物業管理資金

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

　　物業管理資金按其籌措目的可分為物業服務企業設立所需資金和提供物業管理服務所需資金。前者是物業服務企業創立所必需的資金，稱為資本金(即註冊資金)；後者是補償物業服務企業在提供物業管理服務活動過程中活勞動和物化勞動的消耗所必需的資金，稱為物業管理經費。

　　物業管理作為一種企業化的運行方式，與其他企業行為一樣，資金也是物業管理公司的根本，資金的來源問題也成為物業管理公司的核心問題之一，資金的籌措也在物業管理公司內居於非常重要的地位。

　　物業管理企業的資金籌措，是物業管理公司在開展業務管理和多種經營活動的過程中，運用各種籌資形式向投資者、外部有關單位和個人，經濟而有效的籌集資金的過程。

　　第一，物業管理企業要與房地產綜合開發的現代化相配套，與產權多元化格局相銜接，就要實現“社會化、專業化、企業化”方向上的大發展。而發展離不開資金，而且資金的需求是經常的、多方面的。物業管理企業應通過一業為主、多種經營的策略，充分挖掘自我積累、社會投資的潛力，來解決企業資金不足的問題。

　　第二，房地產業作為國民經濟的基礎產業，它的迅猛發展，必然推動物業管理的發展，從而把物業管理推向市場，為物業管理企業的跨地區經營提供條件；市場經濟的發展，打破了部門、地區的條塊分割狀況，使得物業管理企業跨地區、跨行業、跨所有制的橫向經濟聯繫成為可能。物業管理企業的橫向發展要求資金橫向流動，資金橫向流動的形式多種多樣，其中多種形式的物業管理企業聯營、不同企業的相互投資則是橫向經濟聯合的主要形式。這種橫向經濟聯合帶來的橫向資金運動，突破了原來單一的資金供給體制，為物業管理企業在更廣泛的範圍內籌集資金開闢了道路。

　　第三，外來資金等社會閑散資金成為物業管理企業籌集資金的可靠來源，隨著住宅商品化的進一步推進，房地產市場的三級市場——物業管理市場的興起和發展，境外許多企業正在中國內地設立獨資、合資或合作經營的物業管理企業，為國內的物業管理企業籌集資金提供了可靠的來源。另外，隨著城鄉居民生活水平的提高，手中一部分暫時不用的預算外資金和居民儲蓄，也是一筆數額十分可觀的資金，可以作為中小管理企業籌集資金的重要來源。城鄉居民生活水平提高，為物業管理企業的合理收費提供了保證，確保多種有償服務這一籌資渠道得以暢通。

　　(一)物業服務企業資本金的籌措及用途

　　根據《中華人民共和國公司法》和物業服務企業資質管理規定，設立物業服務企業必須具有一定數額的貨幣註冊資金。根據2007年11月建設部發佈的《建設部關於修改(物業管理企業資質管理辦法)的決定》，一級資質的物業服務企業註冊資本500萬元人民幣以上；二級資質的物業服務企業註冊資本300萬元人民幣以上；三級資質的物業服務企業註冊資本50萬元人民幣以上。可見，要創立一個持續正常營業的物業服務企業，必須籌集50萬元以上人民幣的資本金，作為企業註冊資金。

　　註冊資本除用於啟動物業服務公司的運行、支付必要的開辦費外，還可以用於首期物業管理的啟動資金。

　　(二)物業管理經費的籌措及用途

　　物業管理經費按其來源可分為住宅專項維修基金、物業管理用房和經營用房的維修資金籌措、物業管理服務費、物業經營收入和國家財政補貼五種類型。

　　1．住宅專項維修基金是指專項用於住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。2007年10月30日建設部與財政部聯合發佈了《住宅專項維修資金管理辦法》，並於自2008年2月1日起施行，該辦法對於對商品住宅、售後公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督做了詳細規定。

　　2．物業管理用房、經營用房維修基金。住宅小區的管理用房、經營用房以及共用設施設備均屬於住宅小區的全體業主共有，由業主提供給物業服務企業使用或委托物業服務企業經營，物業服務企業負有維護和管理責任，但因其不是物業服務企業固定資產，物業服務企業不能對其計提折舊。為保障這些公共配套設施有一個穩定的大修理資金來源，財政部頒佈的《物業服務企業財務管理規定》中明確規定，物業服務企業使用業主委員會或物業產權人、使用人提供的管理用房、經營用房和共用設施設備，應按照國家法律、法規的規定或者雙方簽訂的合同，協議支付有關費用(如租賃費、承包費)。物業服務企業支付的管理用房、經營用房、共用設施設備有償使用費，經業主委員會或物業產權人、使用人認可後轉作管理用房、經營用房的房屋共用部分維修基金和共用設施設備維修基金。

　　3．物業管理服務費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。物業管理服務費是保證日常物業管理工作正常運轉的主要資金來源。

　　4．經營性收入。物業管理小區內的商業用房，屬小區配套設施，這些物業的產權屬全體業主共有，可採取靈活多樣的方式，委托物業服務企業經營。如對商業用房，可採取租賃經營的方法，業主委員會收取租金，由物業服務企業經營或委托經營；或由業主委員會與物業服務企業核定一個承包數，超額分成。業主委員會將收入按照業主大會的決定併入住宅專項維修基金或彌補物業管理費的不足。

　　物業服務企業還可利用自身的優勢，依靠可靠的信息來源，開展物業代租代購，代辦產權轉移等中介服務進行創收。

　　5．國家財政補貼收入。某些由房管站(房管所)改製的物業服務企業，主要從事直管公房的物業管理工作，在一定的時期內政府會給予適當的財政補貼。此外，創建文明小區，是社會主義精神文明建設的重要組成部分，物業服務企業和當地政府都十分重視，有的還會得到政府的財政補貼。

　　(一)專款專用原則

　　物業管理資金籌集後必須妥善管理，實行分類儲存，每項資金對應相應的用途，按照財務制度的規定，專項資金必須專款專用，以保證物業管理資金運用的有序，從根本上維護業主利益。

　　(二)計劃使用、厲行節約

　　物業管理資金籌集艱難，因此應全面安排，計劃使用，避免因用資失控而導致業主(或非業主使用人)以及物業服務企業自身蒙受損失，建立科學、有效的行政、財務、審計監督制度，建立科學的績效管理制度，把資金的節約與職工利益掛鉤，確立資金使用責權利相結合的機制。

　　(三)合理收益原則

　　物業服務企業是自主經營、自負盈虧、自我發展的經濟實體，其經營管理活動以贏利為目的，在資金使用時，應貫徹合理收益的原則，儘可能降低管理的成本，節約管理費用，保證實現合理報酬、合理收益。

　　(四)民主管理的原則

　　物業管理資金的使用應當充分尊重業主的意見，增加透明度，使物業管理服務費和維修基金的收入、管理、使用進入良性迴圈。物業服務企業應接受業主的監督，業主委員會有權審核物業服務企業制定的物業管理財務年度計劃、財務預算和決算，物業服務企業要定期向業主公佈收入和支出的賬目表，接受全體業主的監督。