房地產投資收益

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　　房地產投資收益是指房地產投資者因投資而獲取的種種經濟利益。

　　房地產投資活動之所以能吸引眾多的投資者，很關鍵的一點就是它有很高的收益率。房地產的投資收益主要有以下幾種形式：

　　(1)增值收益

　　土地的供應是有限的，土地資源的稀缺性和不可再生性特點使土地的絕對量只會減少、不會增加，而人類的生存和發展對土地的需求則越來越大。這樣，從長遠的角度看，由於供求之間的矛盾，使土地日益成為一種緊缺的生產要素。於是，土地的價格也表現為不斷上升的趨勢，土地和土地上的建築物價格的不斷上漲，給投資者帶來了巨大的增值收益。

　　(2)減免稅收益

　　在西方國家，絕大部分社會成員要將收入的一部分以所得稅的形式上繳政府，誰的收入越高，淮繳納的稅金也就越多。投資者把收入化為房地產投資後，一方面，房地產有折舊費，折舊費可以從總收入中扣除，總收入降低，所得稅也隨之減少；另一方面，如果投資中使用了銀行貸款，則貸款的利息也從總收入中扣除，利息支出越多，所得稅支出就越少。可見，與其存錢，不如進行房地產投資；與其用自己的現金投資，不如用貸款進行房地產投資。

　　(3)差價收益

　　投資者購入房地產後，由於自然因素、市場因素或政策因素髮生了變化，使市場上房地產的需求有了較大的增長。這時，房地產的市場價格就會隨之上升，若投資者及時賣出手中的房地產，就可以得到遠大於購買價的賣價。兩者之間的差額就構成投資者投資房地產活動的差價收益。

　　(4)租金收益

　　投資者購入房地產後，如果不是轉手賣出去，也不是留作自用，而且用來出租的話，就可定期收取租金。租金是對購買房地產所花投資額的一種補償。從理論上講，若租金總額和投資者購置房地產所花費的本息相等，房地產的價值就為零。實際情況並非如此。在正常情況下，當所有投資全部收回後，房地產仍然存在，房地產仍可供出租使用，房地產價值仍然部分地存在，並可以此在相當長的時間內獲得租金，因而，租金就作為額外收益而存在。即使在購置房地產時恰遇價位較高，此後市場上房地產價格一時也會有所下降，但投資者仍可以通過房地產價格租賃方式降低風險度，況且土地的價值不會下降，只會上升，因而房地產的租金也會隨之提高。此外，投資者還可以通過延緩維修、提高管理水平等降低營運成本方式增加收益。

　　一、擁有房地產時的現金流量分析

　　1．現金流量的決定因素

　　房地產投資者擁有房地產時，可憑藉擁有房地產的權力，取得房地產的經營收入(一般主要表現為房地產的租金收入)，這是擁有房地產的最主要誘惑。當然，在房地產經營過程中，也必須支出各種營運費用。經營收入扣除總營運費用後的餘額，就是房地產現金流量收益。

　　現金流量＝經營收入-總營運費用

　　因此，房地產現金流量的決定因素有兩個：經營收入和總營運費用

　　2．經營收入分析

　　收益性物業的經營收入既是房地產投資者收回投資的來源，也是獲取現金流量的來源該經營收入包括出租建築物樓面和其他附屬配套設施的租金收入和其他業務收入。其他業務收入則包括管理費、附屬性的餐飲、購物、商務中心、交通等項服務所得。

　　(1)物業租金確定

　　房地產租金收入＝出租價格×出租面積×出租率

　　由於出租面積是確定值，所以房地產租金收入主要決定於出租價格和出租率。出租價格越高，出租率越大，則租金收入越多。但是，由於出租率與租價密切相關，出租價格高可能會降低出租率，所以，在確定出租價格時，必須綜合考慮。基本原則是：以租金收入最大為目標。

　　(2)租金水平的影響因素。從理論上來說，租金水平的確定是基於營運成本、固定的稅費和業主希望的投資回報率，而實際上租金的高低主要取決於同類物業的市場供求關係，維護較好的舊建築，由於其建造成本和融資費用較低，往往限制了新建築的租金水平．因此對舊建築而言，租金收入常常使回報率超出預期的水平，且建造成本和融資費用上葉越快，這種情況就越明顯。從總體上來說，物業租金收入必須能抵償所有投資成本，並能為投資者帶來一個合理的投資回報。否則，就不會有人再來開發建設投資。投資者還必須瞭解市場，過高或過低的租金都有可能導致租金收入的損失，因為若確定的租金高於市場租金水平，則意味著出租率的降低、空置率的提高；而降低租金水平，雖可能使出租率達到100％，但可芬得的戶租金收入並不—定理想。

