房地產買賣合同

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　　房地產買賣合同是指房地產買方與賣方就轉移房屋所有權和土地使用權以及支付房地產價金等房地產買賣事宜所達成的書面協議。交付房屋所有權和土地使用權並接受房地產價金的一方是賣方，支付房地產價金並接受房屋所有權和土地使用權的一方是買方。^[1]

　　房地產買賣合同具有以下特點：

　　第一，該合同以房地產為標的物。房地產買賣合同只能以房地產為標的，由於房地產具有不同於其他一般商品的特殊性，也決定了房地產買賣合同具有其特殊和複雜的一面。

　　第二，該合同是一方轉讓房屋所有權及其土地使用權的權利，另一方則以支付貨幣為對價，否則就不是房地產買賣合同，而是其他合同。

　　第三，該合同處分的是房屋所有權及其土地使用權。房地產買賣合同與其他買賣合同的不同之處在於房屋是附著於土地上的不動產，房屋所有權轉移時，根據房地產權利一致的原則，土地使用權也隨之轉移。

　　第四，房屋買賣合同是法律所規定的一種要式合同。由於房地產買賣合同不同於一般的買賣合同，標的物所有權的轉移不以交付為標誌，而是以辦理相關的房產過戶手續作為標誌，也就是說該合同處分權利的結果是以房地產行政主管部門進行房地產權屬登記並依法確認房屋歸屬關係為要件。所以，房地產買賣合同是一種要式合同。

　　房地產買賣合同應當包括以下主要條款：

　　(1)買賣合同的雙方當事人。即買方和賣方；

　　(2)標的物的基本情況。合同應載明標的物即房地產的座落、地號、產權所有人、產權證號、土地使用權取得方式、土地使用性質、房屋建築面積、占用土地面積、房屋結構、四至界限、附著物、附圖等；

　　(3)如系出讓土地，載明剩餘使用年限；

　　(4)房地產成交價格；

　　(5)房地產價金的幣種、支付期限和方式。合同應載明以人民幣或某一特定外幣支付房地產價金，一次性或分期支付以及最後付清的期限；

　　(6)定金。雙方可以在合同中約定定金。定金可以充抵房地產價金。給付定金的一方不履行合同的，無權請求返還定金，接受定金的一方不履行合同的，應當雙倍返還定金；

　　(7)房地產交付時間；

　　(8)賣方的產權保證條款。賣方保證出賣的房地產權屬清楚，若發生與賣方有關的產權糾紛或債權債務，概由賣方負責處理，並承擔民事訴訟責任，因此給買方造成的經濟損失，賣方負責賠償；

　　(9)違約責任。雙方可以約定違約時應支付一定比率或數額的滯納金；

　　(10)稅費負擔。在辦理房地產過戶手續時應繳納的稅費，由雙方按規定各自承擔；

　　(11)糾紛的解決。雙方可以在合同中約定糾紛的解決方法；

　　(12)生效條件；

　　(13)其他約定的條款。

　　按照不同的標準，房地產買賣合同可以劃分不同的類別：

　　1)按轉移產權的內容不同，可分為土地使用權的買賣和房屋所有權及土地使用權的買賣。這種分類的意義在於法律對轉讓的限制條件不同：以出讓方式取得的土地使用權，受讓方必須依照土地出讓合同約定的期限和條件對土地進行投資開發後，方可出讓；除此之外，國家嚴禁以任何方式對土地使用權倒買倒賣；對以出讓方式取得的土地上建有房屋的房地產的轉讓，只要不在法律規定的禁止轉讓之列，均可自由買賣。

　　2)按房地產的性質不同，可分為商品房的買賣、公有房屋和經濟適用房的買賣和私房買賣。這種分類的意義在於法律規定的符合買賣的條件不同。商品房買賣專指有房地產開發企業建設的用於出售的住宅、商業用房以及其他建築物。《商品房銷售管理辦法》(2001年4月4日)、《城市商品房預售管理辦法》(2001年8月15日)專門規定了商品房買賣的條件。公有住房和經濟適用房買賣的主體資格有嚴格的規定；《已購公有住房和經濟適用房上市出售管理暫行辦法》對已購公有住房和經濟適用房出售條件作出了規定；除此之外，已經取得合法產權證書的私有房地產，只要不在法律規定的禁止轉讓之列，均可自由買賣。

　　(1)出賣人必須要具有房屋所有權或土地使用權，非房屋所有人和土地使用人不得出賣他人的房地產。

　　(2)買賣雙方當事人必須具有完全行為能力。未成年人和被宣告為無民事行為能力或限制行為能力的公民不能簽訂房地產買賣合同，其房地產買賣行為由其法定代理人代為進行；單位買房者如需購買私房的須得到有關機關的批准。

