房贷险

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房贷险(Mortgage Insurance)

　　房贷险是指贷款人如果因意外伤害事故死亡或伤残，丧失全部或部分还贷能力后，可由保险公司替其向银行还贷的责任保险。

　　房贷险一种保证保险。房贷险条款规定：被保险人为《个人住房抵押借款合同》项下的借款个人，也即凡符合中国人民银行《个人住房贷款管理办法》有关规定，向商业银行申请住房抵押贷款用于个人居住的借款个人均可参加本保险。

　　保险财产指被保险人用银行抵押贷款购置的房屋，但被保险人购房后装修、改造或其他原因购置的附属于房屋的有关财产和其他室内财产等，均不属于本保险合同的保险财产范围。 房贷险保险责任分为财产损失保险责任和还贷保证保险责压两项。

　　(一)财产损失保险责任为3种：由于下列原因造成保险财产的直接损失：1.火灾、爆炸；2.暴风、暴雨、台风、洪水、雷击、泥石流、雪灾、雹灾、冰凌、龙卷风、崖崩、突发性滑坡、地面突然塌陷；3.空巾运行物体坠落以及外来不属于被保险人所有或使用的建筑物和其他固定物体的倒塌。

　　(二)还贷保证保险责任：被保险人在保险期限内因遭受意外伤害事故导致死亡或伤残，致使丧失全部或部分还贷能力，造成连续三个月未履行或未完全履行《个人住房抵押借款合同》约定的还贷责任的，由保险人承担被保险人出险当时《个人住房抵押借款合同》项下贷款余额的全部或部分还贷责任。

　　简单的说，房贷险的保险责任就是：当被保险房屋冈自然灾害或意外事故发生损毁，或房贷者因意外伤害事故失去经济来源而无力还贷时，即由保险公耐代为还贷。

　　对于房贷险，若并非银行强制投保，购房者大多认为能省则省，没必要为房子买保险。那就让我们看看不买房贷险的坏处，如果不买房贷险，购房者(借款人)面临的最大风险就是，一旦自身遭遇各种意外伤害导致失去还贷能力，所购房产到时候就可能因为不能按时贷款丽被银行收入。因为根据最新审议通过并已经执行的《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》，对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以套封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。而在银行实际操作中，银行完全可以参考贷款额和房屋价值的差价，在相对偏远地区对贷款人进行安置，对抵押房屋进行拍卖。因此，购房者在贷款买房时投保房贷险是必要的。

　　而目前各商业银行也普遍规定，购房者向银行贷款的同时必须在保险公司购买房贷险。它的基本操作模式是：房产商将商品房销售给需要贷款的业主，业主向银行申请贷款，银行要求业主将所购的房屋进行抵押，并向其指定的保险公司购买房贷保险，最后银行凭着房屋抵押借款合同和虏贷保险等给予贷款。

　　银行要求购房者投保房贷险的目的：一是保证贷款最直接和有效的收回，二是保证房屋作为抵押物的安全。因此，发生赔款应首先保证归还银行贷款，如果借款人有能力在出事后保证还款，银行也可以不享受赔款，但是必须保证有优先选择的权利。

　　保险公司是为银行和投保人(即购房者)提供保险服务的，是按照银行和投保人的约定提供服务，保险公司不能指定受益人。在保险合同中，作为权利人的银行作为第一受益人，且在还清贷款前，房贷险是不能变更受益人的。在房贷险保单上，第一受益人约定为贷款银行，原因是：房贷险作为一种保证保险，之所以被设计出来，主要的出发点并不是为了化解房屋损失、人身伤 给购房者带来的风险和损失，而是为了弥补在这种情况下对于购房者无力还款，导致银行出现的风险和损失。

　　在借款人提前偿还全部贷款后，按照房贷险条款的有关规定，借款人可携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司退还提前缴的保赀或做变更受益人处理。

