項目投資策劃

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　　項目投資策劃是指為把握投資機會，構思投資項目、確定投資目標、設計投資方案、實現投資回報而有計劃、有步驟地依據有關理論和原則，採取科學的方法和手段，進行項目構思、規劃設計、論證比較、決策實施等一系列謀劃和決策活動。

　　1：明確項目投資目的。譬如；①用活存量資金，通過投資實現資本增值：②改善投資經營結構；拓寬投資領域；③改善投資區域分佈，轉移投資方向，④追求某領域高投資回報；⑤規避資金風險，投資長線穩定行業；⑥技術改造和擴大再生產；⑦發揮獨特資源和特定投資優勢；⑧市場需求巨大，需求拉動投資；

　　2．市場調查分析預測：項目、資金、原料、產品、技術、勞務等市場的容量、飽和程度、競爭性及其未來趨勢預測。

　　3．構思設計初步項目方案：初步擬定項目建設規模、產品方案、設備選擇、工藝路線、投資概算、資金來源途徑、預期財務效益及可能存在的投資風險。要求每單項內容和項目整體構思均擬訂兩個以上方案，以供比較和篩選。

　　4．全面考查與項目投資相關的政治經濟形勢、產業政策、行業區域規劃、投資優惠政策以及項目所在地區的地方政策法規、地理資源特征以及能源供應、交通條件和原料產品市場、技術勞務市場等。

　　5．進行全面系統的技術要素分析①土建規劃與設計方案。②設備選擇：國外引進或國產設備的型號、數量、價格及其先進性、適用性，可操作性。③工藝流程和工藝路線。④設備安裝調試。⑤輔助配套、調節監控系統。⑥技術方案比較。

　　6．投資估算：對項目建設投資、建設期利息，流動資金進行較準確的分析估算。

　　7．資金投入計劃及建設進度安排。

　　8．資金籌措。①資金的籌措渠道和方式。②資金成本分析(貸款利息、機會成本、籌措費用)。

　　9．投資形式和投資組合選擇①投資形式：貸款項目投資、入股項目投資、中外合資合作、聯營投資或完全自主式投資等。②投資組合：有限資金集中投資某一項目或分散同時投資多個項目。

　　l0．財務效益分析：測算投資利潤率、財務內部收益率，借貸償還期、投資回收期等。

　　11．投資風險分析：盈虧平衡狀況、與項目效益密切相關的因素變化對項目的影響程度、概率分析、風險因素定性分析預測等。

　　12．方案比較①單目標、單方案比較、選址比較、規劃方案比較、工藝路線選擇、投資方案比較、建設方式比較。②整體綜合效益比較分析。③決策樹分析。

　　13．決策與實施①選擇最優整體投資方案，決定投資；②按項目建設程式組織實施。

　　14．運用網路技術編製進度計劃，縮短工期，保證質量。

　　15．項目投入運營後，進行項目後評估，反饋驗證項目投資策劃的科學性和準確性，並對尚存在的問題提出相應的解決辦法。

　　一般地說，建設項目開發投資項目的策劃是一個循序漸進的過程；通過策劃逐步明確投資項目的選址、建設內容、標準與規模，項目的投資、收益與風險。

　　隨著市場機制的不斷完善和消費者的成熟，現在的項目策劃己進入了產品前期定位階段，即所謂全過程策劃，而不是中間過程的營銷策劃。項目投資策劃的根本目的是實現項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發建設的經濟效益。

　　建設項目投資策劃中目標決策就是對是否在某地進行開發以及投資開發哪種項目類型進行決策。它是投資商在進行投資開發時必須進行的首要決策，是投資商的經營戰略決策。它從全局上、巨集觀上決定項目的定位，其成敗直接關係到企業的生存和發展。投資決策就一個項目建設來說，是最重大的決策，對項目的成敗和投資的效果好壞起著決定作用。投資決策正確，不僅會取得良好的經濟效益，使投資能有好的回報，而且還會產生很好的社會效益和環境效益，促使地方經濟的發展和城市面貌的改變。反之，決策失誤，不僅無經濟效益可談，而且還是一種巨大的浪費；即使是決策不周，也不會帶來很好的經濟效益和社會效益。因此，要十分註意做好投資決策工作。

