物業保險合同

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　　物業保險合同是保險關係雙方當事人之間訂立的一種具有法律約束力的契約。具體來說，物業保險合同是當事人一方(投保人)的繳納保費義務，另一方當事人(保險人)在保險標的因遭受約定保險事故或發生約定保險損失，或約定期滿時履行經濟補償或給付保險金義務的法律行為。^[1]

　　一、物業保險合同是以保障已約定的不可抗力風險為特點的合同

　　一般經濟合同約定的履行義務範圍通常都需專門排除不可抗力風險，諸如房產開發商的房屋預售合同內規定的交房期限，都附有逾期賠償條件，然而因不可抗力原因所導致的逾期則可免除賠償，而保險合同恰恰是將不可抗力自然災害和意外事故風險所造成的損失作為核心義務，在被保險人和保險人之間進行轉嫁和分攤。每份合同所約定轉嫁的不可抗力風險因不同險種而異，其中具體包含的內容有別，諸如有的約定轉嫁地震、暴風或洪水等自然災害風險；有的約定轉嫁人為過失行為所造成的意外事故風險，如火災、爆炸或空中運行物體的墜落損失；還有的約定轉嫁因社會道德因素而引發的盜竊、戰爭或暴動風險：凡此種種都顯示了保險合同轉嫁巳約定不可抗力風險，實現損失合理分攤的特征。這一點是任何其他經濟合同，諸如買賣合同或租賃合同所不具有的。

　　二、物業保險合同是具有鮮明的附和性與條件性特點的合同

　　保險合同採用定式合同形式。其內容格式，一般是由保險行業協會和政府主管機構所制定和審定，而且大多數險種都有標準化的條款。在簽訂保險合同過程中，投保人只能概括地表示接受或不接受，而不能逐條議定基本條款。即使有需要變動保險單上的某些內容，也只能在保險人事先準備好的附加條款和批單條款中作出“取與舍”的選擇。因而保險合同全然不同於議商合同。

　　保險合同不僅具有鮮明的附和特點，而且還附有一些條件作為保險人賠償與給付的決定性前提。諸如規定被保險人必須保護保險標的，使之處於正常安全狀態；一旦出險必須積極施救，防止損失擴大；必須在保險單規定的索賠時限內通知保險人……總之投保人和被保險人必須嚴格履行了合同所約定的——切義務，才能順利地獲取保險人的賠償。

　　從上述保險合同所具有的特點中，可見被保險人處於被動地位。為了充分保障被保險人的權益，國際保險法律通常規定，如若保險雙方就保險合同的有關條款詞義發生歧義，解釋不一而引發爭論，無淪仲裁還是訴訟裁決都要作有利於投保人和被保險人的解釋，以體現保險關係的公正性。

　　三、物業保險合同是具有射幸性的利益平衡合同

　　保險合同的射幸性集中體現在，保險公司賠付義務的實際履行是建立在難以預測的、偶然發生的保險事故基礎之上，最終只是對遭遇災害損失的某些保險標的利益人進行賠付?而大多數的被保險人或受益人則因不遇損失而得不到任何賠償或給付，這就是保險的射幸性質。

　　然而儘管少數受災遇損的被保險人所交的保險費與其最終獲得的賠付金數額相比，後者遠大於前者，但是保險賠付畢竟是對其實際損失的補償，即被保險人確確實實遭受瞭如此程度的損失，才能從保險人處獲得相當的損失賠償，而絲毫沒有取得任何額外利益。從這一角度說，遭災受損的被保險人也只不過是通過保險，實現了自身利益的平衡。

　　對於大多數不出險的被保險人而言，雖然繳付了一定的保險費，但通過保險可以解除後顧之憂，獲得安全保障以及相關的防災防損服務。當然沒有損失，也就無所謂賠付，這是天經地義的。況且如果從整個投保群體和保險公司的權利與義務關係分析，總體上是基本對等的。保險公司預期收取的保險費，是以人數法則、概率規則和平均律為基礎的，投保人所繳付的保險費總額與保險人實際賠付的金額總和形成對價關係。這種討價關係又是互相聯繫且基本對應的，往往—方所享有的權益恰好是另一方應盡的文務。保險公司所收取的保險費中包括了經營的穩定繫數和總準備金的提取因素，以足以支付各個年份的賠款成本為基本條件。因此投保群體與保險公司的利益從長期和總體上看也是平衡的。這是保險合同有別於其他經濟合同的又一特點。