　　一般來說影響物業租金收入的主要因素除了巨集觀的社會經濟狀況和供求關係外，還有物業所處的位置、物業的類型及臨街狀況、租客的類型、租期、樓層、朝向、面積等諸多因素。

　　物業的位置決定了其使用者與外界交往過程中的便利程度。位置好的房地產，即使出租價格高，出租率也照樣高。例如，北京王府飯店和香格裡拉飯店同屬五星級，但其客房的租金卻相差近一倍；北京西單購物中心雖不如燕莎友誼商城高檔，但前者單位面積營業額卻比後者高得多。這主要是位置不同導致客流量、購買力等不同而帶來的影響。

　　物業的類型對租金的影響亦十分大。一般來說，在其他條件相同的情況下，收益性物業租金從高到低的順序是：商場、康樂中心、寫字樓、公寓。對於零售商業物業來說，賓租金高低還與經營的內容有關，一般認為，經營內容不同而使租金承受能力或獲利能力從低到高的順序是：雜貨店、百貨店、傢俱店、餐館、電器商行、男子時裝店、書店和體育用品商店、婦女時裝店、化妝品商店、珠寶首飾商店。

　　從投資的角度來說，租客類型對物業收益的影響也很大。通常來說，物業出租給大型綜合性公司在獲取租金收益方面有著特殊的安全保障。因為在整個租期內，即使這些公司的某些分支機構的利潤水平不盡如人意，也能通過公司內部的協調來支付租金。但如租紿小型公司則不同了。由於小公司的資金有限，其業務虧損的可能性就會較大，不能按時支付租金的危險就加大了。所以，同樣的物業，租客的類型不同，租金也可以有一些差異，租給大公司的租金通常要低一些。

　　物業租金收入與物業質量也有關係。質量很差的物業，不可能以高價租金出租出去，甚至低價出租都很困難。由於上流租戶有趨向高質量房地產的規律，所以不要指望有名望的租戶去租低質量的房地產。

　　是由租客來負責裝修，還是由物業所有者負責裝修，對租金有很大影響。此外徂期礦長短也很重要。業主一般更願意一次簽約一個較長的租期，但租金可以定期調整。由於每期比常租租金要高，但空置的風險加大，所以業主在同一棟大廈內，通常也要尋求—個短租面積和常租面積的合理比例，以期在承擔較小風險的情況下，獲得儘可能高的收益。

　　物業的租金收益還與樓層朝向和麵積大小有關。例如對寫字樓和公寓來說，樓暑越高租金也越高；而對商場而言，樓層越低租金越高；良好的朝向和室外景觀能提高人們的工作效益和身心愉快的程度，故對大多數建築物來說，良好朝向的樓面租金要高一些，面積也同樣重要，不同的面積租金水平也有較大差異。通常物業出租中，租金指單位面積樓面(包括內隔牆結構的面積)的租金。為了避免就實際面積可能發生的爭議，一般要規定面積測量或計算的公式。

　　3．總營運費用分析

　　房地產的總營運費用指房地產營運過程中必須花費的各項支出。對於收益性物業，在營運過程中營運費用一般包括以下內容：

　　(1)建築物的維護費用。維護費指對經租房屋的各種修理性和維護性支出。包括維修費和養護費。質量好的房地產，維護費用相對較少。經常性維修保養工作好的房地產，其損壞較少，總維修費較低。建築物的維護費用還取決於建築物建造和設計的類型、建築物的樓齡以及租約中規定的租客承擔的責任範圍。在租客僅對內部裝修負有責任的情況下，業主實際上要負擔維護費用的全部，所以必須安排一筆數量相對很大的準備費用。

　　(2)服務及其設備的費用。這方麵包括的費用依物業的類別有較大的差別。一般乩租約是要儘量增加收費項目的範圍，且向租客的此項收費，不僅要補償實際成本，還要包括服務監督所需的費用。另外，要考慮到有關服務設備的折舊，所收的費用是否足以補償提供服務過程中實際發生的成本。下述項目通常包括在服務及其設備的收費內容中：

