房屋维修

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　　狭义的房屋维修仅指物业管理公司对房屋的养护和维修；广义的房屋维修还包括对房屋的改建。具体地说，房屋维修包括物业管理公司对房屋的日常保养，对破损部位的修缮，以及对不同等级房屋功能的恢复、改善、装修及房屋的维修加固，增强房屋的抗震能力等。^[1]

　　维修与新建的对象都是房屋建筑，在设计和施工理论上是相通的，因而它们有共性的一面。但是，由于房屋维修与新建房屋的应用理论不同，所以又有其独自的特点。

　　①房屋维修是在已有房屋的基础上进行的，是对房屋的构件、部分项目进行养护维修，局部或全部的更新、修复。因此，工作上受到原有条件的限制，设计和施工都只能在一定的范围内进行，往往是借鉴原有房屋的构造、部件、装饰、布局等，发展维修建筑艺术。

　　②房屋使用期限长，在使用中由于自然或人为因素的影响，导致房屋使用功能的损坏或使用功能的减弱。而且，由于房屋所处的地理位置、环境和用途的差异，同一结构的房屋，其使用功能减弱的速度和损坏的程度也是不均衡的。因此，房屋的维修是大量的、经常性的工作。

　　③房屋维修项目多，涉及面广，零星分散，各类房屋装修材料的品种、规格多，备用材料的规格和品种也多。有些材料可以用新材料代替，通过修缮工程的实践、观察、研究、总结，可以改进旧房的结构与装修。

　　④房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图，并与周围环境相协调，因此技术要求较高。由于房屋维修的这种特殊性，决定了它有独特的设计、施工技术和操作技能的要求，而且对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采用的装修标准也不同。

　　⑤房屋维修具有生产和服务双重性。生产性是指房屋维修过程中必然会结合增添设备、改进装饰装潢、改善结构等项工作。通过维修可使房屋增值。服务性是指房屋维修的基本目的是为住户提供服务，保证房屋的正常和安全使用。

　　房屋维修包括房屋保养及房屋修缮。房屋保养是指物业管理者为保证物业处于良好的使用状态，对房屋结构、装修及设备部分实施的综合养护工作，是物业管理的一种经常性和持久性的工作。房屋的保养工作区别于房屋修缮工作。房屋的保养是对房屋进行的预防性养护工作，而房屋修缮则是对房屋损坏部分进行的修复工作；房屋保养的对象主要是房屋结构完好、装修及设备完好的房屋，而修缮的对象则主要是结构、装修及设备受到一定损伤的一般损坏房屋、严重损坏房屋及危险房屋；房屋保养工作一般具有经常性，且较零碎，工程量较小，而修缮工作则大多具有周期性，有规律且工程量较大。但在整个物业管理中，房屋的保养与修缮通常又是密不可分和交叉进行的，而且在内容上也是有重叠的，如房屋的保养与修缮都包括对房屋的小修。所以，在对待与处理房屋保养与修缮的关系上，应同样重视，不可偏颇和协调开展。

　　(一)房屋保养的内容

　　1．房屋保养的内容

　　房屋保养包括房屋的日常养护和零星小修两方面的内容。日常养护与零星小修往往在房屋保养工作中同时进行。

　　(1)房屋的日常养护通常是指房屋经常性或周期性开展的维护工作，如清扫、检查、加油、涂漆和清理等保养工作。房屋El常养护工作可以有不同的养护周期，可以是每天或几天一次的养护(如地面、扶梯、墙面等部位的清洁工作，每天巡视检查工作等)，可以是每周或每月一次的养护(如对有关设施设备进行擦洗、加油，排水渠、管道的清理疏通等工作)，也可以是每年或几年一次的养护(如对房屋外墙的重新粉刷等工作)。

　　(2)房屋的零星小修主要是指简单、零星分散、时间要求紧迫的小型维修工程项目。这项工作往往具有经常性，但无规律性，所以管理难度较大。一般房屋的小修项目可分为一般小修项目和急修项目两种，其差别是时间要求上的不同，急修项目的时间通常要明显短于一般小修项目。

