房地產市場巨集觀調控

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　　房地產市場巨集觀調控是指國家借用行政力量干預房地產市場，確保房地產市場按照國家意志健康發展的一種政府行為。對房地產市場實施有效的巨集觀控制，關鍵在於政府在市場運行中正確選擇自己的位置，以及按市場發育程度建立清晰完備有效的調控系統，才能保證房地產市場的良性迴圈。

　　房地產市場巨集觀調控的對象是整個房地產市場，包括土地市場、房產市場、房地產資金市場、房地產勞務市場、房地產技術市場和房地產信息市場等。

　　房地產是國民經濟的先導性、基礎性產業，對國民經濟的增長具有較強的帶動作用，但同時又依賴於經濟發展所創造的市場需求，取決於經濟增長所決定的社會、居民的房地產支付能力。20世紀90年代初，我國局部地區如海南、北海等地房地產的非理性膨脹，嚴重影響了國民經濟發展和金融秩序；20世紀90年代日本房地產“泡沫”的破滅，對日本經濟的影響至今仍未消除；東南亞金融危機也與房地產“泡沫”直接相關，教訓十分沉痛。各國和地區的歷史經驗表明，缺乏有效的巨集觀調控的房地產市場極易引發嚴重非均衡問題甚至發生“泡沫”，特別是在經濟高速增長、房地產市場快速發展時期，房地產開發必須與社會經濟協調發展，房地產市場需要總量上的基本均衡和結構的優化。因此，在現階段，房地產巨集觀調控的主要目標和任務應該是：保持市場供求總量的基本平衡，促進市場結構的優化，從而促進房地產市場持續、快速、健康發展。

　　雖然房地產市場非均衡是常態，但這並不意味著任由非均衡狀態自由發展，均衡目標取向仍是市場巨集觀調控的主要目標，具體表現在以下幾個方面：

　　(1)供求總量的基本均衡。儘力減小房地產供求總量的非均衡程度，實現房地產市場供求總量的基本均衡，是房地產市場巨集觀調控的首要目標。房地產總量控制的目的就是要使房地產總供給與總需求的大體平衡，形成一個有限度的買方市場，使這個市場既有一定的合理庫存，又有充分的市場流轉，而且又不致造成非正常的空置商品房。市場經濟本身雖然能依據市場供求關係、信息反饋、價格走勢等進行自我調節，但由於市場機制本身的局限性，這種市場調節難免會出現消極、被動、滯後和帶有局部性的缺點，所以政府有必要從全局的高度綜合運用各種手段，對房地產市場進行積極、主動、及時地巨集觀調控，以便有效地把握好總量的平衡。

　　通常情況下，房地產商品的社會需求包括投資性的生產用房需求和消費性的生活用房需求兩大方面，既包括國內、地區內需求，也包括外商的需求，而這些需求的地區性又特別強，更多的是要求在地區或一個城市內達到供求平衡。因此，為有效調節房地產商品社會總供給和總需求的均衡，我們還要綜合考慮．以下幾個方面：①要在一個地區或城市內，實現房地產商品的供給總量和需求總量的基本平衡；②房地產商品供給和需求的重點要放在住宅方面，住宅建設的總量要同地區居民對住宅需求相平衡；③要註意有效需求與潛在需求的區別，房地產商品的供給總量要與有效需求總量相平衡。

　　(2)優化房地產結構，實現結構的基本均衡，提高資源配置效率。優化結構的目的是使產品適銷對路，實現有效供給和有效需求的均衡。當前優化結構主要是根據社會消費水平和市場即期需求，合理確定各種類型、不同檔次商品房之間的供應數量，在重點保障適應廣大中低收入者的經濟適用住房供應的同時，兼顧社會多層次的住房需求。結構優化包括兩個方面：①房地產市場產品結構的均衡發展。房地產內部結構要協調。居民住宅、辦公樓、廠房、商業用房、娛樂設施等各類房地產商品供給結構與需求結構相協調、相平衡，以充分合理地利用房地產資源，實現資源配置效率的最優化。②實現房地產市場層次結構的均衡發展。一方面，房地產一、二、三級市場實現良性互動，均衡發展；另一方面，也要實現房地產的買賣市場和出租市場的均衡發展。

