房價泡沫

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　　價格泡沫一般是指虛擬資本的增長。房地產價格泡沫主要是指土地和房屋價格極高，與其使用價值不符。雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成一種錶面上的虛假繁榮。

　　最早可考證的房地產泡沫是發生於1923年～1926年美國佛羅里達房地產泡沫.這次房地產投機狂潮曾引發了華爾街股市大崩潰並最終導致了以美國為首的2O世紀30年代的全球經濟大危機。

　　導致商品房價格泡沫形成的主要因素有土地的稀缺性、投機過度、預期過高、非理性行為等。我國目前房價泡沫的形成根源主要歸結為以下幾方面。

　　第一，非理性投機需求。部分地區投機性購房需求增長過快，一些機構和個人用大量銀行貸款及私募資金進行短期炒作；同時少數開發商及中介機構利用市場信息不對稱與不透明，通過囤積土地、囤積房源、虛假交易、虛假宣傳等不正當手段，哄抬房價，誤導市場預期，一般的消費者基於非理性的房價上漲預期或基於從眾心理的驅使，也參與購房投資。這種非理性的投機需求，使得房價越來越背離其實際價值和普通百姓的實際承受能力，更進一步推動了泡沫的形成。

　　第二，開發商的單維經濟利益驅動。房地產市場是壟斷競爭市場，作為市場的主體開發商，為了獲取最大利潤，採取種種手法惡意炒作，聯手操縱市場，導致房價高漲。然而房地產可持續發展是強調系統的和諧，因此光靠經濟利益單方面支撐是行不通的。事實證明，只有將企業的目標和絕大多數人的目標進行有機的整合，這個企業才能最終發展壯大。因此現在的房地產行業單純追求自身經濟利益而忽視社會整體利益的行為將導致其不能獲得長遠可持續發展的優勢。

　　第三，外資進入我國房產投資市場。緣於對人民幣升值的預期，大量外資進入國內。“熱錢”的天性決定了它絕不可能“閑置”下來等待人民幣升值，於是這部分“熱錢”很自然地流向了股市、房地產等領域，又由於我國目前缺乏限制外資炒房的相關政策，加上外資具有稅收優惠，更加縱容了不公平競爭。這也間接地令本身已經脆弱的中國房地產業在短時問內聚集了更大量泡沫。

　　最後，也是最關鍵的，是地方政府的“投機主義”傾向。在與中央政府的博弈中，地方政府是“經濟人”，為了地方經濟的增長和個人政績的考察，行為扭曲產生了逆向的經濟效應，降低了巨集觀調控對穩定房價的積極作用。究其原因，主要表現在以下幾個方面：首先土地制度不健全，導致地方政府介入不正當的土地利益爭奪是主要原因。作為中央政府土地管理代理人的地方政府對土地經營有著多元化追求目標，如地方政府官員的政績最大化、GDP的高增長、提高就業率、保持社會穩定等。正是這種內在的利益關係，一些地方政府以支持經濟發展為理由，在政策托市方面手法不斷翻新，有的是炒賣地皮，哄抬地價；有的是大興舊城改造，製造了大量被拆遷戶，增加了大量被動需求；有的是對經濟適用房、廉租房棄而不建，而是集中於批建高檔住宅，導致房價居高不下；有的是縱容炒作，推出“購房人戶口”等優惠政策，規定外地居民在本市購買一定面積或款額的住宅就可以在本市落戶；有的地方政府甚至組團到外地推銷房屋，或者吸引外地炒房團前來炒房，使得當地房價節節攀升。其次，目前房地產業稅制使得地方政府對土地出讓金、房地產營業稅、契稅以及管理費形成了較高的依賴。為了從房地產價格上漲中能得到較大的實惠，地方政府為房地產企業出面向銀行擔保信貸資金，降低企業獲得資金的成本，擴大信貸資金量，採取短期行為盲目發展房地產，逆政策風向行事，結構導致房價不斷攀升。

　　再次是目前沒有形成明確的問責制度。地方政府之所以忽視中央下發的各種平抑房價的政策，其中一個重要的原因就是地方違規成本幾乎為零。因此地方政府更加地站在地方和個人利益的角度出發，鼓勵房產市場的高利潤開發，對房價泡沫的形成起了一定的推動作用。

　　總之，泡沫經濟會給出錯誤的市場信號，對整個經濟的運行是弊大於利。房地產是支柱產業之一，消滅房地產泡沫不僅是房地產業贏得穩定可持續發展的前提，也必然成為保持整個國民經濟穩定發展的重要的一步。不可否認，平抑房價政策會帶來陣痛，例如房地產開發商受到價格打壓，風險必然向銀行業傳導，因此目前銀行也感受到壞帳增加的壓力。但如果現在不消除泡沫，一旦泡沫膨脹得不堪重負的時候，包括銀行業在內的所有相關國民經濟有可能面臨更為嚴重的打擊。

