房地产市场管理

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　　房地产市场管理是指政府运用经济、法律和行政等一系列方法和手段对从事房地产生产、流通、投资、消费等各种经济活动的单位和个人在房地产市场上的经济行为、市场秩序、交易价格以及合同鉴定等方面进行的计划、组织控制、协调和监普活动。

　　(1)房地产交易秩序管理。包括：明晰房地产权、确立市场主体，加强房地产交易市场房屋准人管理；房地产交易市场购买主体准入管理；房地产交易立契鉴证程序管理。

　　(2)房屋租赁市场秩序管理。包括：房屋出租条件的限定；房屋租赁关系管理。

　　(3)房屋互换的程序管理。

　　(4)房地产抵押管理。

　　(5)城市土地使用权的出让、转让管理。

　　(6)房地产市场价格管理。包括：房地产交易价格管理；价格评估管理；租赁价格管理；土地使用权价格管理。

　　(7)房地产市场合同管理。

　　(8)房地产中介服务的管理。

　　(9)房地产税收管理。

　　(10)房地产经营单位的管理。

　　(1)房地产权属管理的重要性。由于房地产是不动产，具有位置的固定性，在房地产流通的过程中房地产本身并不发生空间位移，所转移的只是房地产的产权。为保障房地产交易有关各方面的利益，必须加强房地产权属管理，又由于我国实行土地公有制，并加以正在进行的住房制度改革!使房地产流通方式呈现多样化，房地产权关系更加复杂，所以房地产权属管理显得至关重要。

　　(2)依法管理的必要性。房地产市场是特殊的商品市场，房地产市场管理受特定法律的约束力最强。房地产市场管理必须依照法律、法规，如《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城市规划法》、《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、《城市私有房屋管理条例》以及有关房地产的地方法规进行。

　　(3)信息管理的重要性。房地产市场具有“不完备性”，因而信息管理特别重要。“不完全性”，是指房地产买卖双方非专业人员很难有丰富的房地产专业知识，很难以合理的价格进行房地产交易，并使房地产得到最为合理的利用；每一个特定位置的土地和房产都具有相当程度的特异性，难以进行横向比较，从而使交易某一方的利益受到损害；房地产位置不可移动，因而使房地产市场具有较强的地域性，房地产商品供求不平衡时，不能通过房地产的空间转移使房地产市场达到增稀；合适的房地产寻找费时费力?产权转移的手续复杂等，要求信息管理必须跟上市场发展的需要，保证信息畅通。因此，必须做到：建立建全房地产市场信息机构，包括房地产中介服务公司；管理部门要加强市场透明度，实现信息公开化；加强房地产市场统计，做好市场预测；保证房地产经纪人的合法地位，充分发挥其中介、咨询职能作用。

　　(4)防止投机行为发生。房地产具有保值增值的特性，土地的有限性、公共投资房地产的特异性、再生产过程的复杂性、流通方式的多样性及政策法规的不完善性等，都易造成房地产投资行为的滋生，必须加以防止。

　　(1)不断满足人民群众在生产和生活方面对房屋的要求，这也是发展社会主义房地产经济的最终目的。由于房地产是人民群众最基本的生产和生活资料，因此，加强对房地产市场的管理，维护正常的市场秩序，认真及时地查处“炒买”、“炒卖”行为，对安定和改善城市人民的生活及发展生产显得十分重要。另一方面，随着我国经济的发展，人民生活水平的提高，对其房地产商品在质和量上的要求都将不断提高。这也要求搞好房地产市场管理，组织好市场流通，才能满足人民群众的正常需要。

　　(2)为实现国民经济计划和城市经济建设顺利进行提供重要保证。城市经济建设需要大量的资金保障，通过加强房地产市场管理则可以实现房地产建设资金的良性循环，同时也为国家和地方经济发展提供积累。

　　(1)建立健全我国房地产市场管理机构，加强房地产市场宏观调控。

　　(2)建立房地产交易所。

　　(3)对经营单位进行管理。

　　(4)加强房地产交易活动的管理。

　　(5)合理确定交易价格。

　　(6)多方密切配合，协调好房地产交易市场管理。

　　(1)房地产市场管理的方针是：宏观管理、微观放活、管而不死、活而不乩。

　　(2)房地产市场管理的原则是：

　　①促进发展原则。房地产市场管理首要任务是保证房地产商品的供应和需求，保证房地产资源的有效开发，处理好近期和远期、局部和整体的关系。

　　②统一协调原则。房地产市场管理涉及规划、城建、计划、物价、工商、职务、统计、金融、土地等各部门，要争取各部门的支持配合，共同做好管理工作。

　　③统一领导和分级管理原则。房地产市场管理必须坚持领导统一、政策统一，不能政出多门。从国家到地方的各级人民政府都要建立相应的市场管理机构，配备管理人民，形成体系，按照管理任务和分工，实施系统管理。

　　④管理与经营相分离原则。市场管理属于政府部门的行政职能，必须实行政企分开，不能与房地产经营活动混在一起。

　　(1)组织职能。组织职能就是建立房地产市场管理系统与被管理系统，即在整个房地产市场系统中建立起能够保证以最小的耗费达到房地产市场管理目标的组织结构和调节系统。

　　(2)计划职能。对房地产市场目标和房地产交易行为进行事先研究、规划和规定，并通过一定的手段施以影响，创造一定的条件，以保证房地产市场目标的实现和房地产交易行为按规划发展。

　　(3)调节职能。针对房地产市场运行中的具体情况和可能发生的情况，及时地排除外来于扰和内部干扰，以保证房地产市场的稳定和按预定目标正常运行。调节职能在房地产市场管理中所采用的调节手段为经济、法律、行政手段等。

　　(4)控制职能。房地产市场管理主体是对房地产市场管理客体的一种能动作用。这种作用能使受控客体根据施控主体的预定目标而动作，并最终达到房地产市场目标。控制职能是保证计划目标得以实现的重要环节，并贯穿于整个房地产市场管理过程。

　　(5)监督职能。检查房地产市场计划、房地产市场法规和房地产市场管理制度的执行情况。其实质不只是为了揭不问题和分析房地产市场指标的偏离情况，而是通；过分析积累经验，找到改善房地产市场活动、促使房地产市场各参与者的市场行为更为规范的有效方法和途径。

　　(6)服务职能。广义上的服务职能泛指为达到房地产市场目标和保证房地产市场交易顺利进行而从事的一切有关活动。狭义上理解，主要是指为房地产交易而提供信息、场所、设施、支付结算、代理等活动。服务中包含着对房地产市场的组织、控制、调节和监督作用，因而也是房地产市场组织管理的一个重要环节。