長租公寓
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“長租公寓”，又名“白領公寓”，“單身合租公寓”，是房地產市場一個新興的行業，將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊傢具家電，以單間的形式出租給需要人士。
國內長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統的商業地產運作模式，利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營；分散式主要從租賃中介業務延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似“二房東”。[1]
長租公寓分類[2]
根據長租公寓運營企業所運營的物業分佈位置是否集中，長租公寓運營模式可分為集中式和分散式。
集中式長租公寓，即租賃平臺通過收購或租賃的模式取得項目整體的管理權(通常為整棟，或整棟中的幾層)，統一進行改造後出租的一種租賃公寓模式。
分散式長租公寓，即租賃平臺從分散的房東手中取得房源，經過標準化改造或裝修後，統一齣租管理的一種租賃公寓模式。從特征上來看，兩種管理方式有所差異，在房源獲取、物業性質、產品服務、出租方式及目標客戶上均有所區別。
一是開發運營，公寓所有者（主要是房企）成立專門的運營團隊，負責存量房或新建租賃住房的運營，為租客提供租賃和增值服務，獲取“資產增值和租金”；
二是資產托管，房企將公寓托管給運營服務商進行出租和租後管理，承擔房屋維護費和裝修費用，享受資產增值和租金收入；運營商負責公寓運營，支出一定管理成本，為租客提供租賃和增值服務，賺取托管費和租客增值服務費；
三是運營服務，從資產所有者處承包公寓，對房屋進行標準化裝修，並且負責出租期間的運營和維護；向房屋所有者繳納固定租金，賺取租金差價和服務費；而資產所有者享受資產增值和固定租金收益；
四是代建運營，房企受土地所有者/使用者的委托，提供土地規劃、建造和運營服務，向所有者繳納固定租金，收取租客租金和服務費，賺取租金差價和服務費；土地所有者需要支付房企建築費用，享受資產增值和固定租金收益。房企擔任代建運營的角色。
長租公寓產業鏈[2]
我國長租公寓的產業流程大致為獲取房源、設計裝修、營銷簽約、日常運營管理、後期項目退出五個環節。長租公寓全產業鏈條的盈利點總結如下：
獲得房源：中國長租公寓企業主要面向20-35歲左右單身青年，以滿足他們成家前的住房需求，因此在選擇房源方面企業會根據受眾需求選擇交通便利、臨近CBD區域的樓房。房源很大程度上決定了後期的需求以及空臵率、租金水平、以及如果是重資產運營的話資產的升值空間。
設計裝修：通常集中式公寓的設計和裝修風格統一，便於通過集採方式降低裝修成本。設計和裝修到位的公寓更有吸引力，增加租賃需求減少空置率，並給企業帶來一定的租金溢價空間。
附加服務：長租公寓運營商可以在租戶居住期間充分挖掘其各項需求，引入合作伙伴或者自行提供傢具租賃、搬家等附加服務，收取一定的收益。
網路平臺：全鏈條網路平臺可以大量節省運營過程中各類人工成本，包括但不限於管理人員成本、財務人員成本、營銷成本等。
租約證券化：租約證券化是在長租公寓收租的基礎上衍生出來的金融產品，例如用租金收益作為底層資產發行公募或私募ABS為企業融資。
污染物超標
長租公寓因其裝修時尚、換房方便等優勢受到市場青睞，但記者調查發現，部分長租公寓在光鮮的外表下，卻存在著不容忽視的裝修污染問題，亟待行業內部出台統一規範。在裝修污染問題上，目前對於長租公寓應該採取怎樣的環保標準、使用什麼樣的傢具和裝修材料、裝修後需要空置多久才能出租，行業內並沒有統一的標準。健康受損的租戶難以維權的現象也普遍存在，一是因為甲醛等污染物對於健康的損傷難以量化，二是對於這些長租公寓企業究竟該負何責任也難以釐清。[3]
漲租金
2018年11月30日，微信朋友圈流傳出一份《續約漲幅規定》補充通知。其內容顯示，12月1日起，長租房供應商自如將取消不漲價及續約漲幅不超過5%限制，且為保持合理價格漲幅，系統給出的續約價格最高漲幅為10%。之後，自如回應稱，仍維持5%的限制。[4]
（一）長租公寓商業模式的脆弱性，長租公寓“高進低出”、“長租短付”的模式隱藏著不可控的風險，以較高的租金從房東手中收取房源再以較低的租金出租，並且收取租戶租金的周期長於支付給房東的周期，這種模式的後果是一旦長租公寓因經營管理不善等原因導致資金鏈斷裂，則只能將矛盾轉嫁給房東和租客。加之目前長租公寓引入“租金貸”的模式，為租客提供房租貸款的一般為非銀行的金融機構，一旦租賃市場不景氣或者新增租戶減少的情況下，長租公寓機構將會面臨資金問題。
（二）追求規模。部分機構為了提高市場占有率，存在盲目擴張等現象，而本身出租能力低、運營能力不足，尤其是資本市場發生重大變動時，可能出現出租率下降，導致現金流難以抵禦市場風險。
（三）“黑天鵝”成為長租公寓“爆雷”的催化劑，長租公寓存在著投入成本高，租金回報率低，回報周期長的特點。突發的“黑天鵝”導致長租公寓出租率顯著下降，空置率上升，最終導致長租公寓現金流緊張。
