經營租賃

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經營租賃（operating lease）

　　經營租賃，又稱為業務租賃，是融資租賃的對稱。為滿足承租人臨時使用資產的需要而安排的“不完全支付”式租賃。它是一種純粹的、傳統意義上的租賃。承租人租賃資產只是為了滿足經營上短期的、臨時的或季節性的需要，並沒有添置資產上的企圖。

　　經營租賃泛指融資租賃以外的其他一切租賃形式。租賃開始日租賃資產剩餘經濟壽命低於其預計經濟壽命25%的租賃，也視為經營租賃，而不論其是否具備融資租賃的其他條件。經營租賃它是由大型生產企業的租賃部或專業租賃公司通過向用戶出租本廠產品的一種租賃業務。出租人一般擁有自己的出租物倉庫，一旦承租人提出要求，即可直接把設備出租給用戶使用，同時，出租人還可為承租人提供設備的保養維修服務。用戶按租約交租金，在租用期滿後退還設備。這種租賃方式適用於租賃期較短、技術更新較快的項目，且在租約期內可中止合同，退還設備，不過租金相對要高些。由於這種方式出租人必須連續多次出租設備才能收回設備的投資並獲取利潤，故稱經營租賃為“非全額清償”的租賃。

　　（1）可撤銷合同期間，承租人可中止合同，退回設備，以租賃更先進的設備；

　　（2）不足支付。基本租期內，出租人只能從出租中收回設備的部分墊支資本，需通過該項設備以後多次出租給多個承租人使用，方能補足未收回的那部分設備投資外加其應獲得利潤；

　　（3）租賃機構不僅提供融資便利，還提供維修管理等項專門服務，對出租設備的適用性、技術性能負責，並承擔過時風險，負責購買保險。

• 較徹底地實現企業所有權和經營權的分離。

• 租賃經營雙方的法律地位平等。

• 租賃經營的形式多樣。

• 租賃經營的主體要經營嚴格遴選。

• 租賃經營的標的企業的全部資產但不是企業本身。

• 企業租賃經營有其特定的適用範圍。

　　經營租賃是一種雙邊交易，業務手續比較簡單，大致可分為以下幾個步驟：

　　（1）未來承租人把自已所需租賃的設備名稱、規格和型號向租賃機構提出委托。

　　（2）租賃機構研究該項委托後，與未來承租人一起磋選租設備的租期、租金和支付方式等租賃條款，待談妥後與未來承租人簽訂租賃合同。為簡化手續，經營租賃的出租人往往將各類待出租設備按不同的租期和支付方式，分別列出固定租賃費率，供承租人選擇，承租人只需按固定格式填寫一份表格式簡單租約。

　　（3）出租人交貨、收租並提供出租設備的維修服務。

　　（4）出租人到期收回租賃設備。

　　租賃是指在約定的期間內，出租人將資產使用權讓與承租人以獲取租金的協議。融資租賃是指實質上轉移了與資產所有權有關的全部風險和報酬的租賃。所有權最終可能轉移，也可能不轉移。

　　經營租賃是指除融資租賃以外的其他租賃。

　經營性租賃,是一項暫時過渡資產使用權的行為,按《營業稅暫行條例》的規定,其屬於服務業中的租賃行為。在實際經濟活動中,租金收取形式有分次或一次性收取兩種方式,收取款項時間通常為期初或期末。在納稅義務的確認上,根據《營業稅暫行條例》第九條的規定:“營業稅的納稅義務發生時間,為納稅人收訖營業收入款項或取得索取營業收入款項憑據的當天。”由於租賃收入在會計核算上存在應計收入和預收收入兩種情況,根據權責發生制和配比原則,相應對稅金的會計處理,也有所不同。

一、經營性租賃的會計處理(出租方)

　　1.期初收取租金

　　A公司在2000年1月1日將一套閑置不用的設備出租給乙公司,租期2年,租金為24000元。合同約定,2000年1月1日,乙公司先支付一年的租金12000元,2001年1月1日,支付餘下的當年租金12000元。A公司的會計處理如下:

　　收到租金時,將本期的租金收入與後期的租金收入分別入賬,即當月的租金收入12000÷12=1000(元),應記入“其他業務收入”科目,而後期2月 —12月的租金收入,對本期來說勞務尚未提供,應記入“預收賬款”科目。營業稅金問題,按照稅法規定,企業在收到租金收入時,應確定為納稅義務發生的時間,並將應納稅額計入“應交稅金”科目,但根據配比原則,其“應交稅金”應平均分攤到各個受益期間。

　　收到租金時:

