定级指数模型法
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定级指数模型法是指评估基准地价是在农用地定级基础上，根据定级单元定级指数、市场交易地价资料和投入产出资料，建立定级指数与地价关系模型，并利用该模型评估级别基准地价。
(1)资料调查；
(2)按农用地级别确定农用地的土地利用类型；
(3)按土地利用类型进行样点地价调查、计算与整理；
(4)测算有样点地价定级单元的平均地价；
(5)选择确定有样点地价定级单元的指数；
(6)建立定级单元平均地价与定级指数关系模型；
(7)计算各级别基准地价。
(一)资料调查的内容和要求
资料调查是基准地价评估的前提和基础，资料调查的充足与否、翔实与否直接影响基准地价评估的准确性和合理性，因此必须充分重视资料调查工作。
1．资料调查的内容
(1)农用地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其他能用于农用地估价的定级成果及资料；
(2)农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等；
(3)社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等；
(4)其他资料：如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。
2．资料调查的一般要求
(1)资料调查应以土地级别为单位进行，按土地级别或行政区域进行归类整理；
(2)调查、收集资料中选择的样点地块要按实地位置标注到估价工作底图上，并建立样点资料数据库；
(3)农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料和农用地收益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位，指标数值准确到小数点后一位；
(4)样点调查应符合数理统计要求。
(二)确定土地利用类型土地利用类型不同，地价水平相差迥异，农用地也如此。因此，农用地基准地价评估也必须是针对一定的用地类型进行评估。实践中，一般根据土地利用现状分区，同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求，确定各级别的主要用地类型。
(三)投入产出样点和市场交易资料调查
农用地投入产出样点资料调查采用抽样调查方式。市场交易样点资料调查，在市场资料充足的情况下，采用抽样调查；在市场资料不足的情况下，采用全面调查。
1．调查样点的要求
(1)样点单位可以是一定面积的地块，也可以是某一农户种植的相同用地类型的地块，地块面积应适中；
(2)样点抽样采用分类抽样调查，即按用地类型分别进行抽样调查；
(3)样点要有代表性，样点分布要均匀，样点数据应调查最近的连续三年的资料；
(4)样点单位总数、调查样点单位总数、各类样点单位数及调查样点单位数，应符合下列要求：
Eni / En = ENi / EN
式中，Eni 为第i类用地抽取的样点单位数；En 为各类用地抽取的样点单位总数；
ENi 为第i类用地的样点单位数；EN 为各类用地的样点单位总数。．
2．样点资料的整理
(1)样点资料补充完善或剔除：对所有调查的样点资料均应逐表审查，对主
要数据不全或不准确的，应进行补充调查，完善内容；将缺少主要项目、填报数据
不符合要求和数据明显偏离正常情况而又不容易补充的样点进行剔除。
(2)样点资料归类：将初步审查合格的样点资料，分别按土地级别、土地用途、用地效益等进行归类，当样点数量少于规定要求时应进行样点的补充调查。
(四)测算有样点地价定级单元的平均地价
对于有样点地价的定级单元，如果单元内样点数量有3个以上且样点条件能代表定级单元的一般条件，可采用平均法计算定级单元的平均地价；如果样点数量为3个以下，或虽样点数量为3个以上，但样点不具有代表性，则采用比较法修正并计算定级单元地价，计算方法按照市场比较法的要求进行。
(五)选择确定有样点地价定级单元的指数
根据定级单元的指数图和表格，将有样点地价的定级单元及其指数选择出来，作为建立模型的基本数据。
(六)建立定级指数与定级单元地价关系模型
1．基本模型 用于分析定级指数和定级单元地价之间关系的基本模型主要有：
线性模型：Y = aX + b
对数模型：Y = a * In(x) + b
乘幂模型：Y = aXb
指数模型：Y = aekx
多项式模型：Y = aX2 + bX + c式中，Y为评估单元地价；X为评估单元定级指数；a、b、c为常数；e为自然对数的底。
2．模型的确定选择和确定模型方法和步骤为：
(1)绘制评估单元地价与评估单元定级指数的二维散点图来初步确定应该选择线性回归模型还是非线性回归模型；
(2)如果二维散点图能够反映二者的线性关系，则选择线性回归模型，并对模型进行经济、统计和计量检验，按检验结果确定模型；
(3)如果二维散点图样点数据的分布不呈线性时，应引入非线性回归模型。
在选择非线性回归模型时，应对各模型的判定系数R2的大小和二维散点图本身进行比较，直至确定最佳模型。
3．线性回归模型的检验线性回归模型需对以下结果进行说明：
(1)描述性统计结果，包括变量y与z的均值、标准差、样点数；
(2)相关分析结果，包括相关系数R、判定系数R2、调整判定系数R2、单项显著性检验P值、回归系数95％的置信区间；
(3)对全部观察单位进行回归诊断的结果；
(4)残差统计结果；
(6)观察值的累加概率图。
4．因素系数估计值的经济意义检验 一般从符号和值域两个方面检验。符号检验主要是根据模型中变量设计所要达到的条件进行检验；值域检验是根据现实经济条件加以具体限定。
(七)计算各级别基准地价
利用上述建立的定级指数与单元地价关系模型，计算所有定级单元地价，并利用定级单元地价采用简单算术平均值、加权算术平均值、中位数、众数等计算级别基准地价。
- 朱道林主编,不动产估价,中国农业大学出版社,2007.8,第408页
