市場提取法

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市場提取法(Market Extraction Method)

　　市場提取法是通過搜集同一市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求出資本化率。

　　必須指出的是，用市場提取法求取的報酬率，是過去的報酬率，而不是該類房地產的預期或期望報酬率。科學的對估價對象報酬率的判斷，應著眼於可比實例的典型買者和賣者對該類房地產的預期或期望報酬率上。

　　(1)在的情況下，是通過來求取Y，即可以將市場上類似房地產的凈收益與其價格的比率作為報酬率。

　　(2)在的情況下，是通過

　　來求取Y。在手工計算的情況下，是先採用試錯法試算，計算到一定精度後再採用線性內插法求取，即Y是通過試錯法與線性內插法相結合的方法來求取的。

　　式中V——房地產的收益價格；

　　Y——房地產的報酬率或折現率；

　　A——房地產的凈收益；

　　n——房地產的收益期限，是自估價時點起至未來可以獲得收益的時間，通常為收益年限。

　　市場提取法求取建築物折舊的步驟和主要內容如下：

　　(1)從當地房地產市場上搜集大量的交易實例。

　　(2)從所搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例。要求所選取的可比實例中的建築物與估價對象中的建築物具有類似折舊狀況。

　　(3)對每個可比實例的成交價格進行付款方式等有關換算、交易情況修正、房地產狀況調整(註意不對其中的折舊狀況進行調整)，但不進行市場狀況調整。

　　(4)求取每個可比實例在其成交日期時的土地重新購建價格，然後將前面換算、修正和調整後的可比實例成交價格減去土地重新購建價格得出建築物折舊後價值。

　　(5)求取每個可比實例在其成交日期時的建築物重新購建價格，然後將每個可比實例的建築物重新購建價格減去前面求出的建築物折舊後價值得出建築物折舊。

　　(6)將每個可比實例的建築物折舊除以建築物重新購建價格轉換為總折舊率。

　　如果可比實例中的建築物年齡與估價對象中的建築物年齡相近，求出的各個可比實例總折舊率的範圍較窄，則可以將可比實例總折舊率調整為適用於估價對象的總折舊率。

　　如果各個可比實例中的建築物年齡、區位、維修養護程度等之間有較大差異，求出的各個可比實例總折舊率的範圍較寬，則應將每個可比實例的總折舊率除以其建築物年齡轉換為年平均折舊率，然後將各個年平均折舊率調整為適用於估價對象的年平均折舊率。

　　(7)將估價對象建築物的重新購建價格乘以總折舊率，或者乘以年平均折舊率再乘以建築物年齡，便可以得到估價對象建築物折舊，即：

建築物折舊=建築物重新購建價格×總折舊率

　　或者

建築物折舊=建築物重新購建價格×年平均折舊率×建築物年齡

　　利用市場提取法求出的年平均折舊率，還可以求取年限法所需要的建築物經濟壽命。在假設建築物的殘值率為零的情況下：

　　例如，如果通過市場提取法求出的估價對象建築物的年平均折舊率為2％，則可以根據2％的倒數估計估價對象建築物的經濟壽命為50年。

　　此外，利用總折舊率還可以求出建築物的成新率：

建築物成新率=1-總折舊率

• 耐用年限法
• 成新折扣法
• 實際觀察法