　　借:銀行存款 12000

貸:其他業務收入———租金收入1000

預收賬款 11000

　　借:待攤費用———待攤稅金550

其他業務支出 50

貸:應交稅金———應交營業稅 600

　　2000年以後的11個月作分錄:

　　借:預收賬款 1000

貸:其他業務收入 1000

　　借:其他業務支出 50

貸:待攤費用———待攤稅金 50

　　2001年分錄同2000年。

　　2.期末收取租金

　　續上例,假設合同規定乙公司分別於2000年12月30日、2001年12月30日支付租金12000元。會計處理如下:

　　從權責發生制角度分析,2000年A公司提供了財產使用權,當年1月—12月每月應確認租金收入,與此同時,按會計制度確認收入的同時,根據配比原則,也應計算企業每月應負擔的稅金費用,平均計入每月。即當年1月—12月每月均應作如下分錄:

　　借:應收賬款 1000

貸:其他業務收入 1000

　　借:其他業務支出 50

貸:其他應付款———應付稅金 50

　　2000年12月30日,收到租金時:

　 借:銀行存款 12000

貸:應收賬款 12000

　 借:其他應付款———應付稅金 600

貸:應交稅金———應交營業稅 600

　　2001年分錄同2000年。

二、經營性租賃的會計處理(專門經營租賃出租方)

依據中國企業會計準則，專門經營租賃的會計處理如下：

需要設置的會計科目及核算內容?

1.經營租賃資產。 該科目核算出租人為經營性租賃而購入的物資的實際成本（包括物資價款、運雜費、保險費以及進口關稅等）。該科目下設“已出租資產”和“未出租資產”兩個二級科目。出租人購入經營租賃資產時，借記本科目（未出租資產），貸記“銀行存款”科目。起租時，借記本科目（已出租資產），貸記本科目（未出租資產）。每期收到租金時，借記“銀行存款”或“現金”科目，貸記“租賃收益”科目。租賃合同結束收回出租資產時，借記本科目（未出租資產），貸記本科目（已出租資產）。?經營租賃資產報廢時，借記“經營租賃資產折舊”科目，貸記本科目。?出租資產在租用單位被損壞，提前報廢的，租用單位應予以賠償。收到賠償費時，借記“銀行存款”科目，貸記“其他收入”科目。

2.經營租賃資產折舊。 該科目核算出租人經營性租賃資產的累計折舊。

出租人經營租賃的資產折舊足額後，不管能否繼續使用，不再計提折舊。提前報廢的經營租賃資產，也不再補提折舊。

出租人按期提取折舊時，借記“營業費用”科目，貸記本科目。

出租人出售、報廢和毀損的經營租賃資產轉入清理，應按經營租賃資產凈值，借記“待處理財產損溢”科目，按已提折舊，借記本科目，按經營租賃資產原價，貸記“經營租賃資產”科目。

由於經營租賃不符合資本化條件，與資產有關的風險和報酬仍歸出租方所有，出租人不需轉銷出租資產，仍要承擔出租資產的折舊以及其他費用，用定期取得的租金收入來補償租賃資產的費用支出，並獲得為承擔風險而應得的報酬；承租方的租賃費用屬於期間費用，在稅前列支。經營租賃租入的資產，不作“固定資產”的會計處理，對資產負債表不產生影響。日常也不用對固定資產實行管理，即不用計提折舊和修理費，只支付租金，支付租金時，每期所增加租金費用直接計入當期損益，在減少稅息前利潤的同時，減少交納的所得稅，並減少當期的凈利潤，也引起現金流出，產生當期費用而影響利潤表，導致期末對資產負債表中的未分配利潤及盈餘公積項目產生影響。租賃期滿，資產歸出租方，對承租方的財務狀況無影響。

三、經營性租賃的會計處理(承租方)

1.使用前帳務處理

經營租賃資產不需要進入承租人固定資產帳目，只需要在承租企業進行登記以備核查。

2.使用中的帳務處理

在使用過程中，經營租賃資產承租企業只履行該資產的日常維護，並將日常維護的相關費用進入當期費用，而不能對其提取折舊，但承租企業根據合同約定的租賃費，均勻在各月提取，提取的租金不計入負債。借記“管理費用”貸記“銀行存款、“長期待攤費用”

3.租賃期滿後的帳務處理

經營租賃資產的承租企業對經營期滿後則不作任務帳務處理，只要承租企業支付約定的最後一筆租賃費用，將租賃資產歸還出租方，其合同便宣告結束。

　　一、現階段企業經營租賃業務存在的問題及原因

　　在審計工作中,我們發現企業經營租賃行為容易出現以下問題:

