物業服務企業
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物業服務企業是指具備縣級以上物業管理主管部門核准頒發的資質證書，經工商行政管理機關註冊登記，以社會化、專業化、經營型方式從事物業管理服務的企業。物業服務企業應具有獨立的企業法人資格、明確的經營宗旨和管理章程，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧，能夠獨立承擔民事法律責任。我國物業服務企業的產生。始於20世紀80年代的深圳和廣州，隨後，上海、北京、南京、哈爾濱、海口等大、中城市也相繼組建成立了數量可觀的物業公司。[1]
物業服務企業的性質和特點[2]
物業服務企業歸屬於我國的第三產業，屬於服務業的範疇，我國《物權法》和《物業管理條例》明確了物業服務企業具有服務的性質，應以提供業主和使用人滿意的服務為主要任務和目標。物業服務企業具有以下特點。
1．是獨立的企業法人
物業服務企業嚴格按照法定程式建立，擁有一定的資金、設備、人員和經營場所；擁有明確的經營宗旨和符合法規的管理章程；具有相應的物業管理資質；獨立核算、自負盈虧，以自己的名義享有民事權利，承擔民事責任；所提供的服務是有償的和具有盈利性的。
2．屬於服務性企業
物業服務企業的主要職能是通過對物業的管理和提供均多種服務，確保物業的正常使用，為業主創造一個舒適、方便、安全的工作和生活的環境。物業服務企業本身並不製造實物產品，主要通過常規性的公共服務、延伸性的專項服務和特約服務、委托性的代辦服務和創收性的經營服務等項目，儘可能實現物業的保值增值。
3．具有一定的公共管理性質的職能
物業服務企業在向業主和物業使用人提供服務的同時，還承擔著物業管理區域內公共秩序的維護、市政設施的配合管理、物業的裝修管理等職能，其內容帶有一定的公共管理性質。
物業服務企業的類型[2]
目前，我國存在著多種類型的物業服務企業，從不同的角度可以作如下分類。
1．按投資主體分類
(1)全民所有制物業服務企業
其主要特征是企業的資產屬於全民所有，即國家所有。該種類型所占比例較小。
(2)集體所有制物業服務企業
其主要特征是企業的資產屬於部分勞動者集體所有。該種類型所占比例較小。
(3)民營物業服務企業
其主要特征是企業的資產屬於私人投資者所有。這種類型的企業是物業服務企業的主要形式。
(4)股份制物業服務企業
其主要特征是企業資產由投資人按股份制企業投資規則進行投資而組建的企業，企業的資產屬於投資者所有。該種類型的企業將成為今後物業服務企業的主要形式。
(5)合資、合作、外商獨資物業服務企業
隨著我國物業管理市場的成熟，將會有更多的外資進入，按照我國的法律，由外國投資者與國內的企業合資、合作或由外國投資者獨立設置物業服務企業。這種類型也將成為我國境內物業服務企業的一個重要的形式。
2．按資本組合方式分類
(1)公司制企業
公司是擁有資產，獨立存在的經營實體。按股東出資形式，我國物業服務企業主要類型為有限責任公司和股份有限公司。其中有限責任公司是主要形式。
(2)個人獨資企業
指由個人投資所設立的物業服務企業。
物業服務企業的設立[2]
物業服務企業應按國家的法律法規依法設立。
(一)組建條件
1．企業名稱的確定
物業服務企業應具有區別於其他企業的名稱。企業名稱一般由企業所在地、具體名稱、經營類別、企業性質等部分組成，如深圳長城物業管理有限責任公司。企業名稱先由申請人向當地工商行政管理部門和行業主管部門提出申請，經確認後即可作為企業名稱。根據國家工商行政管理局制定的《企業名稱登記管理規定》第九條規定，企業名稱不得含有下列內容和文字：
①有損於國家、社會公共利益的；
②可能對公眾造成欺騙或者誤解的；
③外國國家(地區)名稱、國際組織名稱；
④政黨名稱、黨政軍機關名稱、群眾組織名稱、社會團體及部隊編號；
⑤漢語拼音字母(外文名稱中使用的除外)、數字；
⑥其他法律、行政法規規定禁止的。
根據第十四條的規定，企業設立分支機構的，企業及其分支機構的企業名稱應當符合下列規定：
①在企業名稱中使用“總”字的，必須下設三個以上分支機構；
②不能獨立承擔民事責任的分支機構，其企業名稱應當冠以其所從屬企業的名稱，綴以“分公司”等字詞，並標明該分支機構的行業和所在地行政區劃名稱或者地名，但其行業與其所從屬的企業一致的，可以從略；
③能夠獨立承擔民事責任的分支機構，應當使用獨立的企業名稱，並可以使用其所從屬企業的企業名稱中的字型大小；
④能夠獨立承擔民事責任的分支機構再設立分支機構的，所設立的分支機構不得在其企業名稱中使用總機構的名稱。
根據《企業名稱登記管理規定》，設立公司應當申請名稱預先核准，登記主管機關應當在收到企業提交的預先單獨申請企業名稱登記註冊的全部材料之日起，十日內做出核准或者駁回的決定。
登記主管機關核准預先單獨申請登記註冊的企業名稱後，核發《企業名稱登記證書》。
2．企業住所的確定
根據《民法通則》規定，企業法人應以主要辦事機構所在地作為住所，物業服務企業應確定其主要辦事機構作為企業的住所。物業服務企業設立條件中的住所用房可以是自有產權或租賃用房，或由業主大會提供使用。在租賃用房作為住所時，必須辦理合法的租賃憑證，房屋的租賃期限必須在1年以上。
3．確定法定代表人
企業法定代表人必須在法律允許的條件下，在企業章程規定的範圍內行使職權和履行義務，代表企業法人參加民事活動，對物業服務企業全面負責，接受公司、政府主管部門的監督。法定代表人應由企業董事長擔任，不設董事長的由企業總經理擔任。法定代表人必須符合以下條件：
①有完全民事行為能力；
②有所在地正式戶口或臨時戶口；
③具有管理企業的能力和相關專業知識；
④具有從事企業的服務經營管理的能力；
⑤產生的程式符合國家法律和企業章程的規定；
⑥符合其他有關規定的條件。
4．具有符合規定的註冊資本
註冊資本是企業從事經營活動、享受債權、承擔債務的物質基礎。企業應具備國家規定的最低註冊資本。按照《物業服務企業資質管理辦法》的規定，物業服務企業應具有50萬元以上的註冊資本。
5．明確企業章程
企業章程是明確企業宗旨、性質、資本狀況、業務範圍、經營規模、經營方式、組織機構以及利益分配規則、債權債務處理方式、內部管理制度等內容的規範性文件，在企業設立時必須形成完整的體系，並提交有關部門備案。其內容一般包括：
