房貸險

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房貸險(Mortgage Insurance)

　　房貸險是指貸款人如果因意外傷害事故死亡或傷殘，喪失全部或部分還貸能力後，可由保險公司替其向銀行還貸的責任保險。

　　房貸險一種保證保險。房貸險條款規定：被保險人為《個人住房抵押借款合同》項下的借款個人，也即凡符合中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》有關規定，向商業銀行申請住房抵押貸款用於個人居住的借款個人均可參加本保險。

　　保險財產指被保險人用銀行抵押貸款購置的房屋，但被保險人購房後裝修、改造或其他原因購置的附屬於房屋的有關財產和其他室內財產等，均不屬於本保險合同的保險財產範圍。 房貸險保險責任分為財產損失保險責任和還貸保證保險責壓兩項。

　　(一)財產損失保險責任為3種：由於下列原因造成保險財產的直接損失：1.火災、爆炸；2.暴風、暴雨、颱風、洪水、雷擊、泥石流、雪災、雹災、冰凌、龍卷風、崖崩、突發性滑坡、地面突然塌陷；3.空巾運行物體墜落以及外來不屬於被保險人所有或使用的建築物和其他固定物體的倒塌。

　　(二)還貸保證保險責任：被保險人在保險期限內因遭受意外傷害事故導致死亡或傷殘，致使喪失全部或部分還貸能力，造成連續三個月未履行或未完全履行《個人住房抵押借款合同》約定的還貸責任的，由保險人承擔被保險人出險當時《個人住房抵押借款合同》項下貸款餘額的全部或部分還貸責任。

　　簡單的說，房貸險的保險責任就是：當被保險房屋岡自然災害或意外事故發生損毀，或房貸者因意外傷害事故失去經濟來源而無力還貸時，即由保險公耐代為還貸。

　　對於房貸險，若並非銀行強制投保，購房者大多認為能省則省，沒必要為房子買保險。那就讓我們看看不買房貸險的壞處，如果不買房貸險，購房者(借款人)面臨的最大風險就是，一旦自身遭遇各種意外傷害導致失去還貸能力，所購房產到時候就可能因為不能按時貸款麗被銀行收入。因為根據最新審議通過並已經執行的《最高人民法院關於人民法院執行設定抵押的房屋的規定》，對於被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋，人民法院可以套封，並可以根據抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。而在銀行實際操作中，銀行完全可以參考貸款額和房屋價值的差價，在相對偏遠地區對貸款人進行安置，對抵押房屋進行拍賣。因此，購房者在貸款買房時投保房貸險是必要的。

　　而目前各商業銀行也普遍規定，購房者向銀行貸款的同時必須在保險公司購買房貸險。它的基本操作模式是：房產商將商品房銷售給需要貸款的業主，業主向銀行申請貸款，銀行要求業主將所購的房屋進行抵押，並向其指定的保險公司購買房貸保險，最後銀行憑著房屋抵押借款合同和虜貸保險等給予貸款。

　　銀行要求購房者投保房貸險的目的：一是保證貸款最直接和有效的收回，二是保證房屋作為抵押物的安全。因此，發生賠款應首先保證歸還銀行貸款，如果借款人有能力在出事後保證還款，銀行也可以不享受賠款，但是必須保證有優先選擇的權利。

　　保險公司是為銀行和投保人(即購房者)提供保險服務的，是按照銀行和投保人的約定提供服務，保險公司不能指定受益人。在保險合同中，作為權利人的銀行作為第一受益人，且在還清貸款前，房貸險是不能變更受益人的。在房貸險保單上，第一受益人約定為貸款銀行，原因是：房貸險作為一種保證保險，之所以被設計出來，主要的出發點並不是為了化解房屋損失、人身傷 給購房者帶來的風險和損失，而是為了彌補在這種情況下對於購房者無力還款，導致銀行出現的風險和損失。

　　在借款人提前償還全部貸款後，按照房貸險條款的有關規定，借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款證明，到保險公司退還提前繳的保貲或做變更受益人處理。