　　房地產市場巨集觀調控的原則是指在調控房地產市場的活動中觀察和處理調控問題的標準。這些原則要依據房地產市場發展的客觀規律和國民經濟管理的需要來制定。我們要在基本原則的指導下，採取有針對性的措施和辦法對各種房地產經濟運行加以調節和控制。

　　1．多種調控手段相結合的原則

　　一般來說，房地產市場巨集觀調控的手段有多種，如經濟手段、行政手段和法律手段等。由於房地產商品價值量大，與人們的生產、生活密切相關，房地產市場活動涉及面廣、影響面寬，而且房地產在國民經濟中具有重要的地位和作用。因而，對房地產市場的管理不能像一般商品市場那樣完全放開，完全由市場去組織生產。在選擇調控手段時，僅靠經濟調節手段不一定能達到調控的目標，而要根據一定時期房地產市場的發展狀況，按照經濟、行政、法律手段等多種手段相結合的原則來進行調控。

　　2．巨集觀調控和微觀管理相結合的原則

　　巨集觀調控通常是指政府從總體上採用經濟；法律和行政等手段主動干預房地產市場，它往往帶有統一性的特征，但靈活性不足。而微觀管理則是對房地產市場的具體區域、項目和環節，甚至是市場行為主體和具體交易行為的管理和規制，具有較大的適應性和靈活性。通常，巨集觀和微觀向來是辯證統一的，我們必須堅持對房地產市場進行巨集觀調控和微觀管理相結合的原則。將房地產巨集觀調控和微觀管理結合起來，可以使它們優勢互補，相互促進，也就可以做到對房地產市場的管理既具有統一性，又具有靈活性。

　　3．直接調控和間接調控相結合的原則

　　我們知道，在市場經濟條件下，政府對社會經濟活動的巨集觀調控，一般是以間接凋控為主，但是以間接調控為主，並不等於僅僅實行間接調控。通常，對於某些資源的開發利用、某些產業的發展，由於它們自身的特殊性，或者市場的不完善，仍然必須實行一些直接調控，將直接調控和間接調控有機結合起來使用①。房地產商品作為特殊商品，對社會生產和人民生活影響極大，房地產業和房地產市場的發展與國民經濟發展密切相關。因此，政府在通過財政、稅收等手段對房地產市場進行間接調控的同時，不能放棄對房地產市場的直接調控。特別是對於我國發育尚不完全成熟的房地產市場，堅持政府的直接調控仍有必要。因此，在社會主義市場經濟條件下，在房地產市場非均衡運行的狀態下，我們對房地產市場進行巨集觀調控，直接調控和間接調控相結合是我們必須遵循的重要原則。

　　4．管而不死、活而有序、因地制宜的原則

　　回顧我國巨集觀調控的歷史，可以發現過去的巨集觀調控工作常常處於“一放就亂，一亂就管，一管就死”的怪圈之中，常常使巨集觀調控的效果大打折扣，難以達到預期的目標。因此，我們對房地產市場的巨集觀調控，應當在總結經驗的基礎上，將“管”和“放”兩者有機地結合起來，努力做到“管而不死，活而有序”。

　　另外，由於房地產具有區域性的特點，全國各地區由於經濟發展水平不同、人民生活水平不同，房地產市場的發展狀況也各不相同。因此，我們在對房地產市場巨集觀管理和調控時，要針對不同地區房地產市場發展的特點和具體情況，採取靈活的措施和因地制宜的政策。

　　5．統一領導、分工負責、相互協調的原則

　　由於房地產市場是國民經濟一個重要的要素市場，而且我國房地產業已經成為國民經濟的支柱產業，再加上房地產業本身的一些特點，如投資規模大，涉及面廣，與人民生活息息相關等，因此國家對房地產市場的調控必須實行“統一領導”，以便能對市場進行有效的巨集觀管理。中央的調控政策下來後不能有的地方執行，有的地方不執行。各個地方在房地產業的發展過程中，也不宜制定一些與國家意圖不相吻合的“土”政策，這會擾亂整個房地產市場。另外，對房地產市場巨集觀調控是一項綜合性的工作，涉及政府的多個部門，需要明確巨集觀調控的職責分工並相互配合。由於過去長時期內理論認識不清，市場管理經驗缺乏，再加上對於巨集觀調控重視不夠，過分強調直接採用行政手段進行調控，因而在機構設置和職能安排上未能認真考慮哪些部門對房地產業實施巨集觀調控、如何分工更為科學的問題。所以，還存在著政府部門職責分工和相互配合問題。例如，在國務院組成或直屬部門中，可以對房地產進行巨集觀調控的涉及國家發改委、建設部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、財政部等至少六個部委，在省、市級地方政府，則要涉及更多部門。每個政府機構都有一定的調控許可權，但沒有一個政府機構能夠負得起總量調控的職責山。因此，在目前我國的房地產市場管理體制下，對房地產市場的巨集觀調控必須堅持統一領導、分工負責、相互協調的原則。

