房地產糾紛仲裁
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什麼是房地產糾紛仲裁[1]
房地產糾紛仲裁是指民事主體就有關房地產民事權益的爭議，提交房地產仲裁機關居中裁決的糾紛解決方式。房地產糾紛仲裁是是民事仲裁的一種，民事仲裁是由特定的機構對當事人自願提交的民事權益爭議居中作出裁決的糾紛解決方式。
房地產糾紛仲裁是解決房地產糾紛的方式之一，它既不同於房地產行政機關的解決糾紛的方式，也不同於人民法院對房地產糾紛的審判活動。它是一種國家承認的解決糾紛的法律制度，是具有準司法性的專業化仲裁。
房地產糾紛仲裁的原則[1]
房地產糾紛的仲裁活動應遵循以下原則：
(1)自願原則。當事人採取仲裁的方式來解決房地產糾紛，應當雙方當事人事前或事後自願達成仲裁協議。此外，仲裁委員會受理房地產糾紛也應以雙方當事人自願訂立的仲裁協議為前提。
(2)一裁終局原則。當事人一旦選擇仲裁方式來解決房地產糾紛，一般情況下不得就該房地產糾紛向法院提起訴訟。仲裁委員會受理後作出仲裁，該仲裁具有終局性，當事人不得就該房地產糾紛再向其他仲裁委員會申請仲裁或要求其他機關處理。
(3)當事人協議管轄的原則。仲裁不受級別管轄或地域管轄的限制，由雙方當事人自願協商選定仲裁委員會。
(4)訴訟法原則。仲裁是一種準司法活動，應當遵循訴訟法的一些原則。如：當事人權利平等原則，仲裁人員依法迴避原則等等。
房地產糾紛仲裁製度與其他解決爭議的制度比較有以下特點：其一，與協商解決和第三人調解相比，更具公正性、徹底性和權威性。其二，仲裁活動中當事人有較大的自主性。不僅仲裁必須在雙方當事人自願的基礎上進行，而且雙方當事人還可以自主選擇仲裁委員會、仲裁員。在仲裁活動中，雙方當事人可以自行和解，或者協議不開庭，由仲裁庭按書面材料作出裁決。其三，仲裁程式更簡便。仲裁程式實行一裁終局的制度，甚至可以就一部分先查清的事實先行裁決，可見仲裁程式比訴訟程式簡便、靈活。
房地產糾紛仲裁的特點[2]
(1)以雙方當事人的協商自願為前提，也就是說雙方都願意將爭議提交仲裁機構進行裁決。如果一方同意提交仲裁，而另一方不同意，則仲裁機構無權進行仲裁。
(2)仲裁機構對雙方當事人之間的房地產糾紛能夠行使裁決權。即以雙方當事人接受仲裁機關對他們的爭議進行仲裁為前提。
(3)房地產糾紛仲裁由房地產糾紛仲裁委員會進行，而經濟合同糾紛的仲裁由各級工商行政機關內的仲裁委員會主管。
房地產糾紛仲裁的受案範圍[3]
根據《仲裁法》第2條規定：“平等主體的公民、法人和其他組織之間發生的合同糾紛和其他財產權益糾紛，可以仲裁。”第3條規定：“以下兩類糾紛不屬仲裁受理範圍：(1)婚姻、收養、監護、撫養、繼承糾紛；(2)依法應當由行政機關處理的行政爭議。”
(一)房地產仲裁機構可受理的房地產爭議案件
2．房屋所有權爭議，包括所有權歸屬、份額、變更、析產、交換等。
3．房屋使用權爭議，包括租賃、租金、強占、返還、占有、交換、轉租、轉讓等方面的爭議。
4．他項權利與相鄰關係爭議，包括通行、典當及與相鄰房屋發生的權利和義務。如：影響房屋的安全完好、通風、採光、滴漏水和上下水的正常使用等。
5．房屋修繕的爭議，包括房屋修繕的工程項目及安全檢查的鑒定，各項工程費用的承擔等。
(二)房地產仲裁機構不予受理的房地產爭議案件
下列房地產糾紛不能申請仲裁：
1．人民法院已經受理或審理辦結的房地產糾紛；
2．涉及離婚、收養、監護、繼承、析產、贈與的房地產糾紛；