　　1)供熱和熱水供應。集中供熱的年成本很大程度上取決於供熱設備的類型、使用爾限以及所使用的原料。

　　2)空調設備。許多收益性物業均有完善的空調設備。一般認為，這種設備不論是江行成本還是維護成本都很昂貴。中央空調的成本又大大超過分離式空調。

　　3)照明費用。租客通常負責其所租用部分內部的照明，但樓梯間和其它公共部分的照明要通過收費來補償。費用的大小主要取決於所提供照明的範圍大小，還包括燈具更換的費用。

　　4)電梯。通常認為，電梯的年維護費變動很大，這主要是取決於電梯的類型和已使用的年數，還有客流量的大小也會對此項費用有較大的影響。

　　5)清潔費用。業主如提供清潔服務，則費用主要取決於所雇佣清潔工數量的多少在租客自己負責提供服務的情況下，除非這種服務會影響到物業的租金，否則其成本不必考慮在內。

　　6)管理費。管理費也是必不可少的費用，是指對經租房屋的各種管理性支出。其巾包括大廈保全人員、行政管理人的工資；辦公費等。

　　7)保險費。在服務費內，一般應包括許多種保險費。火險是最主要的項目，但還要包括公眾責任保險、電梯保險及供熱險等。

　　有時還必須增加一筆由於某類物業的供給超過需求或面積空置所造成的租金損失作為增加的費用對待。

　　(3)有關稅費。物業出租經費過程中的主要稅費包括房產稅、營業稅、城市建設維護稅、教育費附加和土地使用稅以及在出租過程中的代理費或中介費用。

　　二、房地產投資避稅收入分析

　　1．房地產投資避稅收入原理分析

　　房地產投資的所得稅是以總經營收入扣除經營成本、貸款利息、營業稅、建築物折舊等後的凈經營收入為基數以固定稅率征收的。從會計的角度來說，建築物隨其樓齡的增長，每年的收益能力都在下降，所以稅法中規定的折舊年限相對於建築物的自然壽命和經濟壽命來說要短得多。這就使建築物每年的折舊額要比物業年收益能力的實際損失高得多，致使物業投資者帳面上的凈經營收益減少，相應地也就減少了投資者的納稅支出。

　　假設有某物業，其重置價格為1000萬元；年經營收入300萬元，經營成本1OO萬元。營業稅、城市建設維護稅、教育費附加為經營收入的5％；稅法規定的折舊年限25年，物業的經濟壽命為60年；所得稅率33％；不計殘值。

　　物業每年的所得稅計算公式為：所得稅＝應納稅所得額X所得稅稅率

　　應納稅所得額的計算，對於不同行業的企業，有不同的計算公式。但都可用下列公式表示：

　　應納稅所得額=收入總額-營業稅及附加-(經營成本鬥折舊+攤銷+應償還的借款利息)

　　對於上例，稅法中所規定的年折舊額為1000／25＝40(萬元)，則應納稅所得額為300-300×5％-(100+40)＝145(萬元)，年所得稅為145×33％＝47．85(萬元)。

　　該物業雖然在稅法中規定從帳面上每年提取了40萬元的折舊，但這筆錢並沒有提出來支付給其他任何人，僅僅是為了補償該物業每年的損耗，而實際上該物業每年損耗為1000；60＝16．67(萬元)(按自然壽命60年計算年折舊值)。若用實際損耗計算所得稅，則應納稅所得額為300-300×5％-(100+16．67)＝168．33(萬元)，年所得稅為168．33×3％=55．55(萬元)。

　　從以上分析可以看出，按物業實際損耗計算所得稅為55．55萬元，按稅法規定的折舊年限實際交納了47．85萬元所得稅，物業投資在稅收方面(所得稅)得到了55．55-47．85=7．7(萬元)的好處。

　　若採用加速折舊法，則物業在經營前些年所得稅將更少。這樣，物業在經營前期，所獲得的避稅收入更大，使得所得稅繳納時間延期，從而使得房地產投資者獲取了延朗繳納所得稅的時間收益，可以得到延期納稅的好處。

