未完工開發產品
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未完工開發產品的理解----所有在產品
1．未完工開發產品可以理解為工業企業的在產品，其成本分攤等均同在產品成本處理有相似之處。
2．國稅發[2006]31號文文件中的在產品，不僅僅指商品房，而是包括了商業住房、配套設施、會所、售樓處等等所有的開發建築物。以前有人誤解為只有商品房的預售收入才繳納企業所得稅，國稅發[2006]31號文文件明確了預售收入繳納企業所得稅的範圍為所有的開發產品。
開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前採取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加後再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本後再行調整。
一、經濟適用房項目必須符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關於印發〈經濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關法規的規定,其預售收入的計稅毛利率不得低於3%。開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時,必須附送有關部門的批准文件以及其他相關證明材料。凡不符合規定或未附送有關部門的批准文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定計算繳納企業所得稅。
二、非經濟適用房開發項目預計計稅毛利率按以下規定確定：
（一）開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於20％。
（二）開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於15%。
（三）開發項目位於其他地區的，不得低於10％。
國稅發[2006]31號文規定：開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品,在其未完工前採取預售方式銷售的,其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額,扣除相關的期間費用、營業稅金及附加後再計入當期應納稅所得額,待開發產品結算計稅成本後再行調整。
預計計稅毛利率由國家稅務總局進行了明確：經濟適用房其預售收入的計稅毛利率不得低於3%；非經濟適用房開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的,不得低於20%；位於地及地級市城區及郊區的,不得低於15%。；位於其他地區的,不得低於10%。
國稅發[2006]31號文與[2003]83號文規定的不同點在於，將預售收入的預計營業利潤率修改為預計計稅毛利率。營業利潤率與計稅毛利率是不同的兩個概念：營業利潤=預售收入-計稅成本-營業稅金及附加-期間費用；營業利潤率=營業利潤/營業收入；計稅毛利=營業收入-計稅成本；計稅毛利率=計稅毛利/預售收入。
採用營業利潤率預計企業所得稅應納稅所得額直接併入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅，併在當初不再考慮期間費用支出的多少；而採用計稅毛利率是將取得的預售收入乘以計稅毛利率後的毛利減去當期實際發生的與之相關的期間費用、稅金及附加（按預售收入計徵繳納的稅金及附加）。採用計稅毛利率法更加科學、合理、合法：營業利潤率法在取得預售收入的當期卻不考慮納稅人實際發生的費用、稅金及附加，一律實行統一比例，對完工後還應當對以前發生的費用、稅金及附加進行“秋後算賬”，從而給納稅調整會帶來很多的麻煩；計稅毛利率法，對實際發生的費用、稅金及附加，已於發生的當期依法在企業所得稅前扣除，待開發產品完工後只需考慮產品的計稅成本問題。
當期未完工開發產品的稅務處理如下：
當期計稅毛利額=當期預售收入×預計計稅毛利率
當期應納稅所得額=當期毛利額—當期期間費用—當期已交稅金及附加
當期應交納的所得稅=當期應納稅所得額×33%
- 國家稅務總局關於房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知（國稅發[2006]31號）
各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：
為了加強和規範房地產開發企業的企業所得稅征收管理，根據《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關法律、法規規定，結合房地產開發企業（以下簡稱開發企業）的經營特點，現就房地產開發的有關企業所得稅問題通知如下：
- 一、關於未完工開發產品的稅務處理問題
開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前採取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加後再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本後再行調整。
（一）經濟適用房項目必須符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關於印發〈經濟適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關法規的規定，其預售收入的計稅毛利率不得低於3%.開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時，必須附送有關部門的批准文件以及其他相關證明材料。凡不符合規定或未附送有關部門的批准文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的規定計算繳納企業所得稅。
（二）非經濟適用房開發項目預計計稅毛利率按以下規定確定：
1.開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於20％。
2.開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於15%.
