土地用途管制

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土地用途管制(Land Use Regulation)

　　土地用途管制是指國家為保證土地資源的合理利用和優化配置，促進經濟、社會和環境的協調發展，通過土地利用總體規劃等國家強制力，規定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者、使用者必須嚴格按照規劃所確定的土地用途和條件使用土地的制度。

　　1997年中共中央、國務院聯合發佈《關於進一步加強土地管理切實保護耕地的通知》(中發[1997]11號)，要求加強土地巨集觀管理，嚴格建設用地審批，嚴控城市建設用地規模，加強對國有土地和農村集體土地管理，加強土地執法監督檢查。1998年修訂的《土地管理法》第4條規定“國家實行土地用途管制制度”，以法律形式確定了用途管製作為我國土地管理的根本制度，在法律上規定了土地利用總體規劃的地位、作用及審批程式，以土地利用總體規劃作為土地用途管制的依據，規定了農用地轉為建設用地的審批許可權，完善了鄉村建設用地管理。近年來實踐證明，土地用途管制制度是適合我國基本國情的，在發揮土地最佳配置，切實保護土地資源方面起到了積極作用。

1. 土地利用總體規劃。土地利用總體規劃是實行土地用途管制制度的起點，對土地用途的劃分、使用條件的規定等都體現在土地利用總體規劃中。
2. 農用地轉用審批。即對農用地轉為建設用地的，必須進行嚴格的審批程式。這是土地用途管制的一個重要環節。
3. 徵地審批。這是實行土地用途管制的又一個重要環節，它和農用地轉批有一定的聯繫，但它的範圍要大於而且層次又要低於農用地審批。完成徵地審批以後，涉及農用地的，必須進行轉批。
4. 土地登記。土地登記是土地權屬管理的手段。它也是土地用途管制的最後一個環節。在完成徵地審批，農用地轉批，取得批准文件後，必須到當地土地行政主管部門進行土地登記，才能取得土地所有權或土地使用權。

• 按用途對土地進行分類

　　為實施土地用途管制，《土地管理法》將土地按用途分為三大類型，即農用地、建設用地和未利用地，不同用途的土地，其用途管制的具體內容不同。

　　（1）農用地用途管制

　　可分為農地農用管制和農地非農用管制兩個方面。農地農用管制是使用土地的單位和個人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的農用地用途使用土地，農用地內部地類變更必須依據土地利用總體規劃，經依法批准後進行；農地非農化管制在於限制農地轉化為非農地，特別是嚴格限制耕地轉化為非農地。

　　（2）建設用地用途管制

　　是要按土地利用總體規劃規定的用途合理使用土地；控制建設用地總量；城市建設用地規模符合國家規定的標準，充分利用現有建設用地、不占或少占農用地；嚴格建設用地審批管理。

　　（3）未利用地土地用途管制

　　包括禁止不符合土地利用總體規劃，破壞自然生態環境的土地開發；鼓勵對未利用地進行科學的開發利用；鼓勵對廢棄渠道、公路、零星坑塘水面、鹽鹼地的利用，利用各種方式進行土地整理。

• 土地利用總體規劃規定土地用途

　　國家通過法律途徑賦予土地利用總體規劃高度的調控權威。全國性和省級規劃是在全國或省域範圍內從巨集觀上統籌安排用地，重點是制定土地利用政策、確定土地利用約束性控制指標，確保各類用地結構、規模與佈局的巨集觀控制，實現土地的合理利用。縣、鄉級土地利用總體規劃依據上級規划下達的控制指標和本地的土地利用狀況、自然條件、經濟發展狀況劃分土地利用區，確定各區利用規模與佈局，制定分區管制規則，為土地用途管制提供依據。土地利用總體規劃劃分的土地用途分區一般有基本農田保護區、一般農田區、園地利用區、林業用地區、牧草地用地區、城鎮建設用地區、農村居民點用地區、工礦用地區、交通水利等基礎設施用地區、生態保護用地區等。

• 土地登記註冊土地用途

　　土地用途登記是土地用途管制的權利保障。實行土地用途管制，要求明確土地權利人的土地用途，進行土地用途登記，使權利人土地用途的權利內容在法律上得到保障。這樣，即保證土地權利人的土地權利，又規定權利人土地用途義務，在土地權利登記中實現土地用途管制。城鎮土地登記中土地用途主要分為工業用地、居住用地和商業用地，每類用地中還可以進一步細分。農村土地登記中土地用途主要有宅基地，鄉鎮企業用地參照城鎮用地用途劃分，農村集體土地所有權登記土地用途按土地利用現狀分類用途和麵積進行登記。

• 土地用途變更實行審批

　　農用地轉用審批是實現土地用途管制的關鍵。建設需要占用農用地的，必須在土地利用總體規劃確定的建設用地範圍內安排，符合土地利用總體規劃和產業政策的建設項目，按照法定審批程式和許可權，依法批准後，方可將農用地轉為建設用地；不符合土地利用總體規劃的不予批准，確需占用的必須按《土地管理法》的有關規定，調整土地利用總體規劃，並經原批准機關批准後，方可辦理農用地轉用審批手續。

• 對不按照規定的土地用途使用土地的行為進行處罰

　　國家制定嚴厲的土地管製法律，特別是對國家如何管理耕地應有法律依據，法律責任是土地用途管制的強有力後盾。對於非法占用土地，擅自改變土地用途的行為要按照《土地管理法》等有關法律法規嚴厲處罰。

　　國家實行土地用途管制的目的和作用在於強制性地嚴格限制農用地轉為建設用地，控制建設用地總量，對耕地實行特殊保護，促進經濟增長方式和土地利用方式由粗放型向集約型轉變，保障糧食安全、保障經濟發展、保障生態安全，實現社會經濟可持續發展的目標。在我國目前人地矛盾十分緊張的情況下，實施土地用途管制制度有其現實的必然性和重要意義。

1. 土地用途管制制度是一種比較先進的土地資源管理制度。隨著經濟的發展，工業化和城市化程度提高，土地的不合理利用和浪費現象十分嚴重，必須強化土地利用的政府調控力度，逐步形成了以土地規劃為依據，對土地用途變更實行嚴格控制的土地用途管制制度。
2. 土地用途管制制度可以解決我國分級限額審批制的弊端。
3. 可以實現利用整體效率最大化。
4. 協調“吃飯”與“建設”的矛盾。土地是人類賴以生存和生活的基礎，具有有限性和不可再生性的特點，因此，它是最珍貴的自然資源，最寶貴的物質財富。在征收土地時，必須堅持“一要吃飯、二要建設”的方針，必須堅持“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”的基本國策。
5. 消除土地利用中不利的外部性影響，保護環境，實現土地的可持續利用。

• 土地用途管制制度的概念.考試吧.2001