　　(1)當事人和關係人的名稱和住所

　　名稱是某一主體區別於其他主體的符號(包括自然人、法人及經濟組織)。住所是法律上確認的法人的註冊所在地，一般以主要辦事機構所在地及自然人的中心生活場所為準。

　　(2)物業保險標的

　　物業及其有關利益是物業保險的保險標的；人的壽命和身體是與物業有關的人身保險的保險標的。保險標的是確定保險金額的重要依據。一個保險合同可以有單一的保險標的，也可以允許是一個以上保險標的的集合。

　　(3)物業保險價值和保險金額

　　一般保險標的的保險價值應該相當於保險標的的實際價值；保險金額是計算保險費的依據，是物業保險合同雙方享有權利和承擔義務的重要依據。保險金額不得超過保險標的的保險價值，超過保險價值的，超過部分無效。

　　(4)物業保險責任和責任免除

　　物業保險責任的範圍是指哪些風險的實際發生所帶來的損害應由保險人承擔補償或給付責任的風險。保險責任範圍可以是單一的，也可以是多種責任的綜合險，也可以是除了責任免除以外的一切險。保險責任範圍通常由物業保險人根據法律和實際需要印製在保險合同中，作為物業保險合同的一部分內容。如火災、爆炸、雷擊、地面突然塌陷等。

　　責任免除是指保險合同明確指明保險人不予承擔的風險責任。一般包括道德風險和某些損失巨大並且較難計算的風險項目，，前者如物業被保險人的故意行為引致保險標的的損失，後者如戰爭等。

　　(5)物業保險期間和保險責任開始時間

　　物業保險期間是指物業保險合同的有效期間，是物業保險人承擔保險責任的開始和終止時間。確定保險期間一般有兩種方式：一種按自然時間期間確定，另一種按行為時間期間確定。前者如房屋財產保險，它通常以年為計算單位；後者如房屋建築工程保險，它通常以房屋工程時間作為保險期間。

　　物業保險責任開始時間是保險人開始承擔賠償或給付保險金責任的時間，一般從物業保險期間起始日的零時開始。

　　(6)物業保險費及其支付方式

　　保險費是被保險人根據合同約定向保險人支付的費用。保險費的多少決定於保險額的大小和保險費率的高低兩個因素。保險費及保險費率一般由保險人預先計算，並載明於物業保險合同中。保險費的支付方式由物業保險合同當事人雙方約定。

　　(7)物業保險金賠償或者給付辦法

　　包括保險金賠償或給付的標準和方式。保險人可選擇採用現金方式、實物補充方式或恢複原狀方式實施賠付，其中以現金方式進行賠付為主。在賠付辦法中，可以規定免賠額或免賠率，確定相對免賠標準或絕對免賠標準，以減少小額賠付手續或控制保險人的賠付責任。

　　(8)違約責任和爭議處理

　　違約責任是指物業保險合同的當事人未履行物業保險合同的義務而造成對方損失所應該承擔的法律責任；爭議處理是指發生物業保險合同爭議時採用的處理方式。對於物業保險合同爭議，當事人可以約定解決的方式，包括通過訴訟或仲裁來解決保險合同的爭議。

　　(9)訂立物業保險合同的年、月、日

　　作為書面合同的要件，物業保險合同的訂立需要列明訂立物業保險的年、月、日。

　　物業保險合同的條款主要包括基本條款、附加條款、特約條款、保證條款、法定條款等。

　　(1)基本條款

　　基本條款是物業保險合同的法定記載事項，通常印刷在標準保險單上，以明示保險人和被保險人的基本權利和義務及保險行為成立所必需的各種事項和要求。基本條款所列的保險內容，通常稱為基本險。

