土地資本

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土地資本（Land capital）

　　土地資本是指為改良土地而投入土地並附著在土地上的資本，屬於固定資本的範疇。投入土地的資本，有的是短期的，如土壤物理和化學性質的改良、施肥等；有的是長期的，如平整土地，修建排灌設施，設置建築物等。不論是短期投入，還是長期投入，都能提高土地的產出水平，增加土地收益，但是，“作為資本的土地帶來的收入不是地租而是利息和經營利潤”。在土地私有制下，當租約期滿後，這些固定在土地上的資本就被土地所有者攫取，併成為他增加地租或提高地價的條件，而他如果再次將土地出租，地租量就會增加；如果將土地出賣，地價就會上漲。在中國農村，土地屬於集體所有，承包耕種集體所有土地的農戶，通過培肥地力所獲得的收益歸自己所有。承包期滿土地上交集體或轉包給其他農戶時，可以獲取一定的經濟補償。這對鼓勵農民增加對土地的投入，提高土地生產率，剋服短期化掠奪式的經濟行為，做到土地用養結合，使其得到永續利用，有重要的作用。

　　資本一詞由來已久,其原義是本金和金錢。在國外資本一詞來自拉丁文,其原初意義指人的“主要財產”、“主要款項”，是早在#15世紀和16世紀義大利人得出來的! 當時，正是資本主義的曙光時期商人資本和高利貸資本最為活躍，國外古老“資本”的概念是可以贏利、生息的錢財，隨著社會化大生產的形成和商品經濟的日益發展，資本已成為連接生產要素，配置社會資源，形成現實生產力的基礎性因素。馬克思指出：“資本合乎目的的活動只能是發財致富，也就是使自身增大或增值”，“對資本來說，任何一個物體本身所能具有的唯一的有用性，只能是使資本保存和增值。”因此，資本必須是能夠增值，而且是在運動中增值，並給這一生產要素所有者帶來報酬。

　　對於土地資本的內涵" 筆者認為有必要從兩個方面去考察。首先，狹義的土地資本是馬克思《資本論》中的“土地資本”，是指人們對已經變成生產資料的土地進行的投資。馬克思曾把土地區分為“土地物質”和“土地資本”兩個性質不同，而又密切聯繫的範疇。馬克思指出：“資本能夠固定在土地上，即投入土地，……稱為土地資本。它屬於固定資本的範圍”。馬克思講的“土地資本”是從價值形式而言的，其實物形態則表現為“土地固定資產”。在這裡，我們將土地固定資產定義為對土地物質本身進行開發，改良所形成的土地使用價值，如土地平整、培肥地力、建造水井、水渠、排水溝、道路等，即狹義的土地固定資產(不包括建造在土地之上的房屋、建築物等)。

　　另一方面，就是我們這裡要講的更廣義的土地資本，是指當土地被投入流通，在運動狀態中能實現增值，給所有者帶來預期收益的時候，就變成了土地資本。可見，土地資本與前兩者最大的區別就在於它的運動性和增值性。

　　土地資源是自然資源的重要組成部分，是陸地生態系統的主體，是國民經濟和社會發展的重要物質財富。土地資產必須能帶來收益，並具有可交換性。而土地資本則必須增值並具有流動性。

　　首先，土地作為資源，是土地物質對人類社會需要的不可替代的必要性所決定的，因而是永恆的，第一位的，是土地成為資產的基礎。因而也是土地資本的基礎。

　　其次。土地具有資源和資產的雙重特性功能，土地具有資源功能或者說土地是一種資源。是指土地作為生產要素和環境要素。是人類生產、生活和生存的物質基礎和來源。可以為人類社會提供多種產品和服務，比如說。人類從事一定的生產、生活活動。就需要有一定範圍的土地空間，考察人類歷史以來所發生的無數次戰爭。無不是因為爭奪土地生存空間、搶占經濟活動領地而起，如果沒有土地帶來足夠食物。人類將忍受饑餓之苦，如果沒有土地上附著良好的交通與電信設施。人類的各項活動都將受到極大限制，因為土地的多樣性。人類才可能欣賞到奇山怪石、陡崖峭嶺、飛流瀑布與奇花異草，土地的這些資源功能概括為土地的養育功能、承載功能、美學功能等等，

　　土地的資產功能是指土地可以作為財產使用、業主將其占用的土地資源作為其財產或作為其財產的權利，業主可以將其擁有的土地或土地產權視作財產變賣獲取收益。而他人取得土地這種財產則需要付出一定的經濟代價或成本，土地的使用可為土地使用者帶來一定的經濟效益。

　　在經濟社會裡，當土地資源能產生一定的經濟效益。就屬於了資產範疇。土地資本物因本身即是各種形態的資產或財產而固然屬於資產範疇，但不是所有的土地資源都可以成為土地資產，

