房地产租金收益
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什么是房地产租金收益[1]
房地产租金收益是指房地产投资者将其所购置的房产不作自用而出租给他人使用所获取的租金收益。
房地产租金收益的影响因素[2]
租金收益，指从拥有的房地产中获取的租金收入中扣除各种支出后的余额。它是房地产投资者利用所拥有的房地产从事经营活动所获取的净收入。
房地产投资者可以凭借所拥有的房地产取得房地产的租金收入。当然，在拥有房地产时，必须支出各种营运费用，同时必须偿还到期借款。租金收入扣除总营运费用和偿还到期借款后的余额，就是房地产的租金收益。
租金收益=租金收入-总营运费用-抵押贷款偿还额
租金收入=出租价格×出租面积×出租率
因此，房地产租金收益的决定因素有三个：租金收入、总营运费用和抵押贷款偿还额。
由于出租面积是确定值，所以房地产租金收入主要取决于出租价格和出租率。出租价格越高，出租率越大，租金收入越多。由于出租率和出租价格呈反比关系，出租价格高可能会降低出租率，所以，在确定出租价格时，必须以租金收入最大化作为目标，寻找出租价格和分租率之间的平衡点。在现实中，影响租金收益的主要因素如下。
1．市场供求关系
从理论上讲，租金水平的确定要考虑营运成本、固定的税费和业主期望的投资回报率。实际上，租金水平的高低主要取决于同类房地产的市场供求关系。如某商业圈写字楼供不应求，租金水平就会较高，反之则租金偏低。
2．投资成本
租金收入一定的情况下，投资成本越高，投资者所获得的收益越低；反之亦然。如果投资者能作出科学的投资决策，一般来说，投资成本越高，租金收入会相应提高，从而绝对收益也会增加。
3．房地产的位置
房地产的位置决定了其使用者与外界交往的便利程度。位置好的房地产，由于客流量大，交流便利，配套设施好，即使出租价格高，出租率也照样高。
4．房地产的类型
房地产的类型对租金的影响很大。一般来说，在其他条件相同的情况下，收益性房地产租金从高到低的顺序是：商场、娱乐中心、写字楼、公寓。对于零售商业房地产来说，其租金的高低还与经营内容有关。一般认为，经营内容不同而使租金按承受能力或获利能力从低到高的顺序是：杂货店、百货店、家具店、餐馆、电器商行、男子时装店、书店和体育用品商店、妇女时装店、化妆品商店、珠宝首饰商店。
5．租户类型
从投资的角度来讲，租户类型对房地产收益的影响很大。通常来说，将房地产出租给大型综合性公司，在获取租金收益方面有着特殊的安全保障。因为在整个租期内，即使这些公司的某些分支机构的利润水平不尽如人意，也能通过公司内部的协调来支付租金。但租给小型公司则不同了，由于小公司的资金有限，其业务亏损的可能性较大，不能按时支付租金的危险也就随之增大。
6．房地产质量与装修水平
房地产租金收入与房地产的质量有关。质量差的房地产，不可能以高租金出租出去，甚至低价出租都很困难。由租户还是由房地产所有者负责装修房地产，对租金收入有很大影响。此外，租期的长短也很重要。业主一般更愿意一次签订租期较长的租赁合约，但租金可以定期调整。
7．管理水平
房地产的租金收入与管理水平有很大关系。管理水平高的房地产，既可以将出租价格定得高一些，又能保证较高的出租率。不同类型的房地产，管理的重点不一样：对办公楼而言，管理的重点是水、电、冷热气、保安、清洁及维修工作，以不影响用户的办公和使用为目的；对商场而言，管理的重点是保持房屋的外观清洁和良好形象，以提高商场的知名度为目的；对住宅而言，管理服务的重点是清洁、保安、设施维修、园艺管理、娱乐设施管理等工作，以给用户提供舒适的生活环境为目的；对工业厂房而言，管理的重点是水、电和货物的起卸，以保证顺利生产和货运畅通为目的。
8．楼层、朝向和面积
房地产的租金收益还与楼层、朝向和面积大小有关。例如：对写字楼和电梯公寓来说，楼层越高租金越高；而对于商场而言，楼层越低租金越高。良好的朝向和室外景观能提高人们的工作效率和身心愉悦的程度，故对大多数建筑物来说，良好朝向的楼面的租金要高一些。面积也同样重要，面积不同租金水平也有较大的差异。