　　一般情况下，民用房屋保养中的急修项目应在1天内修理；一般小修项目应在报修后3天内修理；需安排计划修理的项目也应在1周内进行查勘，确定修理时间。

　　①急修项目。急修项目是指因房屋的损坏部分会严重影响房屋的正常使用或使用安全，而需立即修理的小修项目。通常这些急修项目是在房屋结构、装修及设备基本完好情况下的局部损坏项目。主要包括：房屋结构性损坏易发生危险的，因供电线路故障产生的停电及漏电，因水箱、水泵、水表或水管故障所产生的停水及水龙头严重漏水，楼地板、扶梯、踏步板断裂及阳台、晒台、扶梯等各扶手、栏杆松动或损坏，电梯发生故障，污水管严重阻塞冒溢，其他有危险的急修项目等。

　　②一般小修项目。一般小修项目是指房屋保养过程中的常规性小修养护项目。这些损坏项目会影响房屋的正常使用功能及使用状态，但对整个房屋的业主、租户或用户不会产生危险，其修复时间一般较短，但面较广，且可以有一定的修复时问。主要包括：一般门窗的损坏，水落管、雨水管、污水管等管道阻塞，屋面渗漏水，水斗、面盆、浴缸渗漏水及卫生设备零件损坏，其他一般小修项目等。

　　2．特定季节的房屋保养工作

　　在房屋保养过程中，物业管理者还应注意特定季节的房屋保养工作，特别是对于灾害天气，应针对其可能对房屋产生的破坏及影响，提前做好预防性保养及小修工作，同时组织相应物资及力量，以用于灾害出现后的应急需要。一般情况下，灾害性天气引起的危害主要来自两方面。一是每年春季的洪汛、台风，冰雪融化期间易出现积水、房屋屋面漏水，地基受洪水冲击而引起的塌方、损坏，房屋防雷设施不善引起雷击等现象，以及冰雪融化后房屋结构可能由于松疏而倒塌或部件塌落。二是每年秋冬季节的暖转寒以及寒潮侵袭期间易出现外墙水管、水箱的封管冻裂，影响正常供水与排水；屋面由于不堪积雪冰霜重负而发生塌落事故；供暖设施运行故障影响正常生活以及房屋结构损坏而又不宜维修(受冬季施工条件的限制，门窗损坏不能及时修复而受寒等)。

　　房屋的保养应首先着重于季节性的预防性养护工作，应在灾害性天气及危险性自然因素出现以前，根据房屋本身的实际情况及业主、租户或用户的具体要求，综合房屋可能遭受的破坏及业户可能受到的影响，科学制订相应的保养计划及措施，着重做好以下工作。

　　①对房屋完损程度进行检查，对损坏较严重以及危险的房屋或部位进行着重保养或维修，确保房屋顺利过季。

　　②检查房屋的综合防寒防冻性能，及时整修门窗、装配玻璃、修补屋面和墙体等。

　　③彻底清查房屋的排水系统，清理屋面、排水管、窨井以及室外雨水排放通道，确保雨季、暴风雨及冰雪融化时的排水畅通。

　　④及时做好寒冻来临之前水管、水箱等设施的防冻裂工作，对外露的水管、水箱等设施进行包扎、粉刷、覆盖等，提高其防冻能力。

　　⑤大雪及冰冻期间，及时组织人员清扫屋面、外廊、屋檐、天棚、阳台等部位积雪、积冰，以减轻其荷载，防止塌落事故的发生。

　　⑥对空调等供暖设施进行检查，发现漏、坏等现象及时进行修复或更换，以保证整个供暖期的工作正常。

　　⑦其他保养小修工作。

　　3．保养工作应注意的事项

　　通常，物业管理人员主要通过业主、租户或用户的随时报修以及根据平时掌握的房屋完损资料，通过走访和日常巡查等途径来获取日常养护和零星小修项目的信息。为了有效开展这项工作，使房屋的结构、装修及设备各部分能及时得到养护及小修，物业管理者应注意以下几个方面。

　　①定期进行房屋完损程度的测定。使物业管理者能及时掌握房屋完损资料，结合房屋结构、装修及设备各部分的实际情况，科学制订房屋的日常养护计划及制度。

　　②建立管理人员的随访制度。组织专门的管理人员定期或不定期地对物业业主、租户或用户进行访谈，及时了解他们对房屋的养护要求以及房屋各部分存在的隐患和养护工作的缺陷。

　　③建立管理人员的日常巡查制度。规定管理人员每天或经常性对房屋各部分进行巡视检查，发现破损或破损隐患，及时组织进行养护及小修工作。常规的巡查项目有：

　　a．对房屋的基本结构，如基础、墙体、梁、柱、楼地板、屋面、屋顶及楼梯等部分进行Ft常性检查，发现缺损、松动、裂缝等及时申报；

　　b．对房屋的装修部分，如门、窗、内外墙装饰、地面、天花板装修、油漆及其他装饰进行检查，检查是否有损坏、松动、脱落、起壳、虫蛀及外表乱涂乱画等脏乱现象；

　　c．对房屋基本设备设施，如供排水、供电、空调、电梯、消防、报警、公用天线等设施进行日常性检查，检查是否有堵塞、漏冒、漏电、损坏等现象，同时应检查是否有用户偷接或乱接电线，私改煤气管线、水管等现象；

