物业税税基评估

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　　物业税税基评估是指对还未确定市场价值的房产、地产及其附属设备和场所等按照一定的程序，独立、公正、客观地进行征收税款为目的的价值评估。与一般的资产评估相比，物业税税基评估的目的在于计算纳税，为物业税的征纳服务。而一般资产评估的目的包括产权变动与非产权变动等。

　　1.物业税的立法精神决定了物业税应以物业的评估价值为物业税的计税依据

　　我国物业税的立法精神实质上包括促进经济社会的发展。规范房地产市场的发展，合理引导土地资源的流转。调节社会财富的分配。我国目前的物业税是以土地和附着其上的建筑面积的原有价值或者相应房地产的租金作为计税依据的。这在一定程度上偏离了物业的价值，经济社会的发展。使得不少物业随着时间的而增值，但这些增值的价值并没有很好地反映在税收中，这就使得相关税收对国民经济发展的调节作用减弱按评估价值对物业进行课税计算，不仅能够很好地反映物业税的立法精神，更有利于保护土地资源，促进房产和地产市场资源的有效配置。

　　2.日趋完善的房地产市场为构建物业税评估体系提供了现实条件

　　改革开放以来，经济的飞速发展带动了房地产市场的不断发展。自90年代初以来，全国大大小小的城市房地产业发展迅速，从新房交易到二手房交易，目前已经具备市场经济的特征。而信息科学与技术的发展，使得房地产的登记制度也在日渐法制化和信息化，这些都为物业税税基评估提供了有利的信息支撑。在评估人才方面，目前已经有不少人员取得了物业评估的资格。可以说，从评估的软件、硬件到社会环境都为构建物业税评估体系提供了现实条件。

　　物业税税基评估涉及到千家万户的利益，为了尽可能地保证物业税征收的公平、合理，物业税税基评估除了要遵循房地产估计的基本原则外，还需要遵循一些原则。

　　1.高效率低成本原则。对于任何涉及到千家万户的税种而言，要公平、客观、准确地做好税收征缴工作，就必须对税基进行最有效的评估。物业税关系到广大老百姓的利益，物业税税基评估工作必须要保证高效率和低成本的原则，只有这样才能有效地开展物业税征收工作。

　　2.统一估价标准原则。从世界各国的经验来看，物业税的征收应该有统一的标准。不睫国家标准还是行业标准，都应该在评估中保持一致。事实上，不同的评估主体、不同的评估方法、不同的评估标准就会有不同的评估结果。所以，为了保证评估工作的公正、有效，物业税税基评估应该有统一的标准，从我国目前的工作实践看，由国家行政部门颁布统一的标准，而各个省市根据统一标准结合地房地产市场的实际情况修正各类参数指标值在一定范围内进行调整时最佳的方案。

　　3.分区分类评估原则。在实际工作中，如果要具体到对每一宗房地产进行单独评估，显然相关部门没有足够的资源实现。所以为了提高工作效率，对处于同一区域的物业可以进行整体评估，对不同地区的物业应该考虑到其地理位置。物业质量，使用年限等进行分批评估

　　4.动态更新评估原则。近年来，房地产市场发展经验告诉我们，房地产的价值周期一般在两到六个月之间，也就是说房地产价值是不断变化的因此，物业税税基评估应该充分考虑到房地产价值的时点性，动态更新房地产价值评估模型和方法中的相关参数。

　　物业税税基评估和其他税基评估相比，具有一些独特的特点：

　　1.物业税税基评估的范围覆盖面广，涉及到市场流转中的土地及其上的附属建筑等。由于物业的基础性。物业税的征收几乎覆盖了所有家庭，因此，其评估数量巨大。

　　2.评估时点的一致性。从市场经济的角度看，对于固定的物业其在不同时间点的价值是不一样的，这意味着即使是同一个物业，其在不同的时间点上的税基是不同的，所以为了体现税收的公平性，对物业的税税基的评估应该采用同一个评估基准时间点。

　　3.评估结果敏感性强。物业税与每一个家庭息息相关，因此物业税的征收被普遍重视。老百姓对物业税税基的评估结果关注程度极高。如果物业税税基的评估不够科学、规范，那么由此导致的不公平结果很有可能引发其他的社会问题

