定級指數模型法
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定級指數模型法是指評估基準地價是在農用地定級基礎上，根據定級單元定級指數、市場交易地價資料和投入產出資料，建立定級指數與地價關係模型，並利用該模型評估級別基準地價。
(1)資料調查；
(2)按農用地級別確定農用地的土地利用類型；
(3)按土地利用類型進行樣點地價調查、計算與整理；
(4)測算有樣點地價定級單元的平均地價；
(5)選擇確定有樣點地價定級單元的指數；
(6)建立定級單元平均地價與定級指數關係模型；
(7)計算各級別基準地價。
(一)資料調查的內容和要求
資料調查是基準地價評估的前提和基礎，資料調查的充足與否、翔實與否直接影響基準地價評估的準確性和合理性，因此必須充分重視資料調查工作。
1．資料調查的內容
(1)農用地定級成果資料：包括土地級別圖、土地定級工作報告和技術報告、其他能用於農用地估價的定級成果及資料；
(2)農用地承包、轉包、出租、拍賣、抵押、聯營入股等交易資料，農地徵用的補償標準文件及實際支付標準資料等；
(3)社會經濟及土地利用資料：包括當地農村經濟發展狀況資料，農業和社會經濟發展統計資料，土地利用總體規劃資料，基本農田保護區資料等；
(4)其他資料：如農用地歷史地價資料，農業開發和農業生產的政策資料等。
2．資料調查的一般要求
(1)資料調查應以土地級別為單位進行，按土地級別或行政區域進行歸類整理；
(2)調查、收集資料中選擇的樣點地塊要按實地位置標註到估價工作底圖上，並建立樣點資料資料庫；
(3)農用地承包、轉包、出租、拍賣、抵押、聯營入股等交易資料和農用地收益資料中的價格指標均以元為單位，面積指標均以平方米為單位，指標數值準確到小數點後一位；
(4)樣點調查應符合數理統計要求。
(二)確定土地利用類型土地利用類型不同，地價水平相差迥異，農用地也如此。因此，農用地基準地價評估也必須是針對一定的用地類型進行評估。實踐中，一般根據土地利用現狀分區，同時考慮土地利用總體規劃的土地利用分區及土地用途管制的土地利用類型要求，確定各級別的主要用地類型。
(三)投入產出樣點和市場交易資料調查
農用地投入產出樣點資料調查採用抽樣調查方式。市場交易樣點資料調查，在市場資料充足的情況下，採用抽樣調查；在市場資料不足的情況下，採用全面調查。
1．調查樣點的要求
(1)樣點單位可以是一定面積的地塊，也可以是某一農戶種植的相同用地類型的地塊，地塊面積應適中；
(2)樣點抽樣採用分類抽樣調查，即按用地類型分別進行抽樣調查；
(3)樣點要有代表性，樣點分佈要均勻，樣點數據應調查最近的連續三年的資料；
(4)樣點單位總數、調查樣點單位總數、各類樣點單位數及調查樣點單位數，應符合下列要求：
Eni / En = ENi / EN
式中，Eni 為第i類用地抽取的樣點單位數；En 為各類用地抽取的樣點單位總數；
ENi 為第i類用地的樣點單位數；EN 為各類用地的樣點單位總數。．
2．樣點資料的整理
(1)樣點資料補充完善或剔除：對所有調查的樣點資料均應逐表審查，對主
要數據不全或不准確的，應進行補充調查，完善內容；將缺少主要項目、填報數據
不符合要求和數據明顯偏離正常情況而又不容易補充的樣點進行剔除。
(2)樣點資料歸類：將初步審查合格的樣點資料，分別按土地級別、土地用途、用地效益等進行歸類，當樣點數量少於規定要求時應進行樣點的補充調查。
(四)測算有樣點地價定級單元的平均地價
對於有樣點地價的定級單元，如果單元內樣點數量有3個以上且樣點條件能代表定級單元的一般條件，可採用平均法計算定級單元的平均地價；如果樣點數量為3個以下，或雖樣點數量為3個以上，但樣點不具有代表性，則採用比較法修正並計算定級單元地價，計算方法按照市場比較法的要求進行。
(五)選擇確定有樣點地價定級單元的指數
根據定級單元的指數圖和表格，將有樣點地價的定級單元及其指數選擇出來，作為建立模型的基本數據。
(六)建立定級指數與定級單元地價關係模型
1．基本模型 用於分析定級指數和定級單元地價之間關係的基本模型主要有：
線性模型：Y = aX + b
對數模型：Y = a * In(x) + b
乘冪模型：Y = aXb
指數模型：Y = aekx
多項式模型：Y = aX2 + bX + c式中，Y為評估單元地價；X為評估單元定級指數；a、b、c為常數；e為自然對數的底。
2．模型的確定選擇和確定模型方法和步驟為：
(1)繪製評估單元地價與評估單元定級指數的二維散點圖來初步確定應該選擇線性回歸模型還是非線性回歸模型；
(2)如果二維散點圖能夠反映二者的線性關係，則選擇線性回歸模型，並對模型進行經濟、統計和計量檢驗，按檢驗結果確定模型；
(3)如果二維散點圖樣點數據的分佈不呈線性時，應引入非線性回歸模型。
在選擇非線性回歸模型時，應對各模型的判定繫數R2的大小和二維散點圖本身進行比較，直至確定最佳模型。
3．線性回歸模型的檢驗線性回歸模型需對以下結果進行說明：
(1)描述性統計結果，包括變數y與z的均值、標準差、樣點數；
(2)相關分析結果，包括相關係數R、判定繫數R2、調整判定繫數R2、單項顯著性檢驗P值、回歸繫數95％的置信區間；
(3)對全部觀察單位進行回歸診斷的結果；
(4)殘差統計結果；
(6)觀察值的累加概率圖。
4．因素繫數估計值的經濟意義檢驗 一般從符號和值域兩個方面檢驗。符號檢驗主要是根據模型中變數設計所要達到的條件進行檢驗；值域檢驗是根據現實經濟條件加以具體限定。
(七)計算各級別基準地價
利用上述建立的定級指數與單元地價關係模型，計算所有定級單元地價，並利用定級單元地價採用簡單算術平均值、加權算術平均值、中位數、眾數等計算級別基準地價。
- 朱道林主編,不動產估價,中國農業大學出版社,2007.8,第408頁
