產業地產

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產業地產(Industrial Real Estate)

　　產業地產是以調整產業結構、發展創新經濟和戰略性新興產業為目標，以政策為基礎，以金融為依托，以地產為載體，以辦公樓宅、配套住宅、研發及生產用房、商業及休閑配套、景區等為主要開發對象，同步形成投資、開發、技術教育、產業孵化、產業集聚、持續經營、配套住宅、商業服務等功能，具備城市綜合體和產業綜合體兩大特征的城市混業經濟發展模式”的定義相對而言更加全面。產業地產是工業地產的升級。

• 產業地產從區域位置來看，有都市產業園與新區產業園

• 從主導產業類型來看，有媒體產業園、創意產業園、動漫產業園、IT產業園、高新產業園、旅游產業園、大學科研產業園，汽車產業園……

　　一直到城市副中心的開發，我們都可以納入到產業地產的範圍裡面。

　　目前產業地產的開發主體由兩部分構成：

• 一方面仍然是開發區的管委會，或者是代表開發區管委會，或者是兩塊牌子，其實是一個團體的開發商。

• 另外一部分，實際上是代表著現在準備進入，或者已經進入了產業地產領域的，以前可能是不做房地產的，或者是做其他房地產的進入到這個領域的。

　　1.國外產業地產的發展情況

　　國外的產業地產是以企業為經營主體，比較有代表性的企業包括普洛斯、嘉民、安博、豐樹等產業地產開發商。

　　美國普洛斯集團是世界領先的物流配送設施和服務的投資開發商，是亞洲最大的工業和現代物流設施提供商與服務商，是財富1000強及標準普爾500家指數公司之一。公司管理著299億美金物業資產，在北美、歐洲、亞洲20個國家超過100個市場上開發、擁有和管理配送設施，形成了一個覆蓋主要物流樞紐、工業園區和城市配送中心等節點的物流網路。到2010年12月，普洛斯在中國19個城市投資、建設並管理著54個物流園，完工和在建物業面積達690萬平米，己進入的城市包括北京、成都、重慶、大連、佛山、廣州、杭州、嘉興、寧波、南京、青島、上海、沈陽、深圳、蘇州、天津、無錫、中山和珠海。通過標準設施開發、定製開發、收購與回租等靈活的解決方案，普洛斯為製造商、零售商和第三方物流公司不斷提高供應鏈效率。普洛斯於2010年10月在新加坡證券交易所上市。

　　嘉民集團是澳大利亞最大的工業房地產投資信托公司之一，也是全球最大的工業地產基金管理人之一。嘉民集團的主業是物流和工業地產。2010年5月19日，嘉民集團宣佈，其己經與中國廊坊市政府簽訂一份參與開發中國北方北京一天津大區的一流商務及物流樞紐的諒解備忘錄。嘉民將成為一個面積超過5平方公裡的混合用途商業園項目的協調方和主要規劃方並收取服務費用。這標志著嘉民正式介入中國市場。

　　安博公司是一家美國在紐約上市的公司，是一家全球專業的物流提供商，在非洲、亞洲以及其他地區都有業務開展，並且在很多地區都擁有高端的物流設施。

　　安博在全球有2000多家客戶，很多是世界500強企業。安博在全球的倉儲出租率保持在95%以上。30多年來在全球發達地區的各個主要港口、城市、交通地區積累了豐富的物流設施建設的經驗，積累了很多的關於高質量、高標準倉儲設施的各種設計標準的經驗，而這種設計標準和設計系統能很好地滿足現代物流比如說第三方物流的發展。此外，針對高端物流設施，安博還有一個配套的，非常專業的、能夠進行長期維護的倉儲管理團隊，他們擁有豐富的倉儲管理經驗。對於高端物流設施來說，安博在歐美地區大量地運用了節能措施，在中國也在進行嘗試。

　　新加坡豐樹集團旗下豐樹私人產業有限公司是一家專註於亞洲房地產資本管理的公司。豐樹擁有和管理價值約新幣120億元的物業資產，包括辦公樓、物流、商業園、工業和零售等。作為亞洲房地產資本管理公司，豐樹專註於投資亞洲市場和具有良好發展潛力的房地產行業。2010年5月，豐樹私人產業有限公司首度進駐中國市場，在西安建立了國內首個怡豐城購物中心。