3.開發項目位於其他地區的，不得低於10％。
- 二、關於完工開發產品的稅務處理問題
（一）符合下列條件之一的，應視為開發產品已經完工：
1.竣工證明已報房地產管理部門備案的開發產品（成本對象）；
2.已開始投入使用的開發產品（成本對象）；
3.已取得了初始產權證明的開發產品（成本對象）。
（二）開發產品完工後，開發企業應根據收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則，合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實際銷售收入的毛利額。該項開發產品實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應納稅所得額。凡已完工開發產品在完工年度未按規定結算計稅成本，或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調整的，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，並按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。
（三）開發產品完工後，開發企業應於年度納稅申報前將其完工情況報告主管稅務機關。在年度納稅申報時，開發企業須出具有關機構對該項開發產品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調整情況的稅務鑒定報告以及稅務機關需要的其他相關資料。
上述差異調整情況鑒定報告的基本內容包括：開發項目的地理位置及概況、占地面積、開發用途、初始開發時間、完工時間、可售面積及已售面積、預售收入及其毛利額、實際銷售收入及其毛利額、開發成本及其實際銷售成本等。
（四）開發產品銷售收入的範圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。開發企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由開發企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；凡未納入開發產品價內並由開發企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。
（五）開發產品銷售收入應按以下規定確認：
1.採取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應於實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。
2.採取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
3.採取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應於實際收到日確認收入的實現，餘款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
4.採取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：
（1）採取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款於收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
（2）採取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬於開發企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或開發企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高於買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款於收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬於前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低於買斷價格，以及屬於受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款於收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
（3）採取基價（保底價）並實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬於由開發企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或開發企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高於基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款於收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，開發企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低於基價的，則應按基價計算的價款於收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬於由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額於收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
（4）採取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述（1）至（3）項規定確認收入的實現；包銷期滿後尚未出售的開發產品，開發企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。
已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等項內容，以月或季為結算期，定期進行結算，併在規定期限內向稅務機關進行納稅申報、預繳稅款。對不按規定定期結算、納稅申報和預繳稅款的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定進行處理。
5.開發企業將開發產品先出租再出售的，凡將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售固定資產確認收入的實現；凡未將開發產品轉作固定資產的，其租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現，出售時再按銷售開發產品確認收入的實現。
- 三、關於開發產品預租收入的確認問題
開發企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現，承租方支付的預租費用同時按租金支出進行稅前扣除。
- 四、關於合作建造開發產品的稅務處理問題
開發企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：
（一）凡開發合同或協議中約定向投資各方分配開發產品的，開發企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。
（二）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理：
1. 開發企業應將該項目形成的營業利潤額併入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。
2.投資方取得該項目的營業利潤應視同取得股息、紅利，憑開發企業的主管稅務機關出具的證明按規定補交企業所得稅。
- 五、關於以土地使用權投資開發項目的稅務處理問題
（一）企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資房地產開發項目的，按以下規定進行處理：
1.企業、單位應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，並按應從該項目取得的開發產品（包括首次取得的和以後應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。
2.接受土地使用權的開發方應在首次分出開發產品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應分出的開發產品（包括首次分出的和以後應分出的）和購入該項土地使用權兩項經濟業務進行所得稅處理，並將該項土地使用權的價值計入該項目的成本。
（二）企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資房地產開發項目的，按以下規定進行處理：
1.企業、單位在投資交易發生時，應將其分解為銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，並計算確認資產轉讓所得或損失。
上述土地使用權轉讓所得占當年應納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發生年度起，按5個納稅年度均攤至各年度的應納稅所得額。
2.接受土地使用權的開發方在投資交易發生時，可按上述投資交易額計算確認土地使用權的成本，並計入開發產品的成本。
- 六、關於開發產品視同銷售行為的稅務處理問題
開發企業將開發產品轉作固定資產或用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：
（一）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；
（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；
（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於15%，具體比例由主管稅務機關確定。
