土地经济学
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土地经济学（Land Economics）
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土地经济学是经济学的一个分支，其研究领域为土地资源经济、土地财产经济、土地资产（资本）经济问题，分别涉及到土地实物、土地财产以及这二者的货币表现。土地经济学的研究对象是经济活动中的人与地关系（生产力）和与此相关的人与人关系（生产关系），或土地经济运行，即与土地相关的生产力运行和生产关系运行。土地经济学是一门应用经济学、生产要素经济学，又是“土地科学”（含土地经济学、土地管理学、土地法学等多门学科）中居于重要地位的学科。
土地经济学系应用经济学之原则原理以探讨土地问题产生之原因背景，演变过程及其对社会之影响，研究其解决途径，借此促进地利，增进社会福利，改善人们之居住环境，使得更能接近于理想的境界。土地经济学研究的对象是由人类经济行为而造成的人与地、人与人、地与地之间的种种关系，研究课题包括土地的分配、利用、买卖、交换、佔有、赠与、继承、租赁、抵押等。
土地经济学中的边际土地有三种：
土地经济学学术研究的重点及其基本成就如下：
（1）在土地价值问题的研究上，形成了土地无价值论、土地全价值论和土地价值二元论等三个派别，其探索的广度和深度都已大大超过前人； （2）关于地租、地价问题的研究，涉及到绝对地租、级差地租的具体表现形式及其量化问题，其深度是空前的，而且与土地估价的理论、方法相结合，具有较高的社会价值；价值；
（3）关于土地有偿使用制的研究，应用了地租、地价理论研究成果，探索了具有灵活性的举措，有力地促进了国有土地使用制的改革；
（4）关于土地产权与土地管理体制的研究，对于完善土地管理体制起了重要的作用；
（5）关于农村土地经济问题的研究，深入地论述了农户承包制、农地规模经营、农地入市、农地产权、农地保护等针对性很强的问题；
（6）关于土地资源经济问题的研究，服务于可持续发展的战略目标；
（7）在土地经济学科建设方面，已全面涉及到土地经济学原理、城市土地经济与农村土地经济等领域。
1．理论体系逐步完善，研究视角趋于多元化
土地经济学最初渊源于政治经济学。资产阶级古典经济学家威廉·配弟、杜尔哥、亚当·斯密、詹姆斯·安德森、大卫·李嘉图等对级差地租理论的探讨，奠定了现代资产阶级土地经济学的理论基础。其后，屠能又建立了位置级差地租(即区位地租)的理论模型。马克思、思格斯、列宁在批判和继承资产阶级古典经济学理论的基础上，创立了土地肥力理论、地租地价理论及土地国有化理论，成为马克思主义土地经济学的核心内容。当代美国著名经济学家保罗·A·萨缪尔森和雷利·巴洛维将地租置于市场经济体系中进行研究，分别提出了土地供求理论和土地收益理论。由于世界各国存在土地制度及经济发展水平和阶段的差异性，因而各国对土地经济学的研究内容和重点也具有明显的时空差异性。但从理论研究观之，土地供求理论、地租理论、地价理论、区位理论、土地肥力和土地报酬理论、土地集约利用理论、土地规模利用理论、土地计划利用理论等始终是理论研究的核心所在。20世纪后期以来，一方面，由于人口、资源、环境的可持续发展问题日益突出和重要，人地关系倍受青睐，土地可持续利用理论又成为研讨的热点；另一方面，随着社会主义经济体制的转变，制度经济学呼声日隆，产权成为现代市场经济的核心权利，因而土地市场及土 地产权制度改革迅速成为瞩目的焦点。
2．研究方法不断更新
理论内涵的拓展和研究方法的更新有着连带关系。新技术和新方法的产生及应用逐渐使土地经济学从定性描述进入定量分析和预测，从统计分析进入到建立数学模型阐明相关，从而使土地经济学形成了宏观分析与微观分析相结合、静态分析与动态分析相结合、总量分析和结构分析相结合、系统分析与因素分析相结合、实证分析与规范分析相结合、定性分析与定量分析相互补充的方法论体系。
如在对土地利用方式转变的研究中，一些学者运用空间直观模型或经济模型来展开研究，主要有：
