低碳地產

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低碳地產(Low-carbon real estate)

　　低碳地產是指在建築材料與設備製造、施工建造和建築物使用的整個生命周期內，減少化石能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量，提高建築的居住舒適度。

　　改革開放三十年來，我國已經陷入了不可持續發展的資源匱乏之境，資源需求量越來越大。尤其是十幾年來，我國房地產業高速發展，房價瘋漲，社會矛盾激化，幾乎所有城市可持續發展的土地資源越來越少，城市生態體系遭到了巨大的破壞。雖然房地產發展了多年，但仍然還處於一種粗放式發展的階段，建築節能意識薄弱，既造成了建造階段資源的大量浪費，又造成了房屋持有階段能耗的大幅提高。在經濟發展日新月異的今天，保護自然生態是一場迫在眉睫的行動。

　　在哥本哈根世界氣候大會之後，“低碳”的概念如雨後春筍般興盛起來。一時間，“低碳經濟”、“低碳社會”、“低碳城市”、“低碳地產”、“低碳生活”等新名詞，以嶄新的姿態高調亮相，融入了所有人的生活，未來人們的生活方式也會發生深刻的變化。全面推進建築節能，發展生態低碳經濟，加大節能減排力度，是未來經濟社會發展的必然趨勢。

　　對於房地產而言，低碳地產是一個全新的話題。低碳地產符合科學發展觀的要求，將會帶來實實在在的好處。在未來房地產發展中，綠色將成為基礎條件，成為營銷的必然條件，低碳也將成為制約經濟的硬約束條件，綠色低碳將成為房地產產生價值和效益的一個重要環節。只要大家都樹立低碳意識，低碳地產的發展一定會越來越好。

　　低碳地產是由低碳概念、低碳技術、低碳運行和低碳引導組合成的一項系統工程，涵蓋了土地規劃、建材選用、建設施工、經營銷售、交付使用、物業管理各階段，並非只是在技術層面實現低碳。具體說來，地產的低碳體系涉及建築二氧化碳減排、綠化系統二氧化碳的定量、住區節水的二氧化碳的減排量、低碳交通的二氧化碳減排量和住區低碳評價。因此建設低碳地產應該從房地產開發、規劃設計、建設、營銷推廣、媒體傳播等各方面踐行低碳發展理念，建立低碳發展機制，倡導標準化、工業化生產。

　　低碳地產的特征可以歸結為四個方面的主題

　　一是政治經濟，是各國為應對全球氣候變化而提出的；

　　二是單一指標，以減少二氧化碳的排放量為指標；

　　三是量化，在現有排放量的基準上，量化住區二氧化碳的減排值是必要目標；

　　四是金融屬性，低碳已與金融、貨幣、稅收等緊密掛鉤，如碳貨幣、碳交易等。

　　地產業自身高能耗、高排放的現實特點。從中國的碳排放數據分析，目前，房地產占了全社會碳排放總量30%以上。隨著城鎮化進程加快，預計到 2020年，房屋在建造和使用過程中的能耗將占社會總能耗的40%，成為第一能耗大戶。有專家曾指出，碳排放強度最高(60%)和最低(40%)兩個數值的實際表現，房地產的影響可能是所有產業中最大的，我們所有建築節能達到70%標準，可以減少20億噸二氧化碳排放量，相當於航空業停業5年。有關數據也顯示，我國低碳經濟40%的份額可以通過節能的方法，其中建築節能的方法是最經濟的。

　　適應國家發展形勢和政策的需要。2009年11月25日，國務院常務會議決定到2020年我國單位GDP的二氧化碳排放比2005年下降 40%~45%，作為約束性指標納入“十二五”及其後的國民經濟和社會發展中長期規劃。對我國來說，減排形勢十分嚴峻。我國是人口大國，正處於工業化、城鎮化加速發展的重要階段。我國現有的47.5%城市化水平明顯低於50%以上的世界平均水平，不僅如此，我國建築、建材等主導產業均為高能耗、高污染產業，技術含量不高。發展低碳地產，取代“竭澤而漁”的傳統增長觀念，是響應國家減排目標、貫徹科學發展觀的必經之路。地產企業如不能把握國家對我國建築業的這種巨集觀政策方向,勢必使企業的長期發展受到致命影響，成為我國經濟平穩快速發展的桎梏。

　　促進內需發展的需要。地產業處於經濟各個產業鏈的中游，它的上下游約有20多種行業。建設低碳地產，必將推動建造過程中對新技術的運用及各環節中碳排放的控制，從而拉動整個產業鏈的技術革新，促進產業結構調整和升級。除了在新建地產開發過程中的低碳節能外，地產“低碳化”價值鏈的另一頭，則是既有建築的節能改造及其延伸的產業鏈條。現階段各省城鎮中心區建築普遍存在的問題包括設計缺陷、抗震性不達標、建築質量整體或局部不合格、耗能嚴重、房齡過長等。既有物業的低碳改造必將為相關行業帶來巨大的市場空間。顯然，地產的低碳轉型已經不僅僅是一個減排問題，還將在擴大內需、增加就業、促進可持續發展等方面發揮越來越重要的作用。

　　地產業保持健康、可持續發展的必然要求。目前，在新的調控政策下，我國商品房普遍存在開竣工量大、銷售不旺以及空置率上升的狀況。解決之道應著力在提高品質、改善住房結構及居住環境上下功夫。低碳地產恰好是地產業轉型的一個契機。打造低碳地產從舒適度、環境優化、節能降耗等各個方面都有著不可比擬的優勢，雖然短期內可能對企業成本造成一定影響，但從長遠看，企業獲得的是新一輪產業競爭和技術競爭優勢，終將有效提升企業品牌形象。