　　(3)房地產買賣雙方當事人的意思表示必須真實可信。房地產買賣雙方當事人在買賣合同中表示出來的意思必須與當事人的真實意思相一致。如果一方以欺詐、脅迫等手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下簽訂的房地產買賣合同，或者雙方惡意串通簽訂損害國家、集體或第三人利益的房地產買賣合同都屬於無效合同。行為人對房地產買賣合同內容有重大誤解或合同顯失公平的，一方當事人可以要求撤銷或變更合同。

　　(4)房地產買賣合同不得違反法律或者社會公共利益，即合同的內容必須合法。如果購房者通過劃撥取得的國有土地使用權，其房屋轉讓必須辦理土地使用權出讓手續，或者將其中的土地收益按規定上繳國家，否則不得買賣。

　　簽訂的房屋買賣合同如果違反了上述四個條件，那麼該合同就是無效合同(或部分無效合同)。無效的合同不受法律的保護。確認合同部分無效的，假如不影響其餘部分的效力，其餘部分仍然有效。另外，房地產買賣合同的形式必須符合有關的法律規定。房地產買賣合同應該採用書面形式並且應該按照法律規定辦理房屋所有權轉讓登記和土地使用權變更登記並公證。

　　1)合同生效的條件

　　房地產買賣合同生效是指已經成立的房地產買賣合同對當事人發生法律約束力。商品房買賣合同自雙方簽字蓋章之日起生效。在簽訂合同時，合同雙方應仔細閱讀合同的各項條款，明確每一條款的真實意思表示。出賣人除加蓋公章外，其法定代表人或委托代理人應當在合同上簽字；買受人為單位的，其法定代表人(負責人)或委托代理人也應當在合同上簽字。為防止合同對方換頁，買賣雙方應在合同的每一頁上簽字或者加蓋專用的騎縫章。

　　2)無效合同的種類

　　無效合同主要有以下七種：

　　①房地產分離出賣，合同無效。由於房屋是建築在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用範圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地分別賣給不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。

　　②產權未登記過戶，合同無效。依照《合同法》第四十四條之規定，依法成立的合同，白成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標誌，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續，即使賣方已收取了房價款，並將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。

　　③產權主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數人共有的，必須徵得其他共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交其他共有人同意的證明。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

　　④侵犯優先購買權，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣已租出的房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

　　⑤單位違反規定購房，合同無效。機關團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經縣以上人民政府批准。單位違反規定購買私房的，該買賣關係無效。有的單位以個人名義購買私房，產權也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產用於生產、經營、辦公或用做集體宿舍等，這種情況屬於單位變相購買私房，該買賣關係無效。凡國家或企業事業單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只准賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。

　　⑥有價格欺詐行為或顯失公平，合同無效。買賣城市私有房屋，雙方應當本著按質論價的原則，參照房屋所在地人民政府規定的私房評價標準議定價格，經房屋所在地房管機關同意後才能成交。買賣合同生效後，雙方均不得因價格高低而無故反悔，應按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交後發現內在質量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格；協商不成的，可向法院起訴。

　　⑦非法轉讓，合同無效。根據《城市房地產管理法》的規定，下列房地產不得轉讓(包括買賣)：a．以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產條件的；b．司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；c．依法收回土地使用權的；d．共有房地產，未經其他共有人書面同意的；e．權屬有爭議的；f．未依法登記領取權屬證書的；g．法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

　　根據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》之規定，購房人在下列情形下可以要求解除合同：

　　1．商品房買賣合同訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人。

　　2．商品房買賣合同訂立後，出賣人又將該房屋賣給第三人。

　　3．因房屋主體結構質量不合格不能交付使用或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格。房屋主體結構質量問題指的是承重牆、梁、柱等因地基基礎的沉降超過允許變形值，鋼筋混凝土構件發生變形、裂縫，磚石結構沒有足夠的強度和剛度等質量問題，並經工程質量監測機構重新核驗，確屬主體結構質量不合格的(當然，對於一般的門窗、牆壁等方面存在的質量問題，除非雙方有明確約定，否則，購房人無權僅據此退房)。

　　4．因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的。

　　5．出賣人交付使用的房屋套內建築面積或建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，面積誤差比絕對值超出3％的。

