房地产纠纷仲裁
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什么是房地产纠纷仲裁[1]
房地产纠纷仲裁是指民事主体就有关房地产民事权益的争议，提交房地产仲裁机关居中裁决的纠纷解决方式。房地产纠纷仲裁是是民事仲裁的一种，民事仲裁是由特定的机构对当事人自愿提交的民事权益争议居中作出裁决的纠纷解决方式。
房地产纠纷仲裁是解决房地产纠纷的方式之一，它既不同于房地产行政机关的解决纠纷的方式，也不同于人民法院对房地产纠纷的审判活动。它是一种国家承认的解决纠纷的法律制度，是具有准司法性的专业化仲裁。
房地产纠纷仲裁的原则[1]
房地产纠纷的仲裁活动应遵循以下原则：
(1)自愿原则。当事人采取仲裁的方式来解决房地产纠纷，应当双方当事人事前或事后自愿达成仲裁协议。此外，仲裁委员会受理房地产纠纷也应以双方当事人自愿订立的仲裁协议为前提。
(2)一裁终局原则。当事人一旦选择仲裁方式来解决房地产纠纷，一般情况下不得就该房地产纠纷向法院提起诉讼。仲裁委员会受理后作出仲裁，该仲裁具有终局性，当事人不得就该房地产纠纷再向其他仲裁委员会申请仲裁或要求其他机关处理。
(3)当事人协议管辖的原则。仲裁不受级别管辖或地域管辖的限制，由双方当事人自愿协商选定仲裁委员会。
(4)诉讼法原则。仲裁是一种准司法活动，应当遵循诉讼法的一些原则。如：当事人权利平等原则，仲裁人员依法回避原则等等。
房地产纠纷仲裁制度与其他解决争议的制度比较有以下特点：其一，与协商解决和第三人调解相比，更具公正性、彻底性和权威性。其二，仲裁活动中当事人有较大的自主性。不仅仲裁必须在双方当事人自愿的基础上进行，而且双方当事人还可以自主选择仲裁委员会、仲裁员。在仲裁活动中，双方当事人可以自行和解，或者协议不开庭，由仲裁庭按书面材料作出裁决。其三，仲裁程序更简便。仲裁程序实行一裁终局的制度，甚至可以就一部分先查清的事实先行裁决，可见仲裁程序比诉讼程序简便、灵活。
房地产纠纷仲裁的特点[2]
(1)以双方当事人的协商自愿为前提，也就是说双方都愿意将争议提交仲裁机构进行裁决。如果一方同意提交仲裁，而另一方不同意，则仲裁机构无权进行仲裁。
(2)仲裁机构对双方当事人之间的房地产纠纷能够行使裁决权。即以双方当事人接受仲裁机关对他们的争议进行仲裁为前提。
(3)房地产纠纷仲裁由房地产纠纷仲裁委员会进行，而经济合同纠纷的仲裁由各级工商行政机关内的仲裁委员会主管。
房地产纠纷仲裁的受案范围[3]
根据《仲裁法》第2条规定：“平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”第3条规定：“以下两类纠纷不属仲裁受理范围：(1)婚姻、收养、监护、抚养、继承纠纷；(2)依法应当由行政机关处理的行政争议。”
(一)房地产仲裁机构可受理的房地产争议案件
2．房屋所有权争议，包括所有权归属、份额、变更、析产、交换等。
3．房屋使用权争议，包括租赁、租金、强占、返还、占有、交换、转租、转让等方面的争议。
4．他项权利与相邻关系争议，包括通行、典当及与相邻房屋发生的权利和义务。如：影响房屋的安全完好、通风、采光、滴漏水和上下水的正常使用等。
5．房屋修缮的争议，包括房屋修缮的工程项目及安全检查的鉴定，各项工程费用的承担等。
(二)房地产仲裁机构不予受理的房地产争议案件
下列房地产纠纷不能申请仲裁：
1．人民法院已经受理或审理办结的房地产纠纷；
2．涉及离婚、收养、监护、继承、析产、赠与的房地产纠纷；
3．涉及落实政策问题的房地产纠纷；
4．经过公证机关公证后发生争议的房地产纠纷；
5．依法应当由行政机关处理的房地产纠纷；