① 元胞自动机模拟城市增长模型。其优点是有助于理解独立部门怎样集聚并相互影响作用，从而决定地区发展形式和城市化进程；其不足之处在于使用的细胞问相互作用规则一般同实际情况差别较大，未考虑地表具有异质性，以及不能排除外生变量导致同样变化的可能性。
② 经验模型。主要指利用遥感(RS)数据加上地理信息系统(GIS)平台，研究实际的土地利用方式转变，比如森林的减少等。其优点在于可以较好地拟合空间进程和土地利用变化结果；其缺点是在时空变化中未考虑经济变化对不同土地利用类型的影响。
③ 混合模型。通过在模拟模型中加入估计模型中的参数来预测在不同外生事件中的土地变化形式。其缺点是未考虑人为因素的影响。
④竞租理论的拓展和深化。对于传统的阿隆索单中心城市竞租理论，考虑添加限制因素(如多中心的竞租理论等)或采用更优化的计算方法(比如最小二乘、计量经济学模型的引进等)，并着手研究一些实际情况同模型不符的偏差，以便更好地模拟实际情况。
3．土地经济学科的分化和整合趋势进一步加强，学科体系渐趋成熟
在经济社会和科学技术迅猛发展的条件下，土地经济学的研究领域不断拓宽，研究内容日益深化和细化，并和相邻学科相互渗透，其结果形成 了土地经济学术研究中“广综合、精分工”的特征。如从土地经济学一般原理中，已分化出城市土地经济学、农村土地经济学、土地资源经济学、土地资产估价学、土地市场学、土地金融学、土地制度与政策等分支学科。
4．土地经济学科的政策化、法制化、信息化和生态化倾向趋强
土地资源的开发、利用、整治、保护、立法和管理的经济研究都与政策密切相关。土地政策如何制定，实施效果如何一直是学者们研究的重点。并注重对具体土地政策的研究，如土地征收制度的补偿机制，土地储备中的博弈论等；以及对土地政策的动态变化研究。为了确保有关土地政策的贯彻和实施，又借助立法和司法等手段，从而将土地经济运行纳入法制化轨道。并根据实际情况的变化，及时调整、修订、充实相关法律内容。在科技变革日新月异的时代，对土地经济的研究日渐借助于先进的科学技术手段，特别是遥感、地理信息系统、全球定位系统等技术和方法，有助于提高土地经济学科研究的效率和应用程度。如国土资源部运用卫星遥感技术监测大中城市新增建设用地和耕地占用等土地利用变化情况，通过土地利用规划图与遥感监测图的迭合，可全面检查新增建设用地是否符合土地利用规划，再辅以对新增建设用地的实地调查，可发现未经审批的违法用地，监测精度达9O％ 以上，大大提高了对农地非农化监管的效率。
此外，由于人地关系随着技术进步而越来越密切，以人为本和可持续发展理念日渐深入人心，更需要应用生态学的观点来研究土地利用中的经济问题，统筹协调人口、资源与环境之间的关系，在维护良好的生态环境安全的前提下促进土地利用的合理化。如出于对环境资源和生态环境的保护，许多国家都开始考虑对开放空间的保护，并采取了一些相关政策手段，包括聚集分区制(cluster zoning)、可转移开发权(trans．ferable development rights)，提议用土地税收来支持购买剩下的开放空间等。实证研究表明，永久性开放空间(居住区周围为森林或公园)相比可开发的开放空间(居住区周围为私人用地)会大大提升附近居住地的房价。这一结论有助于政府制定开放地保护政策，有效选定保护空间，并通过提高财产税，获得由于实施开放地保护政策而导致提升的相关财产价值。
我国的土地经济学是在继承历代学术思想和成果并引进、借鉴国外土地经济学术研究成果的基础上建立和发展起来的，现已形成了包括土地经济学、土地行政学、土地政策学、土地法学等学科在内的、门类较为齐全的土地经济学及其相关学科体系。特别是改革开放以来，紧密结合中国改革和发展的具体实践进行研究探索，取得了丰硕成果。
1．从土地资源经济到土地资产经济
