房地產抵押糾紛
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什麼是房地產抵押糾紛[1]
房地產抵押糾紛是指在房地產抵押活動中所產生的關於抵押人與抵押權人的權利與義務以及標的物等的爭議。我們知道，房地產抵押是資金的需求者以其合法擁有的房地產抵押給銀行或其他可予貸款的債權人，從而取得貸款的形式。抵押的目的對債務人來講是為了獲取貸款，對債權人來講是為了自己所發放的貸款的收回和補償有可靠的保障。一旦抵押期滿，債務人不能按期償還貸款時，債權人則可以處分抵押物，從處分抵押物所得資金中使自己的貸款得到優先受償。在這個全過程中，圍繞抵押的協商、合同的簽訂、抵押權的設立、債務的償還、抵押物的資金的分配、抵押物是否發生增減及損毀、滅失等等事件在抵押人、抵押權人或第三人中展開，而且房地產抵押又須經過房地產管理部門審核登記後才能具有對抗第三人的法律效力。抵押過程中每個環節的紕漏，都可能造成抵押雙方的爭執，產生抵押糾紛。所以在辦理抵押的過程中，抵押人、抵押權人及第三人和進行抵押登記的房地產管理部門等都要認真對待，依法辦事，儘量減少糾紛的產生，保證抵押活動的順利進行和房地產市場的健康發展。
房地產抵押糾紛分類[2]
房地產抵押糾紛大致可以分為兩大類，一是因房地產抵押人不正確行使自己的權利義務而引起的糾紛，二是因房地產抵押登記而產生的糾紛。在社會生活中，因為房地產價值大，實用性強，具有融資借貸保證功能，又因為人們對房地產抵押的相關法律條款認識不足或雙方當事人之間權利義務有關事項確定不明，或抵押損害到第三人權利的行使，常常引起糾紛。要解決房地產抵押糾紛，首先要對房地產抵押知識有一個全面的正確認識，其次要對具體糾紛進行具體分析，區別對待，找出問題的根源和適用法律的依據。
房地產抵押糾紛的處理[2]
- 1．由房地產先抵押後出租引起糾紛的處理
《擔保法》並未禁止抵押物出租，因此，在抵押權設定後，抵押人是可以出租抵押物的。原因如下：首先，抵押權只是就抵押物優先受償的權利。抵押人就某物設定抵押後，仍對該物享有所有權，只要租賃期限不超過債務的清償期，抵押人可以就抵押物行使占有、使用、收益和處分的權利，即可以將該物出租。其次，由於房地產抵押並不轉移抵押物的占有，因此具備將房屋出租的條件。最後，由於抵押物是為了擔保債務的履行，承認抵押人對抵押物的出租權，可以更好地發揮不動產的使用價值，從而更好地保汪債權的實現。
但由於在抵押物上設定租賃權，也可能會影響抵押權的實現，因此對於抵押人出租抵押物應作一定的限制，但應區別對待。如果租賃期在主債務履行期限屆滿之前，或者當事人特別約定一旦他人要實現抵押權，則租賃合同終止，或者抵押權人在實現抵押權時，對於抵押物上存在的租賃關係並無異議，同意原租賃合同的繼續履行。在這幾種情況下，不必限制抵押人出租房屋，抵押權的實現也不必然導致後訂立的租賃合同無效。
而如果不符合上述幾種情況，原則上應允許抵押權人或抵押物的新所有人主張原租賃合同無效。其原因在於：由於抵押權設定在先．如果允許抵押人在抵押物上設定租賃關係，那麼，在抵押權實現之時，必然會受租賃權的限制。若以拍賣方式實現抵押權，則買受人不會願意所買的房屋上存在著他人設定的租賃權，這樣就會影響拍賣價值。而如果通過作價轉讓方式實現抵押權，那麼抵押權人對於抵押物的使用和收益就會受限制，這對於抵押權人是不公平的。
- 2．由房地產先出租後抵押引起糾紛的處理
出租人將已出租的房屋設定抵押後，將會成為抵押權實現的一種負擔。一方面，在債務履行期屆滿而債務人無力還債時，如果抵押人與抵押權人達成協議，債權人以折價方式實現抵押權，則承租人可以通過行使優先購買權阻止抵押權人獲得房屋所有權，如果承租人不行使優先購買權，那麼，根據“買賣不破租賃”的規則，抵押權人不能解除原租賃關係，將房屋用作他用。另一方面，在債務履行期屆滿債務人無力還債時，如果債務人將房屋變賣或者拍賣，按照“買賣不破租賃”的規則，在房屋交易完成後，租賃關係將繼續存在，這必然會降低抵押物的交換價值，從而降低對抵押權的保障。正是因為租賃權對抵押權的實現造成了妨礙，因此，抵押人將已經出租的財產設定抵押時，應對抵押權人負告知的義務。如未告知抵押權人而給抵押權人造成損害，抵押人應負賠償責任。