6．机关、团体、企业、事业单位内部分房的房屋纠纷；
7．驻军内部的房屋纠纷。
房地产纠纷的仲裁机构[1]
我国有权对房地产纠纷进行仲裁的仲裁机构有两类：其一，各地设立的仲裁委员会。该仲裁委员会受理我国平等主体的自然人、法人和其他组织之间发生的房地产纠纷。其二，中国国际经济贸易仲裁委员会。该仲裁委员会是由中国国际商会设立，只受理涉外房地产民事纠纷。仲裁委员会由主任1人、副主任2至4人和委员7至11人组成。仲裁委员会具有独立性，既不隶属于任何行政机关，各仲裁委员会之间也没有隶属关系。仲裁委员会审理房地产纠纷时，可以由当事人共同选定一名仲裁员进行仲裁，也可以由三名仲裁员组成仲裁庭进行仲裁。仲裁庭或独任仲裁员确认后，仲裁委员会应当将情况书面通知双方当事人，告知其有申请回避的权利。
房地产纠纷的仲裁程序[1]
- (一)申请和受理
仲裁申请是仲裁程序发生的前提。当事人申请仲裁应当符合下列条件：
(1)有仲裁协议。仲裁协议是指双方当事人意思表示一致，自愿将彼此之间可能发生或已经发生的争议提请仲裁机构裁决的协议。仲裁协议独立存在，合同的变更、解除、终止或者无效，不影响仲裁协议的效力。
(2)有具体的仲裁请求和事实、理由。
(3)属于仲裁委员会的受理范围。当事人申请仲裁，应当向仲裁委员会递交仲裁协议、仲裁申请书及副本。
仲裁委员会收到仲裁申请书之日起5日内，认为符合受理条件的，应当受理，并通知当事人；认为不符合受理条件的，应当书面通知当事人不予受理，并说明理由。仲裁委员会受理仲裁申请后，应当在仲裁规则规定的期限内将仲裁规则和仲裁员名册送达申请人，并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。被申请人收到仲裁申请书副本后，应当在仲裁规则规定的期限内向仲裁委员会提交答辩书。仲裁委员会收到答辩书后，应当在仲裁规则规定的期限内将答辩书副本送达申请人。被申请人未提交答辩书的，不影响仲裁程序的进行。
- (二)仲裁庭的组成
1．仲裁员的选定和指定
仲裁庭是在仲裁委员会领导和监督之下，根据当事人意思产生，进行裁决的组织形式。当事人约定由三名仲裁员组成仲裁庭的，应当各自选定或者各自委托仲裁委员会主任指定一名仲裁员，第三名仲裁员由当事人共同选定或者共同委托仲裁委员会主任指定。第三名仲裁员是首席仲裁员。当事人约定由一名仲裁员独任仲裁的，应当由当事人共同选定或者共同委托仲裁委员会主任指定仲裁员。当事人没有在仲裁规则规定的期限内约定仲裁庭的组成方式或者选定仲裁员的，由仲裁委员会主任指定。仲裁庭组成后，仲裁委员会应当将仲裁庭的组成情况书面通知当事人。
2．仲裁员的回避
仲裁员有法律规定的情形，必须自行回避；当事人也有权提出回避申请。
- (三)保全措施
房地产纠纷仲裁中的保全措施包括证据保全和财产保全。
1．证据保全
当证据可能灭失或者以后难以取得时，当事人可以申请证据保全。仲裁委员会应当将当事人的申请提交证据所在地的基层人民法院，由人民法院采取证据保全措施。
2．财产保全
仲裁委员会为保证裁决生效后的执行或防止造成更大财产损失，根据当事人提出的申请，对当事人申请仲裁范围内的有关房地产，提起有管辖权的人民法院依法作出停建、停止拆除、停止办理变更登记手续等财产保全措施。
- (四)开庭和裁决
通过开庭的方式，查明当事人之间的房地产纠纷的事实真相，分清是非，进行必要的调解，作出裁决，是房地产纠纷的仲裁程序中最重要的阶段。
1．确定开庭方式和开庭日期