　　2.中國產業地產的發展情況

　　據相關房地產投資基金的報告數據顯示:工業地產的投資回報率一般為8%一12%。並且由於土地資源的不可移動性和不可再生性，以及社會進步和城市建設發展的不可逆轉性，產業地產項目具有保值增值屬性。產業地產的這一特性使其日益成為國內外企業投資的熱點。1990年天安數位城在深圳成立，經過十多年的發展，天安數位城己成為國內知名的綜合創新園區城市運營商，為2000多家民營企業提供全方位的綜合配套服務。2003年聯東集團開始專註於產業地產的開發與運營，先後在北京、沈陽、無錫等地投資開發4個產業園區，規劃建築面積達400多萬平方米，僅金橋基地項目預計年總產值可達200億元以上，年稅收可達巧億元，並可解決近兩萬人的就業。

　　同時國內也有一部分企業，為了尋求多元化發展，開始建造自己的產業園區，例如 2010年雅戈爾新興科技產業園開始籌建。與此同時，國內一些傳統從事住宅和商業地產的開發商在樓市調控的壓力下，也相繼進入產業地產領域，如2010年3月，與廣州白雲機場貨棧相鄰的富力國際空港物流園掛牌運營，標志著富力地產正式進軍產業地產，而合生創展的惠州產業園項目也即將運作。分散公司需要承擔的市場風險，是房地產企業朝向多元化發展的結果。各級地方政府也積極推動產業園區的發展，全國範圍內的產業地產投資開發浪潮己基本成形。

2010年，隨著全球性經濟危機的解除，全球經濟正在實現全面複蘇，在城市與工業實現蓬勃發展的同時，與住宅地產、商業地產並稱為房地產市場三駕馬車的產業地產也取得了突飛猛進的發展，傳統的工業園區正逐步向產業地產全面戰略轉型。復地、綠地、富力、陸家嘴、合生創展、珠江投資等內資房地產巨頭紛紛搶先進入產業地產領域，而嘉民集團、AMB、蓋世理、普洛斯以及新加坡豐樹等地產開發商也開始集中介入內地市場，產業地產即將迎來歷史性的發展良機。但是在我國產業地產迅速興起的過程中，也出現了盲目投資開發熱、採用傳統的住宅銷售模式來運營產業地產、照搬流行概念進行炒作等諸多問題，對產業地產的長遠發展造成了極為不利的影響。本文在論述產業地產內涵的基礎上，系統分析了我國產業地產的發展現狀、前景以及存在的問題，並提出了相關對策以供借鑒。

　　一、產業地產的內涵

　　產業地產作為工商業地產、寫字樓、農業觀光地產和經濟園區地產的提供者和整合者，是城市經濟、工業經濟、區域經濟、聚集經濟、產業經濟的一個節點，是整合自然資源和社會資源後進行綜合開發、集約化經營的一種新興產業形式，是金融資本、房地產行業和產業發展相結合的產物。通過系統分析產業地產的運營實踐，綜合國內外多種研究成果，本文認為，所謂產業地產，是指在新經濟和城市經營背景下，以地產為載體，以實現財富的持續增長為目標，專業化地提供城市化、工業化、產業化集群空間物質載體的部門。產業地產在實現健康、生態、人居環境與自然相融合的基礎上，以更適宜人的創業發展、自我價值實現和投資的可持續增值為本質特征。產業地產不僅可以為工業化進程和城市經營提供強有力的支撐，也將最大限度地聚合和帶動產業的發展，促進城市區域價值呈幾何式增長，從而使土地與房產具有更加廣闊的升值潛力與投資價值。全國房地產經理人聯合會秘書長楊樂渝先生這樣評價房地產投資向產業投資方面的轉化：“今後評價一個房地產開發商的指標，不僅要看它建了多少房子，有了多少銷售額，更要看它在單位平方公裡有了多少GDP產值，解決了多少人的就業，培育了多少優質稅源，創造了多少稅收。這樣的轉變不僅對中國房地產的轉型和可持續發展有重要的意義，而且對中國經濟發展模式的轉型、對城市可持續發展也具有重大的意義”。