3．涉及落實政策問題的房地產糾紛；
4．經過公證機關公證後發生爭議的房地產糾紛；
5．依法應當由行政機關處理的房地產糾紛；
6．機關、團體、企業、事業單位內部分房的房屋糾紛；
7．駐軍內部的房屋糾紛。
房地產糾紛的仲裁機構[1]
我國有權對房地產糾紛進行仲裁的仲裁機構有兩類：其一，各地設立的仲裁委員會。該仲裁委員會受理我國平等主體的自然人、法人和其他組織之間發生的房地產糾紛。其二，中國國際經濟貿易仲裁委員會。該仲裁委員會是由中國國際商會設立，只受理涉外房地產民事糾紛。仲裁委員會由主任1人、副主任2至4人和委員7至11人組成。仲裁委員會具有獨立性，既不隸屬於任何行政機關，各仲裁委員會之間也沒有隸屬關係。仲裁委員會審理房地產糾紛時，可以由當事人共同選定一名仲裁員進行仲裁，也可以由三名仲裁員組成仲裁庭進行仲裁。仲裁庭或獨任仲裁員確認後，仲裁委員會應當將情況書面通知雙方當事人，告知其有申請迴避的權利。
房地產糾紛的仲裁程式[1]
- (一)申請和受理
仲裁申請是仲裁程式發生的前提。當事人申請仲裁應當符合下列條件：
(1)有仲裁協議。仲裁協議是指雙方當事人意思表示一致，自願將彼此之間可能發生或已經發生的爭議提請仲裁機構裁決的協議。仲裁協議獨立存在，合同的變更、解除、終止或者無效，不影響仲裁協議的效力。
(2)有具體的仲裁請求和事實、理由。
(3)屬於仲裁委員會的受理範圍。當事人申請仲裁，應當向仲裁委員會遞交仲裁協議、仲裁申請書及副本。
仲裁委員會收到仲裁申請書之日起5日內，認為符合受理條件的，應當受理，並通知當事人；認為不符合受理條件的，應當書面通知當事人不予受理，並說明理由。仲裁委員會受理仲裁申請後，應當在仲裁規則規定的期限內將仲裁規則和仲裁員名冊送達申請人，並將仲裁申請書副本和仲裁規則、仲裁員名冊送達被申請人。被申請人收到仲裁申請書副本後，應當在仲裁規則規定的期限內向仲裁委員會提交答辯書。仲裁委員會收到答辯書後，應當在仲裁規則規定的期限內將答辯書副本送達申請人。被申請人未提交答辯書的，不影響仲裁程式的進行。
- (二)仲裁庭的組成
1．仲裁員的選定和指定
仲裁庭是在仲裁委員會領導和監督之下，根據當事人意思產生，進行裁決的組織形式。當事人約定由三名仲裁員組成仲裁庭的，應當各自選定或者各自委托仲裁委員會主任指定一名仲裁員，第三名仲裁員由當事人共同選定或者共同委托仲裁委員會主任指定。第三名仲裁員是首席仲裁員。當事人約定由一名仲裁員獨任仲裁的，應當由當事人共同選定或者共同委托仲裁委員會主任指定仲裁員。當事人沒有在仲裁規則規定的期限內約定仲裁庭的組成方式或者選定仲裁員的，由仲裁委員會主任指定。仲裁庭組成後，仲裁委員會應當將仲裁庭的組成情況書面通知當事人。
2．仲裁員的迴避
仲裁員有法律規定的情形，必須自行迴避；當事人也有權提出迴避申請。
- (三)保全措施
房地產糾紛仲裁中的保全措施包括證據保全和財產保全。
1．證據保全
當證據可能滅失或者以後難以取得時，當事人可以申請證據保全。仲裁委員會應當將當事人的申請提交證據所在地的基層人民法院，由人民法院採取證據保全措施。
2．財產保全
仲裁委員會為保證裁決生效後的執行或防止造成更大財產損失，根據當事人提出的申請，對當事人申請仲裁範圍內的有關房地產，提起有管轄權的人民法院依法作出停建、停止拆除、停止辦理變更登記手續等財產保全措施。
- (四)開庭和裁決
通過開庭的方式，查明當事人之間的房地產糾紛的事實真相，分清是非，進行必要的調解，作出裁決，是房地產糾紛的仲裁程式中最重要的階段。