- 3．因被抵押的房屋發生毀損滅失而引起糾紛的處理
我國《擔保法》第51條規定：“抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時，抵押權人有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或提供與減少的價值相當的擔保。抵押人對抵押物價值減少無過錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償範圍內要求提供擔保。抵押物價值未減少的部分，仍作為債權的擔保。”
抵押房屋發生滅失、毀壞後，對抵押人的法律效力涉及抵押權的保全效力。所謂抵押權的保全效力是指抵押權所具有的使抵押權人有權採取必要措施保全抵押財產價值的法律效力。抵押房屋發生毀損滅失，可能會出現以下三種情況：(1)當抵押人的行為足以使抵押房屋價值減少時，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。如抵押人不停止其行為，抵押權人有權訴諸法律，請求法院責令其停止；(2)當抵押人的行為已使抵押房屋價值減少時，抵押人有義務提供與減少價值額相當的擔保；(3)抵押房屋的毀損系第三人而為時，抵押人有義務向第三人請求賠償，並提供與其所得賠償金相當的擔保，否則抵押人有義務向抵押權人以自己所得賠償，提前清償債權。
抵押權人的保全效力只及於抵押人或第三人的過錯即故意或者過失行為，如果抵押房屋的毀損滅失由於不可抗力如自然災害、戰爭等因素引起，則抵押人不負責對房屋毀損造成的價值減少提供新的擔保。
如果被抵押的房屋由於自然災害等而滅失的，其價值轉化為其他形態時，如保險賠償金等，房地產抵押權的效力仍可及於其代位物上，房地產抵押權人可以對上述保險金行使優先受償權。
如果被抵押的房地產滅失，沒有保險金、賠償金等代替物，也沒有任何剩餘物，房地產抵押權歸於消滅。抵押房地產部分滅失時，基於房地產抵押權的不可分性，房地產抵押權存在於剩餘物上，仍不消滅。
- 4．因房地產抵押登記而引起糾紛的處理
在我們生活中，登記公示的房地產抵押權狀況與真實的權利狀況常有不符，主要表現在兩個方面：一是主債權本身無效或因清償而消滅，而抵押權登記尚未註銷；二是房地產抵押登記因錯誤、遺漏或誤被註銷，從而導致登記內容與真實權屬狀況不相一致。因房地產抵押登記而引起的糾紛大致表現在上述兩種情況中，在第一種情形下，當事人應根據有關規定，及時辦理註銷登記。但在此之前，抵押登記仍具有形式上的效力。在第二種情形下，登記機關應辦理更正登記，利害關係人也可以申請更正登記。但更正的登記不具有溯及力，也就是說，在更正錯誤的登記之前，善意第三人因信賴錯誤的登記而取得的權利，仍應受法律的保護。因此而遭受損害的房地產權利人，只能要求造成抵押登記錯誤、遺漏或誤被註銷的過錯方承擔賠償責任。
- 5．因抵押房地產被扣押而引起糾紛的處理
債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押房地產被人民法院扣押，債權人不服而引起的糾紛。我國《擔保法》第47條規定：“債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之El起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押權人未將扣押抵押物的事實通知房地產糾紛應當清償法定孳息的義務人的，抵押權的效力不及於該孳息。”
- 6．因抵押房屋被拆除引起糾紛的處理
如果已設定抵押權的房屋列入了拆遷範圍，抵押人應及時通知抵押權人。抵押權人接到抵押人的書面通知後，可以要求抵押人提供其他房地產重新設定抵押，或者提供其他方面的擔保。如果被拆遷人獲得拆迂安置房的，抵押權人可以與抵押人協商將安置房作為抵押房屋，重新設定抵押。沒有安置房的，可以要求抵押人提供其他方面的擔保。抵押權人也可以要求抵押人提前清償債務。抵押房屋被拆除後，抵押權人可以要求抵押人提前清償債務，辦理抵押房屋的註銷手續，解除抵押合同。
房地產抵押糾紛處理的基本原則[1]
處理房地產抵押糾紛應掌握的基本原則有哪些?