　　辦理房貸險中的註意事項

　　1. 購房者可以自願購買房貸險。房貸險可以有效降低銀行貸款風險，但由於日前房貸市場競爭不斷加劇，同時也為了減輕購房者的瓜 ，近一步贏得市場份額，很多銀行開始放棄強制購房者投保指定的保險公司，允許購房者自願投保。因此，購房者可以自主選擇投保的保險公司，以更合理的價格求得保障。

　　2.以貸款金額作為保險金額。一些銀行要求購房者完全按照房 銷售價格投保，但實際上，銀行享有的債權應該是貸款的那部分金額，消費者的首付款本身就是消費者自己的錢，不存在信用風險，消費者不必為自己已經支付的錢再買保險。

　　3.提前還貸退保不合算。當央行提高貸款利率時，會有很多有償還能力的購房者選擇了提前還貸，他們得知可以把房貸險退保後，又急匆匆辦 退保手續，而保險公司在退保時將扣除到期保費和經背成本等費用，貸款人最後獲得的退保保贊實際並’沒有多少。這樣的話，購房者(貸款人)提前退保不僅退保保費所得尤兒， 旦房屋出險，又會落得無保險保障的境地。

　　4.提前還貸時最好選擇變更受益人，延續保障。房貸險投保時之所以約定貸款銀行是第一受益人，是因為債務人(貸款者、購房人)在貸款期間，對其房屋只具有使用權，而不具街完全占有權，因此作為債權人的銀行，就有主張成為保險受益人的權利。但被保險人還清貸款後，已具備對標的房屋的完全占有權，此時可以向保險公司申請變更受益人，以被保險人(購房者)作為受益人。

　　此外，作為房貸險而青，貸款時間越長，費率就越低。與保障基本相同的一年期房屋保險的費率相比，投保人選擇變更受益人的方式繼續保險還是相當合算的，每年能在保費上節省幾十至幾百元。同樣，保險公司也希望通過靈活的投保方式來留住更多的客戶。

　　不管按揭買房者的貸款是否已經還清，火災、管道破裂等風險卻是隨時可能發生的，因此建議購房者(貸款人)在還清貸款的情況下不要簡單地退保，住房對很多人來說足最重要的家庭財產，因此投資一些保費在房屋保險上，還是非常必要的。

　　住房抵押貸款保險即人們俗稱的“房貸險”，在我國，它隸屬於財產保險範圍。由於我國各商業銀行普遍規定，購房者向銀行貸款的同時必須在保險公司購買房貸險，加之20世紀90年代房地產的銷售熱，我國住房貸款保險一齣現就呈現出超速發展的態勢。據中國人民銀行統計，我國1998年居民個人購房貸款只有426.2億元，~U2004年已達到16591億元，近幾年增速雖然有所回落，但平均增長率仍在30%—— 35%左右。而對於保險公司來說，個人住房貸款保險由於具有較低的賠付率，因而成為各保險公司競相爭食的一塊大“蛋糕”，導致房貸險市場的激烈競爭。

　　目前，已在國內開展個人住房貸款保險的公司有人保財險、太平洋保險公司、華泰財產保險公司、天安財產保險公司及大地財產保險公司。這些公司開發的個人住房貸款保險產品在基本條款上大同小異。

　　表1列出了幾家主要保險公司個人住房貸款保險產品。

　　個人住房抵押貸款保險有著許多令保險公司和貸款銀行共同受益的“優點”，比如，個人住房抵押貸款的賠付率往往比較低，能使保險公司得到較高的承保利潤，保險公司利用收入的保費通過各種投資渠道投資又可以獲得較為豐厚的投資利潤；對於銀行而言，代理銷售個人住房抵押貸款保險即降低了其信貸風險，又獲得了手續費收入，可謂“一箭雙雕”。但是，房貸險在其業務發展過程中已經暴露出許多問題，這些問題充分表明，我國的個人住房抵押貸款保險機制中存在著不完善的地方，保險公司和銀行開展房貸險業務即具有長時間累積資金的可能，也有產生驚人風險的可能。因此，為保證房貸險業務的健康發展，風險識別和防控就顯得尤為重要。