　　二、產業地產的發展現狀

　　由於土地資源的不可移動性和不可再生性，以及社會進步和城市建設發展的不可逆轉性，產業地產項目具有天然的保值增值屬性。產業地產的這一特性使其日益成為國內外企業投資的熱點。1990年，深圳天安數位城成立，通過十餘年的發展，目前天安數位城已成為國內知名的綜合創新園區城市運營商，為近2500家民營企業提供全方位的綜合配套服務。2003年，聯東集團開始專註於產業地產的開發與運營，先後在北京、沈陽、無錫投資開發4個產業園區，規劃建築面積達400多萬平方米，僅聯東金橋基地項目預計年總產值可達200億元以上，年稅收可達15億元，並可解決近兩萬人的就業。與產業地產專業運營商快速發展相呼應的是，國內也有一部分企業，如海爾、美的等，為了尋求多領域、多元化的發展，也不約而同地打著產業“擴軍”的旗號大舉圈地、建造自己的產業園區。與此同時，國內一些從事住宅和商業地產的開發商在樓市調控的壓力下，也相繼進入產業地產領域，如2010年3月，與廣州白雲機場貨棧相鄰的富力國際空港物流園掛牌運營，標志著富力地產正式進軍產業地產，而合生創展的惠州產業園項目也即將運作。各級地方政府也積極推動產業園區的發展，全國範圍內的產業地產投資開發浪潮已基本成形。

　　三、產業地產的發展前景預測

　　產業地產這一概念在我國進入主流視線只有短短數年的時間，但是這一概念一經推出，就受到了社會各界人士的高度重視，不少業內專家認為產業地產即將迎來其發展的春天。產業地產如此受捧，其實絕非偶然。在當下經濟全球化的大背景下，伴隨著三大產業的結構調整、城市化進程的加速及產業鏈的完善與分解，產業地產這種新的發展模式有著極為廣闊的發展空間。

　　第一，我國傳統的工業地產模式急需向新型產業地產模式進行全面戰略轉型，這為產業地產的發展奠定了堅實的基礎。隨著改革開放大幕的拉開，1979年我國第一座真正意義上的工業園區“蛇口工業園”誕生，從此工業園區在我國各地迅速發展，為我國經濟崛起做出了不可磨滅的巨大貢獻。然而隨著時代的發展，傳統的“開發一片、建設一片”的工業地產模式也暴露出區域集聚效應差、土地利用效率偏低、單位土地產出與產業帶動作用不明顯等諸多弊病。

　　與以出售、出租低價物業為代表的傳統工業地產模式不同，新型的產業地產模式一方面與新型發展道路有密切的聯繫（產業地產自發展之初，就把戰略新興產業、現代服務業、IT行業等作為自己的服務對象）；另一方面產業地產是產業與地產跨行業和跨領域的結合，目的在於形成一個有效的產業價值鏈一體化平臺。以我國產業地產專業運營商———聯東集團為例，自2003年起聯東集團就一直專註於產業地產領域，並開創了產業地產的聯合U模式，即通過總部商務、科技研發、生產製造及配套服務的產品開發與建設，實現業態、功能和資源的聚合。由此聯東集團的思路已經不再局限於一般意義上的開發園區，而將觸角延伸至更高意義上的、更為全面的資源綜合開發與利用。

　　第二，對於我國房地產行業而言，麵包麵粉式的快速消耗式的生產方式，正在受到政策約束、資本約束和資源約束的多重挑戰，我國房地產行業必須尋求可持續發展經營的創新空間，在這種情況下，產業地產無疑將會成為眾多房地產企業謀求轉型的一個重要戰略方向。產業地產與純粹消費型地產不同，它的出發點是將地產資源與其他各種資源進行全面整合，通過對土地與房產持續性的二次、三次的深度開發與利用，把土地開發升華為區域經濟增長極的培育，真正使房地產開發和城市發展融為一體，形成多方共贏的局面，這為我國房地產行業提供了巨大的發展空間。

