物業稅稅基評估

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　　物業稅稅基評估是指對還未確定市場價值的房產、地產及其附屬設備和場所等按照一定的程式，獨立、公正、客觀地進行征收稅款為目的的價值評估。與一般的資產評估相比，物業稅稅基評估的目的在於計算納稅，為物業稅的徵納服務。而一般資產評估的目的包括產權變動與非產權變動等。

　　1.物業稅的立法精神決定了物業稅應以物業的評估價值為物業稅的計稅依據

　　我國物業稅的立法精神實質上包括促進經濟社會的發展。規範房地產市場的發展，合理引導土地資源的流轉。調節社會財富的分配。我國目前的物業稅是以土地和附著其上的建築面積的原有價值或者相應房地產的租金作為計稅依據的。這在一定程度上偏離了物業的價值，經濟社會的發展。使得不少物業隨著時間的而增值，但這些增值的價值並沒有很好地反映在稅收中，這就使得相關稅收對國民經濟發展的調節作用減弱按評估價值對物業進行課稅計算，不僅能夠很好地反映物業稅的立法精神，更有利於保護土地資源，促進房產和地產市場資源的有效配置。

　　2.日趨完善的房地產市場為構建物業稅評估體系提供了現實條件

　　改革開放以來，經濟的飛速發展帶動了房地產市場的不斷發展。自90年代初以來，全國大大小小的城市房地產業發展迅速，從新房交易到二手房交易，目前已經具備市場經濟的特征。而信息科學與技術的發展，使得房地產的登記制度也在日漸法制化和信息化，這些都為物業稅稅基評估提供了有利的信息支撐。在評估人才方面，目前已經有不少人員取得了物業評估的資格。可以說，從評估的軟體、硬體到社會環境都為構建物業稅評估體系提供了現實條件。

　　物業稅稅基評估涉及到千家萬戶的利益，為了儘可能地保證物業稅征收的公平、合理，物業稅稅基評估除了要遵循房地產估計的基本原則外，還需要遵循一些原則。

　　1.高效率低成本原則。對於任何涉及到千家萬戶的稅種而言，要公平、客觀、準確地做好稅收徵繳工作，就必須對稅基進行最有效的評估。物業稅關係到廣大老百姓的利益，物業稅稅基評估工作必須要保證高效率和低成本的原則，只有這樣才能有效地開展物業稅征收工作。

　　2.統一估價標準原則。從世界各國的經驗來看，物業稅的征收應該有統一的標準。不睫國家標準還是行業標準，都應該在評估中保持一致。事實上，不同的評估主體、不同的評估方法、不同的評估標準就會有不同的評估結果。所以，為了保證評估工作的公正、有效，物業稅稅基評估應該有統一的標準，從我國目前的工作實踐看，由國家行政部門頒佈統一的標準，而各個省市根據統一標準結合地房地產市場的實際情況修正各類參數指標值在一定範圍內進行調整時最佳的方案。

　　3.分區分類評估原則。在實際工作中，如果要具體到對每一宗房地產進行單獨評估，顯然相關部門沒有足夠的資源實現。所以為了提高工作效率，對處於同一區域的物業可以進行整體評估，對不同地區的物業應該考慮到其地理位置。物業質量，使用年限等進行分批評估

　　4.動態更新評估原則。近年來，房地產市場發展經驗告訴我們，房地產的價值周期一般在兩到六個月之間，也就是說房地產價值是不斷變化的因此，物業稅稅基評估應該充分考慮到房地產價值的時點性，動態更新房地產價值評估模型和方法中的相關參數。

　　物業稅稅基評估和其他稅基評估相比，具有一些獨特的特點：

　　1.物業稅稅基評估的範圍覆蓋面廣，涉及到市場流轉中的土地及其上的附屬建築等。由於物業的基礎性。物業稅的征收幾乎覆蓋了所有家庭，因此，其評估數量巨大。

　　2.評估時點的一致性。從市場經濟的角度看，對於固定的物業其在不同時間點的價值是不一樣的，這意味著即使是同一個物業，其在不同的時間點上的稅基是不同的，所以為了體現稅收的公平性，對物業的稅稅基的評估應該採用同一個評估基準時間點。

　　3.評估結果敏感性強。物業稅與每一個家庭息息相關，因此物業稅的征收被普遍重視。老百姓對物業稅稅基的評估結果關註程度極高。如果物業稅稅基的評估不夠科學、規範，那麼由此導致的不公平結果很有可能引發其他的社會問題