　　(一) 借款人退保的風險

　　借款人提前還款進而退保是目前我國個人住房抵押貸款保險中保險公司面臨的最大風險。房貸險業務是保險公司委托商業銀行代辦的，保險費由商業銀行一次性收足轉交給保險公司，保險公司按所收保費的一定比例一次性付給商業銀行手續費。在實踐當中，通常由銀行指定一家保險公司來承保個人住房貸款保險，各保險公司為了在競爭中獲勝，往往支付給銀行高額的手續費，這從我國房貸險務手續費曾一度高達40%就可見一斑。一旦借款人提前還貸進而退保，保險公司需按未到期責任年限的保費全額退還給客戶，同時交付給銀行的高額手續費也無法取回，從而遭受巨大損失。

　　引起借款人提前還款的因素主要有兩個：

　　1.借款人對利率的預期因素。這是最重要的一個因素。目前國內銀行的個人房貸業務都是非固定利率貸款，在個人住房借款合同中明確規息貸款利率在借款期限內遇到國家法定利率調整時，於下年1月1日的開始，按相應利率執行新的利率。據此，一旦利率上升，借款人將承擔更大的還款負擔。因此，當借款人預期利率會上調時，提前還貸自然是明智之舉。據調查，我國在2004年l0月29日央行宣佈加息以前，每年房貸險的退保率在l0%一20%之間，加息之後，房貸險的退保率曾一度達到30%以上。

　　2.借款人還款能力提高因素。借款人從銀行貸款需要將房屋抵押給銀行，這就面臨將來無法還貸時房屋被銀行強行收回的風險。現實生活中借款人大都是風險規避的，因此，一旦借款人還款能力提高，很可能會提前還貸。

　　(二) 借款人對房貸險的抵觸風險

　　在我國，承保個人住房抵押貸款的保險公司主要承擔兩方面的責任：一是房屋因自然災害和意外事故造成損失時的賠付責任；二是因意外事故使借款人傷殘或死亡而導致借款人失去還款能力時的賠付責任。實踐當中，由於房貸險與住房貸款的捆綁銷售，保單上面規定的借款人的一些選擇權其實是無法實現的。比如，儘管有保險公司規定保費可以年交或躉交(見表1)，但現實中保險公司普遍要求借款人一次性交清保費；在保險金額的確定上，借款人多被要求按照房屋的購置價投保；再如強制規定銀行為受益人，借款人交了保費卻得不到賠付，造成了房貸險銷售中的不公平；辦理住房抵押貸款必須購買保險違背了投保自願的原則等等，使得房貸險業務在開展過程中面臨遭受借款人抵觸的風險。

　　(三)信息不對稱風險

　　信息不對稱現象在個人住房貸款保險中表現較為突出。由於房貸險是由銀行代理保險公司同借款人簽訂的，而銀行在決定是否發放貸款時所考慮的借款人風險與保險公司所關心的借款人風險並不完全一致，況且銀行對抵押房屋風險狀況的關心程度也遠不如保險公司。因此，保險公司僅憑銀行提供的有關借款人和抵押房屋的信息資料很難全面瞭解保險標的的風險狀況，而借款人對自己和房屋的風險狀況是最瞭解的，這就出現了保險公司和投保人之間的信息不對稱。信息不對稱將直接影響保險公司費率的制定，導致保險公司的定價風險。

　　(四) 銀行道德風險

　　如果銀行在代理承保房貸險的過程中缺乏責任心，則會形成銀行的道德風險。由於代理人責任心的好壞直接關係到房貸險業務質量的好壞，銀行道德風險的發生將降低房貸險的業務質量，導致保險公司賠付風險的加大。而我國目前的個人住房抵押貸款保險中缺乏可以約束銀行行為的機制來避免道德風險。因此，我國住房抵押貸款保險市場要保持健康發展，風險防控尤為重要。

　　(一)規範房貸險業務競爭方式，降低代理手續費

　　針對借款人提前還貸後退保，使保險公司面臨手續費損失的風險，短期來看，保險公司只能規範自己的業務競爭方式，保持與商業銀行的充分合作，協商降低代理手續費率，並就當出現借款人提前還款隋形時手續費的退還問題與銀行達成協議，以免風險爆發時雙方出現矛盾，影響長期合作。

