房地產銀行信用

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　　房地產銀行信用是指銀行以貨幣形式向企業或個人提供的與房地產有關的信用。銀行一方面以債務人的身份，通過吸收存款等形式，把社會上可以用於房地產領域的閑散資金集中起來；另一方面又以債權人的身份通過房地產貸款等形式將資金提供給企業與個人。這裡的銀行包括了所有可受授信用的金融機構。

　　隨著房地產商品化，尤其是住房商品化政策的廣泛實施，房地產金融市場也在不斷發展，房地產銀行信用成為房地產信用的主要形式。

　　房地產銀行信用的特點主要體現在作為銀行信用與其他信用尤其是商業信用的不同，以及作為房地產信用與銀行其他信用的不同。

　　(一)銀行信用與商業信用的比較

　　從信用的發展歷史來說，商業信用是先於銀行信用的。銀行信用是在商業信用基礎上發展起來的，但銀行信用突破了商業信用的局限性。其主要表現有：

　　1．銀行信用能動員全社會的閑置資金，把它們集中起來，而不是某個企業的商品(包括房地產企業的房產等)。

　　2．銀行信用所提供的是全社會經濟活動參與者都需要的貨幣資金，不受商品(包括房地產商品)流轉方向的限制。

　　3．銀行信用在資金數量、運動方向和銀行自身信譽上一般都要優於商業信用。

　　(二)房地產銀行信用與銀行其他信用的比較

　　1．房地產銀行信用具有專門性。房地產銀行信用顧名思義是銀行信用服務於房地產領域，銀行通過吸收存款等形式集中房地產領域的閑散資金，並通過發放房地產開發經營企業經營貸款和居民與單位住房消費貸款等來有效安排所籌資金。

　　2．房地產銀行信用具有長期性。由於房地產生產投資大、生產期限長，而消費期限一般更長，這就使得房地產銀行信用具有長期性，特別在推行房地產消費貸款的情況下，房地產銀行信用的長期性更明顯。如國內目前的購買商品住房抵押貸款期限可長達30年，而國外同類貸款的期限有的甚至更長。與此相適應，資金來源的存儲期限往往也希望較長。這是銀行其他信用所不及的。

　　3．房地產銀行信用的授予較多地採用抵押方式。在房地產銀行信用的各類貸款中往往多採用抵押方式，抵押品以貸款支持購、建、開發的房產和土地使用權為多。

　　4．房地產銀行信用資金的管理具有較高的集中性。由於住房問題是許多國家政府關心的問題，為了更好地為住房建設服務，需要建立能迅速歸集住房資金，並有效監督使用的專業房地產信用機構，以便集中管理資金、更好地實施政府的住房政策。目前，世界上不少國家都已有專業房地產信用機構，如美國的專業儲蓄貸款協會、日本的住房金融公庫等。我國過去曾經有煙臺、蚌埠兩家專業住房儲蓄銀行，儘管現在已經改製成(或者並人)商業銀行，但是隨著住房制度改革和金融體制改革的深化，我國在金融機構創新上已經有了新的突破，中德住房儲蓄銀行於2004年2月15日正式開業，標誌著我國專業住房信用機構開始有了新的發展。

　　房地產作為信用中介機構，主要是以信用方式來調劑資金餘缺的，受信業務是授信業務的前提和基礎，是房地產銀行業務經營的基礎，而授信業務又是受信業務開展的主要目的，離開了授信業務，受信業務的開展對於房地產銀行來說也就沒有多大意義了。房地產銀行信用管理包括受信業務管理和授信業務管理。

　　1.受信業務管理

　　受信業務主要是存款負債的形成業務，對存款負債的管理就成為受信業務管理的重要方面。

　　存款的最大風險就是流動性風險，房地產銀行能否隨時應付客戶的提存、能夠按較低的成本及時獲得所需的資金是存款管理必須考慮的問題。

　　為了防止存款的流動性風險尤其是存款提存風險，保持一定規模的存款量是十分必要的。一般來說，存款量大，穩定的存款餘額就大。對於房地產銀行來說，吸收中長期的定期存款對穩定存款的量有積極的意義，即使存款客戶提前支取存款，房地產銀行也能在利息支付上獲得好處。穩定存款的量可以有效地應付存款客戶的提存，如果房地產銀行一旦無法支付存款客戶的提存，房地產銀行就會失信於存款客戶、失信於社會公眾，該房地產銀行的信譽就會遭到損害，產生難以估量的損失。

　　房地產銀行存款量的多少和存款穩定量的多少受多種因素影響，但房地產銀行可以通過選擇或設置各種存款種類和檔次，確定合理的利率水乎對存款進行管理，仍不失為一種手段。對存款負債不能僅僅看成是被動型的負債，通過存款創新，進一步推出新的存款品種，使其在某些方面優於現有的存款品種；或者將現有的各種存款種類和檔次，與房地產貸款保持各種相關性，吸引不同客戶前來參加各種存款，在某種意義上都具有主動負債的性質，都會對房地產銀行存款量和存款穩定性產生積極的影響。

