收益期限

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什么是收益期限

  收益期限是指资产获取收益的期间。通常收益期限是指收益年限。

收益期限的确定

  收益期限由评估人员根据资产未来的获利情况、工作中的损耗情况等确定,也可以根据法律、契约合同规定确定。不同的资产其收益期是不相等的,特别是随着知识经济的到来,人们对资产的技术性能要求也提高了,所以在评估过程中对收益期的预测时,一定要考虑被评估资产受到科学技术进步的影响而缩短了的收益期。同时特别注意估计收益期内不同阶段收益期的确定。

建筑物使用权和土地使用权收益期限的确定[1]

  收益期限是估价对象自估价时点起至预期未来可以获取收益的时间。它应根据建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限来确定。建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间。土地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用期限结束的时问。建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束,也可能不是同时结束,归纳起来有以下3种情况:①两者同时结束;②建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束;③建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束。

  在建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限同时结束的情况下,收益期限为建筑物剩余经济寿命或者土地使用权剩余期限。

  在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下,房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值,加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值。建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值,等于整个剩余期限的土地使用权在估价时点的价值,减去以建筑物剩余经济寿命为使用期限的土地使用权在估价时点的价值。例如,某宗收益性房地产的建筑物剩余经济寿命为30年,土地使用权剩余期限为40年,求取该房地产现在的价值时,可先求取该房地产30年收益期限的价值,然后加上30年后的10年使用期限土地使用权在现在的价值。该30年后的10年使用期限土地使用权在现在的价值,等于现在40年使用期限的土地使用权价值减去现在30年使用期限的土地使用权价值。

  在建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下,分为在出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况。对于在出让合同中未约定不可续期的,房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值,加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点时的价值。对于在出让合同已约定不可续期的,以土地使用权剩余期限为收益期限,选用相应的收益期限为有限年的公式计算房地产的价值。

参考文献

  1. 柴强主编.房地产估价理论与方法.中国建筑工业出版社,2008.4.
  
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