税基评估
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税基评估是指具有税基评估胜任能力的评估机构和评估人员，以税收为目的，以相应的税法为依据，对未能明确具体从价税价值的税基为评估对象，按一定的程序，运用适当的估价标准和方法，独立、客观、公正地开展评定作价的专业活动。
- 税基评估是以税收为特定目的的评估
- 同一评估对象同时存在两个甚至两个以上的不同评估主体
- 评估价值标准主要是从价税价值
| 按税收活动具体需要分类 | 征税需要的税基评估 纳税需要的税基评估 解决税收纠纷需要的税基评估 |
| 按税基评估的客体分类 | 财产税类的税基评估 所得税类的税基评估 资源税类的税基评估 行为目的税类的税基评估 |
| 按税基评估的行为主体分类 | 政府税基评估 准政府税基评估 中介税基评估 |
税基评估的方法有批量评估的税基评估方法体系和以传统评估方法为基础的税基评估方法体系。
| 传统的税基评估方法体系的基本程序 | 批量评估的税基评估方法体系的基本程序 |
| 确定税基的税种、基准日；税基评估对象的清查核实和资料收集；开展传统评估方法体系的税基评估具体工作；撰写传统评估方法的税基评估报告；送达传统评估的税基评估结果。 | 识别待评估资产确定财产的一致性性状的市场区域识别那些影响市场区域中的价值形成的特征因素（供给和需求)建立能反映那些影响市场区域中的价值特征因素相互间关系的模型（模型设次）校准模型以决定影响价值的各个特征因素的作用（模型校准层次）把模型中所得到的结论应用于待评估资产检测批量评估的结果确定税基计税价值及送达最后税基的计税价值的结果 |
A：可比销售法模型
先建立一个确认可比销售样本的模型，然后再对可比销售财产样本与目标财产间的差异进行调整。
其模型公式为：MV= SPc*ADJc （SPc 表示可比销售财产的销售价格；ADJc 表示对可比销售财产的调整）
B：直接市场法模型
加成形式 :MV=A0+ A1*X1 + A2*X2 +…+ AN*XN
乘数形式：MV=A0*X1A1*X2A2*…*XNAN
混合形式：MV=A0+A1*X1+X2A2*A2X2+…+XNAN
（MV表示目标财产的市场价值，Xi表示自变量，Ai为相应自变量的系数。）
C:成本法与收益法批量评估基本模型
成本法批量评估基本模型：先分别估计建筑物和土地价值，然后再将它们加总以得到不动产整体市场价值。
其模型公式为：
MV=兀GQ * [(1-BQ)*RCN+LV]
（兀GQ 表示影响建筑物和土地价值的一般的质量变量；BQ 表示建筑物折旧因子；RCN 为建筑物重置更新成本；LV 为土地的评估价值。)
收益法批量评估基本模型：收益资本化模型与直接资本化模型
直接模型的形式就是 ：MV=NOI/OAR （NOI是净营业收入，OAR是总的资本化率。）
如果使用毛收益（GI）来代替NOI，那么上述的关系式就要变成为：
MV = GI * GIM （GIM是毛收益乘数。）
完善税基评估的方法[1]
（一）选择适当的税基评估行为主体
选择评估行为主体是国内学者进行税基评估理论研究应考虑的首要问题。税基评估活动的行为主体应为政府机构下属的一个部门，可以称作“税基评估中心”，这个部门与我国地方税务机关和房地产管理机构并列，并保持密切联系。因为税基评估需要借助于税务部门拥有的纳税户的基本资料和与税务政策和税收专业知识相关的信息，也需要借助房地产或者土地管理部门的数据资料和土地变动的市场价格信息。“税基评估中心”的人员可以从注册税务师、注册会计师、注册评估师、注册土地估价师等人中选拔出来进行培训。
（二）合理确定税基评估客体
中国土地特征的复杂性非任何一个国家能比，仅从经济发展的角度看，中国东部沿海地区经济比较发达，中部地区经济发展相对缓慢，而西部地区经济发展就相对落后，甚至具体到某个省，它所属的各个市之间的经济发展也参差不齐，不能一概而论。基于上述我国国情，同时考虑到公平原则是税收中的重要原则之一，我国在确定税基评估客体时，不宜采用统一的计税依据。对东部经济发达的沿海地区，可以借鉴土地与地上建筑物价值为计税依据，各个城市的商业中心，可以借鉴租金收益为计税依据；中部地区可以考虑以土地价值为计税依据；而我国经济欠发达的西部地区宜采用以土地面积为计税依据。
监管过程可依据经济发展情况分为几个等级进行，这样做的弊端是将增加税基评估的难度和工作量，这就需要各个部门进行密切配合。此外，我国的海洋、湖泊、山脉等，需要依据不同的地理环境和经济用途制定特殊的计税依据。随着我国经济的发展，我国税基评估的计税依据可以向统一的方向发展。
（三）做好运用批量评估方法的基础工作
用发展的眼光看，运用批量评估方法是可行的，然而，从运用批量评估方法需要具备的三个条件：评估人员熟练掌握多元回归分析等数理统计技术、建立完善的地理信息系统和建立配套的计算机辅助系统进行分析，目前在我国将批量评估方法应用于物业税的条件仍然不成熟。运用该方法需要做好以下基础工作：
1.需要从立法角度明确我国税基评估的主体、客体、价值类型、评估范围等基本概念。
2.需要一批能较熟练地运用数理统计的人员，尤其熟悉回归分析，这些人员也应当有一定的会计、税务、房地产的基础知识储备。
3.需要建立房产土地信息数据库，这是在我国进行税基评估应用批量评估方法的瓶颈。建立房产土地数据库要以反映房产和土地价值的关键指标为基础，这些指标应是动态的，因为房产、土地的数据随着时间和外部环境的变化在不断改变。以一个城市为例，选取科学、合理的指标可以按照以下步骤进行：首先，设立反映房产价值和土地的典型指标，如价格、位置、楼层、面积、户型等；其次，选取典型房产和土地样本；再次，根据房产和土地的实际情况求出各个指标的均值；然后，采用德尔菲法为这些指标赋予权重；最后，将均值和各个指标相乘，得到反映各个指标的合理价值。建立房产土地信息数据库为在我国开展税基评估工作奠定了数据基础，也为我国建立运用批量评估方法提供了数据支持。
（四）建立税基评估争议处理制度
我国开展税基评估活动，首先应当考虑制定一套健全、合理的税基评估争议处理制度，因为税基评估在我国属于新生事物，在实际操作中可能会出现许多意想不到的问题，从而产生争议，正确、合理地处理这些争议是税基评估在我国健康、持续发展的前提，也能体现公允价值。进行税基评估争议处理的部门应当是一个独立的部门，它不能代表税基评估行为主体一方的利益，也不能代表税基评估行为客体一方的利益，它的性质应当是中立的。处理税基评估的人员除了应当具备专业的税基评估知识之外，还应当具备一定的协调能力，因此，税基评估人员的专业素质与普通的税基评估人员的专业素质相比，应更高一筹。
我国税基评估争议提出时间应当以半月为宜，因为我国税基评估的对象是房地产，房地产的价值受时间因素影响较大；税基评估争议复议以两个月为宜，因为目前我国税基评估刚刚展开，出现争议需要有充分的时间进行调查；税基评估争议的程序可以借鉴国外的税基争议程序；我国税基评估争议制度的目标应当致力于在力争实现公允化的基础上，完善我国税基评估的理论及方法、健全我国税基评估制度。
