产业地产

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产业地产(Industrial Real Estate)

　　产业地产是以调整产业结构、发展创新经济和战略性新兴产业为目标，以政策为基础，以金融为依托，以地产为载体，以办公楼宅、配套住宅、研发及生产用房、商业及休闲配套、景区等为主要开发对象，同步形成投资、开发、技术教育、产业孵化、产业集聚、持续经营、配套住宅、商业服务等功能，具备城市综合体和产业综合体两大特征的城市混业经济发展模式”的定义相对而言更加全面。产业地产是工业地产的升级。

• 产业地产从区域位置来看，有都市产业园与新区产业园

• 从主导产业类型来看，有媒体产业园、创意产业园、动漫产业园、IT产业园、高新产业园、旅游产业园、大学科研产业园，汽车产业园……

　　一直到城市副中心的开发，我们都可以纳入到产业地产的范围里面。

　　目前产业地产的开发主体由两部分构成：

• 一方面仍然是开发区的管委会，或者是代表开发区管委会，或者是两块牌子，其实是一个团体的开发商。

• 另外一部分，实际上是代表着现在准备进入，或者已经进入了产业地产领域的，以前可能是不做房地产的，或者是做其他房地产的进入到这个领域的。

　　1.国外产业地产的发展情况

　　国外的产业地产是以企业为经营主体，比较有代表性的企业包括普洛斯、嘉民、安博、丰树等产业地产开发商。

　　美国普洛斯集团是世界领先的物流配送设施和服务的投资开发商，是亚洲最大的工业和现代物流设施提供商与服务商，是财富1000强及标准普尔500家指数公司之一。公司管理着299亿美金物业资产，在北美、欧洲、亚洲20个国家超过100个市场上开发、拥有和管理配送设施，形成了一个覆盖主要物流枢纽、工业园区和城市配送中心等节点的物流网络。到2010年12月，普洛斯在中国19个城市投资、建设并管理着54个物流园，完工和在建物业面积达690万平米，己进入的城市包括北京、成都、重庆、大连、佛山、广州、杭州、嘉兴、宁波、南京、青岛、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、无锡、中山和珠海。通过标准设施开发、定制开发、收购与回租等灵活的解决方案，普洛斯为制造商、零售商和第三方物流公司不断提高供应链效率。普洛斯于2010年10月在新加坡证券交易所上市。

　　嘉民集团是澳大利亚最大的工业房地产投资信托公司之一，也是全球最大的工业地产基金管理人之一。嘉民集团的主业是物流和工业地产。2010年5月19日，嘉民集团宣布，其己经与中国廊坊市政府签订一份参与开发中国北方北京一天津大区的一流商务及物流枢纽的谅解备忘录。嘉民将成为一个面积超过5平方公里的混合用途商业园项目的协调方和主要规划方并收取服务费用。这标志着嘉民正式介入中国市场。

　　安博公司是一家美国在纽约上市的公司，是一家全球专业的物流提供商，在非洲、亚洲以及其他地区都有业务开展，并且在很多地区都拥有高端的物流设施。

　　安博在全球有2000多家客户，很多是世界500强企业。安博在全球的仓储出租率保持在95%以上。30多年来在全球发达地区的各个主要港口、城市、交通地区积累了丰富的物流设施建设的经验，积累了很多的关于高质量、高标准仓储设施的各种设计标准的经验，而这种设计标准和设计系统能很好地满足现代物流比如说第三方物流的发展。此外，针对高端物流设施，安博还有一个配套的，非常专业的、能够进行长期维护的仓储管理团队，他们拥有丰富的仓储管理经验。对于高端物流设施来说，安博在欧美地区大量地运用了节能措施，在中国也在进行尝试。

　　新加坡丰树集团旗下丰树私人产业有限公司是一家专注于亚洲房地产资本管理的公司。丰树拥有和管理价值约新币120亿元的物业资产，包括办公楼、物流、商业园、工业和零售等。作为亚洲房地产资本管理公司，丰树专注于投资亚洲市场和具有良好发展潜力的房地产行业。2010年5月，丰树私人产业有限公司首度进驻中国市场，在西安建立了国内首个怡丰城购物中心。

