招拍掛制度

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什麼是招拍掛制度

  招拍掛制度是指在《土地法》及國土資源部相關的部門規章規定,對於經營性用地必須通過招標拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地。招標、拍賣或掛牌統稱為招拍掛制度。

招拍掛制度的產生原因

  招、拍、掛制度最初起源於歐美,後來在我國的香港廣泛推廣使用。我國目前地產業的經營性土地招、拍、掛的形式,正是以香港的土地拍賣規則而參照制定的。經營性土地使用權招標拍賣作為經營城市土地、規範土地市場秩序的重中之重,其理論上可以從源頭上防止土地批租領域腐敗的重要舉措,也是提高經營城市土地水平,改善投資環境的根本性措施,比協議出讓有著明顯優勢,讓土地以更公平、合理的價格出讓,減少人為干擾因素,杜絕腐敗產生。

招拍掛制度的優點

  一、有利於防止和避免了腐敗行為的產生

  土地使用不公開,難免攙雜著“幕後交易”一些掌管土地使用權的部門為了個人或小集團利益,往往會藉機斂財,肥了個人,害了國家,直接導致國有資產流失

  二、有利於房地產市場的健康發展

  土地實行公開招標拍賣掛牌,減少了諸多的中間環節,使倒買倒賣土地的空間大為減小。

  三、有利於土地使用權“招拍掛”出讓,有利於房地產分離,提高土地開發效率

  目前“招拍掛”的土地供應方式,有利於土地的合理利用和整體規劃。由於實施了土地的儲備制度,政府將逐步把生地轉化為熟地後再進行“招拍掛”,動拆遷問題已妥善得到解決,土地的開發工作也已經基本完成,周邊的市政建設將逐步完善,水、電、煤等市政都有計劃地分配到位,開發商只要按規劃要求作好設計圖紙並得到許可後就可順利開工了,可以專心提高建築品質和服務,大大縮短了房地產開發周期,有效地控制了開發成本。因此房地產開發土地利用的高效率也成為必然。

  四、有利於土地市場公平競爭

  土地既然可以公開拍賣,所有房地產商都可以通過竟買的方式取得土地使用權,不分內資企業還是外資企業,一律通過竟拍的方式,大家站在同一起跑線上,進一步體現了優勝劣汰的市場法則。

  五、有利於開發商綜合實力提高

  公開“招拍掛”意味著房地產開發商機會均等,只要有足夠的經濟實力和經濟實力,就能在競爭中取勝。中小開發商必須適應新的規劃,將投標要求研究透徹,根據自己實際情況量力而行,這樣才有希望在市場上占據一席之地,提升開發能力。綜合實力較強的開發商會獲得獲取較大的機會而得到逐步發展,沒有實力的開發商在一次次競爭中落敗,將逐漸淡出市場,這會導致房地產市場的重新洗牌。

  六、有利於更加合理的體現土地使用價值

  政府必須對土地進行正確的評估,採用合理的招標辦法,公正的評出中標單位,開發出符合市場要求的優秀建築,更好的體現土地使用價值。

  招拍掛制度的以上優點,是假設該制度本身高度完善並有嚴格、合理的操作流程和實施細則,並有良好的政治、法律環境和人文基礎。反之,在政府職能、社會道德、法律制度和監督制度等、社會政治制度和市場經濟制度不配套的情況下,孤軍推進市場體制和產權制度改革,不但不能從根本上解決傳統體制或制度的效率問題,而且會帶來新的更為嚴重的社會正義問題。

招拍掛制度的缺點

  一、評價標準過於單一

  美國的招拍掛,價格因素是最後一個,而我們現在唯一以價格去進行招拍掛,把別人最壞的東西吸收過來,如此處理,大家所看到預期變化的時候,既是房地產價格暴漲的時候,這樣的直接受害者既不會是政府,亦不會是土地的竟得人---開發商,而是最終的消費者

  二、評價過程和標準模糊,致使招投標流程不動

  目前,因缺乏嚴格的評標程式和標準,招標出讓工作在一些地方很不規範,遭到過多的人為因素干擾。前些日子,筆者在網上竟然看到河南某地的一塊國有土地開價低於協議時的意向價。當然,我不是說拍賣價一定要高於意向價才能說明該制度的公正,關鍵是中標企業就是原來信誓旦旦要求協議出讓的企業,其內幕自然只有當地的政府再清楚不過了。