　　但是從長期來看，則需要有關管理部門介入來維持房貸險業務的公平競爭。我國個人房貸險業務手續費之所以居高不下，根本原因在於銀行指定借款人到一家保險公司投保。這是引起保險公司之間惡性競爭，代理手續費節節攀高的根源。而銀行指定保險公司本身是極不合理的。首先，銀行剝奪了借款人的自由選擇權利。從法律角度看，投保人為自己的房屋投保，他有選擇到哪家保險公司投保的自由，銀行不應該也沒有權利剝奪借款人的這種選擇權；其次，銀行要求借款人投保房貸險，本是為維護其自身利益的，而同時又指定保險公司，收取代理費，從法律角度看，是一種變相的“自己代理”。因此，要降低房貸險業務手續費，關鍵是依靠管理部門的力量來廢除這一不合理條款，引人公平競爭機制。這樣，由借款人自己選擇某個保險公司來承保，保險公司即使不支付任何代理費給銀行也不用擔心業務來源，這是因為：為了保證信貸質量，銀行會將借款人是否為抵押房屋作了保險作為評估貸款風險的依據，借款人為降低銀行拒貸的風險，會主動投保房貸險。於是，保險公司就能很好地控制由於投保人退保而導致的損失。

　　(二) 完善房貸保險的有關條款

　　1.保險金額的確定應當改變目前以房屋購置價格來確定保險金額的做法，而在能夠切實保障風險的條件下給予借款人自主選擇保險金額的權利，真正做到有險才保，維護借款人權益。筆者認為人保財險在關於保險金額的確定上所採取的做法值得國內其他開展住房抵押貸款保險的公司借鑒。(參見表1)

　　2.保險費率的釐定我國目前房貸保險的費率為5%0左右，30萬元l5年期的貸款應繳保費超過l萬元。

　　相比個人住房貸款保險相當成熟、保險費率只有不到0.5%0的美國和加拿大等國，我國房貸險的費率顯然有過高的嫌疑，借款人對此抵觸頗大。因此，保險公司有必要抽樣測算普查數據，用精確的數理統計的方法釐訂出合乎實際情況的較低的費率。

　　3.保險期限對期房抵押貸款保險的保險期限應區別現房抵押貸款的保險期限另作規定，這是因為貸款合同訂立與房屋實際交付之間有一兩年的建築期，這段時間內，房屋尚未驗收交付，如果要求借款人承擔保險義務，顯然缺乏公平。

　　4.受益人規定根據我國《擔保法洗在抵押物滅失、毀損或者被徵用的情況下，抵押權人可以就該抵押物的賠償金優先受償。依據這一法律規定，如果發生保險事故，不作為保險合同的受益人，銀行也是可以優先受償的。況且根所我國《保險法》，只有人身保險合同才涉及到受益人問題，財產保險合同是沒有受益人這一說的。國內各家保險公司大多把個人住房抵押貸款保險歸為家庭財產保險責任範圍，但又接受銀行將其設為第一受益人的要求，也是不符合保險習慣的。

　　所以，在房貸保險中必須指定銀行為第一受益人完全沒有必要，應該廢除這一條款。

　　(三)加強對投保人(借款人)和抵押房屋的風險管理

　　在個人住房抵押貸款保險的展業過程中，首先，保險公司要加強對借款人的健康狀況、個人病史情況、家庭病史情況的檢查，同時對抵押房屋的結構、防護設施、周圍環境等做出實地調查，確定其風險等級，並以此作出是否承保以及承保費率的決定，充分降低信息不對稱對保險公司造成的潛在風險；其次，保險公司應關註房地產市場和利率變動情況，正確評估房貸險的外部環境風險。房地產市場波動直接影響住房貸款的風險，而利率變動為借款人退保行為和違約行為出現的誘因，缺乏這方面的研究分析，保險公司在風險到來時往往陷於被動。

　　(四)約定免賠比例，並根據業務質量調整免賠

　　比例為提高銀行在代理房貸險業務中的責任心，規避銀行道德風險，保險公司在與銀行的長期合作協議中，可約定一定的免賠比例，使貸款銀行也承擔一部分風險，提高貸款銀行的風險意識。同時，保險公司可以根據房貸險業務質量的好壞來適時調整免賠比例：業務質量好，則調低免賠比例，業務質量差，則調高免賠比例，從而充分激勵貸款銀行對借款人風險調查的積極.陛。其實，在房貸險業務發達的國家，許多保險公司只按債權人房貸總額的75%承擔保證保險責任，而另外25%由債權人承擔，這正是為了防止債權人濫放貸款，促使其謹慎從事。所以，在兼業代理制度並不成熟的我國，保險公司更應註重對代理人道德風險的防控。