　　第三，我國產業結構優化升級政策和經濟發展方式的轉變，將極大地促進產業地產的發展。隨著我國經濟的高速發展，產業升級已是大勢所趨，而這必然加快大批企業搬遷的速度。這對於能夠提供完善的產品功能、優美的自然環境、優質的園區服務的產業地產商來說，對於能夠降低企業綜合運營成本、為入駐企業構建高效聚合平臺的產業地產商來說，無疑是一個極為難得的機會。就北京市而言，北京四環內除了保留清潔型高新技術企業以及一些大型企業的集團總部外，大部分企業不得不順勢搬遷，從而為北京地區產業地產的發展提供了強大的動力，以順義區的MAX空港企業園、海澱區的中關村科技園為代表的優質產業園區，藉此良機迅速發展壯大。

　　第四，我國中西部地區承接東部沿海地區產業轉移的趨勢及相關政策，也為產業地產的發展提供了難能可貴的良機。國務院頒佈的《關於中西部地區承接產業轉移的指導意見》中明確指出：把產業園區作為承接產業轉移的重要載體和平臺，引導專業產業和項目向園區集聚，形成各具特色的產業集群。如作為華中地區經濟中心的武漢市，近幾年來抓住承接東部地區產業轉移的機會，大力發展產業園區，積極引進外阜優秀企業，目前以海峽IBD創業城、名典工業園、萬通工業園、楚天激光園及光谷軟體園為代表的產業園區都已初具規模，其中光谷軟體園作為成熟園區開發模式已經開發了四期，在市場上贏得了良好的口碑。

　　四、我國產業地產發展的問題分析

　　總體來看，我國的產業地產才剛剛起步，尚處於引入探索和初步發展階段，既蘊藏著巨大的發展機遇，也逐漸暴露出一些亟需解決的問題，主要有：第一，產業園區開發缺乏科學的市場調研和統一規劃，企業集而不聚，根植性差。我國絕大多數產業園區在發展初期為了迅速吸引企業入駐，在招商過程中往往很少從社會化分工、市場細分、價值鏈延伸，以及產業集群的內在聯繫等角度去考量；在項目的安排上也不是嚴格地按照園區規劃的要求定位，而是為了短期內聚集企業而隨意地進行項目選取和企業選址規劃，從而導致園區內部產業之間缺乏應有的關聯，沒有形成相互關聯的產業鏈條，不利於產業集群的整體競爭力的提高，難以實現經濟發展的規模效應和經濟外部性。

　　第二，相當一部分產業地產開發商沿用住宅銷售模式來經營產業地產，對其項目簡單地一賣了之，而不註重項目的後續經營，嚴重影響了我國產業地產的長遠發展。

　　產業地產作為房地產行業中一個較為特殊的部分，有著自己獨特的經營模式與發展規律，不能簡單地等同於住宅地產或商業地產。對於產業地產項目來說，其投資收益是長期的、可持續的，前期開發只是向預期市場的努力，而進入經營期才是迎接市場檢驗的真正開始。但許多進行專業化“產業地產”投資的開發商不顧產業地產的特殊性，抱著急功近利的態度進入產業地產領域，必然會給產業地產的健康發展留下隱患。

　　第三，目前我國的產業地產項目，普遍存在著產業結構趨同、缺乏特色優勢的問題。我國很多產業地產項目都沒有自己明顯的特色產業集群，而是試圖在每個產業上都有所發展，這不僅嚴重浪費了創新資源，還造成不同產業地產項目間招商引資活動中的過度競爭和產業內企業在市場活動中的過度競爭。

　　第四，在我國的產業地產項目中，除了北京、深圳等地有一些產業結構層次和技術水平相對較高的項目外，大部分產業地產項目均不同程度地存在結構單一、規模偏小和被鎖定在價值鏈低端等問題。我國的產業地產是伴隨著我國產業由勞動密集型向資金密集型、技術密集型轉型而發展起來的，這就要求產業園區由單一的製造性園區向現代的綜合性產業園區轉變，要求產業園區能夠提供新的產業形態來滿足傳統產業向知識型、服務型、戰略型產業升級的需要。但是在實際操作中，由於受到資源稟賦、區位條件、政策環境以及所處經濟發展階段的影響，我國大部分產業地產項目往往缺少位於產業價值鏈上游的研發設計企業，無奈地淪為組裝加工基地。另外，由於我國產業地產開發商缺乏專業化的產業地產開發和建設能力，原本定位於能夠提供配套商業服務、金融服務、科研服務的綜合性產業園區最後只能成為單純的商務園區和製造園區，不僅大大降低了產業地產商的盈利能力，更對入園企業的持續發展和我國產業價值鏈的提升造成很大的傷害。