　　办理房贷险中的注意事项

　　1. 购房者可以自愿购买房贷险。房贷险可以有效降低银行贷款风险，但由于日前房贷市场竞争不断加剧，同时也为了减轻购房者的瓜 ，近一步赢得市场份额，很多银行开始放弃强制购房者投保指定的保险公司，允许购房者自愿投保。因此，购房者可以自主选择投保的保险公司，以更合理的价格求得保障。

　　2.以贷款金额作为保险金额。一些银行要求购房者完全按照房 销售价格投保，但实际上，银行享有的债权应该是贷款的那部分金额，消费者的首付款本身就是消费者自己的钱，不存在信用风险，消费者不必为自己已经支付的钱再买保险。

　　3.提前还贷退保不合算。当央行提高贷款利率时，会有很多有偿还能力的购房者选择了提前还贷，他们得知可以把房贷险退保后，又急匆匆办 退保手续，而保险公司在退保时将扣除到期保费和经背成本等费用，贷款人最后获得的退保保赞实际并’没有多少。这样的话，购房者(贷款人)提前退保不仅退保保费所得尤儿， 旦房屋出险，又会落得无保险保障的境地。

　　4.提前还贷时最好选择变更受益人，延续保障。房贷险投保时之所以约定贷款银行是第一受益人，是因为债务人(贷款者、购房人)在贷款期间，对其房屋只具有使用权，而不具街完全占有权，因此作为债权人的银行，就有主张成为保险受益人的权利。但被保险人还清贷款后，已具备对标的房屋的完全占有权，此时可以向保险公司申请变更受益人，以被保险人(购房者)作为受益人。

　　此外，作为房贷险而青，贷款时间越长，费率就越低。与保障基本相同的一年期房屋保险的费率相比，投保人选择变更受益人的方式继续保险还是相当合算的，每年能在保费上节省几十至几百元。同样，保险公司也希望通过灵活的投保方式来留住更多的客户。

　　不管按揭买房者的贷款是否已经还清，火灾、管道破裂等风险却是随时可能发生的，因此建议购房者(贷款人)在还清贷款的情况下不要简单地退保，住房对很多人来说足最重要的家庭财产，因此投资一些保费在房屋保险上，还是非常必要的。

　　住房抵押贷款保险即人们俗称的“房贷险”，在我国，它隶属于财产保险范围。由于我国各商业银行普遍规定，购房者向银行贷款的同时必须在保险公司购买房贷险，加之20世纪90年代房地产的销售热，我国住房贷款保险一出现就呈现出超速发展的态势。据中国人民银行统计，我国1998年居民个人购房贷款只有426.2亿元，~U2004年已达到16591亿元，近几年增速虽然有所回落，但平均增长率仍在30%—— 35%左右。而对于保险公司来说，个人住房贷款保险由于具有较低的赔付率，因而成为各保险公司竞相争食的一块大“蛋糕”，导致房贷险市场的激烈竞争。

　　目前，已在国内开展个人住房贷款保险的公司有人保财险、太平洋保险公司、华泰财产保险公司、天安财产保险公司及大地财产保险公司。这些公司开发的个人住房贷款保险产品在基本条款上大同小异。

　　表1列出了几家主要保险公司个人住房贷款保险产品。

　　个人住房抵押贷款保险有着许多令保险公司和贷款银行共同受益的“优点”，比如，个人住房抵押贷款的赔付率往往比较低，能使保险公司得到较高的承保利润，保险公司利用收入的保费通过各种投资渠道投资又可以获得较为丰厚的投资利润；对于银行而言，代理销售个人住房抵押贷款保险即降低了其信贷风险，又获得了手续费收入，可谓“一箭双雕”。但是，房贷险在其业务发展过程中已经暴露出许多问题，这些问题充分表明，我国的个人住房抵押贷款保险机制中存在着不完善的地方，保险公司和银行开展房贷险业务即具有长时间累积资金的可能，也有产生惊人风险的可能。因此，为保证房贷险业务的健康发展，风险识别和防控就显得尤为重要。