　　4.評估工作的周期性。由於房產、地產等資產價值具有很強的時效性，因此對其進行稅基評估往往需要根據適當的周期進行世界各國對不動產的稅基評估一般都在兩到六個月之間。

　　(一)評稅主體

　　評估主體是指對物業稅稅基實施評估活動的組織機構或人員。從評估主體的屬性看，物業稅稅基評估可分為三種模式：政府模式、準政府模式和獨立的社會中介機構模式。政府模式是由政府設立專門的機構來負責物業稅稅基評估工作，可以是設在稅務部門的專門機構，也可以是設立的獨立於徵稅部門的機構。後者的形式可以使徵稅環節和評估環節相對獨立，兩個部門相互監督，確保了結果的公正性。準政府模式為設立隸屬於政府。但不以盈利為目的的事業單位負責稅基評估工作，這種模式吸收社會上具有豐富經驗的執業評估師，充分利用中介機構的豐富資源，但並不增加政府的人員編製，減少了財政支出。獨立的社會中介機構模式是指政府將物業稅稅基評估工作委托給技術力量、信譽均良好的中介機構，這種模式可以充分利用社會資源。

　　結合國外的經驗。我國的物業稅稅基評估的機構應由國家稅務局負責，首先是因為在房產稅的試點中，國家稅務總局在人才、技術等方面積累了大量經驗；其次由稅務總局負責還有利於申訴制度的建立，提高處理申訴的效率。具體可由稅務總局下設一個準政府性質的獨立的稅基評估機構承擔。

　　(二)評稅客體

　　物業稅稅基的評估客體是稅基評估活動的標的物，實質上也就是物業稅的課稅對象。具體而言，評估客體主要有以下3種：

　　一是單獨的土地或房屋；二是房屋和土地，即房+地；三是土地、房屋和有關建築物、機器設備以及其他固定資產的綜合。

　　在評稅客體問題即課稅對象的選擇上，我國與國外的一個明顯不同之處在於：國外土地私有，而我國為公有。因此有的學者認為，物業稅作為財產稅，對非居民所有的土地徵稅不合適，建議將土地和房屋分離征收。實踐中土地和房屋分開徵稅和評估不具備可操作性。房依地建、地為房載，土地和房屋從實物到價值都密不可分，單獨評稅將會給評估工作帶來很大難度；而且物業稅作為新開稅種，將房地統一徵稅，有利於簡化稅制，降低徵稅成本，減小課稅程式，便於新稅種的順利推行，因此比較適合我國國情的選擇是應將土地和房屋作為課稅對象，也即評估的客體。2007年我國頒佈實施的《物權法》規定：“國家所有或國家所有由集體使用的自然資源，單位、個人可以依法占有、使用和收益”。從法律層面上也為房地產合併徵稅掃清了障礙。

　　(一)評稅主體的選擇

　　在已實行稅基評估制度的國家和地區中，有些國家和地區的評稅主體為代表徵稅方的評估主體(政府或準政府機構性質的評估機構和人員)和代表納稅方的評估主體(往往是民間性質的社會中介評估機構或人員)共同來承擔。但也有一些國家和地區，其稅基評估機構主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務部門的政府或準政府性質的評估機構來承擔的，另一種是由民間性質的社會中介評估機構來承擔。這種單一稅基評估主體往往會產生一些問題，其中最主要就是由代表單方利益的評估機構作為稅基評估主體時，其對稅基的評估結果可能有失客觀、公正和公平。

　　我國有不少專家建議由稅務部門作為稅基評估的主體。這不僅不符合我國政府機構人事制度改革目標。而且評估結果也缺乏說服力，還將大大增加徵稅成本，最重要的是由稅務部門進行稅基評估不是規避“利益衝突”的有效方式。物業稅體系有兩個主要組成部分，即評估和徵稅，雖然二者職能緊密相連，但職責必須分清。如國際稅務官協會現任主席維恩·楚奧特所強調，在美國和加拿大，執行財產評估程式的機構有別於徵稅機關，要避免在評估和徵稅巾可能產生的利益衝突，最好的辦法就是使評估機構和徵稅部門之間保持獨立，即徵評分離。

　　因此，在建立我國稅基評估制度時，為了保證評估工作的公正、科學、專業、高效和統一，物業稅稅基評估應由稅務部門會同房地產管理部門指定資質高、社會信譽好、配備足夠數量專業評估人員且已有多年評估經驗的房地產評估機構來承擔評估任務。這些評估機構應在國家公佈的統一評估標準下公正、科學地開展工作，並接受稅務部門和房地產管理部門的指導和監督。評估結果代表的是政府行為，不是中介機構的咨詢意見。同時，由於物業稅征收關係到千家萬戶的切身利益，為保證納稅人的知情權，在對物業稅稅基進行評估後，應將區片評估結果對外公佈，並給予一定的申訴期。