　　我們從供、求兩大方面人手研究我國的高房價問題，因為制度、政策、利益等元素對房價的影響最終也要通過房產供求曲線反映出來。同時，我們還擬將分析重點放在供給方面，因為供給側的成本結構中幾乎集合了所有利益相關方的利益和中國房地產市場的焦點問題。

　　在我國房價的構成中，建安成本、管理成本相對穩定，地價、開發商利潤則占據了房價的絕大部分。

　　出於對這部分巨額利益的追逐，地方政府和開發商便成為推動我國房價上漲的主要力量，並由此誘發了當前越發嚴重的房地產價格泡沫。開發商作為市場經濟活動中的運動員，不論其是因為壟斷還是因為時勢而成就了他們的市場勢力，僅就追逐經濟利益這點而言，他們的行為是在人們意料之中的，也無可“厚非”；然而，作為規則制定者和實施者的裁判員，地方政府卻還要以運動員的身份和開發商、投機者等利益相關者一道對房價推波助瀾，其後果是非常嚴重的。因為由地方政府“推手”而引發的房價上漲其性質是系統性的，不受市場規律約束的，一旦漲上去之後就不再可逆。房價和地價的快速上漲不僅把經濟進一步推向泡沫化，還使民生問題更加凸現。因此，弄清房價飆升背後的地方政府“推手”機制是我們理解目前持續高燒不退的房價和地價問題的關鍵。

　　自20世紀80年代末以來，通過一系列國家法令的變更，在土地制度上我國逐漸形成了城市土地使用權的批租制度。該制度基本要點是地方政府代表國家行使城市土地所有權，並通過在一級土地出讓市場上批租若幹年(最長70年)的土地使用權而一次性收取整個租期的土地出讓金，而且目前土地出讓金收入基本上歸地方政府支配和使用。在上世紀末中國全面實行住房貨幣化制度改革後，尤其在2002年推行土地使用權出讓的“招拍掛”制度以後，地方政府的土地出讓金收入迅猛增長。據國土資源部的統計，2007年全國土地出讓金收入總額近13000億元，即便在房地產市場低迷的2008年也達到9600億元。另據最新統計數據顯示，2009年全國土地出讓總價款達到15910.2億元，同比增長63.4%，這是一個非常驚人的數字。在住房貨幣化改革前的1998年，這個數字只有區區67億元。之後，僅從2001到2003年間，全國各地方政府收穫的土地出讓金總額就迅速達到9100億元之多，而我國房地產價格的迅猛上漲及泡沫形成也恰恰就是在這時開始的。從相對規模上看，土地批租收入一般要占到地方政府財政總收入的35%左右，有些地方甚至達到60% ，成為地方政府名副其實的“第二財政”。來自土地出讓金收入的增長給地方帶來的好處是多方面的——不僅可以增援地方經濟建設、提高地方GDP增長率、增加城市公共品投資、提升地方就業水平、提高地方基礎教育投資，這些效應本身還是地方官員的“政績”，因此，也得到地方當政者的全力推動。於是，“土地財政”就由此而成為地方政府積極推漲地價進而房價的源動力。

　　實際上，在可供批租的土地數量有限的條件下，地方政府最大化土地批租收入的最主要途徑就是提高地價，而且現行土地批租制度下地方政府壟斷土地供給並擁有土地定價權的單邊定價機制也為其提高地價奠定了制度要件。地價升高之後，一個自然而然的後果就是從成本側推進了房價上漲，因為開發商定會把這部分增量地價成本打人房價中，然後再轉嫁給購房者，二者屬於“後浪推前浪”的關係。然而，開發商提高房價後會得到市場需求方的響應嗎?或者說，房價是由著開發商的意願想提就能提上去的嗎?如果沒有類似地方政府的“攫取之手”進來，或者說在較完善的市場經濟環境下，房價是不可能只漲不跌的，因為房價會受到需求力量的約束，開發商一廂的提價行為是一個巴掌拍不響的。即使出於偶然原因，市場上產生了房價上漲預期從而引誘投機需求大增，併進一步帶動了房價上漲，但投機客們仍然是不大敢、也不可能把房價炒到天上去的，因為伴隨而來的市場風險會自動約束購房者的投機活動。因此，如果沒有外部力量(如地方政府)干預，即使房地產市場出現了泡沫，市場也會在較短時間內將其清理掉——新近的迪拜房地產泡沫破滅就是一例。