　　(一) 借款人退保的风险

　　借款人提前还款进而退保是目前我国个人住房抵押贷款保险中保险公司面临的最大风险。房贷险业务是保险公司委托商业银行代办的，保险费由商业银行一次性收足转交给保险公司，保险公司按所收保费的一定比例一次性付给商业银行手续费。在实践当中，通常由银行指定一家保险公司来承保个人住房贷款保险，各保险公司为了在竞争中获胜，往往支付给银行高额的手续费，这从我国房贷险务手续费曾一度高达40%就可见一斑。一旦借款人提前还贷进而退保，保险公司需按未到期责任年限的保费全额退还给客户，同时交付给银行的高额手续费也无法取回，从而遭受巨大损失。

　　引起借款人提前还款的因素主要有两个：

　　1.借款人对利率的预期因素。这是最重要的一个因素。目前国内银行的个人房贷业务都是非固定利率贷款，在个人住房借款合同中明确规息贷款利率在借款期限内遇到国家法定利率调整时，于下年1月1日的开始，按相应利率执行新的利率。据此，一旦利率上升，借款人将承担更大的还款负担。因此，当借款人预期利率会上调时，提前还贷自然是明智之举。据调查，我国在2004年l0月29日央行宣布加息以前，每年房贷险的退保率在l0%一20%之间，加息之后，房贷险的退保率曾一度达到30%以上。

　　2.借款人还款能力提高因素。借款人从银行贷款需要将房屋抵押给银行，这就面临将来无法还贷时房屋被银行强行收回的风险。现实生活中借款人大都是风险规避的，因此，一旦借款人还款能力提高，很可能会提前还贷。

　　(二) 借款人对房贷险的抵触风险

　　在我国，承保个人住房抵押贷款的保险公司主要承担两方面的责任：一是房屋因自然灾害和意外事故造成损失时的赔付责任；二是因意外事故使借款人伤残或死亡而导致借款人失去还款能力时的赔付责任。实践当中，由于房贷险与住房贷款的捆绑销售，保单上面规定的借款人的一些选择权其实是无法实现的。比如，尽管有保险公司规定保费可以年交或趸交(见表1)，但现实中保险公司普遍要求借款人一次性交清保费；在保险金额的确定上，借款人多被要求按照房屋的购置价投保；再如强制规定银行为受益人，借款人交了保费却得不到赔付，造成了房贷险销售中的不公平；办理住房抵押贷款必须购买保险违背了投保自愿的原则等等，使得房贷险业务在开展过程中面临遭受借款人抵触的风险。

　　(三)信息不对称风险

　　信息不对称现象在个人住房贷款保险中表现较为突出。由于房贷险是由银行代理保险公司同借款人签订的，而银行在决定是否发放贷款时所考虑的借款人风险与保险公司所关心的借款人风险并不完全一致，况且银行对抵押房屋风险状况的关心程度也远不如保险公司。因此，保险公司仅凭银行提供的有关借款人和抵押房屋的信息资料很难全面了解保险标的的风险状况，而借款人对自己和房屋的风险状况是最了解的，这就出现了保险公司和投保人之间的信息不对称。信息不对称将直接影响保险公司费率的制定，导致保险公司的定价风险。

　　(四) 银行道德风险

　　如果银行在代理承保房贷险的过程中缺乏责任心，则会形成银行的道德风险。由于代理人责任心的好坏直接关系到房贷险业务质量的好坏，银行道德风险的发生将降低房贷险的业务质量，导致保险公司赔付风险的加大。而我国目前的个人住房抵押贷款保险中缺乏可以约束银行行为的机制来避免道德风险。因此，我国住房抵押贷款保险市场要保持健康发展，风险防控尤为重要。

　　(一)规范房贷险业务竞争方式，降低代理手续费

　　针对借款人提前还贷后退保，使保险公司面临手续费损失的风险，短期来看，保险公司只能规范自己的业务竞争方式，保持与商业银行的充分合作，协商降低代理手续费率，并就当出现借款人提前还款隋形时手续费的退还问题与银行达成协议，以免风险爆发时双方出现矛盾，影响长期合作。