仲裁应当开庭进行。当事人协议不开庭的，仲裁庭可以根据仲裁申请书、答辩书以及其他材料作出裁决。仲裁原则上不公开进行，当事人协议公开的，可以公开进行，但涉及国家秘密的除外。仲裁委员会应当在仲裁规则规定的期限内将开庭日期通知双方当事人。当事人有正当理由的，可以在仲裁规则规定的期限内请求延期开庭，是否延期由仲裁庭决定。申请人经书面通知，无正当理由不到庭或者未经仲裁庭许可中途退庭的，可以视为撤回仲裁申请。被申请人如有上述情况的，可以缺席裁决。
2．调查和辩论
仲裁庭应全面调查房地产纠纷案件的事实，认真听取申请人陈述事实和理由，提供证据和证据来源，被申请人应进行答辩。有关证据应当在开庭时出示，当事人可以质证。只有当庭审查核实的证据才能作为认定案件事实的依据。
当事人在仲裁过程中有权进行辩论。辩论终结时，首席仲裁员或者独任仲裁员应当征询当事人的最后意见。
仲裁庭在作出裁决前，可以先行调解。当事人自愿调解的，仲裁庭应当调解。调解不成的，应当及时作出裁决。调解达成协议的，仲裁庭应当制作调解书或者根据协议的结果制作裁决书。调解书与裁决书具有同等法律效力。调解书经双方当事人签收后，即发生法律效力。在调解书签收前当事人反悔的，仲裁庭应当及时作出裁决。
当事人申请仲裁后，可以自行和解，达成和解协议的，可以请求仲裁庭根据和解协议作出裁决书，也可以撤回仲裁申请。当事人达成和解协议，撤回仲裁申请后反悔的，可以根据仲裁协议重新申请仲裁；但是该和解协议已作出裁决的，不能反悔。
- (六)作出裁决
对房地产纠纷的裁决应当按照多数仲裁员的意见作出，少数仲裁员的不同意见可以记人笔录。仲裁庭不能形成多数意见时，裁决应当按照首席仲裁员的意见作出。裁决书应当写明仲裁请求、争议事实，裁决理由、裁决结果、仲裁费用的负担和裁决日期。当事人协议不愿写明争议事实和裁决理由的，可以不写。裁决书由仲裁员签名，加盖仲裁委员会印章。对裁决持不同意见的仲裁员，可以签名，也可以不签名。仲裁房地产纠纷的裁决书自作出之日起发生法律效力。
- (七)撤销裁决和执行
当事人提出证据证明裁决有《仲裁法》第58条规定的下列情形之一的，应当自收到裁决书之日起6个月内，向仲裁委员会所在地的中级人民法院提出申请撤销裁决：
(1)没有仲裁协议的；
(2)裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；
(3)仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；
(4)裁决所根据的证据是伪造的；
(5)对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；
(6)仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿、徇私舞弊、枉法裁决行为的。
人民法院经组成合议庭审查核实裁决有上述情形之一的，应当裁定撤销。另外，人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，也应当裁定撤销。
人民法院应当在受理撤销裁决申请之日起2个月内作出撤销裁决或者驳回申请的裁定。人民法院受理撤销裁决的申请后，认为可以由仲裁庭重新仲裁的，通知仲裁庭在一定期限内重新仲裁，并裁定中止撤销程序。仲裁庭拒绝重新仲裁的，人民法院应当裁定恢复撤销程序。
当事人应当履行仲裁庭对该房地产纠纷的仲裁裁决。一方当事人不履行时，另一方当事人有权依照民事诉讼法的有关规定向人民法院申请执行。受申请的人民法院应当执行仲裁裁决。一方当事人申请执行裁决，而另一方当事人申请撤销裁决的，人民法院应当裁定中止执行。人民法院裁定撤销裁决的，应当裁定终结执行。撤销裁决的申请被裁定驳回的，人民法院应当裁定恢复执行。
