建築物折舊

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　　建築物折舊是指估價上的折舊，是由於物質因素、功能因素或經濟因素等原因造成的價值減損，其數額為建築物在估價時點時的市場價值與其重新構建價格之間的差額，即：

建築物折舊=建築物重新構建價格-建築物市場價值

　　建築物重新構建價格表示建築物在全新狀況下所具有的價值，將其減去建築物折舊相當於進行減價調整，其所得的結果則表示建築物在估價時點狀況下所具有的價值。

　　根據建築物折舊的原因，可將建築物的折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。

　　(1)物質折舊

　　物質折舊又稱物質磨損、有形損耗，是建築物在實體方面的損耗所造成的其價值損失。進一步可以歸納為以下四個方面：

　　1)自然經過的老化，主要是由自然力作用引起的，如風吹、日曬、雨淋等引起的建築物腐朽、生鏽、風化、基礎沉降等。它與建築物的實際經過年數(建築物從竣工之日起到估價時點止的日曆年數)正相關。

　　2)正常使用的磨損，主要是由人工使用引起的，它與建築物的使用性質、使用強度、使用年數正相關。例如，居住用途建築物的磨損要小於工業用途的建築物的磨損。

　　3)意外的破壞損毀，主要是由突發性的天災人禍引起的，包括自然方面的，如地震、水災、風災；人為方面的，如失火、碰撞等。

　　4)延遲維修的損壞殘存，主要是由沒有適時地採取預防、養護措施或修理不夠及時引起的，它造成建築物不應有的損壞或提前損壞，或已有的損壞仍然存在，如門窗有破損、牆體或地面有裂縫、洞等。

　　(2)功能折舊

　　功能折舊是指由於消費觀念變更、規劃設計更新、技術進步等原因導致建築物在功能方面的相對殘缺、落後或不適用所造成的價值損失。例如，某建築式樣過時，內部佈局過時，設備陳舊落後，缺乏現代人認為的必要設施、設備，從而導致該建築物價值的下降，就是功能折舊。

　　(3)經濟折舊

　　經濟折舊是指建築物以外的各種不利因素所造成的建築物價值的損失。這些因素包括城市規劃、現行政策的重大改變、供求過量、交通擁擠、環境污染等。如在一個居民區修建一座工廠，該居民區的環境受到污染，導致建築物的價值降低，就是一種經濟折舊。這種經濟折舊是永久性的。再如，在經濟不景氣時期以及高稅率、高失業率等情況下，房地產的價值下降，這也是一種經濟折舊。但這種經濟折舊會隨著經濟複蘇而消失。

　　功能折舊和經濟折舊又稱為無形損耗。

　　例如：某舊住宅，測算其重置價格為40萬元，地面、門窗等破舊引起的物質折舊為1萬元，因戶型設計不好導致的功能折舊為2萬元，由於位於城市衰落地區引起的經濟折舊為3萬元。求取該舊住宅的折舊總額和現值。

　　解：(1)折舊總額E為

　　E=l萬元+2萬元+3萬元=6萬元

　　(2)該住宅的現值V為

　　V=C - E=40萬元 - 6萬元=34萬元

　　求取建築物折舊的方法，主要有年期法、市場提取法和分解法。

　　(1)年期法。年期法是根據建築物的經濟壽命，實際已使用年期或剩餘經濟壽命來求取建築物折舊的方法。建築物的自然壽命是指從建築物竣工之日開始到建築物主要結構構件和設備的自然老化或損壞而不能繼續保證建築物安全使用為止的時間。建築物的經濟壽命是指從建築物竣工之日開始到建築物對房地產價值不再有貢獻為止的時間。建築物的剩餘壽命是其壽命減去實際已使用年數之後的壽命，分為剩餘自然壽命和剩餘經濟壽命。建築物的剩餘自然壽命是其自然壽命減去實際已使用年數之後的壽命。建築物的剩餘經濟壽命是其經濟壽命減去實際已使用年數之後的壽命。

剩餘經濟壽命=經濟壽命 - 實際已使用年數

　　年期法中最主要的是直線法。直線法是最簡單和迄今應用得最普遍的一種折舊方法，它假設在建築物的經濟壽命期間每年的折舊額相等。直線法的年折舊額計算公式為：

建築物年折舊率=(1 - 殘值率)／經濟壽命×100％

建築物年折舊額=建築物重新購建價格×建築物年折舊率

建築物折舊總額=建築物年折舊額×實際已使用年期

　　例如：某建築物的建築面積為lOOm²，單位建築面積的重置價格為1000元／m²。實際已使用年數為5年，經濟壽命為20年，殘值率為5％。使用直線法計算該建築物的折舊總額。

年折舊額=100 × 1000 × (1 - 5％)／20=4750(元)
折舊總額=4750×5=23750(元)