七、關於代建工程和提供勞務的稅務處理問題
（一）開發企業代建工程和提供勞務不超過12個月的，可按合同約定的價款結算日或在合同完工之日確認收入的實現；持續時間超過12個月的，可採用完工百分比法按季確認收入的實現。
完工百分比法即是根據合同完工進度同比例確認收入和費用。完工進度可按累計實際發生的合同成本占合同預計總成本的比例、已經完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。
（二）開發企業在代建工程、提供勞務過程中節省的材料、下腳料、報廢工程或產品的殘料等，如按合同規定留歸開發企業所有的，應於實際取得時按市場公平成交價確認收入的實現。
- 八、關於開發產品成本、費用的扣除問題
開發企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品成本、開發產品會計成本與計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本的界限。
（一）開發企業在結算開發產品的計稅成本時，按以下規定進行處理：
1.開發產品建造過程中發生的各項支出，當期實際發生的，應按權責發生制的原則計入成本對象；當期尚未發生但應由當期負擔的，除稅收規定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象。
2.開發產品必須按一般經營常規和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。
3.開發產品完工前發生的直接成本、間接成本和共同成本，應按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發或先後滾動開發而不能分清負擔對象的間接成本，應按各個成本對象（項目）占地面積、建築面積或工程概算等方法計算分配。
4.計入開發產品成本的費用必須是真實發生的，除稅收另有規定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發產品成本。
5.計入開發產品成本的費用必須符合國家稅收規定。與稅收規定不一致的，應以稅收規定為準進行調整。
6.開發產品完工後應在規定的時限內及時結算其計稅成本，不得提前或滯後。如結算了會計成本，則應按稅收規定將其調整為計稅成本。
（二）下列項目按以下規定進行扣除：
1.已銷開發產品的計稅成本。當期准予扣除的已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積
已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
2.開發企業發生的應計入開發產品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地徵用及拆遷費、建築安裝工程費、開發間接費用等，應根據實際發生額按以下規定進行分攤：
（1）屬於成本對象完工前發生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關規定直接計入成本對象。
（2）屬於成本對象完工後發生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關規定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然後再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發產品和未銷開發產品之間進行分攤。
3.應付費用。開發企業發生的各項應付費用，可以憑合法憑證計入開發產品計稅成本或進行稅前扣除，其預提費用除稅收另有規定外，不得在稅前扣除。
4.維修費用。開發企業對尚未出售的開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的費用，准予在當期扣除。
5.共用部位、共用設施設備維修基金。開發企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應於移交時扣除。代收代繳的維修基金和預提的維修基金不得扣除。
6.開發企業在開發區內建造的會所、停車場庫、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：
（1）屬於非營利性且產權屬於全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。
（2）屬於營利性的，或產權歸開發企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除開發企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。
7.開發企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，按以下規定進行處理：
（1）由開發企業投資建設完工後，出售的，按建造開發產品進行處理；出租的，按建造固定資產進行處理；無償贈與國家有關業務管理部門、單位的，按建造公共配套設施進行處理。
（2）由開發企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工後有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣的差額應計入當期應納稅所得額。
8.開發企業建造的售房部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產進行處理，其他一律按建造開發產品進行處理。售房部（接待處）、樣板房的裝修費用，無論數額大小，均應計入其建造成本。
9.保證金。開發企業採取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定開發企業為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除。
（1）開發企業取得的預售收入不得作為廣告費、業務宣傳費、業務招待費等三項費用的計算基數，至預售收入轉為實際銷售收入時，再將其作為計算基數。
（2）新辦開發企業在取得第一筆開發產品實際銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的廣告費、業務宣傳費和業務招待費，可以向後結轉，按稅收規定的標準扣除，但結轉期限最長不得超過3個納稅年度。
11.利息。按以下規定進行處理：
（1）開發企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，屬於成本對象完工前發生的，應配比計入成本對象；屬於成本對象完工後發生的，可作為財務費用直接扣除。
（2）開發企業向金融機構統一借款後轉借集團內部其他企業、單位使用的，借入方凡能出具開發企業從金融機構取得借款的證明文件，其支付的利息准予按稅收有關規定在稅前扣除。
（3）開發企業將自有資金借給全資企業（包括分支機構）和其他關聯企業的，關聯方借入資金金額超過其註冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，准予按金融機構同類同期貸款基準利率計算的數額內稅前扣除。
12.土地閑置費。開發企業以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。因超過出讓合同約定的動工開發日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按稅收規定在稅前扣除。
13.成本對象報廢和毀損損失。成本對象在建造過程中如單項或單位工程發生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償後的凈損失，計入繼續施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按稅收規定扣除。
14.折舊。開發企業將開發產品轉作固定資產的，可按稅收規定扣除折舊費用；未轉作固定資產的，不得扣除折舊費用。
- 九、關於征收管理問題
（一）開發企業在年度申報納稅時，應對涉及報稅務機關審批或備案的稅前扣除項目逐筆逐項進行核實。凡未按規定報批或備案以及手續、資料不全的，要及時補辦有關手續、資料，否則，不得在稅前扣除。
（二）開發企業出現下列情形之一的，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收、管理並逐步規範，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規的規定進行處理，但不得事先規定開發企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。
2.依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬薄的；
3.擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；
4.雖設置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬的；
5.發生納稅義務，未按照規定的期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的；
6.納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
- 十、關於適用減免稅政策問題
根據房地產開發業務的特點，房地產開發企業和以銷售（包括代理銷售）開發產品為主的企業不得享受新辦企業的稅收優惠。
- 十一、關於本通知適用範圍和執行時間問題
本通知適用於各種經濟性質的內資房地產開發企業，以及從事房地產開發業務的其他內資企業。各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局應聯合制定具體實施辦法，並報國家稅務總局備案。
本通知自2006年1月1日起執行，《國家稅務總局關於房地產開發有關企業所得稅問題的通知》（國稅發〔2003〕83號）同時廢止。此前沒有明確規定且尚未進行處理的稅務事項，按本通知執行。
國家稅務總局
二○○六年三月六日