　　但是从长期来看，则需要有关管理部门介入来维持房贷险业务的公平竞争。我国个人房贷险业务手续费之所以居高不下，根本原因在于银行指定借款人到一家保险公司投保。这是引起保险公司之间恶性竞争，代理手续费节节攀高的根源。而银行指定保险公司本身是极不合理的。首先，银行剥夺了借款人的自由选择权利。从法律角度看，投保人为自己的房屋投保，他有选择到哪家保险公司投保的自由，银行不应该也没有权利剥夺借款人的这种选择权；其次，银行要求借款人投保房贷险，本是为维护其自身利益的，而同时又指定保险公司，收取代理费，从法律角度看，是一种变相的“自己代理”。因此，要降低房贷险业务手续费，关键是依靠管理部门的力量来废除这一不合理条款，引人公平竞争机制。这样，由借款人自己选择某个保险公司来承保，保险公司即使不支付任何代理费给银行也不用担心业务来源，这是因为：为了保证信贷质量，银行会将借款人是否为抵押房屋作了保险作为评估贷款风险的依据，借款人为降低银行拒贷的风险，会主动投保房贷险。于是，保险公司就能很好地控制由于投保人退保而导致的损失。

　　(二) 完善房贷保险的有关条款

　　1.保险金额的确定应当改变目前以房屋购置价格来确定保险金额的做法，而在能够切实保障风险的条件下给予借款人自主选择保险金额的权利，真正做到有险才保，维护借款人权益。笔者认为人保财险在关于保险金额的确定上所采取的做法值得国内其他开展住房抵押贷款保险的公司借鉴。(参见表1)

　　2.保险费率的厘定我国目前房贷保险的费率为5%0左右，30万元l5年期的贷款应缴保费超过l万元。

　　相比个人住房贷款保险相当成熟、保险费率只有不到0.5%0的美国和加拿大等国，我国房贷险的费率显然有过高的嫌疑，借款人对此抵触颇大。因此，保险公司有必要抽样测算普查数据，用精确的数理统计的方法厘订出合乎实际情况的较低的费率。

　　3.保险期限对期房抵押贷款保险的保险期限应区别现房抵押贷款的保险期限另作规定，这是因为贷款合同订立与房屋实际交付之间有一两年的建筑期，这段时间内，房屋尚未验收交付，如果要求借款人承担保险义务，显然缺乏公平。

　　4.受益人规定根据我国《担保法洗在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的赔偿金优先受偿。依据这一法律规定，如果发生保险事故，不作为保险合同的受益人，银行也是可以优先受偿的。况且根所我国《保险法》，只有人身保险合同才涉及到受益人问题，财产保险合同是没有受益人这一说的。国内各家保险公司大多把个人住房抵押贷款保险归为家庭财产保险责任范围，但又接受银行将其设为第一受益人的要求，也是不符合保险习惯的。

　　所以，在房贷保险中必须指定银行为第一受益人完全没有必要，应该废除这一条款。

　　(三)加强对投保人(借款人)和抵押房屋的风险管理

　　在个人住房抵押贷款保险的展业过程中，首先，保险公司要加强对借款人的健康状况、个人病史情况、家庭病史情况的检查，同时对抵押房屋的结构、防护设施、周围环境等做出实地调查，确定其风险等级，并以此作出是否承保以及承保费率的决定，充分降低信息不对称对保险公司造成的潜在风险；其次，保险公司应关注房地产市场和利率变动情况，正确评估房贷险的外部环境风险。房地产市场波动直接影响住房贷款的风险，而利率变动为借款人退保行为和违约行为出现的诱因，缺乏这方面的研究分析，保险公司在风险到来时往往陷于被动。

　　(四)约定免赔比例，并根据业务质量调整免赔

　　比例为提高银行在代理房贷险业务中的责任心，规避银行道德风险，保险公司在与银行的长期合作协议中，可约定一定的免赔比例，使贷款银行也承担一部分风险，提高贷款银行的风险意识。同时，保险公司可以根据房贷险业务质量的好坏来适时调整免赔比例：业务质量好，则调低免赔比例，业务质量差，则调高免赔比例，从而充分激励贷款银行对借款人风险调查的积极.陛。其实，在房贷险业务发达的国家，许多保险公司只按债权人房贷总额的75%承担保证保险责任，而另外25%由债权人承担，这正是为了防止债权人滥放贷款，促使其谨慎从事。所以，在兼业代理制度并不成熟的我国，保险公司更应注重对代理人道德风险的防控。

