收益期限

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　　收益期限是指資產獲取收益的期間。通常收益期限是指收益年限。

　　收益期限由評估人員根據資產未來的獲利情況、工作中的損耗情況等確定，也可以根據法律、契約和合同規定確定。不同的資產其收益期是不相等的，特別是隨著知識經濟的到來，人們對資產的技術性能要求也提高了，所以在評估過程中對收益期的預測時，一定要考慮被評估資產受到科學技術進步的影響而縮短了的收益期。同時特別註意估計收益期內不同階段收益期的確定。

　　收益期限是估價對象自估價時點起至預期未來可以獲取收益的時間。它應根據建築物剩餘經濟壽命和土地使用權剩餘期限來確定。建築物剩餘經濟壽命是自估價時點起至建築物經濟壽命結束的時間。土地使用權剩餘期限是自估價時點起至土地使用期限結束的時問。建築物剩餘經濟壽命與土地使用權剩餘期限可能同時結束，也可能不是同時結束，歸納起來有以下3種情況：①兩者同時結束；②建築物剩餘經濟壽命早於土地使用權剩餘期限結束；③建築物剩餘經濟壽命晚於土地使用權剩餘期限結束。

　　在建築物剩餘經濟壽命與土地使用權剩餘期限同時結束的情況下，收益期限為建築物剩餘經濟壽命或者土地使用權剩餘期限。

　　在建築物剩餘經濟壽命早於土地使用權剩餘期限結束的情況下，房地產的價值等於以建築物剩餘經濟壽命為收益期限計算的房地產價值，加上建築物剩餘經濟壽命結束後的剩餘期限土地使用權在估價時點的價值。建築物剩餘經濟壽命結束後的剩餘期限土地使用權在估價時點的價值，等於整個剩餘期限的土地使用權在估價時點的價值，減去以建築物剩餘經濟壽命為使用期限的土地使用權在估價時點的價值。例如，某宗收益性房地產的建築物剩餘經濟壽命為30年，土地使用權剩餘期限為40年，求取該房地產現在的價值時，可先求取該房地產30年收益期限的價值，然後加上30年後的10年使用期限土地使用權在現在的價值。該30年後的10年使用期限土地使用權在現在的價值，等於現在40年使用期限的土地使用權價值減去現在30年使用期限的土地使用權價值。

　　在建築物剩餘經濟壽命晚於土地使用權剩餘期限結束的情況下，分為在出讓合同中未約定不可續期和已約定不可續期兩種情況。對於在出讓合同中未約定不可續期的，房地產的價值等於以土地使用權剩餘期限為收益期限計算的房地產價值，加上土地使用權剩餘期限結束時建築物的殘餘價值折算到估價時點時的價值。對於在出讓合同已約定不可續期的，以土地使用權剩餘期限為收益期限，選用相應的收益期限為有限年的公式計算房地產的價值。