房屋典權
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房屋典權指典權人支付典價，占有他人的房屋，並對其進行占有、使用和收益的權利。是不動產物權，房屋典權的標的物是不動產-房屋。該房屋須為公民個人所有的財產，即私有房屋。動產、公有房屋及其他不動產之上不能設立典權。就是說，原始出典人只能是對房屋享有所有權的公民個人。
不是原始出典人
國家或集體在某些情況下，雖然也可以成為出典人，但只能是繼受出典人，而不能是原始出典人。如在出 典人（公民個人）將出典房屋贈與和遺贈給國家或集體的情況下，國家或集體即成為繼受出典人。此時，發生典權關係主體的變化。房屋典權為不動產物權，因此，不同於以動產為標的質權和典當關係。
房屋典權是他物權
房屋典權是承典人在出典人所有的房屋上所取得的一種權利，是房屋所有權各項權能相分離的結果，即房屋的占有、使用、收益權與處分相分離。因此，房屋典權以承典人占有出典房屋為成立條件。至於占有為直接占有，還是間接占有，在所不問，出典人並不因此喪失出典房屋的所有權。所以，房屋典權為一種他物權。房屋典權與附買回條款的房屋買賣不同。在房屋典權中，出典人雖可於一定條件下回贖出典房屋，但這是在房屋所有權沒有轉移的情況下進行，如果房屋所有權已經轉移給承典人，則出典人不能回贖房屋。附買回條款的房屋買賣是買賣雙方在房屋買賣合同中附有出賣方到期可買回房屋的特別約定。依該約定，出賣人於一定期限後可用受領的價金或約定的價金買回已出賣的房屋。這種買回是在房屋所有權已經轉移的情況下進行的。
房屋典權是用益物權
房屋典權是用益物權，還是擔保物權，亦或是兼具有用益和擔保功能的特種物權，傳統民法上頗有爭議。中國學者亦主張，房屋典權為用益物權。筆者從之。因為，“典權的目的在於使用出典房屋並取得收益，即獲取出典房屋的使用價值，而非獲取房屋的交換價值。擔保物權以擔保債權受清償為目的，旨在獲取擔保物的交換價值。故房屋典權為用益物權而非擔保物權，典權是獨立存在的物權，不以其他權利的存在為存在前提。出典人與承典人之間，只存在典權關係，而不存在任何債權關係。出典人雖取得典價，但並非借貨，而是典權的對價。故房屋典權不可能為擔保物權，只能是用益物權。房屋典權與地上權、地役權等同為用益物權，但房屋典醴權的用益方法及範圍要比其他用益物權廣得多。其他用益物權只限於一定目的的用益。而房屋典權，除當事人另有約定外，凡依房屋的性質，可實現用益目的的方法，承典人均得為之。就是說，承典人承典房屋後，既可以用於生活居住，也可以用於經營，還可以出租、轉典等。
房屋典權是有期物權
物權在一定期限記憶體續者，為有期物權。典權只能在一定期限記憶體在，故為有期物權。典權的期限即典期，為限制回贖權的期限。在典期屆滿前，出典人不得回贖典物。而在典期。屆滿後一定期限內不回贖典物的，則為絕賣，典權關係消滅，承典人取得典物的所有權。可見，典期屆滿並不必然導致典權的消滅。在典權關係中，當事人約定典期的，應依其約定。但約定典期不能超過法定典期。當事人沒有約定典期的，出典人可以隨時要求回贖房屋。
原始取得是指承典人直接從房屋所有人，依合同取得典權。典權合同為雙務、有償、諾成合同。合同當事
人雙方均負有一定義務，典權人須支付典價才能取得房屋典權，合同經雙方當事人意思表示一致即可成立。典權合同為雙方民事法律行為，故要符合民法關於民事法律行為有效條件的規定，（1）出典人須為房屋所有人；（2）出典人須具有出典能力，承典人須具有承典能力。該出典能力和承典能力為完全民事行為能力，無民事行為能力人、限制事行為能力人不能出典、承典房屋；（3）當事人須意思表示真實，（4）合同內容須不違反法律或社會公共利益；（5）典權合同須採取書面形式。當事人須到房屋管理機關辦理有關手續。
