基準地塊評估法
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基準地塊評估法是指基準地價根據農用地土地質量條件劃分農用地均質地域，然後在均質地域內選定若幹地塊作為基準地塊，依據農用地市場交易資料和投人產出資料評估基準地塊價格，再將同一均質地域內基準地塊的平均地價作為該均質地域的基準地價。
基準地塊評估法的步驟及內容[1]
(1)調查和收集資料；
(2)劃分均質地域；
(3)選定基準地塊；
(4)評估基準地塊價格；
(5)核定基準地塊價格水平；
(6)計算均質地域基準地價。
(一)資料調查的內容及要求
資料調查的內容主要有：
1．農用地自然條件資料 包括氣候條件、地貌、土壤條件、水文狀況、農田基本建設等資料。
2．農用地社會經濟資料 包括人均耕地、農產品市場供求、土地利用規劃、交通條件等資料。
4．其他資料 如農用地歷史地價資料等。
(二)劃分均質地域
劃分均質地域，首先要確定農用地地價影響因素，一般根據評估區域的具體條件，確定農用地地價影響因素體系。
其次，確定各影響因素權重，權重可採用特爾斐法、層次分析法、因素成對比較法等方法確定。
第三，劃分均質地域單元，均質地域單元的劃分應滿足以下條件：
一是同一單元內用地類型、耕作制度的一致性，
二是同一單元內的土地質量的一致性。
第四，測算各單元各影響因素分值，分值的計算方法可採用特爾斐法或因素分值定量測算的方法進行。第五，各單元影響因素綜合分值計算，即在計算出各單元各影響因素的分值後，按照下列公式計算各單元影響因素綜合分值：
式中，Fj為j單元綜合分值；Wi為i因素權重；n為因素個數；fij為j單元i因素分值。
最後，根據上述得到的單元影響因素綜合分值，採用總分數軸確定法、總分頻率曲線法等劃分均質地域。
(三)選定基準地塊
在各均質地域內，根據土壤、日照、灌溉、排水、面積、形狀及耕作制度等方麵條件，選擇具有普遍性的一定數量的宗地作為基準地塊。具體選擇過程中主要考慮下列條件：
(1)日照的時間、田面的乾濕、保水、排水、旱地的坡度等自然條件屬於一般的；
(2)耕作距離、距市場的遠近、交通條件等屬於一般的；
(3)面積、形狀、土壤條件屬於一般的；
(5)災害條件屬於一般的。
(四)評估基準地塊價格
可以利用市場交易資料，按照市場比較法要求評估基準地塊價格。具體評估過程按本規程市場比較法的有關規定執行。若基準地塊在近三年內發生過市場交易行為，可直接通過對其進行交易方式、交易期日等修正，求取其在正常市場條件下的土地價格；也可以利用基準地塊本身的投入產出資料，採用收益還原法求取基準地塊的價格；還可以利用農用地開發資料採用成本逼近法評估基準地塊價格。
(五)核定基準地塊價格水平對各均質地域基準地塊價格加以比較檢查，並作必要的調整。
(六)計算均質地域基準地價
按照調整後均質地域內各基準地塊地價，採用簡單算術平均法或加權算術平均法求取各均質地域的平均地價，並作為該均質地域基準地價。
(七)基準地價的確定
對所採用的技術路線計算出的基準地價結果，與實際情況進行比較、驗證後，進行適當調整，確定各級別(均質地域)不同類型農用地基準地價。
- ↑ 朱道林主編,不動產估價,中國農業大學出版社,2007.8,第410頁
