房地產分割抵押

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房地產分割抵押（Real estate split mortgage）

　　房地產分割抵押是指抵押人將所擁有的房屋所有權的一部分或土地使用權的一部分進行抵押的行為。

　　1、減少抵押成本

　　在進行房地產抵押登記時，登記機關一般按抵押物的土地面積或房屋建築面積收取抵押登記費。此外，登記機關和債權人通常要求對抵押物進行估價，並提供評估報告書。而房地產評估費是按房地產估價額的一定比例計算的，估價額越大，評估費越多。當整宗房地產的價值大於擬抵押擔保的債權額時，為節省設定抵押權的費用，抵押人往往要求從整宗房地產中分割出部分房地產為債權提供抵押。

　　2、降低經營風險

　　抵押擔保的目的在於保障債權的實現和交易的安全。當債務履行期屆滿而債權人未受清償時，債權人有權依法以抵押物折價或者以拍賣、變賣抵押物的價款優先受償。如果債務人由於經營不善或意外事件，嚴重影響其償債能力，致使債權人要求處置抵押的房地產時，抵押人便面臨著極大的經營風險。因為對大多數企業，房地產作為其經營場所或者生產要素，是企業進行生產經營的必要前提和基礎。一旦失去，將使企業面臨不能繼續經營，並引起未到期債務要求提前清償的局面，致使企業的生存遭到破壞。為避免抵押房地產被處置引發的經營風險，抵押人將整宗房地產進行分割，以部分房地產設定抵押。在抵押房地產被處置時，可以保住一定的經營空間，不致直接威脅企業的生存。

　　3、分離出禁止抵押部分

　　我國抵押制度規定:權屬有爭議的房地產，屬於教育、醫療衛生和其他社會公益用途的房地產列入土地徵用或房屋拆遷範圍的房地產，不得設定抵押。房地產的權屬爭議多發生在兩宗房地產的相鄰部位，爭議的往往只是整宗房地產的一部分。如將有爭議部分劃分出去，剩餘部分的房地產是可以抵押的。學校、幼兒園、醫院等以公益為目的事業單位、社會團體，其教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施，與非社會公益設施，如自辦企業及其他經營實體，常常處於同一宗土地上。將屬於教育、醫療衛生和其他社會公益用途的房地產分割出去，餘下的非社會公益目的的經營性房地產是可以抵押的。土地徵用和房屋拆遷的範圍，與被徵地方和被拆遷方所擁有的整宗房地產的範圍並不重合。所需徵用或需拆遷的可能僅是整宗房地產的某一部分，經過分割，未列入徵用或拆遷範圍的房地產是可以抵押的。此外，在整宗房地產中可能含有產權受限的房地產部分名義上的產權人實際上並不能行使處分權。如生產區和生活區處於同一宗土地時，企業對經過房改的職工住房，已無處分權，在抵押時亦需分割出去。

　　4、鞏固抵押權的優先順序

　　我國房地產抵押實行登記制度。當債務人逾期不能清償債務時，抵押權人可從處置抵押房地產所得的價款中優先受償。當房地產抵押後，該房地產的價值大於所擔保債權的餘額部分，可以再次抵押，但不得超出其餘額部分。因此，同一抵押物上可同時存在多個抵押權人。在實行抵押權時，要按照抵押物登記的先後順序清償，順序相同的，按照債權比例清償。在實踐中，有許多貸款是由計劃經濟時期延續下來的，借款方實際上並不能按期償還貸款，貸款多成為企業必需的流動資金，甚至淪為呆帳。銀行為這些債權設置抵押權以後，由於種種原因，並不打算在債務不能按期清償時立即實行抵押權，而是採取貸款展期或借新貸還舊貸等方法以繼續維持借貸關係。此時，根據我國房地產抵押登記制度，要註銷原有的抵押登記，為新的抵押借款關係重新進行抵押登記。當同一房地產上有多個抵押登記時，原來排在前位的抵押登記重新登記後，其順序發生變化，變成末位。債權人為避免其抵押權順序在前述的續期抵押登記時位次下降，致使其債權不能得到充分的擔保，可以採取房地產分割抵押的方法。在房地產價值遠大於債權額時，分割出與擬擔保債權相當的部分房地產，在該分割出的房地產上設定抵押權。此時，根據抵押制度，抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值，可以有效地防止在該抵押的房地產上另設後位抵押權，客觀上保證了在抵押物上只有一個抵押登記，續期抵押登記時可以保持第一位的抵押權順序。從另一方面來說，作為一個理智的債權人，也不會在已設有抵押權，且抵押物價值與已擔保的債權相當的抵押物上再設定順序在後的抵押權;否則，如原有的抵押權人及時實行抵押權，順序在後的抵押權將形同虛設，其債權會得不到優先清償而淪為一般債權。因此，在債權人預期會發生續期抵押的情況下，出於鞏固抵押權優先順序的考慮，對房地產實行分割抵押也算一種較為妥當的對策。