　　2.中国产业地产的发展情况

　　据相关房地产投资基金的报告数据显示:工业地产的投资回报率一般为8%一12%。并且由于土地资源的不可移动性和不可再生性，以及社会进步和城市建设发展的不可逆转性，产业地产项目具有保值增值属性。产业地产的这一特性使其日益成为国内外企业投资的热点。1990年天安数码城在深圳成立，经过十多年的发展，天安数码城己成为国内知名的综合创新园区城市运营商，为2000多家民营企业提供全方位的综合配套服务。2003年联东集团开始专注于产业地产的开发与运营，先后在北京、沈阳、无锡等地投资开发4个产业园区，规划建筑面积达400多万平方米，仅金桥基地项目预计年总产值可达200亿元以上，年税收可达巧亿元，并可解决近两万人的就业。

　　同时国内也有一部分企业，为了寻求多元化发展，开始建造自己的产业园区，例如 2010年雅戈尔新兴科技产业园开始筹建。与此同时，国内一些传统从事住宅和商业地产的开发商在楼市调控的压力下，也相继进入产业地产领域，如2010年3月，与广州白云机场货栈相邻的富力国际空港物流园挂牌运营，标志着富力地产正式进军产业地产，而合生创展的惠州产业园项目也即将运作。分散公司需要承担的市场风险，是房地产企业朝向多元化发展的结果。各级地方政府也积极推动产业园区的发展，全国范围内的产业地产投资开发浪潮己基本成形。

2010年，随着全球性经济危机的解除，全球经济正在实现全面复苏，在城市与工业实现蓬勃发展的同时，与住宅地产、商业地产并称为房地产市场三驾马车的产业地产也取得了突飞猛进的发展，传统的工业园区正逐步向产业地产全面战略转型。复地、绿地、富力、陆家嘴、合生创展、珠江投资等内资房地产巨头纷纷抢先进入产业地产领域，而嘉民集团、AMB、盖世理、普洛斯以及新加坡丰树等地产开发商也开始集中介入内地市场，产业地产即将迎来历史性的发展良机。但是在我国产业地产迅速兴起的过程中，也出现了盲目投资开发热、采用传统的住宅销售模式来运营产业地产、照搬流行概念进行炒作等诸多问题，对产业地产的长远发展造成了极为不利的影响。本文在论述产业地产内涵的基础上，系统分析了我国产业地产的发展现状、前景以及存在的问题，并提出了相关对策以供借鉴。

　　一、产业地产的内涵

　　产业地产作为工商业地产、写字楼、农业观光地产和经济园区地产的提供者和整合者，是城市经济、工业经济、区域经济、聚集经济、产业经济的一个节点，是整合自然资源和社会资源后进行综合开发、集约化经营的一种新兴产业形式，是金融资本、房地产行业和产业发展相结合的产物。通过系统分析产业地产的运营实践，综合国内外多种研究成果，本文认为，所谓产业地产，是指在新经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增长为目标，专业化地提供城市化、工业化、产业化集群空间物质载体的部门。产业地产在实现健康、生态、人居环境与自然相融合的基础上，以更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为本质特征。产业地产不仅可以为工业化进程和城市经营提供强有力的支撑，也将最大限度地聚合和带动产业的发展，促进城市区域价值呈几何式增长，从而使土地与房产具有更加广阔的升值潜力与投资价值。全国房地产经理人联合会秘书长杨乐渝先生这样评价房地产投资向产业投资方面的转化：“今后评价一个房地产开发商的指标，不仅要看它建了多少房子，有了多少销售额，更要看它在单位平方公里有了多少GDP产值，解决了多少人的就业，培育了多少优质税源，创造了多少税收。这样的转变不仅对中国房地产的转型和可持续发展有重要的意义，而且对中国经济发展模式的转型、对城市可持续发展也具有重大的意义”。