　　第五，由於產業地產是一個新生事物，我國政府對於產業地產的開發還缺乏明確的政策和相關規範標準，使得產業地產的市場化開發在部分地區受到一定程度的限制。

　　比如，在實際的開發中，產業地產是與工業地產、商業地產併列的一種形式，還是應劃歸其一還沒有明確的政策界定，而這對投資者信心造成了一定程度的不利影響。即使是在天津、西安等已出台產業地產相關扶持政策的地區，也是由地方政府，特別是地方經濟開發區管委會所推動的，在全國範圍內，缺乏統一的規範標準和扶持政策，而這無疑將削弱我國產業地產發展的後勁。

　　五、我國產業地產發展的對策建議

　　雖然我國產業地產在發展過程中尚存在很多問題，但解決好這些問題會為產業地產的持續、健康發展奠定基礎。針對上述問題，應當做好以下幾個方面的工作：第一，堅持以客戶需求為導向，正確把握產業地產的內涵與本質，充分發揮產業與地產等資源的整合協同效應，通過有效整合產業地產項目的社會資源、物力資源、政府資源、人文資源等各類資源來為客戶提供專業化的產業地產服務。以深圳天安數位城為例，自創立之初，天安數位城就明確定位於為民營中小科技企業創造適宜的營商環境與創新氛圍，通過高端人才的聚集、高端產業的聚集、金融商務的聚集以及信息服務的聚集來形成核心競爭力與創新能力，並主動適應後工業化的特征，把握生產、研發與服務的融合。在強調自主創新的今天，由天安數位城所總結和提升出的天安模式已被普遍認為是一個城市解決中小民營科技企業集聚發展的理想方案。

　　第二，產業地產商要轉換角色，由單一的開發商向產業地產的服務商、運營商、投資商轉變。一方面，產業地產商除了向園區企業提供基礎性的物業管理服務之外，更應積極主動地向園區企業提供高附加值的配套服務，主要包括投融資服務、產品展示服務、知識產權服務等。另一方面，產業地產商應拋棄以短平快實現一次性收入為主的銷售方式，向一個增量市場轉型，在這一方面，作為我國高科技產業園區龍頭的張江高科，為其他產業地產商樹立了一個很好的榜樣。上海張江高科明確以“打造自主創新園區，運營藍籌股”為經營理念，已經制定並正在全力實施“以張江園區特色房產營運為主導，以高科技產業投資和專業化創新服務提供為兩翼”的產業互動階越式發展戰略，通過多樣化的投融資形式，張江高科先後參股園區內的100多家企業，順利地完成由單純的產業地產開發商向高科技產業投資商的華麗轉身。

　　第三，產業地產商應苦練內功，增強自身經營管理能力，合理進行自身定位，形成市場競爭優勢。以產業園區的功能定位為例，在產業地產項目中，除了綜合性園區外，還有總部基地性質的商務園區、配套商業性質的商業園區、金融服務性質的產業服務園區、科研服務性質的科技園區以及中小型企業集聚的工業樓宇園區等等。如果產業地產項目能根據自身條件及市場需求恰當定位，形成市場競爭優勢，為入園企業提供特色鮮明的產業地產服務，是完全能夠獲得可觀的投資收益率的。

　　第四，在產業地產的開發與運營過程中，應本著政企聯動的原則，充分發揮政府與企業這兩種組織在推動產業地產發展中所起的不同作用，相互協調配合，形成合力，促進產業地產的健康、良性發展。政企聯動以政企分開為前提，但並不是單純的政企分開，政府與企業之間互相信任、互相合作、各司其職，既是管理與被管理的關係，也是服務與被服務的關係，合力為社會化、專業化產業地產的發展創造條件。在產業地產的實際運作中，政府的職能主要表現為資金支持、公共服務、監督保障、政策支持等多方面，可以將政府職能簡明定義為“建立、引導、規範、參與市場”。產業地產商作為市場的主體，要充分利用政府所提供的一切便利，與政府政策緊密結合起來，與政府實現長期的合作與共贏。