　　(一)产品的更新与深度开发势在必行。

　　不同的险种，应基于不同的保险利益，确定不同的保险金额。一个保险标的上实际存在着多个不同的保险利益。例如房屋，购房者取得房屋所有权，就对房屋具有基于所有权的保险利益；而银行提供贷款，就对购房者具有一种信用保险利益；这个房屋抵押给了银行，那么银行基于抵押权也对房屋享有保险利益；假设这房屋出租给了其他人，那么承租人也基于承租权而对这房屋享有保险利益。不同的保险利益都维系于一套房屋，但是可以并存。目前常见的房贷险业务当中，存在两个保险标的，一个是房屋，一个是投保人的生命与健康。如果房屋遭到毁损、或者被保险人的生命健康受到损害，都会出现一种利害关系，引起不同的法律关系下(借款合同、抵押合同、房贷险合同、银行与房屋开发商的保证合同)当事人的连锁反应。如何针对不同的保险利益，开发出适用不同客户需求的产品，比如分年交纳保费的产品、房屋灾害损失与借款人长期寿险相结合的产品、针对不同按揭比例、按揭门槛的个性化保单等等，突破目前单一产品的制约，改进保险条款与实务流程的疏漏，防范各环节可能存在的风险。是保险业、银行业、房地产业共同面临的问题。

　　(二)在业务开拓渠道上，要避免单纯依靠银行代理。

　　应该大力提倡直销、网络销售、电话销售、柜台销售等新型销售方式，给消费者自由选择的机会，也同时避免代理渠道垄断造成手续费连连攀升，保险人最终咽下自己种下的苦果。

　　殃及保险业的持续性发展。现代科学技术的发展，使电子行销成为现实。保险人应充分重视e时代带来的发展机遇。同时，要打破代理渠道的垄断，需要政府职能部门的协调配合。

　　商品房这样的长期耐用消费品，会遭遇不同时期各种社会、经济问题的冲击。对涉及众多民众切身利益的银行抵押物的保险，银行与保险监管部门应该统筹制定较为详尽的操作规范指引，避免贷款银行只认可自己指定的抵押物保险人，规范保险合同中可能存在的不公平现象。

　　(三)行业自律在现代保险的经营中扮演的角色越来越重要。

　　各地行业协会应充分发挥自身的优势，组织会员诊断问题症结，研究应对方案，积极、稳妥地处理包括房贷险在内的业务发展中的问题，协调市场参与各方的利益，创造共赢局面，促进房贷险业务长期健康稳定的发展。

　　(四)加强对保险人与保险代理人的市场行为监管

　　严格控制违规超标准支付代理手续费，加大稽查力度，也是防范和化解房贷险发展中存在的风险的有效手段。通过行政干预这个看得见的手去引导保险市场参与者遵循市场经济规律行事，有效防范化解保险业的经营风险，对促进保险业的健康持续发展有着重要的意义。

　　案例:顾女士于2005 年购买商品房时投保了房屋贷款保险, 其夫为这套房屋的主贷人。然而, 天有不测风云, 顾女士丈夫于去年突发脑中风, 住院治疗, 出院后瘫痪在床, 几乎丧失全部劳动能力,无力偿还贷款。于是, 顾女士申请理赔,却被告知由于其夫是因疾病导致丧失全部或部分还贷能力, 不属保障范围, 不能获得理赔。当时保单上明明有死亡、伤残等条款, 怎么就不能理赔了?

