房地產市場管理

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　　房地產市場管理是指政府運用經濟、法律和行政等一系列方法和手段對從事房地產生產、流通、投資、消費等各種經濟活動的單位和個人在房地產市場上的經濟行為、市場秩序、交易價格以及合同鑒定等方面進行的計劃、組織控制、協調和監普活動。

　　(1)房地產交易秩序管理。包括：明晰房地產權、確立市場主體，加強房地產交易市場房屋準人管理；房地產交易市場購買主體準入管理；房地產交易立契鑒證程式管理。

　　(2)房屋租賃市場秩序管理。包括：房屋出租條件的限定；房屋租賃關係管理。

　　(3)房屋互換的程式管理。

　　(4)房地產抵押管理。

　　(5)城市土地使用權的出讓、轉讓管理。

　　(6)房地產市場價格管理。包括：房地產交易價格管理；價格評估管理；租賃價格管理；土地使用權價格管理。

　　(7)房地產市場合同管理。

　　(8)房地產中介服務的管理。

　　(9)房地產稅收管理。

　　(10)房地產經營單位的管理。

　　(1)房地產權屬管理的重要性。由於房地產是不動產，具有位置的固定性，在房地產流通的過程中房地產本身並不發生空間位移，所轉移的只是房地產的產權。為保障房地產交易有關各方面的利益，必須加強房地產權屬管理，又由於我國實行土地公有制，並加以正在進行的住房制度改革!使房地產流通方式呈現多樣化，房地產權關係更加複雜，所以房地產權屬管理顯得至關重要。

　　(2)依法管理的必要性。房地產市場是特殊的商品市場，房地產市場管理受特定法律的約束力最強。房地產市場管理必須依照法律、法規，如《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《城市規劃法》、《城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》、《城市私有房屋管理條例》以及有關房地產的地方法規進行。

　　(3)信息管理的重要性。房地產市場具有“不完備性”，因而信息管理特別重要。“不完全性”，是指房地產買賣雙方非專業人員很難有豐富的房地產專業知識，很難以合理的價格進行房地產交易，並使房地產得到最為合理的利用；每一個特定位置的土地和房產都具有相當程度的特異性，難以進行橫向比較，從而使交易某一方的利益受到損害；房地產位置不可移動，因而使房地產市場具有較強的地域性，房地產商品供求不平衡時，不能通過房地產的空間轉移使房地產市場達到增稀；合適的房地產尋找費時費力?產權轉移的手續複雜等，要求信息管理必須跟上市場發展的需要，保證信息暢通。因此，必須做到：建立建全房地產市場信息機構，包括房地產中介服務公司；管理部門要加強市場透明度，實現信息公開化；加強房地產市場統計，做好市場預測；保證房地產經紀人的合法地位，充分發揮其中介、咨詢職能作用。

　　(4)防止投機行為發生。房地產具有保值增值的特性，土地的有限性、公共投資房地產的特異性、再生產過程的複雜性、流通方式的多樣性及政策法規的不完善性等，都易造成房地產投資行為的滋生，必須加以防止。

　　(1)不斷滿足人民群眾在生產和生活方面對房屋的要求，這也是發展社會主義房地產經濟的最終目的。由於房地產是人民群眾最基本的生產和生活資料，因此，加強對房地產市場的管理，維護正常的市場秩序，認真及時地查處“炒買”、“炒賣”行為，對安定和改善城市人民的生活及發展生產顯得十分重要。另一方面，隨著我國經濟的發展，人民生活水平的提高，對其房地產商品在質和量上的要求都將不斷提高。這也要求搞好房地產市場管理，組織好市場流通，才能滿足人民群眾的正常需要。

　　(2)為實現國民經濟計劃和城市經濟建設順利進行提供重要保證。城市經濟建設需要大量的資金保障，通過加強房地產市場管理則可以實現房地產建設資金的良性迴圈，同時也為國家和地方經濟發展提供積累。

　　(1)建立健全我國房地產市場管理機構，加強房地產市場巨集觀調控。

　　(2)建立房地產交易所。

　　(3)對經營單位進行管理。

　　(4)加強房地產交易活動的管理。

　　(5)合理確定交易價格。

　　(6)多方密切配合，協調好房地產交易市場管理。

　　(1)房地產市場管理的方針是：巨集觀管理、微觀放活、管而不死、活而不乩。

　　(2)房地產市場管理的原則是：

　　①促進發展原則。房地產市場管理首要任務是保證房地產商品的供應和需求，保證房地產資源的有效開發，處理好近期和遠期、局部和整體的關係。

　　②統一協調原則。房地產市場管理涉及規劃、城建、計劃、物價、工商、職務、統計、金融、土地等各部門，要爭取各部門的支持配合，共同做好管理工作。

　　③統一領導和分級管理原則。房地產市場管理必須堅持領導統一、政策統一，不能政出多門。從國家到地方的各級人民政府都要建立相應的市場管理機構，配備管理人民，形成體系，按照管理任務和分工，實施系統管理。

　　④管理與經營相分離原則。市場管理屬於政府部門的行政職能，必須實行政企分開，不能與房地產經營活動混在一起。

　　(1)組織職能。組織職能就是建立房地產市場管理系統與被管理系統，即在整個房地產市場系統中建立起能夠保證以最小的耗費達到房地產市場管理目標的組織結構和調節系統。

　　(2)計劃職能。對房地產市場目標和房地產交易行為進行事先研究、規劃和規定，並通過一定的手段施以影響，創造一定的條件，以保證房地產市場目標的實現和房地產交易行為按規劃發展。

　　(3)調節職能。針對房地產市場運行中的具體情況和可能發生的情況，及時地排除外來於擾和內部干擾，以保證房地產市場的穩定和按預定目標正常運行。調節職能在房地產市場管理中所採用的調節手段為經濟、法律、行政手段等。

　　(4)控制職能。房地產市場管理主體是對房地產市場管理客體的一種能動作用。這種作用能使受控客體根據施控主體的預定目標而動作，並最終達到房地產市場目標。控制職能是保證計劃目標得以實現的重要環節，並貫穿於整個房地產市場管理過程。

　　(5)監督職能。檢查房地產市場計劃、房地產市場法規和房地產市場管理制度的執行情況。其實質不只是為了揭不問題和分析房地產市場指標的偏離情況，而是通；過分析積累經驗，找到改善房地產市場活動、促使房地產市場各參與者的市場行為更為規範的有效方法和途徑。

　　(6)服務職能。廣義上的服務職能泛指為達到房地產市場目標和保證房地產市場交易順利進行而從事的一切有關活動。狹義上理解，主要是指為房地產交易而提供信息、場所、設施、支付結算、代理等活動。服務中包含著對房地產市場的組織、控制、調節和監督作用，因而也是房地產市場組織管理的一個重要環節。