世界银行的一份研究报告指出，当人均GDP高于1000美元之后，土地的商业利用和市场价值才会显现出来。也就是说，当经济发展达到一定阶段之后，土地的功能将发生新的变化，原来的生产性功能和资源功能会趋于弱化，而资产增值功能、生态循环功能等将趋于强化。这就要求我们不仅要更新对土地功能的认识，而且要重视拓展土地的新功能价值。一方面，要加强对土地资产的估价，培育土地使用权流转市场，完善社会主义市场经济体系。目前尤其要加强对农地估价理论和方法的研究，促进农村土地使用权的有偿流转，实现土地非农化、资本非农化和农民市民化的良性转化。另一方面，要重视开展土地经营和城市经营。土地是城市的稀缺资源，在人地矛盾日趋尖锐的情况下，土地具有增值功能。因此，一些城市纷纷提出了经营土地、经营城市的发展理念，以便更好地发掘土地的增值功能。但值得注意的是。经营土地不能仅仅着眼于“以地生财”的短期收益，而应服务于城市化发展的长远目标，体现“以人为本”的发展理念，注重提高人居环境质量，改善居民的素质和社会福利状况，提升城市综合 竞争力。否则，既可能引发盲目的圈地运动，造成土地资源过度透支或闲置浪费现象，不利于城市土地的合理有效利用，又可能导致城市地价和房 价升幅过快，损害普通居民的利益，也不利于对外招商引资，给经济建设和产业的国际竞争力造成一定影响。
此外，土地经济在一定程度上又是一种公共经济。如水源、山林、矿藏、江河、湖泊、海洋、码头、港口、旅游胜地、珍稀野生动植物产地等涉及到人类共享的土地领域，属于公共产品和要素，不宜片面追求市场经济价值，而应以体现社会价值或生态价值为主要目标导向，尽量适应社会公共的需要，以促进人类的公共福利与社会文化的进步。
2．从土地经济到楼宇经济
改革开放之初，我国城镇发展大多是以土地等基础性资源来拉动经济的快速发展，通过土地使用权有偿出让，获取原始资金，再投资于基础设施建设；或进行工业园区开发，通过将“生地”开发为“熟地”，再以地招商，推进土地资本与金融资本、社会资本和产业资本相结合，达到“以地生财、以地聚资”的目的。但土地作为一种不可再生资源，不仅面积有限，而且承载力也有限。一些大城市中心城区或近郊区为了克服土地资源短缺的制约，提出了“土地有限，发展无限；空间有限，开拓无限”的新理念，延伸“生地一熟地一楼宇”的形态发展链，大力发展楼宇经济，推进以土地为载体的形态开发向以楼宇为载体的功能开发转变。通过结构调整来提升城市经济运行质量，通过拓展土地功能来提升城市产业能级。楼宇经济是指以商务楼宇为载体，通过招商引资，发展现代服务业经济。在上海，数百幢云集了众多公司的高档商务楼已经成为经济效益高地，仅一幢商务楼产生的税收，就相当于面积达数平方公里的土地所产生的税收。据有关部门对浦东新区105幢商务楼的调查分析，2002年每幢楼人驻公司的平均营业收入超过16亿元，每幢楼平均上缴税收超过6000万元，人均上缴税收超过5万元，每幢大楼经济规模相当于一家大型企业集团，楼宇经济魅力初现。位于上海市北京东路的“科技京城”商办楼宇人驻企业达1289家，2002年上缴税收为2．4亿元。除租税收入外，商务楼宇还带来了“楼宇餐饮”、会议经济、观光旅游、休闲经济以及楼外周边“特色街”的形成和发展，衍生效应十分显著。
当然，发展楼宇经济必须具备一定的条件，如便利的交通网络，繁华的商业设施，发达的通讯体系，优质的住宅区域，比较完善的娱乐服务功能，较为发达的工业基础和众多的企业群体。从土地经济到楼宇经济，既是平面经济形态向立体经济形态的延伸，又是资源经济层次向资产经济层次的跃升。此外，在楼宇经济发展过程中，还应注意防止出现功能定位失当、用途品种单一、价位设定失宜、配套服务失调、概念包装欠缺等问题。有关统计资料表明，在上海数千幢商务楼宇中，至少有25%需要重新设定功能、设计品种，重新进行定位包装。
3．从短期性的应急对策到长期性的结构政策
以研究土地经济问题为中心内容的土地经济学，其科学任务是从国民经济和社会发展的整体视角及自然— —社会经济—— 技术相结合的特点出发，研究和揭示各类产业在土地上形成的条件、内在联系及其发展变化的规律，探讨协调人地关系及相应的人与人之间关系，合理组织土地利用 的方向和模式。它的实践任务是进行各地区和各产业部门的土地资源调查、评价、开发、利用、整治和保护，建立并维护合理的土地制度，调节和合理分配土地收益。改革开放以来，我国相继进行了农村和城市经济体制改革，工业化和城镇化趋势加快，协调人地关系成为经济地理学、土地经济学等学科研究的中心任务，如水土资源的合理利用与平衡、国土开发与整治、环境保护等成为当务之急，因而解决土地利用中重大实践问题的对策研究亦应运而兴。