　　二、产业地产的发展现状

　　由于土地资源的不可移动性和不可再生性，以及社会进步和城市建设发展的不可逆转性，产业地产项目具有天然的保值增值属性。产业地产的这一特性使其日益成为国内外企业投资的热点。1990年，深圳天安数码城成立，通过十余年的发展，目前天安数码城已成为国内知名的综合创新园区城市运营商，为近2500家民营企业提供全方位的综合配套服务。2003年，联东集团开始专注于产业地产的开发与运营，先后在北京、沈阳、无锡投资开发4个产业园区，规划建筑面积达400多万平方米，仅联东金桥基地项目预计年总产值可达200亿元以上，年税收可达15亿元，并可解决近两万人的就业。与产业地产专业运营商快速发展相呼应的是，国内也有一部分企业，如海尔、美的等，为了寻求多领域、多元化的发展，也不约而同地打着产业“扩军”的旗号大举圈地、建造自己的产业园区。与此同时，国内一些从事住宅和商业地产的开发商在楼市调控的压力下，也相继进入产业地产领域，如2010年3月，与广州白云机场货栈相邻的富力国际空港物流园挂牌运营，标志着富力地产正式进军产业地产，而合生创展的惠州产业园项目也即将运作。各级地方政府也积极推动产业园区的发展，全国范围内的产业地产投资开发浪潮已基本成形。

　　三、产业地产的发展前景预测

　　产业地产这一概念在我国进入主流视线只有短短数年的时间，但是这一概念一经推出，就受到了社会各界人士的高度重视，不少业内专家认为产业地产即将迎来其发展的春天。产业地产如此受捧，其实绝非偶然。在当下经济全球化的大背景下，伴随着三大产业的结构调整、城市化进程的加速及产业链的完善与分解，产业地产这种新的发展模式有着极为广阔的发展空间。

　　第一，我国传统的工业地产模式急需向新型产业地产模式进行全面战略转型，这为产业地产的发展奠定了坚实的基础。随着改革开放大幕的拉开，1979年我国第一座真正意义上的工业园区“蛇口工业园”诞生，从此工业园区在我国各地迅速发展，为我国经济崛起做出了不可磨灭的巨大贡献。然而随着时代的发展，传统的“开发一片、建设一片”的工业地产模式也暴露出区域集聚效应差、土地利用效率偏低、单位土地产出与产业带动作用不明显等诸多弊病。

　　与以出售、出租低价物业为代表的传统工业地产模式不同，新型的产业地产模式一方面与新型发展道路有密切的联系（产业地产自发展之初，就把战略新兴产业、现代服务业、IT行业等作为自己的服务对象）；另一方面产业地产是产业与地产跨行业和跨领域的结合，目的在于形成一个有效的产业价值链一体化平台。以我国产业地产专业运营商———联东集团为例，自2003年起联东集团就一直专注于产业地产领域，并开创了产业地产的联合U模式，即通过总部商务、科技研发、生产制造及配套服务的产品开发与建设，实现业态、功能和资源的聚合。由此联东集团的思路已经不再局限于一般意义上的开发园区，而将触角延伸至更高意义上的、更为全面的资源综合开发与利用。

　　第二，对于我国房地产行业而言，面包面粉式的快速消耗式的生产方式，正在受到政策约束、资本约束和资源约束的多重挑战，我国房地产行业必须寻求可持续发展经营的创新空间，在这种情况下，产业地产无疑将会成为众多房地产企业谋求转型的一个重要战略方向。产业地产与纯粹消费型地产不同，它的出发点是将地产资源与其他各种资源进行全面整合，通过对土地与房产持续性的二次、三次的深度开发与利用，把土地开发升华为区域经济增长极的培育，真正使房地产开发和城市发展融为一体，形成多方共赢的局面，这为我国房地产行业提供了巨大的发展空间。