　　d．对房屋附属设施及周围环境，如区域道路、庭园设施、广场、绿化等的日常性检查，防止人为破坏并及时修复所受损坏；

　　e．其他日常性巡查工作。④建立业主、租户或用户随时报修制度。物业管理机构组织专门人员值班，全天24小时负责接待业主、租户或用户的报修电话、信函或来访，或设置报修信箱，及时掌握房屋的破损情况或对养护工作的意见。

　　物业管理者在收集和了解需保养的项目后，首先应及时进行分类处理，按轻重缓急或工作难易程度逐一落实。对于急修项目，物业管理人员首先应组织有关维修人员进行急修，然后再专门委托或组织保养工程承包商或队伍进行维修。对于业主、租户或用户报修的项目，物业管理者应根据报修内容，检查受损情况，分清责任及费用承担，然后再着手进行小修养护工作。如果属于急修项目，同样需根据前述的办法来处理。如果不属于小修养护范围内的项目，则应及时填写中修或大修申报表，尽快落实解决。总之，对于小修养护项目，物业管理者应根据其紧急程度，分清主次。对于需要及时解决而又可以解决的项目，应马上实施养护维修。对于不能马上解决的项目，则要尽快编制小修养护计划书，组织力量进行实施。

　　(二)房屋修缮的内容

　　房屋修缮是指物业管理者为了维持物业的正常使用状态，而对房屋结构、装修及设备部分所受磨损实施的修复性工作，有时也称为房屋维修。房屋修缮可以按照修缮规模或物业完损情况的不同分为小修、中修、大修、翻修及综合维修。

　　1．房屋小修

　　在房屋维修工作中，凡是为修复房屋的小损、小坏，维持房屋原来的使用状态及完损等级为目的所进行的零星养护项目均称为房屋的小修项目。房屋小修工作的特点是面广量小，工作时间短及人力、物力消耗少。小修项目的综合年均费用为房屋造价的1％以下。

　　房屋小修的范围包括建筑物及设备两个方面。建筑物部分主要包括建筑物的结构及装修；设备部分则包括诸如电梯、水泵j空调、消防、报警、监控及共用天线等设备或设施。房屋小修工作一般时间较短，修复时间一般为3天至1周，最多不超过半个月。

　　房屋的小修项目一般比较繁多，建筑物的小修项目主要有以下几种：

　　①屋面补漏、换瓦，屋脊、泛水的整修，屋面裂缝修补，修复或拆改天窗等；

　　②墙体局部修补、局部粉刷，楼地面修补及局部新做，天棚、雨棚、墙裙、踢脚线的修补、刷浆等；

　　③室内外给排水管道的疏通及局部更换，明沟、散水、窨井、化粪池等的清理，井盖、井圈的修配等；

　　④门窗的维修及局部更换，玻璃、五金等的装配，屋架加固，楼梯扶手、栏杆及细木装修的加固及部分拆换等；

　　⑤卫生洁具的修补及部分拆换，水嘴、阀门等的整修、拆换，水箱的修理、清污等；

　　⑥灯座、电线、开关的修换及故障排除，配电箱、板、盘的修配及部分调换，电表的修理及调换等；

　　⑦门窗、楼地面、墙面的补漆等；

　　⑧其他小修项目。

　　在物业管理实务中，房屋的小修是与房屋保养工作分不开的，房屋的小修、养护往往是同时进行的。因此，在讨论房屋养护的过程中同时讨论了零星养护的内容。

　　2．房屋中修

　　房屋中修是指需牵动或拆换少量主体构件，但仍保持原房屋的规模和结构的维修项目。房屋中修主要适用于一般损坏房屋，中修的一次费用一般占该房屋同类结构新建造价的25％以下。房屋中修的范围同样包括房屋的建筑物及设备两个部分，涉及房屋的结构、装修及设备三个方面的破损修复。