　　為保證房地產市場巨集觀調控的有效實施，一般採用經濟手段、行政手段、法律手段和政策方法四種。

　　(一)經濟手段

　　即通過運用價格、稅收、利率等經濟杠桿，來充分調控房地產市場的運行和發展，以經濟刺激來引導人們的經濟活動。

　　(二)行政手段

　　即通過國家、政府部門的行政權力，以行政管理的方法，對房地產市場進行巨集觀調控。如制定房地產市場的發展規劃，來對房地產市場的發展方向進行控制；通過規定房地產市場主體資格、活動原則、經營範圍、權力和義務等來控制房地產經營企業的經營業務等。

　　(三)法律手段

　　即通過房地產立法和房地產執法來巨集觀調控房地產市場。通過制定各種房地產法律、法規來規範我們的經營，保護合法經營，打擊不法經營，維護房地產市場的正常運轉。

　　(四)政策方法

　　房地產市場巨集觀調控的政策方法，是指國家通過制定並組織貫徹執行一定的房地產市場發展政策，來對房地產市場進行巨集觀調控。其特點是適應性強、針對性強，容易取得比較好的效果。

　　(一)土地供應計劃的巨集觀調控

　　加強國有土地出讓的計劃、規劃管理，嚴格控制土地供應總量。出讓土地必須按照當年下達的建設用地計划進行數量控制，必須依據城市規劃，必須與建設項目相結合，必須有明確的開發期限和進度要求，必須有基礎設施配套的條件，必須按許可權審批，這對規範整個房地產市場是至關重要的，要充分認識到土地供應的龍頭作用。土地供應計劃的巨集觀調控是整個房地產市場巨集觀調控的關鍵。

　　(二)房地產價格的巨集觀調控

　　房地產價格的巨集觀調控是平衡房地產市場中供求關係的一個重要手段。由於土地資源的稀缺性和不可再生性，加上人們對住房的需求是長期的，不斷上升的，由此決定國家必須對房地產市場進行控制，決定了房地產市場是個不完全開放的市場。國家通過制訂和調整房地產商品的價格標準，最高、最低限價，價格浮動幅度等來對市場價格進行調控，保證價格結構的合理性，保證市場的供應，平衡市場的需求。

　　(三)房地產稅收政策調控

　　房地產稅收政策的調控是指國家通過調整稅率和增減稅種稅目，來調整收益流向，引導市場發展。避免和減少在房地產市場中的投機行為，鼓勵和支持對國家建設和人民生活迫切需要的項目的投資。

　　(四)房地產金融的調控

　　這裡包含兩個方面，一是通過投資貸款利率的調控，來平衡房地產的投資市場，控制房地產的開發總量和項目品種；二是通過消費貸款的利率調控，來鼓勵房地產消費，促進房地產商品的有效需求，平衡房地產商品的供需矛盾，推動房地產市場的健康發展。

　　(五)城市規劃的調控

　　城市規劃的調控是國家通過行政手段來對房地產市場進行調控的方法之一。它是國家在制訂城市發展總體規劃的前提下來制訂房地產市場的發展計劃和規劃，控制房地產的投資項目及規模，保證城市建設總體發展的合理和規劃性，培育出完善的房地產市場。

　　(六)房改政策的調控

　　房改政策的調控是國家通過政策方法來實現對房地產市場的巨集觀調控。由於長期的計劃經濟的影響，我國在住房制度上存在著大量的弊病，特別是福利性分房和低租金制度，嚴重束縛了房地產市場的健康發展。為此國家通過制訂一系列的房改政策，如取消福利分房，提租及實行公積金制度等來鼓勵職工進行住房消費，同時通過房地產金融的支持，使得這種消費逐漸成為可能，從而推動房地產市場健康地向前發展。