　　理赔方案:很多人购买房贷险的时候都有和顾女士一样的想法, 认为只要是买了房贷险, 如果出现身体问题不能还贷, 保险公司就会赔偿。实际上, 疾病导致的身体问题在房贷险中是免责的。

　　房贷险的保险责任分为还贷保证保险责任和财产损失保险责任。其中, 还贷保证保险责任指的是被保险人在保险期限内, 因遭受意外伤害事故所致死亡或伤残, 丧失全部或部分还贷能力, 造成连续三个月未履行或未完全履行还贷责任的, 由保险公司按比例承担贷款余额的全部或部分还贷责任。

　　这里要注意意外伤害的界定。在房贷险条款中, 对“意外伤害” 有明确定义: 以外来的、突发的、非本意的、非疾病的客观事件为直接且单独的原因致使身体受到的伤害。还特别提到, 被保险人的疾病、猝死或在整容手术、内外科手术中发生的医疗事故, 保险公司不承担赔偿责任。

　　目前, 多家保险公司推出了寿险类房贷险。与强制房贷险中的还贷保证保险不同的是, 寿险类房贷险中身故或伤残的原因不仅包括意外还兼顾疾病, 这解决了多数借款者比较担心的问题。如果想要保证疾病也能获赔, 购买时候一定要注意看是否是寿险类房贷险。

　　案例:学生林某的父亲早逝, 与母亲共同生活。2005 年, 林某的母亲购买了一套商品房, 贷款15 万元,贷款期限30 年。去年12 月, 林某的母亲在擦玻璃的时候意外坠楼, 事后经警方调查, 结论为“意外死亡”。三个月后,林某由于没有经济能力始终没有向银行履行还贷义务, 收到了银行的催款函。

　　林某向保险公司提出房贷险理赔, 却被保险公司指出, 银行作为受益人才能提出理赔。这种情况下, 小林很可能因为还不起房贷而流离失所。

　　理赔方案:一般保险公司认为, 如果房贷投保人死亡, 那么他的继承人是没有权利向保险公司提出赔偿请求的, 理由是房子的继承人不是保单上的受益人; 保单上的第一受益人是银行。根据《保险法》第二十二条的规定, 只有被保险人和受益人才享有保险金的请求权, 因此, 如果银行不向保险公司索赔的话, 房子的继承人就要按照房贷协议向银行缴纳贷款及利息。

　　实际上, 上述情况确实经常出现在房贷险理赔纠纷中。不少房屋继承人由于上述因素就放弃了向保险公司理赔的过程。其实, 应该采取积极的态度解决以上问题。首先, 继承人要与银行保持紧密联系, 催促银行作为受益人提出理赔请求。一般情况下, 银行会按照程序向保险公司理赔。如果保险公司拒绝理赔, 法律上, 林某可以作为原告起诉保险公司。

　　案例:马先生于2003 年12 月购买了一套商品房。当时房屋总价为30 万元。他通过银行办理按揭贷款17 万元, 贷款年限为12 年。

　　去年以来, 央行已经连续数次加息, 马先生感觉每月的还贷压力开始加大。前不久, 他向亲朋好友借了一笔钱, 准备提前还贷。但问题是, 提前还贷以后, 房贷险如何处理?是退保还是继续保?

　　理赔方案:随着去年开始银行不断加息, 房贷险遭遇了退保潮。不少人认为, 只要提前还贷,房贷险就没什么实际用途了, 那么退保就成了没有损失的惟一选择。实际上, 这里面存在一个误区。房贷险不仅可以保证房屋贷款安全, 更重要的功能是, 对房屋本身也具有保障功能。

　　不少人提出, 房贷险的第一受益人是银行, 如果提前还贷, 房贷险就没有意义了。

　　实际上, 当房屋贷款提前还清的那一刻起,房贷险的受益人就可以变更了。所以理财专家提示, 如若提前还贷, 可以更改房贷险受益人, 把房贷险作为家财险来使用。

　　另外, 从费率来看, 房贷险费率要大大低于家财险。以三年期的家财险为例, 保额30 万元需要保险费用600 元左右, 而30 万保额的贷款提前3 年还贷, 可以退的保险费用不超过400 元。也就是说, 退保的钱不够购买同期的家财险。所以, 如果希望对名下房屋进行保险, 与其在提前还贷后退保, 不如变更保险受益人。