繼受取得是指以原承典人的典權為根據從原承典人取得典權。繼受取得房屋典權是房屋所有人設定典權後典權流轉的結果，主要包括轉典、轉讓、繼承和受遺贈等方式。轉典是指承典人將典物出典於他人，由該轉承典人對典物享有典權。此時，原承典人兼具承典人和出典人雙重身份。轉典時，原承典人與轉承典人之間須簽訂轉典合同，並須依原典條件進行；（“轉典之典價不得高於原典價。（2）原典權有典期的，轉典期限不得超過該期限。未定典期的，轉典不得定有典期，轉讓是指承典人將典權讓與他人。轉讓典權須由轉讓人和受讓人簽訂轉讓合同，無須徵得原出典人的同意。至於是有償轉讓，還是無償轉讓，在所不問。即買賣，贈與均可。典權轉讓後，承典人與出典人之間即消滅了典權關係，而由受讓人取得典權，與出典人形成新的典權關係；繼承和受遺贈是指典權人死亡後，由其繼承人和受遺蹭人繼承和受遺贈典權。此時，原承典人的繼承人或受遺贈人成為新的承典人。此外，國家或集體在承典人死之後，因承典人無繼承人又無受遺贈人而取得典權的，亦為繼受取得。
由於中國現有的房屋典權關係多是歷史遺留下來的，因此，在處理典權關係時，應特別註意以下幾個問題
1、關於遺留房屋典權的確認問題。凡是在中國法律、政策允許的範圍內的房屋典權關係，均應予以承認和保護。房屋典權關係在土改中已經解決的，不能變動。如，地主在農村的出典房屋確權給勞動人民的，典權關係消滅，原出典人現持典契要求回贖的，不應准許，已經回贖的，應當退回。地主在槭鎮的出典房屋沒有被沒收，又沒有超過回贖期間的，應保護其典權關係。
2、關於典期和回贖權的認定問題。按照最高人民法院（關於貫徹執行民事政策法律若幹問題的意見）第58條規定的精神，當事人之間約定有典期的，典期屆滿，出典人要求回贖的，應當准許。如果當事人約定回贖期的，出典人逾期不贖，或雖未約定回贖期但典期屆滿逾期十年不贖的，則出典人要求回贖的，不應准許，應視為絕賣，當事人之間沒有約定典期的，出典人要求回贖的，一般應當准許。但從典權關係成立之日起三十年內未回贖的，出典人不得回贖，應視為絕賣。對當事人在典期內或典期屆滿後，約定延長典期的，應當准許。
3、關於回贖典價的計算問題。這是審判實踐中比較棘手的一個問題。筆者認為，考慮到物價因素及歷史因素，出典人回贖房屋的，一般應以實物來計算回贖典價。具體做法是：先計算出典權設定時典價能購買房屋或其他實物的數量，然後將相同數量的房屋或其他實物摺合成現金，該現金即為回贖典價。例如，在典權設定時，四間房屋的典價為500元人民幣，該典價在當時能購買二間房屋，若現在這兩間房屋能摺合2000元人民幣，則出典人應以2000元人民幣回贖房屋。按照最高人民法院《關於貫徹執行若幹問題的意見》第120條的規定，承典人要求出典人高於原典價回贖的，一般不予支持。以合法流通物作典價的，應當按回贖時市場零售價格折算。應當指出，這裡所指的原典價，應當是用實物折算後的典價，而不是承典人最初支付的典價。也就是說，承典人不能要求出典人以高於用實物折算後的典價回贖房屋。
4、關於出典人要求回贖房屋，而承典人又無房可住的處理問題。筆者認為，對於這個問題，應根據實際情況，結合民法的基本原則加以處理。如果出典，人不缺房住，則可以將出典房屋全部或部分找貼賣給承典人，或回贖後租賃給承典人，如果出典人亦缺房居住的，則可以回贖部分房屋，或回贖全部房屋，然後租賃給承典人部分房屋。總之，對這類問題的解決，切忌一刀切，以維護公民生活的安定。