　　按上例，若採用年數合計法計算折舊，則物業每年折舊額為：

　　第1年折舊額：(萬元)

　　第2年折舊額：(萬元)

　　……

　　第25年折舊額：(萬元)

　　則每年交納所得稅為：

　　第1年所得稅：[300-300×5％-(100+76．92)]×33％＝35．67(萬元)

　　第2年所得稅：[300-300×5％-(100+73.85)]×33％＝36．68(萬元)

　　……

　　第25年所得稅：[300-300×5％-(100+3.08)]×33％＝60．03(萬元)

　　從以上計算可以看出，若採用加速折舊法，則物業經營前些年的所得稅將更少，如第1年為35．67了廠元，時間越往後，所得稅將越大，從而使房地產投資者獲取了延期納稅的時間收益。

　　由於房地產開發項目的租售收入和成本投入是逐年實現的，其租售比例與投入的比例又不一定匹配(例如第一年預售40％，但成本費用只投入30％；或第一年預售20％，但成本費已投入25％)，所以，這給房地產投資者根據需要安排應納稅所得額提供了機會和可能。這是房地產投資避稅收入的又一可能機會。

　　按規定，外商投資企業的所得稅，納稅年度以開始獲利之年算起。開始獲利的年度，指外商投資興建．企業開始生產經營後，第一個獲得利潤的納稅年度。如果外商投資興建企業開辦初期發生年度虧損，可以用下一年的應納稅所得額彌補，並可以逐年結轉彌引，但最長不得超過5年。因為有這樣的規定，所以房地產投資者可以通過操縱開始獲利年度．以達到前幾年不繳納所得稅的目的。舉例說明見表1。

　　從表1可以看出，投產後第一年的虧損可用第二至第六年共5年的銷售利潤去彌補，結果這5年企業仍然沒有利潤。到了第七年，儘管虧損還沒有沖銷，但虧損結轉已滿15年，不能再往下年結轉，故把第七年視為該企業的開始獲利年度。

　　2．提高房地產投資避稅收入的途徑

　　由於每一個房地產投資者所處條件不同，所以提高房地產投資避稅收入的具體作汁也不相同，可以說是各顯神通。但提高房地產投資避稅收入的主要途徑一般有以下幾條：

　　(1)擴大房地產投資規模。房地產投資規模越大，提供避稅收入的潛力越大，越容易實現提高避稅收入的目的。

　　(2)爭取加速折舊。房地產加速折舊可以使得所得稅延期繳納，加速度越大，延期繳納效果越明顯，越容易實現提高避稅收入的目的。

　　(3)操縱應納稅所得額。通過操縱收入總額和經營成本等支出費用，使得應納稅所得額按預期變化，從而實現提高避稅收入的目的。

　　(4)控制開始獲利年度。通過控制第一年度的虧損額來實現控制開始獲利年度的目的，進一步實現提高避稅收入的目的。

　　三、房地產投資銷售收益分析

　　1．房地產銷售收益與銷售方式

　　房地產銷售收益指房地產投資者在賣出房地產時，得到的銷售收入減去房地產開發成本後的差額。它的大小與銷售價格直接相關，而銷售價格又與選擇的銷售方式有關。恰當的銷售方式，可以促進房地產銷售收益的提高。

　　成功的房地產銷售過程一般包括兩個階段，一是為使潛在的購買者瞭解物業狀況而進行的宣傳、溝通階段；二是就有關價格及合同條件而進行的談判階段。房地產銷售方式有很多種，下麵對幾種銷售方式進行簡單的分析。

　　(1)自行租售和委托租售

　　1)開發商自行租售。由於委托租售要支付相當於售價1．5％-3％的佣金，所以開發商如能自行銷售，可以節約一筆可觀的佣金，可以增加銷售收益。一般在下述情況下開發商願意自行銷售。