　　(二)評估原則的確定

　　在構建物業稅稅基評估體系時，除了應遵循房地產估價的一般原則即合法原則、公平原則、替代原則、最高最佳使用原則和估價時點原則以外，還必須遵循以下個原則：

　　統一估價標準原則。在房地產評估中，不同的評估方法、參數選擇，評估人員評出的房地產價值往往相差很大。因此，物業稅稅基評估應由國家公佈統一的評估標準，這樣既保證了評估工作的效率性，又能體現評估工作的公正性。統一的評估標準細則主要包括各類房地產的評估方法選擇、各類參數指標的選擇、因素修正調整的幅度等等。而各地區可以在評估中根據當地房地產市場的實際情況修正各類參數指標值。

　　分區分類評估原則。由於物業稅稅基評估的工作量非常大，在實際工作中要對每一宗房地產單獨進行評估顯然是不現實的，因此，需要儘可能廣泛地應用房地產評估中的替代原則進行批量評估，這樣既能保證評估工作的高效率，又能兼顧到公平。同時，考慮到不同類型、不同區片、不同住宅小區的房地產價格相差很大，所以，應在分片、分區、分類的基礎上進行批量評估，同時應註意房地產價格橫向比較的合理性。

　　動態更新評估原則。房地產評估價值的時效性一般在三到六個月之間，故物業稅的稅基每年都需要重新評估。重新評估時，需要修改的僅僅是一些最新的房價、各類參數指標值和因素修正調整的幅度等基本數據，而房地產價值的評估方法等基本上不需調整。因此，每年的物業稅稅基評估，只需在物業稅稅基評估信息系統的支持下作動態的更新評估即可。

　　(三)評估方法和技術的運用

　　物業稅稅基評估常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。不同方法評估所得的結果有時相差較大。我們可以區分不同情況，如數據資料情況、市場狀況、待評估房地產特點等，同時採用多種方法。具體而言，對於交易經常發生且有完善交易資料的房地產類型應優先採用市場比較法，如商品房、商業鋪面等：對於一些很少發生轉讓而用於營利目的的房地產可採用收益還原法，如經濟落後的地區，房地產市場發育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對於一些特殊的房地產，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認其收益的，可採用成本重置法。

　　同其他目的的評估不同，為得出物業稅的稅基，要求同時對大量的房地產進行評估，工作量大且密集，考慮工作效率和成本，不能進行個別評估，只能批量評估。批量評估是20世紀70年代興起的評估技術，它是在評估三大基本方法與財產特征數據的基礎上，結合數理統計技術和其它相關技術而形成的一種新的評估技術。隨著電腦技術的開發與應用，批量評估得到了迅速發展。目前，這種評估方法已在歐美國家不動產稅征收的稅基評估中廣泛應用。

　　任何目的和類型的批量評估都應該包括以下基本步驟：首先對轄區內所有不動產進行基礎數據(房地產交易數據、成本數據、收益數據等市場數據)的採集，獲取大量不動產的基本信息，經過整理後儲存在特定的資料庫中，建立稅基評估的資料庫：其次要進行市場分析，以確定物業的位置、土地面積、建築物面積和質量及其他種種因素對不動產市場價值的影響，將上述各因素和市場價值的關係通過估價模型的方式表現出來，建立估價模型；最後可以將待估不動產基本信息逐個輸入，得出評估值。值得註意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性(特殊位置、特殊用途等)的不動產更需要仔細地複查。

　　需要強調的是，要使批量評估法得以成功運用，評估部門必須占有足以核實所有被評估財產的充足信息記錄，而技術信息系統的建立並不是一蹴而就的事情，需要較長時間的積累。因此，必須加強評估資料庫的建設，為稅基評估工作的開展做好技術上的準備。

　　(四)信息溝通機制的建立

　　對房地產進行有效評估需要大量的數據支撐，而從我國目前的機構設置情況看，大量房地產信息分別由不同的管理部門分別掌握。為確保物業稅稅基評估工作的順利進行，需要進一步加強房屋、土地管理部門與財稅部門之間的信息共用制度建設，建立起一套暢通、有效的信息溝通機制。

　　(五)相關申訴制度的建立

　　實行稅基評估後，納稅人的計稅價值由評估機構確定，儘管我們傾向於採用批量評估方法，對同類房地產採用相同的評估方法和評估標準。但房地產的存在狀態千差萬別，難免會在評估過程中對個別納稅人產生不公，還需要制定完善的稅基評估結果申訴制度，以確保稅收的公平。

　　首先，在組織上。各地應設立獨立於評估部門的專門的覆核委員會，並組成評估專家團，在組織上保持獨立性和權威性：覆核委員會的主要任務是處理納稅人的申訴，以確保稅負的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權，評估機構對房地產計稅依據進行評估後，應將初評的結果及房地產的有關資料在正式征收之前公佈在有關的媒體或網站上，並給予一定的申訴期。在申訴期內，如果業主對計稅價格持有異議，可以向評估機構申訴，若對申訴結果仍不滿意的，業主可以向當地覆核委員會申請覆核，覆核委員會應儘快將結果書面通知業主和相關評估機構，最終的計稅價格應更加客觀公正。