　　第三，我国产业结构优化升级政策和经济发展方式的转变，将极大地促进产业地产的发展。随着我国经济的高速发展，产业升级已是大势所趋，而这必然加快大批企业搬迁的速度。这对于能够提供完善的产品功能、优美的自然环境、优质的园区服务的产业地产商来说，对于能够降低企业综合运营成本、为入驻企业构建高效聚合平台的产业地产商来说，无疑是一个极为难得的机会。就北京市而言，北京四环内除了保留清洁型高新技术企业以及一些大型企业的集团总部外，大部分企业不得不顺势搬迁，从而为北京地区产业地产的发展提供了强大的动力，以顺义区的MAX空港企业园、海淀区的中关村科技园为代表的优质产业园区，借此良机迅速发展壮大。

　　第四，我国中西部地区承接东部沿海地区产业转移的趋势及相关政策，也为产业地产的发展提供了难能可贵的良机。国务院颁布的《关于中西部地区承接产业转移的指导意见》中明确指出：把产业园区作为承接产业转移的重要载体和平台，引导专业产业和项目向园区集聚，形成各具特色的产业集群。如作为华中地区经济中心的武汉市，近几年来抓住承接东部地区产业转移的机会，大力发展产业园区，积极引进外阜优秀企业，目前以海峡IBD创业城、名典工业园、万通工业园、楚天激光园及光谷软件园为代表的产业园区都已初具规模，其中光谷软件园作为成熟园区开发模式已经开发了四期，在市场上赢得了良好的口碑。

　　四、我国产业地产发展的问题分析

　　总体来看，我国的产业地产才刚刚起步，尚处于引入探索和初步发展阶段，既蕴藏着巨大的发展机遇，也逐渐暴露出一些亟需解决的问题，主要有：第一，产业园区开发缺乏科学的市场调研和统一规划，企业集而不聚，根植性差。我国绝大多数产业园区在发展初期为了迅速吸引企业入驻，在招商过程中往往很少从社会化分工、市场细分、价值链延伸，以及产业集群的内在联系等角度去考量；在项目的安排上也不是严格地按照园区规划的要求定位，而是为了短期内聚集企业而随意地进行项目选取和企业选址规划，从而导致园区内部产业之间缺乏应有的关联，没有形成相互关联的产业链条，不利于产业集群的整体竞争力的提高，难以实现经济发展的规模效应和经济外部性。

　　第二，相当一部分产业地产开发商沿用住宅销售模式来经营产业地产，对其项目简单地一卖了之，而不注重项目的后续经营，严重影响了我国产业地产的长远发展。

　　产业地产作为房地产行业中一个较为特殊的部分，有着自己独特的经营模式与发展规律，不能简单地等同于住宅地产或商业地产。对于产业地产项目来说，其投资收益是长期的、可持续的，前期开发只是向预期市场的努力，而进入经营期才是迎接市场检验的真正开始。但许多进行专业化“产业地产”投资的开发商不顾产业地产的特殊性，抱着急功近利的态度进入产业地产领域，必然会给产业地产的健康发展留下隐患。

　　第三，目前我国的产业地产项目，普遍存在着产业结构趋同、缺乏特色优势的问题。我国很多产业地产项目都没有自己明显的特色产业集群，而是试图在每个产业上都有所发展，这不仅严重浪费了创新资源，还造成不同产业地产项目间招商引资活动中的过度竞争和产业内企业在市场活动中的过度竞争。

　　第四，在我国的产业地产项目中，除了北京、深圳等地有一些产业结构层次和技术水平相对较高的项目外，大部分产业地产项目均不同程度地存在结构单一、规模偏小和被锁定在价值链低端等问题。我国的产业地产是伴随着我国产业由劳动密集型向资金密集型、技术密集型转型而发展起来的，这就要求产业园区由单一的制造性园区向现代的综合性产业园区转变，要求产业园区能够提供新的产业形态来满足传统产业向知识型、服务型、战略型产业升级的需要。但是在实际操作中，由于受到资源禀赋、区位条件、政策环境以及所处经济发展阶段的影响，我国大部分产业地产项目往往缺少位于产业价值链上游的研发设计企业，无奈地沦为组装加工基地。另外，由于我国产业地产开发商缺乏专业化的产业地产开发和建设能力，原本定位于能够提供配套商业服务、金融服务、科研服务的综合性产业园区最后只能成为单纯的商务园区和制造园区，不仅大大降低了产业地产商的盈利能力，更对入园企业的持续发展和我国产业价值链的提升造成很大的伤害。