　　4.评估工作的周期性。由于房产、地产等资产价值具有很强的时效性，因此对其进行税基评估往往需要根据适当的周期进行世界各国对不动产的税基评估一般都在两到六个月之间。

　　(一)评税主体

　　评估主体是指对物业税税基实施评估活动的组织机构或人员。从评估主体的属性看，物业税税基评估可分为三种模式：政府模式、准政府模式和独立的社会中介机构模式。政府模式是由政府设立专门的机构来负责物业税税基评估工作，可以是设在税务部门的专门机构，也可以是设立的独立于征税部门的机构。后者的形式可以使征税环节和评估环节相对独立，两个部门相互监督，确保了结果的公正性。准政府模式为设立隶属于政府。但不以盈利为目的的事业单位负责税基评估工作，这种模式吸收社会上具有丰富经验的执业评估师，充分利用中介机构的丰富资源，但并不增加政府的人员编制，减少了财政支出。独立的社会中介机构模式是指政府将物业税税基评估工作委托给技术力量、信誉均良好的中介机构，这种模式可以充分利用社会资源。

　　结合国外的经验。我国的物业税税基评估的机构应由国家税务局负责，首先是因为在房产税的试点中，国家税务总局在人才、技术等方面积累了大量经验；其次由税务总局负责还有利于申诉制度的建立，提高处理申诉的效率。具体可由税务总局下设一个准政府性质的独立的税基评估机构承担。

　　(二)评税客体

　　物业税税基的评估客体是税基评估活动的标的物，实质上也就是物业税的课税对象。具体而言，评估客体主要有以下3种：

　　一是单独的土地或房屋；二是房屋和土地，即房+地；三是土地、房屋和有关建筑物、机器设备以及其他固定资产的综合。

　　在评税客体问题即课税对象的选择上，我国与国外的一个明显不同之处在于：国外土地私有，而我国为公有。因此有的学者认为，物业税作为财产税，对非居民所有的土地征税不合适，建议将土地和房屋分离征收。实践中土地和房屋分开征税和评估不具备可操作性。房依地建、地为房载，土地和房屋从实物到价值都密不可分，单独评税将会给评估工作带来很大难度；而且物业税作为新开税种，将房地统一征税，有利于简化税制，降低征税成本，减小课税程序，便于新税种的顺利推行，因此比较适合我国国情的选择是应将土地和房屋作为课税对象，也即评估的客体。2007年我国颁布实施的《物权法》规定：“国家所有或国家所有由集体使用的自然资源，单位、个人可以依法占有、使用和收益”。从法律层面上也为房地产合并征税扫清了障碍。

　　(一)评税主体的选择

　　在已实行税基评估制度的国家和地区中，有些国家和地区的评税主体为代表征税方的评估主体(政府或准政府机构性质的评估机构和人员)和代表纳税方的评估主体(往往是民间性质的社会中介评估机构或人员)共同来承担。但也有一些国家和地区，其税基评估机构主体是单一的。这种单一评估主体的确定有两种方法，一种是由非税务部门的政府或准政府性质的评估机构来承担的，另一种是由民间性质的社会中介评估机构来承担。这种单一税基评估主体往往会产生一些问题，其中最主要就是由代表单方利益的评估机构作为税基评估主体时，其对税基的评估结果可能有失客观、公正和公平。

　　我国有不少专家建议由税务部门作为税基评估的主体。这不仅不符合我国政府机构人事制度改革目标。而且评估结果也缺乏说服力，还将大大增加征税成本，最重要的是由税务部门进行税基评估不是规避“利益冲突”的有效方式。物业税体系有两个主要组成部分，即评估和征税，虽然二者职能紧密相连，但职责必须分清。如国际税务官协会现任主席维恩·楚奥特所强调，在美国和加拿大，执行财产评估程序的机构有别于征税机关，要避免在评估和征税巾可能产生的利益冲突，最好的办法就是使评估机构和征税部门之间保持独立，即征评分离。

　　因此，在建立我国税基评估制度时，为了保证评估工作的公正、科学、专业、高效和统一，物业税税基评估应由税务部门会同房地产管理部门指定资质高、社会信誉好、配备足够数量专业评估人员且已有多年评估经验的房地产评估机构来承担评估任务。这些评估机构应在国家公布的统一评估标准下公正、科学地开展工作，并接受税务部门和房地产管理部门的指导和监督。评估结果代表的是政府行为，不是中介机构的咨询意见。同时，由于物业税征收关系到千家万户的切身利益，为保证纳税人的知情权，在对物业税税基进行评估后，应将区片评估结果对外公布，并给予一定的申诉期。

　　(二)评估原则的确定

　　在构建物业税税基评估体系时，除了应遵循房地产估价的一般原则即合法原则、公平原则、替代原则、最高最佳使用原则和估价时点原则以外，还必须遵循以下个原则：

　　统一估价标准原则。在房地产评估中，不同的评估方法、参数选择，评估人员评出的房地产价值往往相差很大。因此，物业税税基评估应由国家公布统一的评估标准，这样既保证了评估工作的效率性，又能体现评估工作的公正性。统一的评估标准细则主要包括各类房地产的评估方法选择、各类参数指标的选择、因素修正调整的幅度等等。而各地区可以在评估中根据当地房地产市场的实际情况修正各类参数指标值。