　　最後，土地資產是土地資本的物的表現。

　　一、土地資源轉化為土地資產

　　地球上最早存在的只是土地資源，在原始社會裡，沒有私有財產、階級和國家，雖然土地存在被占有，但由於地廣人稀，生產力水平低下，土地顯得並不稀缺，也不存在土地所有制關係，自然也不存在土地資產問題，土地從資源轉化為資產，是相對與人類需求土地出現稀缺而占有土地，並把土地視為財產時發生的。

　　土地資源是人類生產和生活的物質基礎，當人類對它的需求越來越大時，土地資源出現了稀缺現象，因而，被一部分人當作財產而占有，從這個意義上說，土地資產是指具有明確的權屬關係和排他性，並具有經濟價值的土地資源，它是土地的經濟形態，是資本的物的表現，但並非所有的土地資源都能轉化為土地資產，沒有即期使用或近期內不可能使用的土地不具有資產屬性。

　　二、土地資產轉化為土地資本

　　當土地資產被投入市場，使其為所有者帶來預期收益，產生增值，土地資產就轉化為了土地資本，表現為土地權屬關係上的轉讓、出租或自己投入使用。

　　土地資本經營的前提是資產，我國實行土地公有制度，改革開放以前，一直是無償、無限期、無流動使用，這一階段的土地使用僅僅呈現為絕對的自然資源屬性，從管理的法定對象上考察，《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國土地管理法》也載明土地管理是純粹的資源管理，因而土地資本經營缺乏應有的基礎條件，1987年開始推行土地有償使用後，國家和地方的法律、法規和政策性文件都做了相應的修改，允許土地有償使用，土地作為特殊商品進入市場，土地產權人則通過地租資本化使土地具有價格，一方面體現其固有的使用價值，另一方面顯化了土地應有的交換價值，完成了土地僅僅具有資源屬性向資源、資產雙重屬性的蛻變

　　土地資產在一定條件下形成資本，然而，正如在市場經濟條件下，所有的土地都已經賦予了資源與資產的雙重屬性，但並不等於所有土地資源的實物形態同時又能夠全部體現資產的價值形態(部分體現為貨幣形態)一樣，土地資產需要成熟的外部環境才能轉化為資本，這個外部環境就是把土地使用權經過物化勞動獲取盈利，但是土地資產最終的增值或減值是必須通過進入市場進行有限產權，即一定期限的土地使用權及衍生的他項權力交易來實現的。

　　當國家實行嚴格土地用途管制以後，土地使用權轉讓市場將發育成為地產市場的重要組成部分，同時構成社會主義市場經濟的基本因數之一，通過交易達到餘缺調劑、用途調整、用地結構優化和效益提高的目的，於是土地資本以實現其利潤最大化為標誌開始形成。

隨著社會主義市場經濟體制的建立和完善，城市已成為各種市場交換關係彙集的中心，成為市場配置資源的重要場所。作為城市空間和城市功能的載體——土地，是主要的生產要素之一，必然產生了一系列轉移和交易行為，並日益成為城市資產的重要組成部分。據專家預測，我國城市土地資產約25萬億元。如何合理利用城市土地資源，最大限度地發揮城市土地資產的效益，為城市建設和國企改革積累資金，就成了亟須研究的重要課題。

　　(一)基本概念。

　　城市土地資本運營是城市政府利用市場法則，通過對土地資本技巧性運作，實現土地資源的優化配置和土地資本增值的一種經營方式。

　　(二)主要內容。

　　一是資本運營理論。土地資本運營的理論屬經濟學理論中資本運營理論的範疇，它包括：馬克思主義經典理論中的資本集中和股份制理論、古典經濟學的規模經濟理論、企業購併的早期理論、產權理論形成後的資本運營理論等。

　　二是城市土地價值與增值理論。城市土地價值是社會使用價值、經濟價值和生態學價值的總和；城市土地增值的一般表現形式，是社會經濟發展的作用和土地投資的改良而形成的地價的增長；城市土地價值與增值理論包括地租理論、地價與地價評估理論等。

(一)巨集觀調控原則。

　　土地承載著社會和經濟發展的多項目標，其市場更需要在國家巨集觀調控下發展。包括制訂規劃、計劃，以供給制約需求量，包括由政府來專營和壟斷土地一級市場，做到“一個渠道進水、一個水庫蓄水、一個龍頭放水”，實施土地收購、儲備、交易制度。通過抓土地的“統一收購權”和“統一供應權”，由儲備交易中心一個口子統一收購土地，統一向市場供應土地，形成“政府主導型”的土地儲備交易體制，並逐步建立了以招標、拍賣為主的新型土地供應體系。