随着我国经济体制的转型，土地制度和政策研究倍受学界瞩目。土地经济学者围绕集体土地所有制的完善、城乡用地制度创新及地产市场的 完善等殚精竭虑，政策建议和对策措施纷呈迭出。但应当注意，日本经济学家野口悠纪雄指出，土地政策包括短期性的应急对策及长期性的结构政策两个方面，而土地问题在很多方面更需要长期性的结构政策。因此，我们应当从长远的、可持续发展的战略高度出发，谋求促进土地合理有效利用的长远之策。人口、资源、粮食、能源和环境既是困扰当今世界的五大难题，也是协调人地关系的中心任务。面对人口增长、水土流失、草原退化、土地沙化、能源短缺、环境污染、农业生产率下降、基因品种多样性的降低及粮食安全等重大问题，土地经济学应当大有可为。
1．快速城市化过程中的失地农民问题研究
随着工业化和城镇化进程的加快，征占农村土地的力度越来越大，失地农民越来越多。由于体制、机制和管理等方面的原因，一部分农民陷入了“失地又失业”的境地，成为新的困难群体，社会矛盾日渐突出。当前突出的问题是：
① 对失地农民利益补偿的内容、标准和方式不合理。如征地补偿标准偏低，补偿内容和方式存在缺陷，导致失地农民抵御生活风险的能力下降。
② 征地安置方式和平调集体资产的行为失当。如货币化安置不利于维持长远生计，失地农民的就业问题成为最大的社会问题。
③ 土地增值收益分配方式欠合理，引发农民上访事件频频发生，影响城乡社会稳定和可持续发展。
基于这一现实，当前学术界对农民土地权益给予了热切的关注。研究者关注的焦点主要有：
① 将目标聚焦于土地产权问题，重点探讨我国现行农地制度的缺陷，强调通过产权改革来解决农民的土地权益问题，确保农民的利益。② 提高现行农地征用的经济补偿标准。③ 重视土地增值收入的处置问题。
然而，一方面，由于我国农村土地对农民而言兼具就业岗位、经济收益和社会保障三项基本社会功能，产权制度改革的成本相对较高；另一方面，产权明晰并不能必然保证农民的利益，无论何种产权制度，国家对农地的征用都具有最高的权利。因此，农民的土地权益能否得到有效保证，关键在于能否提供合理而适度的征地补偿办法，所有制问题并非关键。而按土地的市场价格对失地农民进行补偿，既受农村人均占有土地少、农民获得的补偿总量有限的限制，又会极大地增加城市开发成本，因而也缺乏现实可行性。许多人提出，应当建立“经济补偿、社会保障、就业服务”三位一体的新模式，实现土地征用与劳动力安置、建立社会失业和养老保险制度同步进行。其实，早在数年前，浦东就已创造了“经济补偿+社会保障+就业服务”的三结合模式，约有90％ 的失地农民经过各类培训实现了新的就业；一些地方还提出了“以土地换就业”的新思路。但由于城镇就业功能的开发滞后于居住功能的开发，加之郊区农民的就业数量、就业质量和就业区位与农民的素质和需求不相适应，因而失地农民问题尚未得到圆满解决，仍有待于进一步深化研究。
2．城市化快速推进与水土资源的矛盾及调控机制研究
近年来，我国城市发展步伐加快，城市规模扩展，招商引资力度加大，对土地的需求陡增。但土地保护及用途管制的强化却使征地和拆迁的难度越来越大，“非饱和供地法”或“饥饿供地法”的行又带来了房价的快速上涨及城市商务成本的上升。加之城市规划对建筑密度和建筑容积率的控制，以及城市人居环境的优化而带来的城市公共物品占地面积的增加。多种因素叠加，使得沿海城镇密集地区产生了土地、淡水、能源等供给不足的“新短缺经济”现象，成为经济成长中的重要制约因素。如国家土地利用规划纲要规定浙江省1997～2010年的建设占用耕地指标为100万亩， 而到2002年，实际批准占用的耕地量已达99．5万亩，已接近规定界限，目前尚有数以千计的企业在排队等地。水质性缺水在沿海的许多城市已经 显现，生产用水及居民的生活用水出现季节性短缺。2003年，“能源荒”就给浙江省的GDP增长拉下了0．6个百分点的后腿。因此，鼓励发展“借 地经营”，探索重要生产要素跨区域配置的新机制，推进不同区域之间的互补性分工和协作，成为在更大的空间范围内谋求互动共赢、实现统筹区 域协调发展的必由之路。
3．土地增值收益合理分配机制研究