　　分区分类评估原则。由于物业税税基评估的工作量非常大，在实际工作中要对每一宗房地产单独进行评估显然是不现实的，因此，需要尽可能广泛地应用房地产评估中的替代原则进行批量评估，这样既能保证评估工作的高效率，又能兼顾到公平。同时，考虑到不同类型、不同区片、不同住宅小区的房地产价格相差很大，所以，应在分片、分区、分类的基础上进行批量评估，同时应注意房地产价格横向比较的合理性。

　　动态更新评估原则。房地产评估价值的时效性一般在三到六个月之间，故物业税的税基每年都需要重新评估。重新评估时，需要修改的仅仅是一些最新的房价、各类参数指标值和因素修正调整的幅度等基本数据，而房地产价值的评估方法等基本上不需调整。因此，每年的物业税税基评估，只需在物业税税基评估信息系统的支持下作动态的更新评估即可。

　　(三)评估方法和技术的运用

　　物业税税基评估常用的方法有市场比较法、收益还原法、重置成本法。不同方法评估所得的结果有时相差较大。我们可以区分不同情况，如数据资料情况、市场状况、待评估房地产特点等，同时采用多种方法。具体而言，对于交易经常发生且有完善交易资料的房地产类型应优先采用市场比较法，如商品房、商业铺面等：对于一些很少发生转让而用于营利目的的房地产可采用收益还原法，如经济落后的地区，房地产市场发育不完全，缺少可比较的交易资料，可选择收益还原法；而对于一些特殊的房地产，既无法获得可比较的交易资料又无法通过使用者的角度确认其收益的，可采用成本重置法。

　　同其他目的的评估不同，为得出物业税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集，考虑工作效率和成本，不能进行个别评估，只能批量评估。批量评估是20世纪70年代兴起的评估技术，它是在评估三大基本方法与财产特征数据的基础上，结合数理统计技术和其它相关技术而形成的一种新的评估技术。随着计算机技术的开发与应用，批量评估得到了迅速发展。目前，这种评估方法已在欧美国家不动产税征收的税基评估中广泛应用。

　　任何目的和类型的批量评估都应该包括以下基本步骤：首先对辖区内所有不动产进行基础数据(房地产交易数据、成本数据、收益数据等市场数据)的采集，获取大量不动产的基本信息，经过整理后储存在特定的数据库中，建立税基评估的数据库：其次要进行市场分析，以确定物业的位置、土地面积、建筑物面积和质量及其他种种因素对不动产市场价值的影响，将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来，建立估价模型；最后可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性(特殊位置、特殊用途等)的不动产更需要仔细地复查。

　　需要强调的是，要使批量评估法得以成功运用，评估部门必须占有足以核实所有被评估财产的充足信息记录，而技术信息系统的建立并不是一蹴而就的事情，需要较长时间的积累。因此，必须加强评估数据库的建设，为税基评估工作的开展做好技术上的准备。

　　(四)信息沟通机制的建立

　　对房地产进行有效评估需要大量的数据支撑，而从我国目前的机构设置情况看，大量房地产信息分别由不同的管理部门分别掌握。为确保物业税税基评估工作的顺利进行，需要进一步加强房屋、土地管理部门与财税部门之间的信息共享制度建设，建立起一套畅通、有效的信息沟通机制。

　　(五)相关申诉制度的建立

　　实行税基评估后，纳税人的计税价值由评估机构确定，尽管我们倾向于采用批量评估方法，对同类房地产采用相同的评估方法和评估标准。但房地产的存在状态千差万别，难免会在评估过程中对个别纳税人产生不公，还需要制定完善的税基评估结果申诉制度，以确保税收的公平。

　　首先，在组织上。各地应设立独立于评估部门的专门的复核委员会，并组成评估专家团，在组织上保持独立性和权威性：复核委员会的主要任务是处理纳税人的申诉，以确保税负的公平和一致性；其次，要保证纳税人的知情权，评估机构对房地产计税依据进行评估后，应将初评的结果及房地产的有关资料在正式征收之前公布在有关的媒体或网站上，并给予一定的申诉期。在申诉期内，如果业主对计税价格持有异议，可以向评估机构申诉，若对申诉结果仍不满意的，业主可以向当地复核委员会申请复核，复核委员会应尽快将结果书面通知业主和相关评估机构，最终的计税价格应更加客观公正。