(二)市場配置原則。

　　全面推行國有土地使用權招標、拍賣出讓工作，規範土地供應是市場機制配置土地資源的有效手段，是建立公開、公平、公正的土地交易秩序的有效途徑，也是城市土地資本運營的先決條件。這一原則要求對所有的經營性用地，包括土地交易的一級市場、二級市場甚至三級市場的各個環節均納入市場交易，真正使土地市場進入“陽光”下交易。市場配置的原則客觀上還要求必須將土地出讓納入招標、拍賣的軌道，以顯化土地資本。比如，合肥市2001年首次公開招標出讓的國有土地，收購價格是1068萬元，招標底價是1450萬元，最終成交價是2068萬元，為政府創造土地收益1000多萬元，市場機制在其中發揮了巨大的威力。

(三)利益兼顧原則。

　　城市土地資本運營，形式上是土地使用方式的改變，其實質是土地權益關係的改變。土地收益分配涉及國家、集體、個人三方面利益，如果收益分配不合理，可能嚴重挫傷集體、個人積極性或造成國有土地資產的流失，不利於城市的土地資本運營。目前，在國家對土地收益分配問題尚未作出具體明確的規定前，增值的部分，除一部分以增值稅形式上繳國家外，土地投入增值收益可歸投資者所有，土地公共增值收益可歸政府所有。

(一)實現土地資源最優配置。

　　我國人口多，耕地少，土地供需矛盾尤其尖銳。為了實現社會經濟的可持續發展，必須嚴格控制建設用地供應總量和投放方向，合理規劃和配置土地資源，切實保護好耕地等農用土地。近年來，我國耕地銳減的局面一直未能得到根本性好轉，其重要原因是城市發展、房地產開發占地與耕地保護之間的矛盾未得到有效解決。從根本上說，我國目前保護耕地的機制尚未真正建立起來，從地方政府、開發商到農民自身都只是從自己的眼前利益出發，並未真正關心和支持保護耕地的國策。城市土地資本運營，就要建立收購儲備制度，真正將城市建設與集約用地結合起來，在巨集觀上實現保護耕地和促進城市用地結構合理調整的目標；在微觀上對城市土地進行生態設計，實現城市中人與自然的和諧統一，使每一塊土地得到最有效合理的利用。

(二)實現土地資本利潤最大化。

　　土地資本的利潤是在生產過程中產生的，在土地使用權流轉過程中實現的。據專家預測，我國每年有近百億元的國有土地資產流失。一是我國行政體制改革滯後，容易產生官商勾結侵吞國有土地資產的行為；二是長期以來我們習慣於通過劃撥方式來供地，即使採取出讓方式，也以協議為主，擾亂了土地市場配置的作用，使土地資產流失。城市土地資本運營，推行土地收購儲備制度，就從根本上實現了公平、公開和公正交易，規範了城市土地資本運作行為，真正實現土地資本利潤最大化。

(一)明確土地運營主體。

　　城市土地屬於國家所有，政府必須作為土地運營主體。同時，為充分發揮企業家運營資本的本領和積極性，政府可以通過成立“城市土地運營中心”作為資本運營的直接操作主體。

(二)規範土地出讓方式。

　　市場體系的完整性、聯繫性和開放性，是資本運營的必備條件。開展城市土地資本運營，必須建立公開、公正、公平的土地有形市場。除法律、法規規定可以劃撥方式供應土地外，其他土地供應必須以招標、拍賣方式進行。

(三)控制土地供應總量。

　　城市土地資本運營在很大程度上要服從政府導向，以“政策”為主導。政府要加強對土地運營的調控和管理力度，做到土地供應的總量控制，實行嚴格的土地供應計劃管理制度。

(四)建立土地產權制度。

　　土地運營的客體是城市土地，即城市規劃區範圍內土地，包括建成區、城鄉結合部、外緣區3個層次。土地運營客體有兩大特點：第一，不是土地本身，而是土地的價值形態；第二，不是土地的所有權，而是土地的使用權。換句話說，土地運營客體是國有土地使用權證書。因此，必須加強土地產權制度建設，做好土地確權發證工作，切實做到土地使用權“權屬合法，界址清楚，面積準確，沒有糾紛”。

(五)搞好運營體系建設。

　　城市土地資本運營是一項系統工程，只有註意發揮系統功能的作用，才能實現土地運營的目標。一是要加強基礎建設，包括建立動態的地籍詳查資料、土地等級評定和基準地價確立，預先做好土地的分區規劃和地塊的控制性規劃，建立土地監察體系等；二是要加大土地資本的投入，包括集體土地徵購、國有土地收回、土地置換、國企改製土地資產處置、土地的前期開發等；三是要做好城市土地的儲備，包括建立土地儲備管理信息系統、確定合理的儲備量、儲備土地的經營等；四是要搞好城市土地的供應，包括確定科學的供地計劃、建立招標拍賣出讓土地的有形市場、土地的租賃制度等；五是要疏通融資渠道，包括政府資本、貸款、發行股票、發行債券、建立土地發展基金等，從根本上解決城市建設資金不足的問題，確保城市基礎設施建設、國企改革所需的資金。