　　然而，中國的情形卻相反——從2003年開始，中國的房價一直保持著只漲不跌的趨勢，伴隨而來的房地產泡沫也越吹越大，即使在2008年的國際金融危機中也未受到根本影響，根本原因在哪裡呢?當然，不能否認國家為應對危機而執行的寬鬆貨幣政策客觀上幫了開發商的忙，但這種影響至多是短期的，不足以支撐房價如此長時間的飆飛猛進。筆者的觀點是，根本原因是地方政府“插足”了房地產市場，從而使房價失去了原有的迴轉機制。因為給定地方政府尋求最大化其土地財政收入，並通過提高地價來實現該目標，則必須先增加開發商對商業用地的需求強度。為了誘使開發商高價買地，就必須設法先提高房價——在這一點上，地方政府與開發商的利益是高度一致的。為了抬高房價，地方政府就要通過“托市”、“救市”等行為協助開發商製造出一種房價上漲預期，並通過其帶動的房產投機需求再反過來拉動房價進一步上漲。在房價螺旋上漲的過程中也會拉動地價隨之上漲，於是地方政府的土地批租收入就得以持續增長。也就是說，地方政府的增收目標若得以實現，就必須保證房價的上漲是可持續的。然而，為了使房價上漲具有可持續性，就須要地方政府不斷地干預房市，久而久之，市場就會產生系統性的房價上漲預期，它會源源不斷地引誘更多的投機者進入。所以，最後房地產市場只依靠投機需求就能夠實現自迴圈。房產投機需求的增長反過來又會進一步拉升房價，房價又進一步帶動地價上漲，形成房價一地價螺旋。而這個價格螺旋不斷發展的結果就是房地產泡沫的形成。

　　方法一、從房地產資本金的報酬與獲得租金方面分析、評價

　　泡沫繫數 β₁=A/a

　　A=房地產現行市價(買價)乘以無風險的資本金報酬率。

　　a=房地產租金(已租出價格為準)

　　若泡沫β₁>l，即無風險資本金報酬大於租金，不考慮房價上漲，人們完全可以用擁有資本金獲得的無風險報酬去租房，留著本金。買房 如租房、房地產租金較低或許多房地產閑置租不出去，從資本金時間價值上看，現行房地產價格存在泡沫。

　　方法二、從房地產開發商的利潤率增長方面分析、評價

　　泡沫繫數 β₂=B/b

　　B=開發商現行利潤率

　　b=某一基準年利潤率

　　利潤率是假設開發的房地產全部銷售出去，房地產開發商獲得的利潤與其開發成本之比。

　　基準年的選擇應選擇房地產價格相對平穩的年份，一股早於現期3年之上。

　　泡沫繫數β₂是房地產開發商利潤率增長倍數，若β₂>1，房地產開發商利潤率開始增長利潤增大。β₂越大開發商的利潤率越大，形成暴利， 暴利必然使房地產價格增高超過其實際價值，形成房地產價格泡沫。同時暴利驅使房地產開發企業過度開發， 使房地產供過於求， 閑置率過高。

　　方法三、從房地產價格自然增長方面分析、評價

　　房地產市場價格增長倍數α₁

　　房地產市場價格增長倍數是現行房地產市場價格與某一基準年市場價格的比值。基準年選擇房地產價格相對平穩的年份， 與現在相比的前第n 年，一般n大幹3年。

　　α₁=C/c

　　C=現行房地產市場價格

　　c=某一基準年的市場價格

　　房地產價格自然增長倍數α₂

　　α₂ = (1 + I)ⁿ

　　式中，I=i¹ + i² + i³ + i⁴；基準年n與房地產市場價格增長倍數α₁中的基準年相同。

　　i¹=1/2(居民實際可支配收入增長率)

　　居民實際可支配收入的增長， 一部分改善居民的居住條件， 一部分使房地產價格產 相對升高。

　　i²=通貨膨脹率

　　通貨膨脹使房地產價格自然升高。

　　i³=(城市發展規模增長率)

　　城市發展規模增長， 可使響應的房地產本身自然升值，價格升高。城市發展規模與房地產價格增長是非直線的， 比如城市工業規模、城市商業服務規模、城市居住聚集規模的發展等，影響房地產價格自然上漲的幅度是不同的，三種發展規模逐步使r增大，r一般可取0 .1-0.5 之間。

　　i⁴=土地價格增長率

　　土地價格增長增加房地產的開發成本，使房地產價格自然升高。

　　泡沫繫數β₃ = α₁ / α₂

　　若泡沫繫數β₃>l，房地產市場價格增長超過其自然增長，房地產價救存在虛漲， 形成房地產價格泡沫；β₃越大房地產價格泡沫越大。

　　房地產價格泡沫有大有小，並非一天形成，也並非一天破滅，若房地產價格泡沫較小，價格平穩幾年後，隨著房地產價格的自然增長價格泡沫可以消退。若泡沫繫數β₁、β₂、β₃越來越大，說明房地產價格泡沫越來越嚴重，應該引起各級政府和社會的高度關註，以免造成社會經濟動蕩， 危及社會經濟發展。