　　6．出賣人遲延交付房屋，經催告後在三個月的合理期限內仍未履行的。

　　7．商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記的。

　　8．開發商擅自變更規劃、設計的，或者經規劃部批准的規劃變更，設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現其他影響商品房質量或者使用功能情形的(開發商未能在變更確立之日起10日內，書面通知購房人的，購房人有權退房)。

　　9．商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的(出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人)。

　　10．因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的。

　　11．雙方當事人約定的解除合同情形的發生(購房人除了享有以上法定退房權利外，還可以通過簽訂購房合同及補充協議為自己設定比較廣泛的解除合同的權利，這就是購房人的約定退房權)。

　　出賣人在下列情形下可以解除合同：

　　1．買受人遲延支付購房款，經催告後在三個月的合同期限內仍未履行的。

　　2．商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能履行的。

　　房地產買賣合同是雙務合同，一方權利的實現有賴於另一方義務的履行，雙方當事人彼此享有的權利和義務是對等的，一方當事人的權利就是另一方當事人的義務。雙方當事人只有按合同的約定積極主動地履行各自的義務，才能實現相應的權利。

　　1．房地產出賣人的義務(即買受人的權利)

　　(1)交付房地產並保證房屋所有權轉移給買受人這是出賣人最主要、最基本的一項義務。如果遇有第三人以共有名義或其他理由向買受人提出所有權屬異議的，則出賣方有義務使買受方免受追索的責任。

　　(2)按照合同規定的交付時間、交付方式交付房地產交付包括房地產實物的交付和房地產權屬登記變更。交付方式和時間應按合同規定，進行證件交付與實物交付。證件交付即出賣方將產權證經過房地產管理部門轉移登記後交付給買受方。實物交付是指出賣方將房屋騰空後交給買受人實際占有使用。

　　(3)按合同規定的數量、質量交付約定的房屋房屋的價金是根據房屋的數量和質量來確定的，因此，出賣方必須按合同規定的數量、質量實際交付房屋。在簽約之後必須對房屋加強管理，如果由於出賣方管理不善，致使房屋受到損害的，應由出賣方負責對房屋進行維修，使之達到原有質量標準，達不到原有質量標準的，出賣方應酌情減少價金，否則，買受方有權拒絕接受。根據合同規定房屋不能有瑕疵的，出賣方應對房屋的瑕疵負責。所謂瑕疵，就是標的物(房地產)存在缺陷。瑕疵分一般瑕疵與隱蔽瑕疵。一般瑕疵是指明顯的，容易發現的缺陷，如樓房頂上沒有隔熱層等。隱蔽瑕疵是指需要經過技術鑒定或使用過程中才能發現的瑕疵，例如，房屋所用鋼材不合格等。對於房屋的瑕疵，出賣方在簽訂合同前已明確告知買受人的，稱為已告知的瑕疵，明知有瑕疵而故意不告知買受人的，稱為隱瞞瑕疵。對於一般瑕疵和已告知的瑕疵，事後出賣方可不再負責任。對於隱蔽瑕疵和故意隱瞞瑕疵的，出賣方應承擔違約責任，並負責進行修理，買受方也可在一定期限內提出解除合同並要求出賣方賠償由此而造成的經濟損失。此外，房屋交付必須是實際交付，合同規定是什麼房屋，就必須交付什麼房屋，不能用其他房屋或金錢來代替。只有當房屋在交付之前，遭到毀損時，出賣方纔能以賠償損失的方式代替實際交付的義務。

　　2．買受方的義務(即出賣方的權利)

　　(1)交付房地產價金交付房地產價金是買受方最基本的義務。因為出賣方出賣房地產的目的就是為了得到房地產價金。買受方在房地產買賣合同簽訂後，應按合同規定的時間、地點和方式交付價金，是一次付清的不得分期付清，也不得拖延交付時間。合同規定付款地點的，按規定地點付款，沒有規定的，原則上在出賣方所在地交付。

　　(2)及時接受標的物(房地產)雙方當事人簽訂合同並辦理了過戶登記手續後，買受人應在合同規定的時間內接受房地產。如果買受人未按期接受房地產的，也應承擔違約責任。買受方超過期限接受房屋，出賣方為此而支付的保管費、維修費等應由買受方支付。如果在超過期限內因火災、水災、地震及戰爭等使房屋發生意外毀損的，出賣方不承擔責任。

　　(3)履行土地使用權出讓合同中所載明的權利與義務因為以出讓方式取得土地使用權的，房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利與義務隨之轉移，因此，房地產受讓人不僅應履行買賣合同規定的義務，還應遵守與履行土地使用權出讓合同規定的一切義務。