　　地產的低碳發展，已成為行業最主要的熱點及趨勢。然而，現階段低碳地產的發展仍面臨很多困境，還停留在起步階段。鑒於此，擬提出如下對策建議。

　　加強低碳地產業體制機制建設

　　第一，繼續完善低碳地產法規體系。在《建築法》、《節約能源法》、《可再生能源法》和《規劃法》中體現大力發展低碳地產的內容，加快制定《低碳地產管理條例》等，為建設低碳地產提供更加有力的法制保障。

　　第二，制定低碳地產業發展的中長期規劃，並納入各省經濟和社會發展總體規劃。明確工作的指導思想、原則及目標、減排措施、重點領域和專項規劃的具體內容，以推動政策導向的形成和體制機制的建立。

　　第三，量化低碳標準、規範低碳地產第三方評估和認證體系。參考“低碳住宅技術體系”，結合各省實際，量化從項目規劃、項目建設、項目驗收到投入使用的全生命周期低碳節能標準，並將標準體系構築為3個層次強制性標準、推薦性標準和自由性目標，讓行業有章可循，發揮標準的引導和規範作用。在標準的基礎上，規範低碳地產的評估和認證體系，將建築節能、綠化系統、節水、交通、建造期共5個碳指標定為衡量地產減碳情況必須評估的內容。根據認證與評估結果對地產項目實行分類、分級管理，全面實施低碳建築、低碳社區標識制度。

　　第四，建設包括能耗統計、能源審計、能效公示、能耗監測等環節的低碳地產監管體系。監督工作應由政府、開發商共同進行：強制性的低碳標準由政府相關部門進行行政監管，非強制性標準由開發商監督執行。此外，建立地產低碳減排目標責任制，納入各級政府的政績考核中，對未完成任務的地區實行嚴格的問責，以促使相關人員確保減排到位。

　　第五，研究健全經濟激勵政策。從研發、生產、流通、消費、分配等各個環節出台優惠措施，鼓勵減碳，以充分調動各方參與積極性。

　　大力培育低碳地產的市場機制

　　第一，建立地產“碳積分”機制，搭建相關融資平臺。組織相關部門圍繞“評估體系”建立地產低碳的信用積分機制，讓低碳真正成為企業融資信用等級的一個重要砝碼。此外，鼓勵發展綠色低碳房地產信托投資基金、住房債券，開創低碳信貸產品，積極創造條件協助企業上市融資，加強企業發行股票、債券等直接融資能力，構建多元化融資體系。

　　第二，推廣合同能源管理模式，開拓地產節能服務市場。完善激勵、扶持政策，大力推廣合同能源管理機制與模式，促進地產建築節能服務產業化。在既有居住建築供熱計量及節能改造、公共建築節能改造、可再生能源建築應用等工作中，鼓勵採用合同能源管理、能效交易、建設運行一體化、區域能源系統特許經營等市場化推進方式。大力培育與建築節能直接相關的專業設計施工、工程咨詢、系統集成、節能評估等配套產業，切實增強產業支撐能力。

　　第三，鼓勵開發規劃方案下清潔發展機制(簡稱PCDM項目)，搭建地產“碳交易”平臺。首先，儘快對今明兩年地產項目進行分析和調查，組織編製可行性研究報告和環評報告，把PCDM機制全面引入到低碳地產建設當中。其次，加大宣傳，出台扶持政策，充分發揮環境能源交易所的作用，引導各市縣和企業進場交易，儘快促成地產領域的自願碳減排和自願碳交易。

　　強化低碳地產技術支撐體系

　　第一，提高技術創新能力。出台鼓勵政策，推動建立以企業為主體，“政產學研”密切協作的科技創新體系;安排專項引導資金對一批共性關鍵技術進行重點攻關;加強國際合作，註重相關領域先進技術的引進、消化、吸收和再創新;提煉建築節能適宜技術，避免節能技術應用出現貪多求洋的現象。

　　第二，推進低碳節能技術、材料和工藝的大規模應用。通過發佈技術，產品推廣、限制、禁止目錄等方式，加快科技成果轉化，加大對太陽能採暖製冷、太陽能與淺層地能耦合利用、城鎮生活垃圾、污泥沼氣利用技術、工業餘熱、污水熱泵技術、深層地熱能梯級利用等新技術的推廣力度，拓展應用領域。推廣過程中，一是要抓好低碳地產試點示範工作，加強技術整合，以點帶面，推動全省低碳地產建設取得突破性進展。二是註意把握好實現力度問題，不一定要求一步到位，可以根據企業的能力和掌握的技術水平，逐步實現地產“低碳”。

　　第三，提升低碳地產項目規劃和設計水平。基於地產項目全生命周期的碳減排進行規劃與設計，從建築材料生產與建造、建築使用期間、拆除和重新利用三個方面切入。如優先選擇低能耗、可回收和可再生、兼容性好和可就地取材的材料;合理開發地下空間、屋頂綠化和垂直綠化;堅持新能源利用與建築的一體化設計、轉換毛坯房設計為精裝房設計等。

　　綜上所述，發展低碳地產業任重道遠。只有技術、政策、法規多管齊下，才能逐步形成“政府主導、市場主體和全社會共同參與”的良好格局。

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