　　首先是大型開發公司，他們往往擁有自己專門的市場推廣隊伍和世界性或地區性的銷售網路，他們提供的自我服務有時比委托租售代理更為有效。

　　其次是房地產市場高漲，所開發的項目很受投資置業人士歡迎，開發商預計在項叫竣工後很快便能機售出去。

　　另外，當開發商開發項目已有較明確，甚至是固定的銷售對象時，也無需再委托代理。

　　2)委托租售。房地產代理機構通常擁有熟悉市場情況、具備豐富的租售知識和經驗的專業人員，是居地產買賣雙方都願意光顧的地方。優秀的房地產代理機構往往對其祈擅長的市場領域有充分的認識，對市場當前和未來的供求關係非常熟悉，或就某類物業的鍆售有專門的知識和經驗。此外，為了更有效地提供服務，代理機構需要經常地關註市場狀，所以他們對市場情況的變化瞭如指掌。所以，委托租售能促進物業的銷售，保證銷售收益的實現。雖然委托代理要付一定的佣金，但有時採用委托代理，可以提高物業的售價，是銷售收益提高。

　　房地產租售代理有“獨家代理”和“聯合代理”兩種形式。例如，某一綜合性發展巧；目可能包括公寓、寫字樓和商場等內容，開發商既可以委托一家代理機構獨家代理．也可以就不同物業類型和代理機構的特長分別委托不同的代理機構代理不同的物業類型進行租售。即使對同一類物業，當面積規模較大時，也可以委托幾家代理機構聯合代理。

　　當僅由一個代理機構獨家代理物業租售時，則依每起租售交易收代理費。收費標準是出租收取年租金的10％，出售收取售價的1．5％—3％。對聯合代理的情況，開發商需對每宗出租或出售交易支付較高的代理費，通常為獨家代理時的1．5倍，各代理機構之間要鏟事先協議來分割這筆佣金。一般說來，代理商只應從買方或賣方單方面收取佣金。扣叉漳；客戶委托代理機構幫助買樓或租樓，則代理商相對於開發商而言就相當於“顧客”，此時的代理商應從買方或承租方獲取佣金，不能再從開發商那兒得到另外一份佣金。尤其茫代理商為其客戶向房地產開發商預定樓面時，更不應從開發商處獲取佣金。如果沒有客戶向代理機構預定，而是代理機構申請為開發商推銷時，則開發商應支付佣金，買房或相會的奉戶就不需付佣金給代理商了。

　　委托租售代理是房地產銷售的重要方式，其優點在於：第一，他們將帶給發展項目附加的知識和經驗；第二，能為開發商提供專業化銷售經驗及服務；第三，他們擁有位什小好的辦公地點和銷售網路，易於推銷工作的開展。

　　(2)預售。房地產預售是在房地產建成之前賣掉的銷售方式。房地產預售可以提前收取房款，因而減輕房地產建設中的資金壓力。預售可以降低銀行貸款，因而節約了利息，減少了投資成本。預售還可以避免房價下跌帶來的損失，因而減少了投資風險。總之，房地產預售的銷售方式，能給房地產投資者帶來許多好處，是提高房地產銷售收益的較好的銷售方式。

　　(3)分期寸款銷售。在房地產市場飽和的情況下，資金雄厚的大房地產投資名，為了促銷和加速資金周轉，可以採取分期付款的方式銷售房地產。採用這種方式時，房地產銷售者可以首先得到20％—30％的售價，這部分資金又可以用於其它房地產項目的投資，同時，剩餘部分房款又可以有一定的利息，使得房地產出售者得到雙份利益。另外分期付款銷售時的價格可以定的稍高一些，使房地產出售者得到更多的利益。對於房地產購買者而言，用較少的資金即可得到房地產的部分所有權和全部使用權，也是求之不得的利益。

　　2．房地產銷售收益與出售時機

　　選擇房地產的出售時機一般有3種情況：即時出售、滯後銷售、提前銷售。即時出售指房地產建成後即時推入市場進行銷售的做法。由於房地產市場行情隨機性大，價格有高有低，所以即時銷售時，有可能銷售收益很大，也有可能銷售收益很小。

　　滯後銷售指在房地產需求呈上升趨勢時，房地產出售者拖延房地產的銷售，等待價格繼續上漲，只有當價格上漲到峰值時拋出銷售的做法。由於滯後銷售使前期房地產短缺加劇，所以滯後銷售使房地產價格升得更高。

　　提前銷售指在房地產需求呈下降趨勢時，旁地產出售者抓住時機，在價格降低的前期就及時售出或預售的做法。由於提前銷售使市場供給量突然增大，所以提前銷售使房地產價格降得更快。