　　在決策過程中，儘可能把問題考慮和研究得周到些，防患於未然；而不能等待開發建設過程中或建成後，再去評論它的優劣和得失。在建設項目開發項目中，因投資目標定位失誤造成的損失不計其數，如辦公樓改住宅建築、酒店改公寓、大戶型改小戶型等。這些教訓對投資者的啟示是在激烈的市場競爭中，對項目投資目標的定位和把握十分重要。項目的前期調查費用不高，但作用卻不可小看。一些投資商及建設項目專業人士認為項目的前期調查是避免決策失誤的一個最有效方式。許多建設項目業內人士都或多或少有過這樣的經歷：被投資商請去為銷售受阻的樓盤會診，許多項目就是因為定位不准確最終成為積壓樓盤。在項目動工以後再進行修改，不僅在資金上損失很大，而且，修改的產品都或多或少會留下一些痕跡，對銷售的負面影響是不言而喻的。因此說，前期的調查即投資決策這一環節至關重要。不管投資於哪種類型的建設項目，投資者在追求以最短時間和最小代價獲取最佳經濟效益的同時，總希望儘量避免風險，尋找最為安全可靠的投資途徑，並將資本用於擴大再生產，以求資本的迅速增長。因此，投資機會研究必須遵循投資的安全性、增值性和變現性三個原則，即必須考慮安全保值、投資收益率、經營收入、增值潛力、風險程度、技術要求和資金需求量等因素。所以，建設項目投資策劃與決策是一個多目標決策問題。

　　1，符合產業政策、區域規劃原則：項目投資首先應符合國家或地區的產業政策，並必須遵循區域發展規劃。不能搞國家明令禁止或與某一地區功能規劃相衝突的項目。同時，項目投資還須順應國家的巨集觀經濟政策和社會發展趨勢。

　　2．市場可靠原則：項目開發成功與否，關鍵在於項目產品是否有市場以及市場飽和程度與市場潛力的大小。因此，項目策劃首先需要進行市場調查預測，確認市場的現實需求量、市場空白、市場結構狀況等，預測開闢潛在市場的可能性以及潛在市場容量的大小，明確市場的區域分佈、結構分佈特征以及未來產品的市場定位等。只有全面瞭解掌握市場情況，確保市場環境條件良好，項目投資策劃才有前提和意義。

　　3．優勢利用原則：項目策劃方案應充分體現和發揮項目投資商本身及所處環境的一切有利優勢。如自身(投資商本人及其企業)優勢、資源優勢、區位優勢、技術優勢、政策優勢，以及與項目相關的行業和其它優勢。

　　4．信息準全原則：項目策劃是建立在大量信息基礎上，信息全面和準確，是項目策劃成功的基礎。因此，必須大量進行市場調查和信息的收集整理，並做到客觀、全面、真實、可靠。

　　5．建設可行原則；不管投資者的投資動機如何良好，-投資願望如何強烈，但都必須以項目建設環境和條件允許為前提。環境允許主要包括政策、規劃、市場等；條件允許主要包括原材料供應、土地、交通、通訊、水電汽燃料供應、人員配備等。

　　6．技術先進適用原則：為使建設項目實現高起點、高水平，必須選用先進的設備、技術和高質量的技術管理人才，但是，技術設備的引進和採用，又必須考慮現實的人員條件，環境條件和相關配套條件，以保證技術設備的可操作性、適應性及其效能的充分發揮。

　　7．投資優化原則：通過優化投資建設方案、施工招標、縮短建設工期、利用低成本資金等途徑來達到投資最省目標。

　　8．效益最佳原則：建設投資少，經營成本低，產出效益高，資金盈利能力和回收能力強，這是任何投資者所追求的理想目標和根本性目標。因此，項目策劃的一切活動均須圍繞這一中心目標進行。

　　9．風險適度原則：要投資，就得冒風險，只是風險的大小不同。項目策劃時，一項很主要的工作是對投資風險的來源、因素、特性、可能出現的頻度及其影響程度進行全面分析預測。做到對．投資風險有測度，能掌握並能及時採取有效措施予以規避，這樣，就能使投資者既不會冒太大風險盲目投資，造成損失，又能夠冒風險，大膽投資，實現較高的風險投資收益。

　　10．方案比較選優原則：可以說，沒有投資方案的比較選優，就勿需項目策劃。為實現項目投資省、效益佳、風險小等目標，方案比較選優必不可少。