處理房地產抵押糾紛應掌握的基本原則主要是：
一、凡抵押雙方訂有抵押合同又經房地產管理機關辦理抵押登記的，都應認定抵押貸款關係成立，一方翻悔，不予支持。
二、抵押房地產轉移占有的，自交付抵押權人占有時抵押權成立；不轉移占有的，自抵押合同生效時(一般以交付房屋所有權證和土地使用權證時)成立；按規定需辦理特殊手續的，自辦理完登記、公證或認證等手續時成立。
三、無合法房地產權屬證件的房地產抵押；抵押人以自己不享有房屋所有權和土地使用權的房地產抵押；未經共有人同意的共有房地產的抵押；違章建築物的抵押；以未來的財產作抵押物的抵押；已建有房屋的房地產將房屋與土地分割進行的抵押；已設定抵押權的房地產未經抵押權人同意，抵押人又將抵押物轉讓他人，或將同一擔保價值的抵押物又抵押給第三人的抵押，均為無效。
四、抵押人在抵押物上再行設定的抵押權或其他權利，不能對抗優先設定的抵押權，未經抵押權人同意又將抵押物轉移他人，抵押權人有向任何占有人追索的權利。給善意占有人造成損失的，抵押人應承擔民事責任。
五、抵押人為了其他共有人利益，或抵押人將共有房地產作抵押物進行抵押，其他共有人明知而不反對的；抵押人將夫妻雙方共有的房地產抵押，係為了家庭生活、生產經營的，一般應認定有效。
六、抵押權成立後，抵押人逾期不償還債務，抵押權人有權申請處分抵押物並優先受償。變賣或拍賣房地產應經過人民法院、房地產交易部門或專門拍賣機構，抵押權人不得擅自處分抵押物。但對抵押當事人在抵押合同中約定變賣方式的，應予准許。
一處房地產設立數個抵押權的，債務清償順序應以登記先後為序，沒有登記的，以立契先後為序。
拍賣抵押房地產的價款，抵押權人應比其他債權人優先受償；拍賣價款不足以償還擔保債務的，抵押權人有權向抵押人追索償還。
抵押房地產的價值遠遠大於擔保債務，處分部分房地產即可償還債務的，除抵押人同意全部出賣的以外，一般不全部出賣。
抵押合同中載明有抵押房地產又有擔保房地產的，清償還債時，應首先處分抵押房地產，不足部分，再處分擔保房地產。
破產企業的抵押房地產不屬於破產財產，其他債權人不能從抵押房地產中得到補償。若抵押房地產價額大於擔保價額的，超過部分仍為破產財產。在企業破產還債中，抵押權對抗工資、生活費、勞動保險費、國家稅收、銀行及其他金融組織貸款等一系列債權。
七、拍賣、變賣抵押房地產，無人受買時，抵押權人可以通過法律程式，取得所有權或使用權，若抵押物的價值大於抵押人債務的，抵押權人應將餘款退給抵押人。
八、將地上建築物、其他附著物用作抵押時，其使用範圍內的土地也隨之抵押，反之，將土地使用權作抵押時，地上建築物、其他附著物也隨著抵押。
九、涉及對抵押合同的認定、對抵押物的限制、對抵押房地產的再抵押、清償債務的順序、風險責任的承擔等問題時，應按照最高人民法院《關於貫徹執行<民法通則>若幹問題的意見》第112條至第116條的規定處理。
十、對典當業以房地產作抵押放款的，儘管其合同寫的是房屋典當，但實質是房地產抵押貸款，不能比照房屋典當處理，應參照抵押的有關規定處理。對民間發生的不轉移房地產占有或以錢計息的“典當”，亦應按抵押貸款的原則處理。
十一、解放初期設定抵押權的房地產應由產權人進行登記，已由抵押人代登記的，未經產權人同意不得擅自改在自己的名下，已登在抵押權人名下的，一般應認定無效，對抵押人下落不明，致債務不能清償的抵押房地產，可由政府代管，其債務由政府清償，自代管之日起逾期兩年無人主張權利，即收為國有，後出現原產權入主張產權的，不予支持。