　　下麵通過分析滯後銷售和提前銷售情況下的價格及利潤變化，來說明出售時機對房地產銷售收益的影響。

　　為便於分析，我們假設房屋建造成本保持不變，如果在房地產一進入市場就成交，則售價為A。經過一段時間T後，如考慮銀行利息，房地產的價值將為A'。再假設房地產出售者在房地產開發完成後，不馬上出手，而是根據市場價格的變化趨勢等待好的時機，在房地產價格達到峰值的時間T時出售，這時的房地產售價為B。那麼由於拖延銷售，房地產出售者多得銷售收益為：

　　銷售收益增加＝B-A'＝B-(A+Ar)＝B-A-Ar

　　其中r為T時間內銀行利率。

　　即此時銷售收益增加為T時的售價減去O時售價A及其銀行利息Ar。如果房地產價格的上升速度不能彌補銀行利息，則滯後銷售將後使收益降低。所以滯後銷售的條件為

　　(B-A)>Ar

　　(B-A)是價咯變化，它等於O時的價格A乘以價格上升速度f，則

　　(B-A)>Af

　　Af>Ar 即f>r

　　f>r，說明滯後銷售的條件是房地產價格上升速度大於同期的銀行利率。

　　隨著房地產需求的降低，房地產價格將下降。房地產出售者為了避免損失和提高收註，會在房地產價格下降的前期就將房地產拋售或預售。

　　假設在時間0時，房地產價格已有—F降趨勢，房地產出售者這時可能以價格A預售單位房地產，這時的成本為C，則這時的銷售收益為(A-C)。假設房地產出售者不預售房地產，而是要等到房地產開發完成後，即在時間T時才以價格B售出成品房地產。由於T時比起0時的房地產價格已降低，而成本和考慮銀行利息則上升到C'，這時的銷售收益為(B-C')。因為A>B，C<C'，所以(A-C)遠遠大於(B-C')。如果房地產預售允計找價差的話，預售房吔產的好處將更大。

　　3．幾種房地產的銷售收益分析

　　(1)寫字樓的銷售收益分析。

　　影響寫字樓銷售收益的最大因素是地段。寫字樓的銷售或出租，與地段關係密切，所以，選擇地段，是提高寫字樓銷售收益的最關鍵環節。

　　寫字樓的地段與規模也存在制約關係，較小寫字樓的最好位置是在郊區，較大寫寧樓的最好位置是在市內繁華區或交通要道：寫字樓的規模對銷售收益關係重大，寫字樓的規模越大，公共服務設施的利用率越高，單位面積收益越大；寫字樓的規模越大，獲取收益的面積越多；二者的共同結果是：規模越大的寫字樓，其銷售收益越可觀。但是，寫字樓的規模越大，需要承受的投資風險也越大。

　　寫字樓的地段與專業化趨勢有關。儘管大多數人都認為，“同行是冤家”，但是。同一行業的人員喜歡聚在一起，卻是事實。其理由就是為了形成行業的規模效益。為了吸引更多的同行人員到同一寫字樓辦公，關鍵應吸引到那些有名望的大用戶。這類似於通過引導“頭羊”，來引導“羊群”的原理一樣。當寫字樓的專業化趨勢越明顯時，越容易提高寫字樓的銷售收益。

　　寫字樓對用戶的最初吸引，既與寫字樓的位置有關，又與用戶的個人需要及其柞殊業務的需要有關。一個公司的首腦機構，希望靠近其它公司的首腦機構，並且希望自己的寫字樓至少不能比同行的差。我們不能期望，世界上那些大石油集團的各地代表會在地段差而文簡陋的寫字樓中辦公，因為那與他們的地位和經濟實力不相稱。

　　(2)商店的銷售收益分析。

　　商店銷售收益的最大影響因素是商店的銷售額。商店的銷售額包括現實銷售額和預期銷售額。現實銷售額大的商店，能夠帶來明顯的可信賴的收益，所以，如果這類商店銷售的話，那必然會賣上一個好價錢，從而取得可觀的銷售收益，預期銷售額大的商店，能夠吸引顧客肯花高價購置，從而取得較高的銷售收益。正因如此，房地產投資者，往往在商店銷售額處於上升時期出售商店，或者先說明人們相信商店的銷售額會很大，然後再高價出售。低價購買銷售額較低的商店，通過改善經營管理，使得銷售額提高，然後再高價出售，這是高明的房地產投資者常用手段。