　　(一)產品的更新與深度開發勢在必行。

　　不同的險種，應基於不同的保險利益，確定不同的保險金額。一個保險標的上實際存在著多個不同的保險利益。例如房屋，購房者取得房屋所有權，就對房屋具有基於所有權的保險利益；而銀行提供貸款，就對購房者具有一種信用保險利益；這個房屋抵押給了銀行，那麼銀行基於抵押權也對房屋享有保險利益；假設這房屋出租給了其他人，那麼承租人也基於承租權而對這房屋享有保險利益。不同的保險利益都維繫於一套房屋，但是可以並存。目前常見的房貸險業務當中，存在兩個保險標的，一個是房屋，一個是投保人的生命與健康。如果房屋遭到毀損、或者被保險人的生命健康受到損害，都會出現一種利害關係，引起不同的法律關係下(借款合同、抵押合同、房貸險合同、銀行與房屋開發商的保證合同)當事人的連鎖反應。如何針對不同的保險利益，開發出適用不同客戶需求的產品，比如分年交納保費的產品、房屋災害損失與借款人長期壽險相結合的產品、針對不同按揭比例、按揭門檻的個性化保單等等，突破目前單一產品的制約，改進保險條款與實務流程的疏漏，防範各環節可能存在的風險。是保險業、銀行業、房地產業共同面臨的問題。

　　(二)在業務開拓渠道上，要避免單純依靠銀行代理。

　　應該大力提倡直銷、網路銷售、電話銷售、櫃臺銷售等新型銷售方式，給消費者自由選擇的機會，也同時避免代理渠道壟斷造成手續費連連攀升，保險人最終咽下自己種下的苦果。

　　殃及保險業的持續性發展。現代科學技術的發展，使電子行銷成為現實。保險人應充分重視e時代帶來的發展機遇。同時，要打破代理渠道的壟斷，需要政府職能部門的協調配合。

　　商品房這樣的長期耐用消費品，會遭遇不同時期各種社會、經濟問題的衝擊。對涉及眾多民眾切身利益的銀行抵押物的保險，銀行與保險監管部門應該統籌制定較為詳盡的操作規範指引，避免貸款銀行只認可自己指定的抵押物保險人，規範保險合同中可能存在的不公平現象。

　　(三)行業自律在現代保險的經營中扮演的角色越來越重要。

　　各地行業協會應充分發揮自身的優勢，組織會員診斷問題癥結，研究應對方案，積極、穩妥地處理包括房貸險在內的業務發展中的問題，協調市場參與各方的利益，創造共贏局面，促進房貸險業務長期健康穩定的發展。

　　(四)加強對保險人與保險代理人的市場行為監管

　　嚴格控制違規超標準支付代理手續費，加大稽查力度，也是防範和化解房貸險發展中存在的風險的有效手段。通過行政干預這個看得見的手去引導保險市場參與者遵循市場經濟規律行事，有效防範化解保險業的經營風險，對促進保險業的健康持續發展有著重要的意義。

　　案例:顧女士於2005 年購買商品房時投保了房屋貸款保險, 其夫為這套房屋的主貸人。然而, 天有不測風雲, 顧女士丈夫於去年突發腦中風, 住院治療, 出院後癱瘓在床, 幾乎喪失全部勞動能力,無力償還貸款。於是, 顧女士申請理賠,卻被告知由於其夫是因疾病導致喪失全部或部分還貸能力, 不屬保障範圍, 不能獲得理賠。當時保單上明明有死亡、傷殘等條款, 怎麼就不能理賠了?