十二、各地人民政府對房地產抵押另有規定的，應按各地具體規定處理。
房地產抵押糾紛案例[2]
- [案情簡介]
解某因經商需要，於1996年10月向劉某借款10萬元，約定於1997年10月還清借款本息，劉某要求解某以其一套價值約20萬元的房屋作抵押。解某同意，雙方簽訂抵押合同，約定到期解某不歸還借款，劉某可以將房屋拍賣，並對拍賣所得優先受償，雙方到房地產管理部門辦理了抵押登記。1996年12月，解某因經營虧損欠債20萬元，為還清債務，解某將已抵押的房屋作價20萬元賣給魏某，買賣合同約定：房款分三次付清：1997年1月付款5萬元，1997年6月付款5萬元，解某在魏某第二次付款時交付房屋，1997年12月，魏某付清剩餘的房款10萬元，之後，雙方辦理房屋產權過戶手續，，魏某與解某簽訂合同時，並不知道該房已設定抵押。1997年6月，魏某按約定交付第二次房款，解某將房屋交付給魏某居住：這時，劉某發現解某將房屋轉讓，遂向法院提起訴訟，要求判決解某與魏某之間的房屋轉讓行為無效，並要求解某將已收到的10萬元房屋價款轉給他沖抵債務。而魏某則主張他在買房時，並不知道該房已設定抵押，自己是無過錯的，且已經交付房款，其利益應該受到保護，要求法院確認房屋買賣合同有效。
- [案件評析]
本案房地產抵押糾紛涉及的問題主要是房地產抵押人即被告解某，在抵押期間，能否自由處分其設定了抵押權的房屋。從理論上來講，抵押人設定抵押後，並不喪失對抵押物的所有權，其合法的處分行為不但不會給抵押權人造成任何損害，相反，抵押人通過處分行為可以充分實現抵押物的價值，從而更進一步保障債權人的利益。只是，對這種處分行為應加以一定的限制，根據《擔保法》的規定，這種限制體現在抵押人的告知義務上。
從這點來看，本案的被告解某是並不喪失對房屋的所有權的，解某出賣房屋的行為是允許的，但解某必須將其賣房行為告知房屋抵押權人劉某，同時也應告知買受人魏某該房屋設定了抵押權。之所以強調抵押人對抵押權入的告知義務是因為不動產設定抵押後，雖然可以通過登記制度進行公示，但登記機關往往並不禁止抵押人與抵押物受讓人辦理登記過戶手續，一旦產權變更登記之後，抵押權人就很難對新的所有人進行追及。因此，法律規定了抵押人對抵押權人的告知義務。《擔保法》還規定：轉讓抵押物的價款明顯低於其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保；抵押人不提供的，不得轉讓抵押物。抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。這一規定，能夠比較好地保護好債權人的利益。
針對本案，由於解某轉讓房屋時，並未告知劉某，因此劉某可以依法主張房屋轉讓合同無效，等待債務履行期屆滿之時行使抵押權；或者承認解某轉讓房屋的行為，並要求其以所得的10萬元房款提前清償所擔保的債權或者向第三人提存。主張合同無效和要求以轉讓房屋所得提前清償的請求，劉某隻能擇一行使。另外，抵押人轉讓抵押物，如果不告知受讓人轉讓的財產已設定抵押的情況，也可能會給受讓人造成損害。因為受讓入可能因抵押權入的追及行為而導致轉讓行為無效，從而不能取得房屋的所有權，所以法律規定抵押入對於受讓入也負有告知義務。