　　商店的銷售額與商圈密切相關，每一地區，都有比較集中的商圈。商圈內的商店，其銷售額明顯高於商圈外的商店。所以，位於商圈內的商店，往往可以賣上一個好價錢。而商圈外的商店，其銷售價格則相對較低。商圈內的商店，尤其是位置好的商店，不容易得到，即使得到，也代價昂貴，所以這類商店投資的機會較少。隨著社會的發展，新的商圈將會不斷涌現，房地產投資者應該預見到這種商圈的出現，從而在新商圈出現之前，事先投資好的地段，等到新商圈出現時，高價格銷售商店，就可以獲取豐厚的銷售收益。

　　商店的銷售額還與樓層、朝向、臨街狀態等因素有關。臨街的低樓層商店，由於客流量大，其銷售額往往較大，這樣的商店，其銷售價格自然較高，銷售收益必然較大。在炎熱地區的夏天，背陰一面的商店，其客流量相對朝陽一面的商店而言，要大出很多，從而導致背陰面商店的銷售額大，如果銷售商店的話，價格當然高，銷售收益當然大。年寒冷地區的冬季，朝陽一面的商店要比背陰一面的商店銷售量大，如果銷售商店的話，價格高，收益大。商店的銷售額與臨街狀態息息相關。我們經常有這樣的體會，僅一牆之隔的私家商店，其銷售額相差懸殊，這就是臨街狀態所致。

　　(3)住宅的銷售收益分析。

　　影響住宅銷售收益的最主要因素，除住宅本身因素之外，就是配套服務設施水平。比如附近有沒有重點中小學，附近有沒有公園和綠地，附近交通的便利程度，附近購物和就醫的方便程度等。

　　由於人們對下一代的異常重視，所以靠近重點中小學的商品住宅，往往開高走高，銷售收益豐厚。有許多房地產開發商，在開發住宅小區的同時，建設出高檔次的中小寧校舍．並聘請高水平的教師來任教，從而使得中小學的知名度提高，間接提高住宅售價，提高住宅的銷售收益。

　　人們越來越重視戶外活動和環境質量，靠近公園和綠地的商品住宅，正好滿足人們的這種需求，所以，公園綠地附近的商品住宅，價格往往偏高，並且開高走高。投資這樣的商品住宅，當然會取得可觀的銷售收益。許多房地產開發商，肯花大本錢建設公園叫綠地，其實是為了獲取更大的商品住宅的銷售收益。

　　人們生活中的人際交往越來越頻繁，對交通便利的要求越來越迫切，所以，交通便利的商品住宅，往往受人歡迎，可以賣上一個好價錢，賺取令人滿意的銷售收益。許多房地產開發商，為城市公交系統贈送公車，其目的就是為了改善交通條件，從而實現商品住宅的高價格和高收益。

　　購物方便和就醫便利的商品住宅，必然深受人們的歡迎，所以，靠近購物中心和大醫院的商品住宅，其銷售價格往往相對較高，銷售量很大，銷售收益令人滿意。

　　四、房地產投資無形收益分析

　　1．房地產投資無形收益的成因分析

　　房地產投資無形收益是指那些難以用定量數字計量的、用以反映投資者心理享受的投資收益。它是相對於房地產投資有形收益而言的一個概念。房地產投資的現金流量、避稅收入、銷售收益都屬有形收益，它們的共同特點是可以用定量數字計量，是用以反映投資者經濟報酬的投資收益。

　　現代管理心理學認為，不能把人單純地看作“經濟人”，也不能把人完全作為“社會人”，更不能把人純粹地作為“自動人”，而應當是因時、因地、因主客觀系統不同，把人看作有適當反應的“複雜人”，所謂“複雜人”，從管理心理學角度來看，就是人們都把滿足需要中的一種或幾種的結合作為自己的目的；任何人都有動機，因為大家都有需要，都有目標；對社會中大部分人來講，滿足需要的方式各有所異；較高的經濟報酬，除了黃足人們金錢需要外，還能給人的社會地位、受到尊重等方面帶來滿足。“經濟人”主要迫長個人的經濟報酬。“社會人”除了追求經濟報酬外，還追求社會和心理方面的尊重和享受“自動人”都有一種自我實現的需要，在良好的條件下，都會充分發揮自己的聰明才智，使自己成為理想中人物的那種需要。按“複雜人”的觀點來講，房地產投資者也是“複雜人”，他的需求也很複雜。房地產投資者的目的，既會有純有形收益的，也會有純無形收益的，還會有二者結合的。“複雜人”的投資目的，可能是乾奇百怪、複雜多變的。正因如此，房地產投資者會在投資收益中，考慮並追求無形收益。總而言之，由於房地產投資者是有多種追求的“複雜人”，所以會追求房地產投資無形收益。