政府征用农民土地的补偿标准比较低，而经过整理后出让的土地价格则比较高，两者的差额构成了土地增值收益。政府通过对土地一级市场实行垄断，以低价征用、高价出让方式在土地交易中获得了极为可观的收益，而被征地农民却难以分享这些土地增值收益，甚至出现种地无田、就业无岗、低保无份的现象。一些地方更是借“国家建设”和设立各类“开发区”的名义，把浦东开发初期实行的“土地预征”的特殊政策措施视为普遍经验而予以盲目推广，导致大量预征土地，非法批地和非法占地成为土地违法案例中最为突出的现象，甚至成为部分政府官员主要的从政风险成本。事实上，初期的浦东开发主要是在政府行政力量推动下进行的，是国家意志的体现，而且是在上海这样的大都市展开的。忽视这两个特殊因素的作用，而在许多小城市甚至小城镇盲目借鉴和推广其经验，难免出现事与愿违的结果。
从理论上说，当国家征用农村集体土地并改变其用途时，如用农地价格来表示征地补偿费，则此时的农地价格就是农地所有权转用价格。当征用农地用作社会公益事业用地而非经营用地时，农地所有权转用价格等于农地所有权转移价格；但当征用农地用作经营用地而非社会公益类用地时，则农地所有权转用价格等于农地所有权转移价格加上农地转用为可经营的国家建设用地后的增值收益分割值。一方面，现行的《土地管理法》虽然明确了土地征用的目的是为了满足社会的公共需要，但由于对“社会公共需要”缺乏明确的界定，因而不少地方土地被征用后，实际用于公共利益的土地使用比例很小，扭曲了土地征用的本来目的。另一方面，现行的征地补偿标准并未考虑农地转用后的增值收益部分。《土地管理法》规定征用土地补偿费为该土地被征用前3年平均年产值的6～10倍，安置补助费为该土地被征用前3年平均产值的4～6倍。显然，这种“产值倍数补偿费”不仅低估了农业多样化的产出效应，而且违背了土地价格形成的基本原理。因为土地价格是土地未来收益的资本化，过去的土地收益并不决定土地价格，只对预测未来收益的变化趋势起辅助作用。因此，弥补现行征地补偿制度和设计的缺陷，提高经济补偿标准，改进分配方法，配套实施“经济补偿+社会保障+就业服务”的三结合模式，已势在必行。
有关研究表明，在现有土地增值收益分配中，农民仅得5％ ～10％，村级集体经济得25％ ～30％，其余60％-70％则为县、乡、镇各级地方政府所得。由此可见，征用土地已成为政府实现利益追求的重要手段。况且，多数地区将土地增值收益基本用于城市公共设施建设和交通建设，而不是首先用于被征地农民的住房置换、社会保障、职业培训等方面，这有可能造成今后原有农村人口社会保障资金的不足，进一步扩大城乡发展差距，影响城乡社会稳定和可持续发展。土地增值收益应在国家、集体和个人之间如何分配才最合理?这是值得进一步探讨的重要课题。
4．土地价值评估的理论与方法研究
首先，要加强对土地生态价值和社会价值评估的理论和方法研究。传统经济学对于土地价值的认识仅停留在单纯的经济价值上，却相对忽视土地的生态价值和社会价值，导致由土地派生出来的大量的社会福利和生态效用的损失。事实上，完整的土地价值不仅决定于土地的经济效用，而且还决定于土地的生态效用和社会效用。因此，兼具有经济价值、生态价值和社会价值的土地，对其进行估价时应当综合考虑到这三个方面的价值内涵，才能得出比较科学的结论。如城市森林或绿地属于城市公共产品，虽然可以运用多种定量分析方法估算它的直接使用价值、直接服务价值、间接功能价值、选择价值、存在价值等总合价值，且其服务价值、功能价值和存在价值之和要远大于其直接经济价值。但由于其无法形成需求市场，因而对其价值评估的主要目的在于资金补偿而非市场交易，从而增强城市森林或绿地建设长期投资的内在利益驱动力。但由于不能将其服务价值、功能价值、存在价值等完全市场化，因此又要慎提城市森林或绿地产业化的概念。
其次，城乡土地流转市场的建立要求加强对农地估价的理论和方法研究。农地估价的目的、原则、理论依据、步骤和方法等，不能纯粹照搬城市土地估价，而应有自己的特色；农地基准地价的内涵与评定方法应如何界定和选择?农地的社会保障价值在农地所有权估价中应如何体现?上述问题的解决，有助于农地产权价格的界定和量化，有助于促进土地流转市场的建立和发展。当然，还需配套建立资产评估机构、委托代理机构、法律咨询机构、土地投融资机构、土地保险机构等中介服务机构，健全土地流转机制。
