物業保險
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物業保險是指物業管理企業向保險人交付保險費，雙方建立保險合同，在合同規定範圍內的事由，事故，災害發生後，由保險人在合同規定範圍內承擔賠償或給予保險金責任的一種商業保險行為。[1]
物業保險既然從屬於保險範疇，因而同樣具有保險商品的共同特征。保險屬於一種風險保障性質的商品。這種商品供求雙方，都得遵循自願對價、公平互利原則來完成交易。不過，保險商品也具有區別於一般商品的特征。
(1)保險是一種特殊商品，不屬於物質形態的商品而是無形商品。投保人投保繳付了保險費，意在將自己可能遭遇的風險轉嫁給保險公司，此時得到的只是一份保險合同，是保險公司的一種有條件的承諾，而並非即期可使用的商品。這份保險承諾也僅僅以約定偶然發生的保險事故致使保險標的在保險金額內的損失為限而已。
(2)保險商品的價格具有預估性，且以迂迴形式表示。保險經營事前不能測定其事件成本，只能到保險期滿後才能計算出實際損失金額和經營費用開支。同時保險價格不是用貨幣單位直接表現出來，而是以百分比的形式表示，與其他商品的價格的表現形式完全不同。物業保險也同樣如此。
(3)保險商品的生產與銷售過程是同步完成的。賣出一份保單，建立一份保險合同即為保險生產，這也是與其他物質形態商品生產完全不同。物業所涉及的各個險種，也只有在出售給有關標的的利益人時，才算完成了整個物業保險關係。
(4)保險制度不等同於災害救濟，不同於銀行儲蓄，更不同於賭博。投保與承保是一種合同行為，合同雙方存在著一定的權利與義務關係，損失補償或給付是必須要履行的義務。而物業保險的相關利益人也必須要按預先約定的權利與義務履行各自的職責，不得謀取任何額外利益。[2]
物業保險的原則[3]
1．最大誠信原則
誠信原則要求合同雙方，尤其是被保險人必須以最大的誠實、守信的態度對待雙方。
2．可保權益原則
要求投保財產的被保險人，必須對所投保的標的擁有可保權益。即被保險人對該財產具有某種法律承認的權利或利益關係。
3．賠償原則
物業保險合同屬於賠償性質的合同，當被保險人的物業遭受保險責任範圍內的災害事故而受損時，保險人應按合同的規定進行賠償或給付。
4．公平互利原則
物業保險合同簽訂，且被保險人按照預定的保險費率支付保費之後，合同雙方應當嚴格執行合同條款，處理遭損理賠事宜。
5．近因原則
只有當保險標的遭受的損失，屬於物業保險責任範圍內的真正、根本的原因所造成時，保險人才能對其損失進行賠償。如果是其他原因所造成時，保險人將不負賠償責任。
6．重覆保險分攤原則
重覆保險分攤原則是指投保人對同一保險標的，同一可保利益，有重覆的時期段，就相同責任險種分別與兩個或兩個以上保險人訂立保險合同，在保險事故發生後，所獲賠償總額不超過實際損失，並由所有保險人之間按相應的責任比例分擔的原則。
物業保險的分類[4]
有關物業標的，以及圍繞物業管理所需的保障保險涉及面相當廣。如果從物業建造、形成、租售直至日常管理的整個流程考察，大致可以分為4個階段，從而形成不同的物業保險類別。
①物業建造方面的保險，包括建築工程一切險、安裝工程一切險，以及一些附加險和擴展責任險種。
②物業住宅方面的保證保險。
④物業日常經營管理所涉及的保險，包括財產基本險、財產綜合險、住房保險、機器設備保險、商業盜竊保險、公眾責任險、雇主責任險，以及物業管理人員意外傷害保險、人身保險、養老保險、健康保險、員工忠誠保險等。
物業保險的作用[1]
物業保險是整個社會保險中不可缺少的一個重要組成部分，物業保險通過對物業管理領域由於自然災害和意外事故等造成的保險責任範圍內遭受的損失提供經濟補償或資金付給，物業保險對推動物業管理起到了積極作用。物業保險大體有以下作用：
(1)可以獲得意外不幸賠償
物業保險使人們在房屋及相關利益遭受自然災害和意外事故而發生損失以後，可以獲得一定的經濟補償，幫助受災害家庭迅速重建家園，為企業的經營活動和人們的日常生活提供安全保障。
(2)可以增強社會防災救災力量
物業保險的承保人可以對被保險的房屋財產等的安全情況進行檢查，應用日常業務活動中積累的防災防損經驗，向被保險人員提出消除不安全因素的合理建議，從而起到促進保護社會財富安全的作用。