  三、存在人為因素干擾

  為了使土地供應過程更為公開、公正、公平,政府還需要進一步完善和優化土地招投標流程,指定嚴格的評標程式和標準,防止人為因素干擾;招標拍賣掛牌後仍然存在政府暗箱操作,市場房地產不公平交易問題沒有解決。首先是由於土地供給雙軌制陷阱的存在,仍然在引致權勢階層利用權利在市場低價獲取劃撥和協議用地後然後倒賣,從而獲取巨額土地利潤。其次是由於招標拍賣掛牌仍然可以被暗箱操作,從而引致政府利用陽光制度將不公正的交易“導演”為公正的交易。

  四、市場的政策透明度不夠

  在中國香港地區,政府對土地的供應計劃每半年公佈兩次,有時也會一次性將計劃全部公佈,香港回歸後,為了增加土地售賣供應量,用以平衡樓價,曾一次性公佈過幾年的賣地計劃,這樣做一方面可以保證讓更多的人瞭解土地供應情況,另一方面也有利於開發商在選擇土地時合理安排資金。當守法開發商亟需要用地時,“壟斷腐敗者”就是不供地;而當與“壟斷腐敗者”有勾結的“不法商人”需要用地時,則是有求必應。一旦出現這種腐敗,就不僅僅只是涉及到國有土地資產的流失,甚至已直接傷害到守法的開發商和普通購房者的利益了,其代價是人們對宣揚所謂公平、公正制度的質疑和政府信用深層次的危機

  五、信息宣傳不夠

  由於土地規劃的透明度不夠,從而宣傳力度也不夠。在香港地區,買地會受到港人的普遍關註。在拍地前,代理會通過傳媒預測買地結果,例如土地成交價、建築成本利息等,再將周邊同類物業的成交價作為參考,根據市場走勢,從而預測出多種成交價,在拍賣前製造不少輿論。而內地拍賣地的周邊成交價不准確,只能從項目的售價來判斷。比如土地價是3000元/平方米,建成後的總成本在6000元/平方米以上。但是周圍的項目售價僅在5000元/平方米左右,市場價格透明度不高。

  六、銀行金融支持力度存在不足

  在香港買地,一般要求投地方在一個月內全數支付所有地價款,開發商在投地前也已安排好土地使用權及建築等項貸款。在內地,由於金融機構的風險防範能力較差,開發商在獲得土地使用權前幾乎不可能從金融機構獲得資金上的支持,因而他們的資金基本等於自籌資金,出讓金的分期分付,在內地就見怪不怪了。

  七、中介服務配套跟不上

  香港的土地拍賣文件是給建築師的,因為他們是專業人士,能做出專業分析,如對買地限制及環境做出評估,然而,將做出的多個方案連同預算向發展商推薦。可以大大提高中小型企業發展商參與競爭。而內地設計院的市場化程度不高,根本沒有把註意力集中到這方面。

  八、規範政府競爭制度不足

  在市場經濟條件下推行發展經濟優先的政策,由於缺乏規範政府之間有序競爭的制度配套,因而在加劇地方政府之間無序競爭的同時,引致地方保護主義的招商引資政策同招標拍賣掛牌制度的衝突,造成地方政府需要低地價、零地價、負地價的內生動力。在上下級信息不對稱性和指標純經濟性條件下上級政績考核下級,由於缺乏規範地方政府發展思維的科學發展觀配套,因而在激勵地方政府做大GDP的同時,引致出於短期政績的地方優惠政策排斥招標拍賣掛牌制度,造成地方政府形成在招標拍賣掛牌中弄虛作假的機制,從而影響其有限理性發生理性偏離,並最終造成土地使用者在政府壟斷市場的土地交易活動中背離等價交換原則。

  可見,相對於協議出讓時的腐敗,如果沒有有效的風險防範機制,招標拍賣掛牌制度可能為政府壟斷市場所用,其後果要麼為政府財政需求盲目推動價格上漲,要麼為政府招商引資暗箱操作壓低價格,從而異化為政府提高“效率”或維護“公正”的機會主義擋箭牌。“壟斷商”式的腐敗自然是更大的腐敗,帶來危害自然會更大。

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