　　(2)市場提取法。市場提取法是利用與估價對象建築物具有類似折舊程度的可比實例來求取估價對象建築物折舊的方法。用該方法求取建築物折舊的步驟和主要內容如下：

　　1)搜集交易實例。

　　2)從交易實例中選取三個以上與估價對象建築物具有類似折舊程度的可比實例。

　　3)對可比實例成交價格進行付款方式、交易情況等有關換算、修正和調整。

　　4)求取可比實例在其成交日期時的土地價值，將可比實例的成交價格減去該土地價值得出建築物折舊後的價值。

　　5)求取可比實例在其成交日期時的建築物重新購建價格，將該建築物重新購建價格減去建築物折舊後的價值取得建築物折舊額。

　　6)將可比實例的建築物折舊額除以建築物重新購建價格轉換為折舊率。

　　7)將待估對象建築物的重新購建價格乘以折舊率，便可求出估價對象建築物的折舊。

　　(3)分解法。分解法是對建築物各種類型的折舊分別予以分析和測定，然後加總起來求取建築物折舊的方法。它是求取建築物折舊最詳細、最複雜的一種方法。分解法認為建築物的折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊。物質折舊又稱物質磨損、有形損耗，是建築物在物質實體方面的損耗所造成的價值損失。功能折舊又稱無形損耗，是指由於消費觀念變更、規劃設計更新、技術進步等原因導致建築物在功能方面的相對殘缺、落後和不使用所造成的價值損失。經濟折舊又稱外部性折舊，是指建築物本身以外的各種不利因素所造成的建築物價值損失，包括供給過量、自然環境惡化、噪音、空氣污染、城市規劃改變、政府政策變化等。分解法認為各種類型的物質折舊、功能折舊和經濟折舊，應根據各自的具體情況分別採用適當的方法來估算。該方法求取建築物折舊的步驟是：

　　1)求取物質折舊。

　　2)求取功能折舊。

　　3)求取經濟折舊。

　　4)求取建築物的折舊總額。將上述求取的所有折舊額相加得到建築物的折舊總額。

　　例如：估價對象概況：本估價對象是一個專用倉庫；坐落在某城市建成區內；土地總面積為2500m²，總建築面積為8500m²；土地權利性質為出讓土地使用權，建築物建成於1988年7月底，建築結構為鋼筋混凝土結構。已知現時(在估價時點2008年7月30日)與估價對象建築物類似的不包括土地價格在內的建築物的重置價格(含合理利潤、稅費等)為1500元／m²。根據評估人員判斷，該專用倉庫建築物的經濟壽命為60年，殘值率為零。

　　要求：計算2008年7月3013的建築物現值。

　　(1)求取建築物的重新購建價格。

　　現時(在估價時點2008年7月3013)與估價對象建築物類似的不包括土地價格在內的建築物的重置價格為1500元／m²，則：

估價對象建築物的重新購建總價=1500×8500=1275(萬元)

　　(2)求取建築物的折舊額。採用直線法求取折舊，該專用倉庫建築物的經濟壽命為60年，殘值率為零。

估價對象建築物的折舊總額=1275×20／60=425(萬元)

　　(3)求取建築物的現值。

建築物的現值=建築物的重新購建價格 - 建築物的折舊=1275 - 425=850(萬元)

　　1．估價上的折舊與會計上的折舊的本質區別

　　在求取建築物折舊時，應註意估價上的折舊與會計上的折舊的本質區別：估價上的折舊註重的是市場價值的真實減損，科學地說不是“折舊”，而是“減價調整”；會計上的折舊註重的是原始價值的分攤、補償或回收。以直線法折舊下的公式為例：

　　公式中的C，在會計上為資產的原始價值，是當初購置時的，不隨著時間的流逝而變化；在估價上為資產的重新購建價格，是估價時點時的，估價時點不同，其值可能不同。

　　此外，會計上把資產的原始價值C與累計折舊額之差，稱為資產的賬麵價值，它無需與資產的市場價值一致；估價上把資產的重新購建價格C與折舊總額之差，視為資產的實際價值，它必須與資產的市場價值一致。

　　2．土地使用期限對建築物經濟壽命的影響

　　(1)建築物經濟壽命早於土地使用期限結束的，應按照建築物經濟壽命計算建築物折舊。

　　(2)建築物經濟壽命晚於土地使用期限結束的，分為在出讓合同中未約定不可續期和已約定不可續期兩種情況。對於在出讓合同中未約定不可續期的，應按照建築物經濟壽命計算建築物折舊；對於在出讓合同中已約定不可續期的，應按照建築物經濟壽命減去其晚於土地使用期限的那部分壽命後的壽命計算建築物折舊。