　　①整幢房屋的门窗整修，楼地面、楼梯维修及油漆，墙面的重新粉刷等；

　　②整幢房屋的上下水管道、通风采暖设备管道、电气照明线路等的全面修复或局部更换、更新，供配电系统的整修或局部更换、改装；

　　③整幢房屋的卫生洁具的整修及局部更换、更新，整幢房屋的所有水嘴、阀门、水箱等零部件的更换、更新；

　　④对房屋结构某个单项的修复或改善；

　　⑤其他中修项目。事实上，房屋的中、小修理是很难明显划分的，一般通常以维修工程量的大小及维修费用的多少来区分。在房屋中修过程中，也包括了多种类型的小修项目。

　　3．房屋大修

　　房屋大修是指需牵动或拆换部分主体构件，但不需要全部拆除的维修工作。房屋的大修主要适用于严重损坏的房屋。大修的一次费用占同类结构房屋新建造价的25％以上。

　　房屋大修的范围同样可以包括房屋的结构、装修及设备三个方面的全面修复或改良，主要包括：

　　①整幢房屋的重新装修，可以包括全部门窗、内外墙及楼地面的重新装修或改善；

　　②整幢房屋的水电、通风采暖、电梯及其他共有设施的全部或部分更换或改善；

　　③房屋主体结构的加固修复，如抗震加固等；

　　④房屋部分建筑物的改建；

　　⑤其他大修项目。

　　同样，房屋的大、中维修的区分也是相对的，实际房屋大修过程中包括了中、小修理工作，甚至可以是它们的组合或规模的扩大。

　　4．房屋翻修

　　房屋翻修是指需全部拆除，另行设计、重新建造的改造工程。其工程量及所需费用很大，但房屋翻修的费用一般均低于同类结构重新造价，这是因为房屋翻修可尽量利用原有旧料或设备。房屋翻修一般适用于主体结构严重破坏、丧失正常使用功能、有倒塌危险且不能通过一般维修恢复的或无维修价值的房屋。

　　房屋翻修一般需拆除所有的建筑物，当然包括拆除全部的结构、装修及设备，主要包括：

　　①对检测评定为危险房屋实行的全面重建；

　　②对房屋功能丧失，无利用价值，且不能维修恢复房屋的拆除重建；

　　③对地处易滑山坡无安全性房屋的拆除、重建；

　　④对无维修价值简易房屋的拆除、重建；

　　⑤其他情况。

　　房屋的翻修与大、中、小修的区别明显，所以对它们的区分比较容易，但房屋翻修的情况相对较少。

　　5．房屋的综合维修

　　房屋的综合维修是指对成片多幢房屋同时进行大、中、小维修工作。其工作面广量大，一次费用一般为同类结构的该片房屋新建造价的20％以上。

　　房屋的综合维修从维修规模上看，可以作为大修项目的范畴，但其对房屋无完损程度的限制，即综合维修可以对各种完损情况的成片房屋同时进行。

　　不可忽视的是，房屋的不同维修形式有不同的修复要求，通常仍用修复后的房屋完损情况来表示。小修后要求能够保持房屋原来的完损等级；中修要求修复后房屋的完好率达到70％以上；大修后房屋须达到基本完好房屋的要求；翻修后房屋须符合完好房屋要求；综合维修后的房屋须符合基本完好或完好房屋的要求。

　　(1)“经济、合理、安全、实用”的原则

　　房屋维修要坚持“经济、合理、安全、实用”的原则。经济，就是要加强维修成本管理、维修资金和维修定额的管理，合理使用人力、物力、财力，尽量做到少花钱多办事；合理，就是要求制定合理的房屋维修计划和方案；安全，就是要通过房屋维修使住户居住安全；实用，就是要从实际出发，因地制宜、因房制宜进行维修，满足用户在房屋使用功能和质量上的要求，充分发挥房屋效能。

　　(2)“区别对待”的原则

　　区别对待，是指对不同类型、不同建筑风格、不同结构、不同等级标准的房屋，应采取不同的维修标准和装修方案。根据房屋建筑的年限，可把房屋大致划分为新建房屋和旧房屋两大类。对于新建房屋，维修工作主要是做好房屋的日常养护，保持原貌和使用功能。

　　对于旧房屋，应根据建造的历史年代、结构、质量状况、住宅使用标准、环境以及所在地区的特点等条件，综合城市总体规划要求，分别采取不同的维修改造方案。

　　(3)“服务”的原则

　　在房屋维修管理上，切实做到为业主或使用人服务，建立、健全科学合理的房屋维修服务制度。房屋维修管理人员要牢牢树立为业主或使用人服务的思想，改善服务态度，提高服务质量，认真解决业主或使用人急需解决的维修问题。这是房屋维修管理的基本原则。

