稅基評估
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稅基評估是指具有稅基評估勝任能力的評估機構和評估人員，以稅收為目的，以相應的稅法為依據，對未能明確具體從價稅價值的稅基為評估對象，按一定的程式，運用適當的估價標準和方法，獨立、客觀、公正地開展評定作價的專業活動。
- 稅基評估是以稅收為特定目的的評估
- 同一評估對象同時存在兩個甚至兩個以上的不同評估主體
- 評估價值標準主要是從價稅價值
| 按稅收活動具體需要分類 | 徵稅需要的稅基評估 納稅需要的稅基評估 解決稅收糾紛需要的稅基評估 |
| 按稅基評估的客體分類 | 財產稅類的稅基評估 所得稅類的稅基評估 資源稅類的稅基評估 行為目的稅類的稅基評估 |
| 按稅基評估的行為主體分類 | 政府稅基評估 準政府稅基評估 中介稅基評估 |
稅基評估的方法有批量評估的稅基評估方法體系和以傳統評估方法為基礎的稅基評估方法體系。
| 傳統的稅基評估方法體系的基本程式 | 批量評估的稅基評估方法體系的基本程式 |
| 確定稅基的稅種、基準日；稅基評估對象的清查核實和資料收集；開展傳統評估方法體系的稅基評估具體工作；撰寫傳統評估方法的稅基評估報告；送達傳統評估的稅基評估結果。 | 識別待評估資產確定財產的一致性性狀的市場區域識別那些影響市場區域中的價值形成的特征因素（供給和需求)建立能反映那些影響市場區域中的價值特征因素相互間關係的模型（模型設次）校準模型以決定影響價值的各個特征因素的作用（模型校準層次）把模型中所得到的結論應用於待評估資產檢測批量評估的結果確定稅基計稅價值及送達最後稅基的計稅價值的結果 |
A：可比銷售法模型
先建立一個確認可比銷售樣本的模型，然後再對可比銷售財產樣本與目標財產間的差異進行調整。
其模型公式為：MV= SPc*ADJc （SPc 表示可比銷售財產的銷售價格；ADJc 表示對可比銷售財產的調整）
B：直接市場法模型
加成形式 :MV=A0+ A1*X1 + A2*X2 +…+ AN*XN
乘數形式：MV=A0*X1A1*X2A2*…*XNAN
混合形式：MV=A0+A1*X1+X2A2*A2X2+…+XNAN
（MV表示目標財產的市場價值，Xi表示自變數，Ai為相應自變數的繫數。）
C:成本法與收益法批量評估基本模型
成本法批量評估基本模型：先分別估計建築物和土地價值，然後再將它們加總以得到不動產整體市場價值。
其模型公式為：
MV=兀GQ * [(1-BQ)*RCN+LV]
（兀GQ 表示影響建築物和土地價值的一般的質量變數；BQ 表示建築物折舊因數；RCN 為建築物重置更新成本；LV 為土地的評估價值。)
收益法批量評估基本模型：收益資本化模型與直接資本化模型
直接模型的形式就是 ：MV=NOI/OAR （NOI是凈營業收入，OAR是總的資本化率。）
如果使用毛收益（GI）來代替NOI，那麼上述的關係式就要變成為：
MV = GI * GIM （GIM是毛收益乘數。）
完善稅基評估的方法[1]
（一）選擇適當的稅基評估行為主體
選擇評估行為主體是國內學者進行稅基評估理論研究應考慮的首要問題。稅基評估活動的行為主體應為政府機構下屬的一個部門，可以稱作“稅基評估中心”，這個部門與我國地方稅務機關和房地產管理機構併列，並保持密切聯繫。因為稅基評估需要藉助於稅務部門擁有的納稅戶的基本資料和與稅務政策和稅收專業知識相關的信息，也需要藉助房地產或者土地管理部門的數據資料和土地變動的市場價格信息。“稅基評估中心”的人員可以從註冊稅務師、註冊會計師、註冊評估師、註冊土地估價師等人中選拔出來進行培訓。