物業保險的索償[5]
(一)物業保險索償
1．任何損失發生後，儘快以書面或電話通知保險公司。
2．發生損失後，應採取一切必要的措施將損失減少至最低限度及拍照片作記錄。
3．提供詳細的遇事報告，索償清單及一切有關損失財物的證明文件。
4．請與保險公司委任的理算師合作，儘快提供有關要求資料而令保險公司能早日做出賠償。
5．請將有關文件先交給保險公司審閱而後轉交理算師處理。
6．如仍未正式接獲保險公司之賠款，最好將有關損壞之物品保存妥當，直至收到賠款後才棄掉。
(二)物業保險報險流程
物業保險報險流程圖(如圖)
(三)物業保險索償其他事項
1．在發生意外後，不論受害人或業戶是否索償，亦應立即知會保險公司，以防有關人士在事後再索償。
2．保險中賠償在扣除“免賠額”後之總數才是可得之賠償。
物業保險的目的及註意點[6]
1．購買物業保險的目的
(1)分散意外損失。由於物業管理所涉及的某些風險所造成的損失金額巨大，物業管理者或業主即使已在預算中預備了備用金也難以應付如此巨大的數額。如果投了保，一旦事故發生，物業管理者就可以將此意外經濟損失分散、轉移到保險人身上，以減輕物業管理者和其所服務的業主受經濟損失衝擊的程度。例如，某物業管理企業負責管理的一部電梯因火災損壞而需要更換，其中涉及的費用可能要上百萬元。如果物業管理者事前已為該電梯買了足額的保險，那麼更換電梯的費用將由保險人負責，而業主只有很少的經濟損失。否則的話，業主將承擔全部費用。
(2)利於善後工作。購買保險不僅可以分散、轉移巨大的經濟損失，還可以在意外發生後，減輕物業管理者處理索賠方面的負擔，轉而可專心處理意外事故的善後工作。例如，由於公共水管的爆裂浸壞了用戶的存貨或其他財產，受害的用戶將會向物業管理者提出索賠。這樣會有一系列的接待、調查、評估損失以至訴訟等工作。如果這些工作全由物業管理者獨自應付，將會影響其處理水管更換和恢復供水的工作。而如果物業管理者購買了相應的保險的話，他就可將有關的索賠處理工作交由保險公司負責，從而專心處理水管更換以及維修工程，及時保證對用戶的服務。這樣，不但在經濟上將此次事故所帶來的損失大部或全部轉移給保險公司，而且將處理用戶賠償談判的責任也轉移給保險公司。否則，不但在索賠方面會帶來不應有的損失(這是由於物業管理者在處理賠償估價能力方面肯定沒有專業保險人有經驗)，而且由於缺少精力顧及善後工作，不能及時恢復對用戶的服務，從而導致物業管理者的信譽受損。
2．物業保險後的註意點
要特別提請註意的是物業管理者在購買保險後並不意味著可以高枕無憂、輕率從事。有的物業管理者認為，反正我已購買保險，出事也沒有關係，天塌下來有人頂著。這種想法是極其錯誤的。其理由是：
(1)一旦發生保險事故，不僅會帶來重大的經濟損失，而且會給用戶帶來諸多不便。這會給提供優質的物業管理服務造成不利影響。例如，如果電梯被火災損壞，在更換期間，將給各用戶帶來非常的不便；
(2)有些意外除了涉及經濟責任以外，還會涉及法律責任，而在這方面，保險公司就無能為力了；
(3)如果保險公司察覺物業管理者處事輕率致使他們賠償，則他們會將保費提高，增加了業主或物業管理者的負擔。
物業管理相關保險[1]
物業管理中涉及的相關保險及其規定主要有以下4種。
1．財產保險
財產保險是以各種物質財產及其有關利益為保險標的的保險。投保方對投保人因各種自然災害、意外事故對財產造成的損失承擔經濟賠償責任。
財產保險的保險責任分為基本責任、責任免除和特約責任。基本責任是指投保人要求保險人承擔的賠償責任。包括自然災害或意外事故：如火災、爆炸、雷電、暴風、龍卷風、洪水、地陷、崖崩、突發性滑坡、雪災、雹災、冰凌、泥石流以及空中運行物體墜落等：被保險人的供電、供水、供氣設備在遭受保險條款中列明的自然災害或意外事故而造成的損失，以及由於這些設備損壞引起停電、停水、停氣，以致直接造成的保險財產的損失，包括機器設備。在產品和貯藏物品損壞或報廢等情況發生時，為了搶救財產或防止災害蔓延，採取合理的、必要的措施：為了減少被保險財產損失，採取施救、保護措施而支出的合理費用。