　　政策對購房者消費信心的影響要大於市場的實際效果。從土地政策到金融政策、從稅收到行政措施，系列政策的出台主要是打擊房價非理性上漲和非理性投資，降低空置率，防止房地產泡沫的出現，促進房地產業進入更理性、成熟的軌道，使房價進入一個正常速度的“長跑”過程，而不是加速度發展的“短跑競賽”。按理說，中央政府政策對房地產價格的影響應是十分顯著的，但實際狀況是調控向左，房價向右，導致政府調控房價政策失效。為了防止出現政策失效現象，消除目前房產市場存在的泡沫，當前需要理順中央與地方利益的關係，加強地方政府的執行力度，通過完善土地制度建設和稅制改革來解決目前房地產市場存在的制度問題，消除地方政府消極怠工的客觀因素，另外通過調整地方政府的績效考核體系和建立問責制度來抑制其主觀存在的機會主義傾向，從而有效落實房產政策，實現擠壓房產泡沫的目標。

　　第一，完善國家土地制度建設。

　　中央政府要加大對地方政府權力的約束，在控制拆遷、放量土地中做好監督工作，增強供應信息的透明度和穩定性，防止更高層次的政府設租和相關利益集團尋租。進一步完善招標拍賣掛牌出讓制度，特別通過土地價格的標底的確定和建立土地拍賣後評估制度，合理確定土地價格，防止出現暗箱操縱現象。鑒於土地收益是地方稅收的重要來源，中央可考慮在國家土地統一規划下，提高地方土地收益，切斷地方行為扭曲的經濟動因。

　　第二，改革房產稅制。

　　目前房地產的稅負集中在開發與流通環節，而房地產企業將其作為成本轉嫁給消費者，導致房地產價格高升，影響到房地產市場的平穩。為此，今後的稅制改革要逐步向持有環節徵稅，穩步推行物業稅，降低房地產的投資價值，抑制囤積房產、投機炒作現象。同時，開徵物業稅能夠有效增加地方政府財政收入，提高了地方政府執行的積極性，從而達到有效控制地方政府”以地生財”的利益需求的目標。

　　第三，調整地方官員政績評比指標。

　　在對政府的績效考核中不能單獨強調GDP指標，還要考慮公共服務、公共設施水平、公共環境、市場秩序和制度建設等指標，把它們綜合考慮，形成制度化的考核幹部機制，直接與領導幹部的任免升遷掛鉤。這樣可以避免“政府機會主義”引致的地方投資衝動，並從根本上轉變經濟增長方式，實現科學發展觀，避免因地方利益和中央利益衝突而弱化中央巨集觀調控力度。

　　第四，要建立健全行政問責制。

　　管理學的基本原理表明，任何措施的有力推進，都需要有足夠的罰則威懾力。具體到房地產業來講，也是如此。2006年4月，建設部通報全國有7O個地級以上城市尚未實施廉租住房制度，使得國家廉租房建設的短期目標成為泡影。地方政府之所以忽視廉租房建設，其中一個重要的原因就是地方違規成本幾乎為零。因此，房產新政的推進過程中，僅有“通報批評”的壓力是不夠的，必須把責任追究到具體職位，對執行不力者要嚴格問責。另外每項任務的執行要求專人負責，並規定明確的時間進度和工作質量要求，定期督促檢查。只有這樣才能保證房產新政的落實，實現穩定房價的政策目標。

　　為了消除存在的房價泡沫，使房產市場穩定健康地發展，除了需要地方政府的積極配合外，政府還需要出台相關政策以預防外資炒房而削弱房產政策的效果，同時為了滿足更多的低收入家庭的住房需求，保障社會的穩定發展，還需繼續推行廉租房、經濟適用房政策。

　　(1)出台政策規範外資投資房地產。加重交易稅的目的在於打擊外資和游資炒房，如果房地產市場的主要資金來源都來自於銀行，那麼提高利率、提高首付就可以了。但是如果是外資在炒做，單純採取金融杠桿手段無疑等於是綁起國內消費的手和外資競爭，反倒更容易讓外資得利。因此在新政策實施之際，應儘快制定針對外資房產投資的相關政策，謹防由於外資炒房而使原本脆弱的房產市場聚集更大量泡沫，威脅房產市場的穩定發展。

　　(2)繼續加大對廉租房經濟適用房的投入力度。就目前的政策來看，住房保障制度並沒有得到落實，要解決目前的住房難問題，關鍵是要對經濟適用房、廉租房的比例進行落實。為此，除了地方政府的配合之外，如何落實經濟適用房和廉租房的比例，是當前住房調控中應該考慮的重點。