　　1、租賃合同簽訂不夠規範。未對易產生糾紛的事項進行約定,如無定金擔保措施;未註明租賃期間及承租開始日,導致租賃費糾紛;未明確約定合同到期後承租方裝璜材料的歸屬及費用承擔等。

　　2、租賃物範圍和權責不明確。表現為缺乏租賃物清單,缺少出租土地宗地圖,未註明租賃物交付時間,租賃物缺失的賠償標準,租賃物正常維修責任約定等。

　　3、租賃行為審批程式不嚴謹。合同的簽定、履行過程是對雙方權利的維護過程。個別企業在簽訂合同時,對維護自身權利的條款約定較少,而維護承租方利益的條款約定較多,明顯不合常理。

　　4、租賃收入未入賬或未入當期損益。少數企業將部分租賃收入不入財務帳,而存入小金庫,留做小團體支出;租賃收入不入企業當期損益,只掛往來賬,達到少繳稅款的目的。

　　5、違約責任不明確。如承租單位延期支付租金、水電氣等費用,承租單位擅自改變租賃物用途,未經允許轉租他人,違反消防安全規定等情形,出租人有權單方面解除合同。承租方上述違約現象未在合同中明確約定。

　　6、缺乏對特殊情況約定。缺少因企業改製、產業結構調整、土地徵遷(含租賃到期)等特殊情況和不可抗力原因,合同終止的條款約定。由於未對特殊情況約定,容易造成出租方所收租金收入不夠支付賠償損失的被動局面。

　　分析產生上述問題的原因,主要有以下幾個方面:

　　一是《合同法》知識欠缺,企業未能全面、有效地制訂維權條款;

　　二是缺乏上級監督檢查,造成企業租賃經營業務成為個別領導個人決策行為;

　　三是審計力量匱乏,審計領域未能深入到企業的各個管理層面,經營租賃業務審計局限於報表審計。

　　縱觀公司幾年來資產重組工作,經營租賃起到了積極作用。經營租賃可以盤活存量資產,實現資本增值;能夠提供工作崗位,解決下崗職工再就業。經營租賃是盤活存量資產一種形式,在資產變現前可以有效增加留守企業的現金流量。因此,經營租賃業務應該成為企業內部管理的一個重要內容,需要接受內部審計的考核監督。

　　二、經營租賃審計程式

　　(一)內部審計原則

　　由於企業經營租賃行為的特點決定了對其的內部工作具有“財務收支審計”、“經濟責任審計”等綜合特征,且涉及部門眾多,企業業務部門、經營決策層,上級單位中的職能部室如資產部、審計部等,因此,租賃經營是一項較為複雜的專項審計。實踐中要註意遵循以下處理原則:

　　1、與財務收支審計相結合

　　在開展審計工作時,財務收支審計為基礎,經營租賃業務審計仍然是採用查閱會計記錄、追蹤會計憑證、分析性覆核等常用的方法。

　　2、與經濟責任審計相結合

　　由於合同簽定人為留守企業負責人,因此,年度考核或離任考核當中,經營者的經營行為是考核內容之一,因此,通過內部審計評價經營租賃行為的真實性、合法性、效益性情況,正確反映留守企業負責人經營管理職能的履行情況。

　　(二)圍繞事前、事中、事後工作重點,做好全過程跟蹤審計

　　1、全面瞭解資產狀況,做好盤點清查工作

　　首先,公司及留守企業應組織有關部門的人員,對資產進行全面清理、評估和產權界定,對界定後的資產,將其所有權和使用權分離。對於涉及抵押或進入法律訴訟(被查封、凍結)的資產,企業需特別說明並附上相關資料。其次,對所有權資產登記造冊,並依據租賃合同和租賃物清單,核對租賃資產的範圍、使用狀況、租金收繳等情況,做到全面、準確、真實反映租賃資產現況,為進一步規範租賃經營管理打下良好的基礎。

　　2、加強租賃業務程式管理,做好審批、過程和收益管理

　　留守企業租賃標的、承租方的基本情況、擬租賃合同的主要內容及租賃行為的內部決策及批准情況需報資產運營公司,經公司同意後,簽訂租賃合同並經運營公司的職能部門鑒證蓋章、備案。留守企業認真做好資產租賃的日常管理工作,明確相應的管理機構和人員,建立相關台帳,全面、及時、準確反映資產租賃情況。留守企業應按合同規定向承租方足額及時收取租金,各留守企業的資產租賃收入必須匯繳企業專設的銀行帳戶,該帳戶須報資產經營公司備案。