（二）合理確定稅基評估客體
中國土地特征的複雜性非任何一個國家能比，僅從經濟發展的角度看，中國東部沿海地區經濟比較發達，中部地區經濟發展相對緩慢，而西部地區經濟發展就相對落後，甚至具體到某個省，它所屬的各個市之間的經濟發展也參差不齊，不能一概而論。基於上述我國國情，同時考慮到公平原則是稅收中的重要原則之一，我國在確定稅基評估客體時，不宜採用統一的計稅依據。對東部經濟發達的沿海地區，可以借鑒土地與地上建築物價值為計稅依據，各個城市的商業中心，可以借鑒租金收益為計稅依據；中部地區可以考慮以土地價值為計稅依據；而我國經濟欠發達的西部地區宜採用以土地面積為計稅依據。
監管過程可依據經濟發展情況分為幾個等級進行，這樣做的弊端是將增加稅基評估的難度和工作量，這就需要各個部門進行密切配合。此外，我國的海洋、湖泊、山脈等，需要依據不同的地理環境和經濟用途制定特殊的計稅依據。隨著我國經濟的發展，我國稅基評估的計稅依據可以向統一的方向發展。
（三）做好運用批量評估方法的基礎工作
用發展的眼光看，運用批量評估方法是可行的，然而，從運用批量評估方法需要具備的三個條件：評估人員熟練掌握多元回歸分析等數理統計技術、建立完善的地理信息系統和建立配套的電腦輔助系統進行分析，目前在我國將批量評估方法應用於物業稅的條件仍然不成熟。運用該方法需要做好以下基礎工作：
1.需要從立法角度明確我國稅基評估的主體、客體、價值類型、評估範圍等基本概念。
2.需要一批能較熟練地運用數理統計的人員，尤其熟悉回歸分析，這些人員也應當有一定的會計、稅務、房地產的基礎知識儲備。
3.需要建立房產土地信息資料庫，這是在我國進行稅基評估應用批量評估方法的瓶頸。建立房產土地資料庫要以反映房產和土地價值的關鍵指標為基礎，這些指標應是動態的，因為房產、土地的數據隨著時間和外部環境的變化在不斷改變。以一個城市為例，選取科學、合理的指標可以按照以下步驟進行：首先，設立反映房產價值和土地的典型指標，如價格、位置、樓層、面積、戶型等；其次，選取典型房產和土地樣本；再次，根據房產和土地的實際情況求出各個指標的均值；然後，採用德爾菲法為這些指標賦予權重；最後，將均值和各個指標相乘，得到反映各個指標的合理價值。建立房產土地信息資料庫為在我國開展稅基評估工作奠定了數據基礎，也為我國建立運用批量評估方法提供了數據支持。
（四）建立稅基評估爭議處理制度
我國開展稅基評估活動，首先應當考慮制定一套健全、合理的稅基評估爭議處理制度，因為稅基評估在我國屬於新生事物，在實際操作中可能會出現許多意想不到的問題，從而產生爭議，正確、合理地處理這些爭議是稅基評估在我國健康、持續發展的前提，也能體現公允價值。進行稅基評估爭議處理的部門應當是一個獨立的部門，它不能代表稅基評估行為主體一方的利益，也不能代表稅基評估行為客體一方的利益，它的性質應當是中立的。處理稅基評估的人員除了應當具備專業的稅基評估知識之外，還應當具備一定的協調能力，因此，稅基評估人員的專業素質與普通的稅基評估人員的專業素質相比，應更高一籌。
我國稅基評估爭議提出時間應當以半月為宜，因為我國稅基評估的對象是房地產，房地產的價值受時間因素影響較大；稅基評估爭議覆議以兩個月為宜，因為目前我國稅基評估剛剛展開，出現爭議需要有充分的時間進行調查；稅基評估爭議的程式可以借鑒國外的稅基爭議程式；我國稅基評估爭議制度的目標應當致力於在力爭實現公允化的基礎上，完善我國稅基評估的理論及方法、健全我國稅基評估制度。