企業財產保險中的責任免除包括：戰爭、軍事行動或暴亂：核輻射或污染；以及被保險人的故意行為。被保險財產遭受保險條款所列明的自然災害或意外事故引起的停工、停業的損失以及各種間接損失：被保險財產本身缺陷、保管不善導致的損失，被保險財產的變質、霉爛、受潮、蟲咬、自然磨損以及損耗；堆放在露天或罩棚下的被保險財產以及罩棚，由於暴風、暴雨造成的損失及其他不屬於保險責任範圍內的損失和費用，則不應支付賠償金。
特約責任又稱附加責任，是指責任免除中不屬於保險責任範圍內的責任經雙方協商同意後特別註明由保險人負責保險的責任。特約責任一般採用附加險承保。
(1)財產保險基本險
按照國際保險的慣例做法，對物業提供的保障通常是連帶附屬設施一併作為保險標的。鑒於某些物業生產經營活動的性質和規模的特殊性，有的還需要專門投保相應的附加險。凡是屬於被保險人所有或與他人共有的由被保險人負責的財產或由被保險人經營或替他人保管的財產，以及其他具有法律上承認的與被保險人有經濟利害關係的財產都可作為投保標的。該保險責任採用列明方式，規定凡是屬於條款列述範圍的保險標的損失，保險人必須承擔賠償責任。
(2)財產保險綜合險
財產保險綜合險是在基本險的基礎上，擴展了保險保障責任範圍，以便更好地滿足被保險人的需求。因此財產保險綜合險的保險標的範圍與基本險是一致的，區別在於承保責任範圍的擴展。綜合險所承擔的責任如同基本險一樣，也有其規定性。
(3)財產一切險
財產一切險除了承保財產險中列明的責任外，對於意外事故及人為造成的損失如偷竊、疏忽、惡意行為造成的直接物質損失或滅失也予以負責。財產一切險的保險範圍很大，其保險責任採用除外責任方式，即保險人負責賠償列明的除外責任以外的各種自然災害和意外事故造成的損失。
以上三種財產保險區別僅僅在於保險範圍不同而已，保險範圍最窄的是基本險，最廣的是一切險。
(4)國際通行的火災保險
按照國際保險界常規，火災保險承保的範圍一般包括動產和不動產，如住宅、商店工廠、倉庫等建築物，包括附屬於投保建築物的固定設備即不動產，而建築物內的傢具、衣物、書籍、商品原料及成品等則屬於動產範圍。
(5)住戶保險
住戶保險包括基本的住戶保險、全面的住戶保險、特別保險、租戶保險、綜合保險、共有公寓住戶保險以及老舊房屋保險等。
(6)租金損失保險
該保險的保障範圍包括兩個方面：租金支出的損失，即保險事故發生後，導致被保險人的場所無法使用，但按照房屋租賃合同仍然需要支付的租金的損失。或預期租金收入的損失，即因發生保險事故造成已生效的房屋租賃合同無法履行時，被保險人可以預期的租金收入的損失。
(7)可附加的保險險種
a．破壞性地震保險
地震險屬於財產保險的除外責任，也就是說如果財產保險中沒有附加地震保險，那麼地震造成的損失，保險公司是不負責賠償的。
b．水暖管爆裂保險
水暖管爆裂保險的責任範圍主要有：被保險人自有的水暖管因火災、爆炸等致使水暖管本身損失以及導致投保人其他保險財產受水淹、浸濕的損失，均屬保險人承攬的責任。
c．盜搶保險
盜搶保險主要保障建築物內企業或個人所擁有的財產，此種保險通常採用附加險的形式。盜搶險責任範圍為：保險財產在保險單所載明的放置場所內，有明顯的盜、搶痕跡，並經公安部門證明確系盜搶行為所致的財產丟失或污損的直接損失。
d．煤氣保險
適用於發生煤氣爆炸或煤氣泄漏而引起的人身傷害和財產損失事件。
e．現金保險
現金保險負責賠償由於火災、雷電、爆炸、風暴、颶風、颱風、旋風、洪水、海嘯、雹暴、滑坡、地震、火山爆發、地陷、地火、飛機墜毀和飛機部件墜落，以及搶劫或入宅搶劫等原因所造成的被保險現金的損失。
一般財產保險未經附加，不論是基本險，還是綜合險，一切險都不承保現金的損失。
2．機動車輛險
(1)機動車輛損失保險
機動車輛損失險承標的範圍為汽車、電車、各種專用機械車等，機動車損失險責任範圍包括碰撞和非碰撞責任。
(2)第三者責任險
該保險負責被保險人或者其允許的合格駕駛人在使用保險車輛過程中發生意外事故，致使第三者受到人身傷亡或財產直接損害，依法應當由被保險人支付的賠償責任。
(3)機動車輛附加險
該保險主要包括：全車盜搶險、車上人員責任險、自燃損失、無過失責任險、車庫責任險、玻璃單獨破碎險。