　　對存款的管理還包括對存款受信成本的管理，這一點不僅對商業性房地產銀行有要求，對於政策性房地產銀行同樣也有要求。

　　即使是政策性房地產銀行，雖然不是以盈利為主要目的，但也應考慮財務上的穩健性，小能支出大於收人。

　　受信業務管理的另一個重要方面是對存款人的保護。房地產銀行辦理個人住房儲蓄存款業務，應當遵循“存款自願、取款自由、存款有息、為存款人保密”的原則。

　　除法律另有規定外，對個人住房儲蓄存款，房地產銀行有權拒絕任何單位或者其他個人查詢、凍結、劃扣。住房公積金儲蓄存款指定金融機構有義務接受住房公積金儲蓄存款當事人就其收到的住房公積金儲蓄存款對賬單進行的查詢，有權拒絕任何單位和個人冒領、強行支取、轉移或截留職工住房公積金。

　　除法律、行政法規另有規定外，對單位存款，房地產銀行有權拒絕其他任何單位或個人查詢、凍結、扣劃單位存款。

　　房地產銀行應當執行中國人民銀行規定的存款利率政策，保證存款本金和利息的支付，不得擅自拖延、拒絕支付存款本金和利息。

　　房地產銀行的受信業務管理還包括其他負債受信的管理。房地產銀行的受信管理包括從存款人及其他債權人那裡吸收資金和合理安排資金來源的結構而發生的各項業務管理活動。受信管理的目的是力求在儘量小的籌資成本的條件下，恰當增加負債的規模，特別是存款的規模，並註意增強房地產銀行資金的流動性。房地產銀行的受信管理涉及對負債市場的研究，要分析負債來源潛力及其具體實現的可能性，做好有關負債金融產品的營銷工作，並考慮整個負債成本的管理，包括負債利息支出和非利息支出，如存款利息支出、金融債券利息支出、固定資產折舊費、手續費支出、業務宣傳費、業務招待費和業務管理費，以及實際可用資金規模和成本等。在利息支出管理上，房地產銀行要關註在相同的利率條件下，如何吸引更多的負債資金，或者在相等的負債規模下能否使利息支出少一些。在目前我國的存款利率由中國人民銀行實行嚴格管制的情況下，如何通過服務來吸引存款就顯得更為重要。當然，提供服務也是需要付出代價的，負債受信管理應當使服務補償的費用低於所替代的利息費用，這就涉及非利息支出管理。負債受信規模越大，非利息支出的單位成本就越小，應當設法提高非利息支出的效率，減少閑置和浪費。

　　受信管理還要結合授信管理一併考慮，納人房地產銀行整個資產負債管理系統。

　　2.授信業務管理

　　授信業務主要是貸款資產的形成業務，對貸款資產的管理就成為授信業務管理的重要方面。

　　房地產銀行根據國民經濟和社會發展的需要，在國家房地產業政策的指導下開展貸款授信業務。

　　貸款授信要遵循安全性、流動性和盈利性的原則，房地產銀行貸款授信也應考慮這三個原則。安全性是指貸款資產所具有的安全保障程度，它體現了房地產銀行避免和承受風險的能力。流動性是指貸款資產在不發生損失的情況下迅速變現的能力。盈利性是指在貸款營運中，資金獲得利潤的能力。對於房地產銀行來說，其貸款具有剛性，且期限較長、流動性差，而相應的存款具有較多的彈性且期限相對較短。貸款的安全性是房地產銀行經營中需要首先考慮的問題，貸款的流動性也是一個十分迫切的問題。它要求房地產銀行必須將期限較長的購房貸款與期限相對短一些房地產企業流動資金貸款，以及其他資產進行合理的安排，並要考慮房地產貸款證券化的可能性。盈利能夠增強房地產銀行抗風險的能力，對於商業性房地產銀行來說，追求盈利是經營總目標，也是商業性房地產銀行的經營動力；對於政策性房地產銀行也要求有一定的盈利。因為只有這樣，才能促使其在政策性房地產金融業務中更好地發揮作用，使政策性房地產資金有一個良好的迴圈。

　　為了更好地貫徹安全性、流動性和盈利性原則，房地產銀行在貸款時，應當對借款人的借款用途、償還能力、還款方式等情況進行嚴格審查。這種審查應當實行審貸分離、分級審批制度。房地產銀行的貸款，借款人一般應提供擔保，擔保以房地產抵押為主。房地產銀行應當對抵押物的權屬和價值以及實現抵押權的可行性進行嚴格審查。房地產銀行決定給予借款人貸款時，雙方應訂立書面合同。

　　房地產銀行發放貸款應符合商業銀行法和中國人民銀行資產負債比例管理的要求。如商業銀行法要求商業銀行的貸款餘額與存款餘額的比例不得超過75％。流動性資產餘額與流動性負債餘額的比例不得低於25％，對同一借款人的貸款餘額與商業銀行資本餘額的比例不得超過10％，資本充足率不得低於8％等。

　　房地產銀行發放房地產貸款應考慮貸款與價值比率，即房地產銀行貸款與抵押的房地產價值的比率，也就是貸款數額占所抵押房地產價值的成數，一般不超過80％。另外，還應考慮貸款期限和利率及其他手續費。

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