1．確定開庭方式和開庭日期
仲裁應當開庭進行。當事人協議不開庭的，仲裁庭可以根據仲裁申請書、答辯書以及其他材料作出裁決。仲裁原則上不公開進行，當事人協議公開的，可以公開進行，但涉及國家秘密的除外。仲裁委員會應當在仲裁規則規定的期限內將開庭日期通知雙方當事人。當事人有正當理由的，可以在仲裁規則規定的期限內請求延期開庭，是否延期由仲裁庭決定。申請人經書面通知，無正當理由不到庭或者未經仲裁庭許可中途退庭的，可以視為撤回仲裁申請。被申請人如有上述情況的，可以缺席裁決。
2．調查和辯論
仲裁庭應全面調查房地產糾紛案件的事實，認真聽取申請人陳述事實和理由，提供證據和證據來源，被申請人應進行答辯。有關證據應當在開庭時出示，當事人可以質證。只有當庭審查核實的證據才能作為認定案件事實的依據。
當事人在仲裁過程中有權進行辯論。辯論終結時，首席仲裁員或者獨任仲裁員應當徵詢當事人的最後意見。
仲裁庭在作出裁決前，可以先行調解。當事人自願調解的，仲裁庭應當調解。調解不成的，應當及時作出裁決。調解達成協議的，仲裁庭應當製作調解書或者根據協議的結果製作裁決書。調解書與裁決書具有同等法律效力。調解書經雙方當事人簽收後，即發生法律效力。在調解書簽收前當事人反悔的，仲裁庭應當及時作出裁決。
當事人申請仲裁後，可以自行和解，達成和解協議的，可以請求仲裁庭根據和解協議作出裁決書，也可以撤回仲裁申請。當事人達成和解協議，撤回仲裁申請後反悔的，可以根據仲裁協議重新申請仲裁；但是該和解協議已作出裁決的，不能反悔。
- (六)作出裁決
對房地產糾紛的裁決應當按照多數仲裁員的意見作出，少數仲裁員的不同意見可以記人筆錄。仲裁庭不能形成多數意見時，裁決應當按照首席仲裁員的意見作出。裁決書應當寫明仲裁請求、爭議事實，裁決理由、裁決結果、仲裁費用的負擔和裁決日期。當事人協議不願寫明爭議事實和裁決理由的，可以不寫。裁決書由仲裁員簽名，加蓋仲裁委員會印章。對裁決持不同意見的仲裁員，可以簽名，也可以不簽名。仲裁房地產糾紛的裁決書自作出之日起發生法律效力。
- (七)撤銷裁決和執行
當事人提出證據證明裁決有《仲裁法》第58條規定的下列情形之一的，應當自收到裁決書之日起6個月內，向仲裁委員會所在地的中級人民法院提出申請撤銷裁決：
(1)沒有仲裁協議的；
(2)裁決的事項不屬於仲裁協議的範圍或者仲裁委員會無權仲裁的；
(3)仲裁庭的組成或者仲裁的程式違反法定程式的；
(4)裁決所根據的證據是偽造的；
(5)對方當事人隱瞞了足以影響公正裁決的證據的；
(6)仲裁員在仲裁該案時有索賄受賄、徇私舞弊、枉法裁決行為的。
人民法院經組成合議庭審查核實裁決有上述情形之一的，應當裁定撤銷。另外，人民法院認定該裁決違背社會公共利益的，也應當裁定撤銷。
人民法院應當在受理撤銷裁決申請之日起2個月內作出撤銷裁決或者駁回申請的裁定。人民法院受理撤銷裁決的申請後，認為可以由仲裁庭重新仲裁的，通知仲裁庭在一定期限內重新仲裁，並裁定中止撤銷程式。仲裁庭拒絕重新仲裁的，人民法院應當裁定恢復撤銷程式。
當事人應當履行仲裁庭對該房地產糾紛的仲裁裁決。一方當事人不履行時，另一方當事人有權依照民事訴訟法的有關規定向人民法院申請執行。受申請的人民法院應當執行仲裁裁決。一方當事人申請執行裁決，而另一方當事人申請撤銷裁決的，人民法院應當裁定中止執行。人民法院裁定撤銷裁決的，應當裁定終結執行。撤銷裁決的申請被裁定駁回的，人民法院應當裁定恢復執行。