　　房地產投資無形收益的另一個成因是無形收益與有形收益相輔相成。無形收益雖然不直接構成經濟收益，但無形收益能給投資者帶來心理享受，從而影響他的心情，進而影響工作效率，最終影響經濟收益。無形收益還能提高房地產投資者的社會名望，而社會名望對經濟收益有著至關重要的影響。無形收益有時就是廣告宣傳，如接待室和大門的高級裝修，主要目的是顯示公司的興盛，給人以信任感，促進經濟收益的增加。也就是說，旁地產投資者追求無形收益的目的還是有形收益，只不過是間接而已。

　　2．房地產投資無形收益的主要表現

　　房地產投資無形收益主要是投資者的心理享受，而人的心理是千變萬化，所以房地產投資無形收益的表現，也因人因時因地不同而不同。下麵所講的是一些常見表現形式。

　　當房地產投資者建房自用時，心理因素起著重要的作用，無形收益是重要追求目標。許多公司花大筆資金用在辦公樓的選址、設計、建造和裝修上，其目的就是心理享受，就是無形收益。他們覺得，外部裝飾可以顯示公司的雄厚實力，可以提高公司的知名度，可以給用戶以信賴感，可以使公司的“風水”好，可以使公司的營業額增加，可以使公司的收益增大。當兩個相似的公司坐落在相近地區時，心理因素的作用更加明顯。比如，坐落在美國曼哈頓的兩家大公司IBM公司和ATT公司就曾經在建築外觀設計上層開過一次競賽，結果花費了大量房地產投資。這種房地產投資的追求目標，主要是心理享受，是無形收益。而對於有形收益來講，考慮的較少。

　　房地產購買者比較喜歡淺顏色的建築物，或者是流行色彩的建築物。雖然建築韌的顏色與使用功能並沒有直接聯繫，為什麼建築物的顏色會影響用戶的選擇呢?其實質就是人的心理在起作用。一般人都喜歡淺顏色的明快，而不喜歡黑乎乎顏色的深沉、呆板。房地產投資者在投資開發房地產時，必須對顏色，尤其是流行色，進行深入研究，選擇一個勺建築物本身物性相稱，又符合消費者心理需要的顏色。比如，白色、粉色、綠色建築；深色磚建築配以淺色的托梁和白色的立柱，形象鮮明，也令人滿意。

　　房地產購買者都喜歡“風水”好的建築物，其實質也是心理作用。房地產的“風水”除與所在地段有關外，還與風俗習慣和人們心理有關。後者屬於心理因素，追求“風水”的實質有很大一部分是追求無形收益。但是，在現實生活中，人們對房地產“風水”的判斷，對房地產價格，對房地產的銷售等起著至關重要的影響。所以，房地產投資者在投資開發房地產時，必須考慮到“風水”方面的影響，使得房地產符合風水方面的要求。比如，把房屋建在靠近流水的地方，以示財源旺盛。再比如，把房屋建在地勢高的地方，以示高人一籌、出類拔萃。

　　在個人收入增加的年代，進住豪華高層公寓是很時麾的。其原因就是心理因素和無形收益。進住豪華高層公寓，是提高個人地位的最有效方法之一。豪華高層公寓的知名度往往很高，進住者對外宣稱自己住在那裡，會產生一種自豪感。豪華高層公寓具有的寬敞門廳，顯示著華麗；美麗的景觀，顯示著高雅；身著華貴制服的警衛，顯示著莊嚴；堂皇的接待處，顯示著華貴；宜人的花園，顯示著高品位。雖然這些對住戶居住的實際舒適程度並沒有直接相關，但對住戶來講，看到這些或對別人講這些，都有一種心理享受。所以，即使多花些錢，也心安理得。