　　第五，由于产业地产是一个新生事物，我国政府对于产业地产的开发还缺乏明确的政策和相关规范标准，使得产业地产的市场化开发在部分地区受到一定程度的限制。

　　比如，在实际的开发中，产业地产是与工业地产、商业地产并列的一种形式，还是应划归其一还没有明确的政策界定，而这对投资者信心造成了一定程度的不利影响。即使是在天津、西安等已出台产业地产相关扶持政策的地区，也是由地方政府，特别是地方经济开发区管委会所推动的，在全国范围内，缺乏统一的规范标准和扶持政策，而这无疑将削弱我国产业地产发展的后劲。

　　五、我国产业地产发展的对策建议

　　虽然我国产业地产在发展过程中尚存在很多问题，但解决好这些问题会为产业地产的持续、健康发展奠定基础。针对上述问题，应当做好以下几个方面的工作：第一，坚持以客户需求为导向，正确把握产业地产的内涵与本质，充分发挥产业与地产等资源的整合协同效应，通过有效整合产业地产项目的社会资源、物力资源、政府资源、人文资源等各类资源来为客户提供专业化的产业地产服务。以深圳天安数码城为例，自创立之初，天安数码城就明确定位于为民营中小科技企业创造适宜的营商环境与创新氛围，通过高端人才的聚集、高端产业的聚集、金融商务的聚集以及信息服务的聚集来形成核心竞争力与创新能力，并主动适应后工业化的特征，把握生产、研发与服务的融合。在强调自主创新的今天，由天安数码城所总结和提升出的天安模式已被普遍认为是一个城市解决中小民营科技企业集聚发展的理想方案。

　　第二，产业地产商要转换角色，由单一的开发商向产业地产的服务商、运营商、投资商转变。一方面，产业地产商除了向园区企业提供基础性的物业管理服务之外，更应积极主动地向园区企业提供高附加值的配套服务，主要包括投融资服务、产品展示服务、知识产权服务等。另一方面，产业地产商应抛弃以短平快实现一次性收入为主的销售方式，向一个增量市场转型，在这一方面，作为我国高科技产业园区龙头的张江高科，为其他产业地产商树立了一个很好的榜样。上海张江高科明确以“打造自主创新园区，运营蓝筹股”为经营理念，已经制定并正在全力实施“以张江园区特色房产营运为主导，以高科技产业投资和专业化创新服务提供为两翼”的产业互动阶越式发展战略，通过多样化的投融资形式，张江高科先后参股园区内的100多家企业，顺利地完成由单纯的产业地产开发商向高科技产业投资商的华丽转身。

　　第三，产业地产商应苦练内功，增强自身经营管理能力，合理进行自身定位，形成市场竞争优势。以产业园区的功能定位为例，在产业地产项目中，除了综合性园区外，还有总部基地性质的商务园区、配套商业性质的商业园区、金融服务性质的产业服务园区、科研服务性质的科技园区以及中小型企业集聚的工业楼宇园区等等。如果产业地产项目能根据自身条件及市场需求恰当定位，形成市场竞争优势，为入园企业提供特色鲜明的产业地产服务，是完全能够获得可观的投资收益率的。

　　第四，在产业地产的开发与运营过程中，应本着政企联动的原则，充分发挥政府与企业这两种组织在推动产业地产发展中所起的不同作用，相互协调配合，形成合力，促进产业地产的健康、良性发展。政企联动以政企分开为前提，但并不是单纯的政企分开，政府与企业之间互相信任、互相合作、各司其职，既是管理与被管理的关系，也是服务与被服务的关系，合力为社会化、专业化产业地产的发展创造条件。在产业地产的实际运作中，政府的职能主要表现为资金支持、公共服务、监督保障、政策支持等多方面，可以将政府职能简明定义为“建立、引导、规范、参与市场”。产业地产商作为市场的主体，要充分利用政府所提供的一切便利，与政府政策紧密结合起来，与政府实现长期的合作与共赢。