a.公司的宗旨；
b.名稱和住所；
c.經濟性質；
d.註冊資金數額和來源；
e.經營範圍和經營方式；
g.法定代表人產生程式和職權範圍；
i.其他勞動用工制度；
j.公司章程修改程式；
k.終止程式；
l.其他事項。
有限責任公司的章程應當載明下列事項：
a.公司名稱和住所；
b.公司經營範圍；
c.公司註冊資本；
d.股東的姓名或者名稱；
e.股東的權利和義務；
f.股東的出資方式和出資額；
g.股東轉讓出資的條件；
h.公司的機構及其產生辦法、職權、議事規則；
i.公司的法定代表人；
j.公司的解散事由與清算辦法；
k.股東認為需要規定的其他事項。
股東應當在公司章程上簽名、蓋章。
股份有限公司的章程應當載明下列事項：
a.公司名稱和住所；
b.公司經營範圍；
c.公司設立方式；
d.公司股份總數、每股金額和註冊資本；
e.發起人的姓名或者名稱、認購的股份數；
f.股東的權利和義務；
g.董事會的組成、職權、任期和議事規則；
h.公司法定代表人；
i.監事會的組成、職權、任期和議事規則；
j.公司利潤分配辦法；
k.公司的解散事由與清算辦法；
l.公司的通知和公告辦法；
m.股東大會認為需要規定的其他事項。
6．具有符合規定的人員
按《物業服務企業資質管理辦法》的規定，物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少於10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少於5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；且從業人員應具有國家規定的職業資格證書。
(二)物業企業設立程式
企業營業執照的申請方法：申請人按規定提交相關的資料，辦理企業註冊登記，並領取營業執照。
新設立的物業服務企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件向工商註冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質：
①營業執照；
②企業章程；
③驗資證明；
④企業法定代表人的身份證明；
⑤物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。
新設立的物業服務企業，其資質等級按照最低等級核定，並設一年的暫定期。
物業服務企業的權利與義務[3]
結合《物業管理條例》的精神和物業管理合同的實踐。物業服務企業的權利和義務可以歸納為以下幾種。
(一)物業服務企業的權利
1．公平投標權
《物業管理條例》規定。國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。各物業服務企業具有同等的投標、競標機會。
2．專屬物業管理權
《物業管理條例》規定。一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。即被委托的物業服務企業有權對該特定物業管理區域的物業實施專門管理和自主經營。其在該區內的專門管理與服務經營權不受侵犯。其自主的企業營業行為不受任何單位或個人的非法干預。物業服務企業有權從建設單位或業主委員會處受領其移交的物業資料。前期物業服務合同終止後。物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將這些資料移交給業主委員會。
3．物業管理經營權
首先，物業公司有權經營本小區的物業管理業務，可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，聘請專營公司或聘用專人承擔清潔、保全、綠化等專項服務業務等。但不得將該區域內的全部物業管理一併委托給他人。其次，物業服務企業還可以在它所登記的經營範圍內在小區進行多種經營。最後，物業服務企業有權根據物業管理服務合同收取物業管理費用。《物業管理條例》規定：“物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。區別不同物業的性質和特點。由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法。在物業服務合同中約定。”
4．對損害他人物業或妨害物業管理的行為有進行勸阻、制止的權利
《物業管理條例》規定：“對物業管理區域內違反有關治安、環保．物業裝飾裝修和使用等方面法律．法規規定的行為。物業服務企業應當制止。並及時向有關行政管理部門報告。”物業公司對小區的管理。其實就是對小區居民之間的利益衝突、小區居民與外界之間的利益衝突進行協調的過程。物業公司必須具有對無端損害業主或本公司利益的行為的勸阻以及制止權。物業服務企業要與業主有書面約定。併在協議中雙方約定違約的責任。這樣物業管理公司才能有效進行制止違章行為。使制止違章的行為有效。並具有追究對方違章的許可權。
5．要求業主委員會協助管理的權利
《物業管理條例》規定：業主委員會有“監督和協助物業服務企業履行物業服務合同”的職責。法律規定業主委員會對物業服務企業的管理予以協助是非常必要的。
(二)物業服務企業的義務
1．全面履行物業服務合同，在物業管理區域內實施物業服務
《物業管理條例》規定：“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”物業服務企業的義務，首先是全面履行物業服務合同，按照國家和地方政府規定的技術標準和規範以及業主委員會審定的物業管理服務計劃，實施物業管理。物業服務企業要經常對物業管理區域進行全面的巡視、檢查，定期對住宅的共用部位、共用設備和公共設施進行養護，發現住宅的共用部位、共用設備或者公共設施損壞時。立即採取保護措施。並按照物業管理服務合同的約定進行維修。根據業主要求，對住宅的自用部位和自用設備進行維修和更新。物業服務企業提供的物業管理服務應當保持住宅和公共設施完好、環境整潔優美、公共秩序良好，保障物業使用的方便、安全。