3．責任保險
(1)公眾責任保險
公眾責任保險又稱普通責任保險。它主要承保被保險人在公共場所進行生產、經營或其他活動時，因發生意外事故而造成的他人人身傷亡或財產損失，應由被保險人承擔的經濟賠償。該險所承保的公眾責任有兩個特征，一是致害人所損害的對象不是事先特定的某個人：二是損害行為對社會大眾利益的損害。這種責任屬於侵權責任範圍。
公眾責任險一般規定賠償限額與免賠額。賠償限額的規定主要有兩種方法：一是規定每次事故的賠償限額五分項、無累計：二是規定每次事故的賠償限額，並規定保險期限內的總賠償金額。
(2)公共營業場所火災責任保險
該險種補充了公眾責任保險對火災責任的保障空缺。凡領有工商行政管理部門頒發的正式營業執照、有固定營業地點的公共營業場所，均可投保公共營業場所火災責任保險。
(3)電梯責任保險
由於公眾責任保險把電梯發生意外事故致乘客傷害或財物損失列為除外責任，因此這類責任風險就由專門的險種提供單獨保障。
(4)雇主責任保險
雇主責任保險主要承保被保險人所聘用的員工在受雇過程中從事業務工作時遭受意外或者員工在工作中患有與業務有關的國家規定的職業性疾病，所致傷、殘或死亡，則保險人根據《中華人民共和國勞動法》及勞動合同應承擔的經濟賠償責任。
(5)雇員忠誠保險
雇員忠誠保險，又稱誠實保證保險。承保雇主因雇員的不誠實行為，如盜竊、貪污、侵占、非法挪用、故意誤用、偽造、欺騙等而受到的經濟損失。這種保險一般由雇主投保，以其正式雇員的誠實信用為保險標的。被保證雇員一般以正式方式接受聘用，雇用於投保人並從事規則性工作，受人事管理約束並領取正式工資者為限。
雇員忠誠保險的承保方式分為指名保證保險、職位保證保險和總括保證保險。
指名保證保險是以特定的雇員為被保證人，在雇主遭受由被保證人造成的損失時，保證人負責賠償的一種保險。指名保證分為個人保證和表定保證，個人保證合同只承保特定的一個雇員，保險費通常由被保證的雇員支付。表定保證合同承保兩個以上的雇員，每個人有自己的保證金額，投保名額可隨時增減，但必須在規定的表內列出被保證人的姓名及其各自的保證金額。表定保證除了承保人數外，其餘規定與個人保證基本相同，實際上是將若幹個人保證合同合併為一個合同，所以又稱為團體保證或指名錶定保證。
在職位保證合同中不列出被保險人的姓名，只列出各級職位及其人數，每一職位都有確定的保證金額。職位保險有兩種：第一種是單一職位保證。在單一職位保證中，同一保證合同只承保某一位的若幹被保證人，無論任何人擔任此職位均有效。擔任同一職位的每一個被保證人，都有規定的保證金額。因此，在約定的承保職位與被保險人人數不變時，被保證人的變換，可以不通知保險公司：但在被保證人人數變動時，則必須通知保險公司。任何職位都可以投保，但相同職位中有一人投保時，其餘人員也必須投保。第二種是職位表定保證。在職位表定保證中，同一保證合同承保幾個不同的職位，每一職位都確定有各自的保證金額，其餘規定基本上與單一職位保證相同。
總括保證保險承保雇主的所有正式雇員，只要確認損失是雇主雇用的不誠實雇員造成的，即使不知損失是哪一個雇員所為，亦可獲得保險公司的賠償。總括保證根據決定賠償限額的方法不同分為兩種：一種是商業總括保證，即規定每一損失的賠償限額：另一種是職位總括保證，即規定每一賠償案件中每人的賠償限額。
4．人身保險
(1)意外傷害保險
意外傷害保險所保障的風險僅限於外來的、偶然的、突然的、不可抗力的因素所導致的人身死亡或健康損害。
意外傷害保險大多採用自願投保的方式投保，保險金額由當事人雙方事先約定。意外傷害保險的承保責任分為兩類：一是由意外傷害引發的死亡責任：二是由意外傷害造成的殘廢賠付責任。
a．人壽保險
普通人壽保險是個人和家庭都需要的，物業管理人員也可通過這類保險獲得個人和家庭的必要保障。人壽保險通常分為：生存保險、死亡保險，兩全保險和健康保險。
b．養老保險
又稱年金保險，是保障被保險人老年生活的一種保險，按照合同，保險公司每隔一定周期支付一定數額的生存保險金給予被保險人。
c．組合保險
有些保險公司的險種開發思路是綜合性的，推出的保險聽取各方意見往往形成保險組合，以便提供全面保障。