　　理賠方案:很多人購買房貸險的時候都有和顧女士一樣的想法, 認為只要是買了房貸險, 如果出現身體問題不能還貸, 保險公司就會賠償。實際上, 疾病導致的身體問題在房貸險中是免責的。

　　房貸險的保險責任分為還貸保證保險責任和財產損失保險責任。其中, 還貸保證保險責任指的是被保險人在保險期限內, 因遭受意外傷害事故所致死亡或傷殘, 喪失全部或部分還貸能力, 造成連續三個月未履行或未完全履行還貸責任的, 由保險公司按比例承擔貸款餘額的全部或部分還貸責任。

　　這裡要註意意外傷害的界定。在房貸險條款中, 對“意外傷害” 有明確定義: 以外來的、突發的、非本意的、非疾病的客觀事件為直接且單獨的原因致使身體受到的傷害。還特別提到, 被保險人的疾病、猝死或在整容手術、內外科手術中發生的醫療事故, 保險公司不承擔賠償責任。

　　目前, 多家保險公司推出了壽險類房貸險。與強制房貸險中的還貸保證保險不同的是, 壽險類房貸險中身故或傷殘的原因不僅包括意外還兼顧疾病, 這解決了多數借款者比較擔心的問題。如果想要保證疾病也能獲賠, 購買時候一定要註意看是否是壽險類房貸險。

　　案例:學生林某的父親早逝, 與母親共同生活。2005 年, 林某的母親購買了一套商品房, 貸款15 萬元,貸款期限30 年。去年12 月, 林某的母親在擦玻璃的時候意外墜樓, 事後經警方調查, 結論為“意外死亡”。三個月後,林某由於沒有經濟能力始終沒有向銀行履行還貸義務, 收到了銀行的催款函。

　　林某向保險公司提出房貸險理賠, 卻被保險公司指出, 銀行作為受益人才能提出理賠。這種情況下, 小林很可能因為還不起房貸而流離失所。

　　理賠方案:一般保險公司認為, 如果房貸投保人死亡, 那麼他的繼承人是沒有權利向保險公司提出賠償請求的, 理由是房子的繼承人不是保單上的受益人; 保單上的第一受益人是銀行。根據《保險法》第二十二條的規定, 只有被保險人和受益人才享有保險金的請求權, 因此, 如果銀行不向保險公司索賠的話, 房子的繼承人就要按照房貸協議向銀行繳納貸款及利息。

　　實際上, 上述情況確實經常出現在房貸險理賠糾紛中。不少房屋繼承人由於上述因素就放棄了向保險公司理賠的過程。其實, 應該採取積極的態度解決以上問題。首先, 繼承人要與銀行保持緊密聯繫, 催促銀行作為受益人提出理賠請求。一般情況下, 銀行會按照程式向保險公司理賠。如果保險公司拒絕理賠, 法律上, 林某可以作為原告起訴保險公司。

　　案例:馬先生於2003 年12 月購買了一套商品房。當時房屋總價為30 萬元。他通過銀行辦理按揭貸款17 萬元, 貸款年限為12 年。

　　去年以來, 央行已經連續數次加息, 馬先生感覺每月的還貸壓力開始加大。前不久, 他向親朋好友借了一筆錢, 準備提前還貸。但問題是, 提前還貸以後, 房貸險如何處理?是退保還是繼續保?

　　理賠方案:隨著去年開始銀行不斷加息, 房貸險遭遇了退保潮。不少人認為, 只要提前還貸,房貸險就沒什麼實際用途了, 那麼退保就成了沒有損失的惟一選擇。實際上, 這裡面存在一個誤區。房貸險不僅可以保證房屋貸款安全, 更重要的功能是, 對房屋本身也具有保障功能。

　　不少人提出, 房貸險的第一受益人是銀行, 如果提前還貸, 房貸險就沒有意義了。

　　實際上, 當房屋貸款提前還清的那一刻起,房貸險的受益人就可以變更了。所以理財專家提示, 如若提前還貸, 可以更改房貸險受益人, 把房貸險作為家財險來使用。

　　另外, 從費率來看, 房貸險費率要大大低於家財險。以三年期的家財險為例, 保額30 萬元需要保險費用600 元左右, 而30 萬保額的貸款提前3 年還貸, 可以退的保險費用不超過400 元。也就是說, 退保的錢不夠購買同期的家財險。所以, 如果希望對名下房屋進行保險, 與其在提前還貸後退保, 不如變更保險受益人。