　　(2)附加條款

　　附加條款是對基本條款的補充，是就某些特別事項達成一致的條款，通常是對基本險責任範圍內不予承保的風險給予承保的擴張性條款。附加條款所列的保險內容，通常稱為附加險。附加條款的推出，增加了物業保險合同的靈活性，起到變更或補充原保險單內容的作用。

　　(3)特約條款

　　與反映物業保險合同主要內容的基本險和附加險不同，對於物業保險合同的某些內容，投保人或被保險人可以與保險人協商，自由約定，而不必像基本險和附加險那樣採用格式條款，這些物業保險內容稱為物業保險合同的特約條款，其具體內容構成特約險。

　　(4)保證條款

　　保證條款是保險人要求被保險人必須履行某項義務的內容。如要求被保險人應當遵守國家有關消防安全、生產操作規範等方面的規定；不得擅自將房屋改變用途，特別是增加房屋維修程度的用途；維護保險標的的安全；不得製造保險事故；不得在未發生保險事故的情況下，謊稱發生了保險事故；不得編造或偽造保險證據等。

　　(5)法定條款

　　法定條款是指其權利和義務的內容由法律法規直接規定的物業保險合同條款。如《保險法》第44條第1款規定：“因第三者對保險標的的損害而造成保險事故的，保險人自向被保險人賠償保險金之日起，在賠償金額範圍內代位行使被保險人對第三者請求賠償的權力。”該內容如果在物業保險合同中明確列示的，就稱為法定條款。

　　保險合同是投保人與保險人在公平互利、協商一致和自願誠信原則的基礎上，為實現一定的經濟目的，依法約定權利與義務關係的協議。物業保險合同以書面形式表示，合同內容要載明當事人雙方約定的合同內容。保險合同的訂立意味著保險雙方建立了權利義務的對等關係，這種保險關係的實質是一種民事法律關係。

　　保險合同的體現形式主要有保險單、保險憑證、暫保單、投保單和批單等。

　　(1)保險單

　　保險單是物業保險人與投保人之間簽訂的正式的保險合同。保險單是最完整的保險合同形式，其內容主要涉及保險項目、保險責任、除外責任及條件事項等，具體包括物業投保人和被保險人及(或)受益人的權利和義務、保險責任範圍、責任免除、保險期限、保險金額、保險費與退保費、索賠與理賠、爭議處理等。

　　(2)保險憑證

　　保險憑證又稱小保單，是保險人簽發給投保人證明物業保險人已經承保的書面證明。保險憑證是一種簡化的保險單，它一般不記載物業保險合同的全部內容和條款，但就物業保險合同的重要事項予以列示，並聲明以某種保險單所載明的條款為準。保險憑證與保險單有衝突或保險憑證另有特約條款時，應該以保險憑證的記載為準，也即保險憑證的法律效力優於保險單的效力。

　　(3)暫保單

　　暫保單又稱臨時保險單，它是在保險單或保險憑證未出具之前，物業保險人或保險代理人向物業投保人簽發的證明物業保險人已經承保的書面證明。

　　暫保單一般載明與物業保險人已經商定的重要事項，如保險標的、承保險種、保險金額及保險費率、被保險人的名稱、締約雙方當事人的權利義務及保險單以外的特別保險條件等。

　　(4)投保單

　　投保單又稱要保單，它是物業投保人向物業保險人申請訂立物業保險合同的書面要約。投保單本身並不具有法律約束力，但一經物業保險人承諾承保，物業投保人不可反悔，投保單將成為物業保險合同的一部分，是投保人履行告知義務的書面證明。主要內容涉及物業投保人和被保險人的名稱(姓名)、地址、保險標的、投保險種、保險期限等。此外，投保單上還往往標明提醒物業投保人如實履行告知義務的字眼及對不如實告知所導致後果的警告。

　　(5)批單

　　批單是物業保險人應物業投保人或被保險人的要求出具的修訂、補充或增減物業保險合同內容的書面憑證。批單是物業保險合同的重要組成部分，凡是經過批單更改過的內容，應以批單為準；多次經過批單更改過的內容，應以最後簽發的批單為準，也即後簽發批單的法律效力優於先簽發的批單。

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