　　(4)有偿原则

　　按照价值规律、商品经济等价有偿的原则，房屋维修需投入建材、人工、机器、工具等，交付使用后应收回成本，并产生适当的利润。但物业管理公司必须通过提高科学技术水平和生产管理水平，节约维修资金，以最少的消耗达到多修房、修好房的要求。

　　房屋维修分类按不同的分类标志可分为不同的类型。

　　1)房屋维修按是否按计划维修分为计划性维修和非计划性维修

　　(1)计划性维修：是指制定年度、季度、月度维修保养计划，按维修保养计划规定的时间和内容进行的维修保养。

　　(2)非计划性维修：是指对临时性的报修或在日常巡视、检查中发现的问题，立即进行的维修。

　　2)房屋维修按是否向业主和使用人收费分为不收费维修和收费维修

　　(1)不收费维修：是指不向业主和使用人收取维修费用。不收费维修主要是指保修期内的维修。保修期内的维修应由开发建设单位负责，如开发建设单位将保修期内的维修委托物业管理企业进行，并支付保修费用，则物业管理企业在提供包修期内的维修时，不向业主或使用人收取维修费用。

　　(2)收费维修：是指在提供维修时要收取维修费用。业主和使用人的房屋不在保修期内的维修要收取维修费用。即使在保修期内，如属业主和使用人装修或使用不当造成的损坏，也要收取维修费用。

　　3)房屋维修按维修工程项目的大小可分为小修工程、中修工程、大修工程、综合维修工程、翻修工程

　　(1)小修工程：也叫零星工程或养护工程，这种工程用工少，费用低，具有很强的任务性。

　　(2)中修工程：是指房屋少量部位已损坏或已不符合建筑结构的要求，需要进行局部维修，在维修中只牵动或拆换少量主体构件，而保持原房屋主体和结构的工程。

　　(3)大修工程：是指其主体结构和设备的大更换、改装、新装，以保证房屋基本完好或完好的工程。

　　(4)综合维修工程：是指对成片多幢或面积较大的大部分严重损坏的单幢楼房进行有计划的成片维修和改变片(幢)房屋面貌进行的维修工程。

　　(5)翻修工程：是指将原房全部拆除后，另行设计，在原地或移动后更新建造的工程。

　　维修标准按主体工程、楼地面工程、屋面工程、油漆粉饰工程、水电卫暖等设备工程、金属构件及其他等9个分项工程进行确定。

　　(1)主体工程

　　主要指屋架、柱、梁、墙、楼面、屋面、基础等主要承重构件的检查维修。主体结构损坏时应加固、补强或拆换。不沦修缮哪类房屋都要牢固、安全，不留隐患。

　　(2)木门窗及装修工程

　　木门窗应开关灵活，接缝严密，不松动，木装修工程应牢固、平整、美观．接缝严密。

　　(3)屋面工程

　　区别不同情况，应通过修复或拆换、加固、翻新，确保安全、不漏水、排水畅通。屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。

　　(4)楼地面工程

　　楼地面工程的维修应该根据不同的构造和破损程度，采用改做、修复、拆换等方法，应保证牢固、安全、平整、不起砂、拼缝严密不闪动，不空鼓开裂，地坪无倒泛水现象。

　　(5)抹灰工程

　　应接缝平整、不开裂不起壳，不松动，不剥落。

　　(6)油漆粉饰工程

　　木制构件的油漆工程应不起壳、不剥落，色泽均匀，尽可能与原色一致，须周期性油漆保养；钢、铁质部件、构件(铁栅、铁栏杆、铁门等)的油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应除锈、刷防锈涂料或油漆。钢门窗或各类铁件油漆保养周期一般为3—5年。各类油漆和内外墙涂料以及地面涂料，均属保养性质，用以延长房屋使用寿命。

　　(7)金属构件

　　经维修后金属构件应保持牢固、安全、不锈蚀，损坏严重的应更换，无保留价值的应拆除。

　　(8)其他工程

　　如水、电、卫、暖等设备的维修，均应保证运行安全，正常使用。电气线路、电梯、安全保险装置、锅炉等要定期检查，严格按操作规程定期保养，对于线路老化，绝缘性能不好的要及时更换；供水、供暖管道要定期检修，水箱要及时清洗。

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