　　巨集觀調控系統包括有決策控制系統、市場調節系統、信息反饋系統和監督系統等若幹子系統。

　　1．決策控制系統

　　所謂巨集觀調控的決策控制系統，是指通過制定各種政策、法規、計劃和規劃來實現國家對房地產市場的影響。它的核心在於通過政策、法規、計劃和規劃的擇優，尋求能夠獲取最大經濟效益，以指導實際的市場經濟行為。其中行業政策和法規居於巨集觀控制最重要的位置。除此之外還有土地供應、城市規劃及環境保護等調整手段。

　　(1)土地供應計劃：土地是房地產市場運行的龍頭。我國國有土地由政府壟斷出讓，使土地供應計劃對房地產市場具有更為直接、明顯地調節功能。一個城市的土地開發和供應計劃，由有關部門按該城市社會經濟發展總體需要，土地發展潛力以及城市規劃的要求制訂。科學的土地供應計劃，不僅與總體規劃協調，並有足夠的彈性，能夠對市場信號作出靈敏的反應。還應當立足於十分珍惜和合理利用每一分土地基本原則。我國是個土地資源十分貧乏的國家，科學的、合理的、有計劃的使用土地，在這裡顯得尤為重要。應當十分重視土地利用計劃制定的科學性。註重定量分析，研究土地供應需要與可能的關係。

　　(2)城市規劃指導：城市規劃就是通過對城市區域的經濟分析，以合理利用土地、協調城市物質空間佈局為實施目標的戰略。城市規劃是該城市建築和房地產業的指揮棒。一部好的城市規劃，應該充分考慮城市土地的經濟價值，指導城市建設有序發展，促進房地產業的健康發展。

　　(3)環境保護：環境保護關係到一個城市、一個地區的長遠和全局性的利益。房地產市場行為必須有利於環境的整治和改善，即保護環境、防治污染、加強綠化建設、保護歷史文化遺產和自然風貌，創造優美協調的環境景觀。一旦房地產市場行為的經濟效益與環境效益發生衝突，環境效益應該擁有否決權，經濟效益要服從環境效益。

　　2．市場調節系統

　　房地產市場巨集觀調控系統中的調節系統的宗旨是確保決策控制系統所作的決策得以及時有效的執行。它包括有如下幾方面內容：

　　(1)控制地價。地價是房地產價格的主導部分。控制了地價，就可以左右房地產價格。由於城市土地一級市場由國家壟斷出讓，所以，地價就成為政府對房地產市場調控的重要手段。

　　(2)調節稅收。房地產稅收是巨集觀調控的一個重要手段，它可以規範房地產市場交易行為，抑制投機，理順收益分配關係。但是，由於稅費管理體制混亂、交易行為不健全，我國的房地產稅收調節功能沒能得以充分地發揮。這需要在不斷深化改革，進一步健全和完善房地產稅收體制。

　　(3)租金的控制。租金是房地產市場運行的又一個重要的指數，它不僅要與整體經濟發展水平相適應，與居民消費能力相適應，而且也應與房地產商品買賣價格保持合理的比例。租金過高或過低都會對房地產市場產生不良影響。租金過高會導致空置率的大幅提高；過低，就會嚴重衝擊房地產銷售市場的商品成交率。因此，制訂合理的租賃價格，同樣是政府調控房地產市場的重要決策目標。

　　(4)信貸規模及利率：無論是房地產開發經營還是消費購置，都需要金融的參與，因而信貸規模及利率，也成為市場調節的重要內容。

　　3．信息反饋系統

　　政府對房地產市場作出巨集觀調控決策，必須建立在充分掌握市場信息基礎之上。因此，需要建立較為完備的信息反饋系統。它應該包括市場管理需要的各類信息來源及收集與處理方式；信息加工、貯存和傳遞的技術手段；信息機構的建立與信息網路的形成；信息的組織與交流等。

　　4．監督系統

　　所謂監督是指國家對房地產市場運行的各要素、各環節進行全面督察的整體過程：監督系統主要有規劃監察、設計監察、市場監察、財政監察、銀行監察、審計監察、環境監察等。

　　總之，我國房地產市場正處於起步階段。巨集觀調控有利於速度與效益、效率與公平、結構與發展相統一的市場運行機制儘快形成，確保我國房地產市場儘早步人更規範、更健康、更科學的發展軌道。

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