　　3、加強資產運營和收益的使用監管

　　公司審計部定期進行財務收支審計,加強財務管理,實行審計監督。公司加強對改製企業的審計監督,建立和健全科學的國有資產保值增值指標體系和考核制度,找出企業資產、財務管理的薄弱環節,防範企業截留資產租賃收入,嚴懲弄虛作假、以權謀私,造成企業經濟損失相關責任人。

　　(三)經營租賃控制點管理

　　從企業經營租賃審計活動的時間先後來看,審計不應該是一次性的,審計應該貫穿整個項目實施過程。在項目前期準備階段要參與項目承租人的選擇、租賃合同的擬定;在項目實施過程中要對租金解繳範圍、解繳及時性、足額性等情況進行審計;在項目完成後,要對租金解繳情況彙總、比較並反饋,對合同執行情況進行審計。因此,企業經營租賃情況審計是事前、事中、事後審計相結合的全過程式控制制審計。

　　1、租賃合同的簽訂

　　內部審計對留守企業簽訂的資產租賃合同具有鑒證權。留守企業對外租賃資產須向上級公司書面申報,申報的內容包括:租賃標的的基本情況;承租人的基本情況(身份、良好的社會信譽、具有經營租賃的能力、支付租金能力保障、經營資產的便利條件等);擬簽租賃合同的主要內容(租賃標的、租賃用途、租賃期限、租賃押金、安全責任等);留守企業對外租賃行為的內部決策及批准情況。

　　2、租賃經營的日常管理

　　公司明確留守企業資產租賃管理機構和人員,建立相關台帳,全面、及時、準確反映資產租賃情況。公司對留守企業資產租賃行為具有審查、批准並檢查、監督執行情況。

　　3、租賃收益管理

　　留守企業必須按合同規定向承租方足額及時收取租金,租金必須匯繳企業專設的銀行帳戶,該帳戶須報上級公司備案。租金收入納入專項資金管理,資產租金收入主要用於企業改製方案確定的有關費用及留守人員相關費用開支。

　　(四)報表審計步驟

　　1、查閱租賃合同或協議,統計各留守企業租金收入情況及至審計截至日應收租金數額

　　通過帳薄查閱、實地查看及詢問承租人等方式,瞭解租金收入是否與協議列明金額相一致,如果不一致,須查明原因。

　　2、比率分析法進行分析性覆核

　　比率分析法是利用被審計單位的財務數據,計算一些通用的比率,並將這些比率與人們普遍認為合理的一些標準進行比較的方法。

　　比率分析法主要從二個方面著手:

• 對本期租金收入與上年度的租金進行比較,分析對比租賃業務收入在結構、單價上的變化,並分析變動是否合理。

• 橫向比較同類企業租金收入。如同是一個區域的相鄰的工業企業,地理位置相同,環境差異不大,每平方米租金收入應該相差不大,如差距很大,應查明原因。

　　3、證實租金收入的真實性,可以採取以下審計方法:

　　(1)採用審計抽樣法證實租金收取金額和租賃行為的真實性。抽取部分租金收入明細帳,向承租人進行函證,獲知其租金支付時間、金額與被審計單位租金收入帳面記錄的時間、金額進行核對,如有不符,應查明原因。

　　(2)檢查企業相關會計處理:

• 有無租金收入不開發票而通過預收(付)貨款、應收(付)貨款,其他應收(付)款直接抵帳。

• 有無以物抵租,不作收入處理現象。

• 有無租賃收入不申報納稅等行為。

• 有無未按會計制度所規定的時點確定租賃收入的行為。以上這些可以通過檢查租賃合同、業務台帳、發票存根等原始憑證以及銀行存款、現金等帳戶獲得審計證據。

　　(3)現場瞭解承租單位,將其與租賃合同、會計帳簿進行核對,看被審單位有無帳外出租場地現象。

　　(4)對租金收入大的業務進行詳細核查。

　　(5)落實企業銀行帳戶開設情況,檢查有無在財務帳外開設銀行帳戶,私設“小金庫”並用於非法開支的問題。

　　(6)核對銀行存款日記帳和銀行對帳單,檢查有無銀行對帳單上有而銀行存款日記帳中沒有反映的資金收入業務,如有,應進一步審查資金去向。

　　(7)盤點現金,查有無收入未入帳現象。運用盤存法對現金進行突擊檢查,將檢查的結果與帳面結存數進行核對,在調整未入帳憑證後,分析產生差異的原因。如無正常原因且相差懸殊,則存在隱瞞收入的可能性,如現金有長款,很可能是收入未入帳造成的。

• 融資租賃