物業服務合同一經簽訂，受國家法律保護，合同義務受國家法律監督。如果物業服務企業不全面履行合同，要承擔相應的違約責任。物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作，並將物業管理資料交還給業主委員會。
2．接受業主委員會和業主、物業使用人的監督
物業服務企業要定期向業主委員會報告工作，定期公佈物業服務費用和代管資金收支賬目，接受質詢和審計。根據業主委員會要求，列席業主大會及業主委員會會議，解答業主和業主委員會提出的咨詢，聽取意見和建議，改進和完善物業管理。
3．協助政府部門和做好物業管理區域內的安全防範工作
物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防範工作，協助有關部門制止違法、違規行為，維護物業管理區域公共秩序，保障物業管理區域內業主的生命、財產安全。發生安全事故時，物業服務企業在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告。協助做好救助工作。物業服務企業雇請保全人員的，應當遵守國家有關規定，保全人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
4．接受有關行政管理部門的指導和監督
物業服務企業要自覺服從政府主管部門的指導和監督，物業管理公司要接受資質管理，依法登記成立。與業主委員會訂立管理服務合同不得損害國家利益．社會公共利益或第三者利益。物業服務合同應到房地產主管部門備案。物業管理公司的管理和經營行為，要服從行政部門的管理。
物業服務企業資質管理[2]
(一)取得資質等級的條件
物業服務企業的資質登記分為一級、二級、三級三個等級。各資質登記物業服務企業的條件如下。
1．一級資質
①註冊資本人民幣500萬元以上。
②物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少於30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少於20人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。
③物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書。
④管理兩種類型以上物業，並且管理各類物業的房屋建築面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低於100％。
a．多層住宅200萬平方米；
b．高層住宅100萬平方米；
d．辦公樓、工業廠房及其他物業50萬平方米。
⑤建立並嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有優良的經營管理業績。
2．二級資質
①註冊資本人民幣300萬元以上。
②物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少於20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少於10人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。
③物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書。
④管理兩種類型以上物業，並且管理各類物業的房屋建築面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低於100％：
a．多層住宅100萬平方米；
b．高層住宅50萬平方米；
c．獨立式住宅(別墅)8萬平方米；
d．辦公樓、工業廠房及其他物業20萬平方米。
⑤建立並嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有良好的經營管理業績。
3．三級資質
①註冊資本人民幣50萬元以上。
②物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少於10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少於5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。
③物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書。
④有委托的物業管理項目。
⑤建立並嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統。
(二)資質證書的頒發和管理
一級物業服務企業的資質證書由國務院建設主管部門負責頒發和管理。
二級物業服務企業資質證書由省、自治區人民政府建設主管部門負責頒發和管理，直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業服務企業資質證書的頒發和管理，並接受國務院建設主管部門的指導和監督。
設區的市的人民政府房地產主管部門負責三級物業服務企業資質證書的頒發和管理，並接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。
(三)資質等級與項目承接
一級資質物業服務企業可以承接各種物業管理項目。
二級資質物業服務企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。
三級資質物業服務企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。
(四)資質等級的動態管理
物業服務企業的資質等級實行動態管理制度，申請核定資質等級的物業服務企業，應當提交下列材料：
①企業資質等級申報表；
②營業執照；
③企業資質證書正、副本；
④物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同；
⑤物業服務合同複印件；
⑥物業管理業績材料。