　　5、提高處置抵押物的可行性

　　在處置抵押房地產時，不僅抵押人面臨著不能繼續經營的威脅，對抵押權人來說，抵押物能否順利變價也必須重視。首先，抵押房地產價值越大，潛在的購買者就越少。其次，抵押房地產占企業全部房地產的比重越大，涉及的需要與房地產一同變價處置的資產(如難於移動的設備等)就越多，處置就越複雜。再者，在我國社會保障體系尚不健全的情況下，出於保持社會穩定等因素的考慮，政府等有關方面也不希望因實行抵押權而使企業破產。因而，如果能從整宗房地產中分割出對企業的繼續經營影響較少的部分，或者較易變價的部分，在該部分房地產上設置抵押權，就在一定程度上減小了日後實行抵押權的難度。

　　6、平衡債權人間的權益

　　當一宗房地產需要為多個債權人擔保時，雖然可以就該房地產為各個債權人登記相同順序的抵押權，各個抵押權人按比例享有相同順序的優先權。但依然存在前面所述的經營風險、處理難度、日後抵押權順序變動等問題。為平衡各個債權人的權益，可以將房地產分割為若幹部分，分別就各部分房地產為各個債權人設定抵押權，使各部分房地產與各個債權人形成一一對應的抵押關係。這樣，各個債權人得到其專有的抵押權，各個抵押權之間有一定的獨立性，可以較有效地處理抵押權人之間因日後續期抵押引起的抵押權順序變動問題，也能減輕整宗房地產一同處置對抵押人造成的破產風險，還為以後處置抵押房地產增加了可行性。

　　1、分割手續較為複雜，費時費錢

　　目前對房地產抵押分割並無統一要求，但分割界線清楚、明確、分割面積準確是最基本的條件。若分割不清晰，在實行抵押權時容易在抵押物範圍上產生糾紛。在程式上也多要求抵押人和債權人對抵押範圍和麵積進行書面認可，並經登記機關核准。抵押人和債權人主要從分割方案對將來企業繼續經營的影響以及處置變價的難易來考慮，登記機關則關註抵押物的合法性、手續的完整性、界線的明晰性，並以便於管理、減少糾紛、維護房地產的正常功能等為著眼點，審查房地產分割的合理性。對於土地的分割界線，一般要求採用解析法或圖解法繪製成圖。抵押人、債權人、登記機關對分割方案達成共識，以及測繪土地分割界線，都要增加登記所需的時間和費用。

　　2、降低了可擔保額

　　一方面，分割會影響房地產的整體使用功能和經濟價值，即，分割出的各部分房地產的價值之和一般要低於未分割的整體房地產的價值;另一方面，分割出的各部分抵押房地產都要分別考慮其變現費用，直接減少了可變現額，使各部分的擔保額之和小於整體的可擔保額。此外，分割後的各部分房地產的價值不能恰好與擬擔保債權額一致，要比債權額大一些，存在一些未能充分利用的擔保價值，也使各部分的擔保額之和小於整體的可擔保額。

　　3、處置抵押房地產時，其價值受損

　　當處置抵押房地產時，分割出的部分房地產可能因其功能不全或效用受限，影響了變現額，使抵押人遭受直接的經濟損失。同時，剩餘的房地產雖無立即的變現損失，但其市場價值的降低已成事實。

　　4、抵押房地產分割後，易產生鄰居糾紛

　　實行抵押權後，抵押房地產的產權易主。原來作為一個整體的房地產被多個產權主體所有，原來的功能佈置被破壞，相鄰各方容易產生矛盾。有關地上通行權、基礎設施的使用權及通過權、排水權、建築權等方面的糾紛較為常見。這些問題在分割時難於細緻地考慮和解決。況且設定抵押權與實行抵押權之間有著根本的區別，不可能在設立抵押權時假想實行抵押權後會出現的情況而制訂切實的解決方案。否則將面對不勝繁瑣的法律手續，致使抵押登記難於進行。從效率角度來看，事後處理比事前預防節約社會成本。

　　銀行在具體辦理涉及房地產分割抵押時，應註意以下幾點：

　　1、只對已建成完工且取得產權證辦理分割抵押，未完工在建工程只能辦理整體抵押；

　　2、只對可以進行分割處理的房地產辦理分割抵押，不能分割抵押或雖能分割處理，但分割處理後對抵押物價值有影響的房地產，應辦理整體抵押。

　　3、在抵押人已經將部分房屋所有權及房屋占用範圍內的土地使用權抵押給了其他債權人，銀行需辦理剩餘部分的房地產抵押時，應向有關登記部門查詢已抵押房地產的詳細情況，避免出現重覆抵押的情況。