城市土地市場

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　　城市土地市場是指城市土地所有權或使用權流轉或讓渡的場所。城市土地市場是由各種相互聯繫的專業性土地市場組成的一個完整的市場體系。

　　城市土地市場的經濟實質是城市地產市場，在我國它是城市政府徵用農地變為城市用地、並出讓城市土地使用權和城市土地使用權再轉讓的交易場所和經濟關係。城市土地產權構成城市土地市場的客體，所交易的可以是土地所有權，也可以是土地使用權；參與城市土地產權交易的當事人構成城市土地市場的主體；而城市地價是城市土地的交易參數，由於城市土地是土地物質與土地資本的有機統一體，城市土地價格就一方面反映城市土地的內在價值量，另一方面反映土地收益資本化決定的城市地租水平。城市地價不僅是一般的交易參數，還是引導城市土地資源配置、調節人地關係和促進城市土地合理利用的重要經濟杠桿。

　　城市土地市場具有一般市場體系的共性，也有不同於一般市場的特性，從我國城市土地市場來看，主要體現在以下幾個方面：

　　第一，壟斷與競爭相耦合的特點。城市土地作為一種有限的自然資源，其所有權和經營權具有壟斷性，城市土地市場是壟斷性市場。在城市土地國家所有的條件下，為了保證城市土地的合理利用，實現非農建設用地的總量控制，我國城市土地一級市場(出讓市場)掌握在國家(城市政府)手中，國家授權給土地管理部門對城市土地使用權出讓實行壟斷性經營。進入土地出讓市場的土地數量、用途、出讓方式、使用年限等均由政府控制。但是這並不等於排除競爭，其競爭表現為土地使用者為取得土地使用權而展開的土地用途和價格的競爭。在城市土地二級市場(轉讓市場)上.轉讓價格主要由市場競爭形成。

　　第二，很強的地域性。普通商品能夠通過完全的空間流通在不同市場之間調劑餘缺，可能形成全國統一競爭性市場和市場價格。而土地商品則不同，由於土地位置具有固定性，且不同城市的土地有差異極大的區位特色和功能差異，使得不同城市的土地除了共同性的城市功能不必流動外，其供求差異不可能相互調劑。即使在同一個城市內，不同地段的城市土地也具有各自不同的特點，這些特點不可能通過市場流通而相互替代。這就不大可能形成全國統一的城市土地市場和競爭性價格，而只能成為地方性市場和不完全競爭的市場，土地市場價格和地租也就具有較大的差異性。

　　第三，交易方式的多樣性和市場構成的多層次性。城市土地市場可採取靈活多變的經營方式。從交易方式看，有一次性買賣也有分期租賃，具體形式有協議、招標、拍賣、折價入股、租賃等方式。租賃又可以分為長期租賃、短期租賃、轉租等方式。隨著城市土地制度改革和國企改革的深化，還會不斷出現新的經營方式。城市土地市場構成的多層次性表現在，既有國家徵購農村集體土地而形成的土地徵購市場，也有國家向土地使用者(或經營者)出讓土地使用權而形成的土地使用權出讓市場，還有土地使用者之間轉讓土地使用權而形成的土地使用權轉讓市場。各種不同層次的城市土地市場的競爭程度與範圍存在較大的差異，國家巨集觀調控的方式和難度也不同。

　　第四，收益分配的複雜性。在我國城市土地實行國有制的條件下，城市土地的收益分配比較複雜。

　　(1)國家和地方政府之間的分配關係。國家作為城市土地所有者，要獲得土地收益，而地方政府受國家委托具體行使土地管理權，也應取得一部分收益。為了以保護和調動地方政府的積極性，增加城市基礎設施建設投入，促進城市經濟社會全面發展，要求在城市土地收益分配中，協調好中央和地方政府的利益關係；

　　(2)各級地方政府之間的利益關係。省、市、縣各級政府根據土地管理審批許可權，承擔著不同的土地管理任務，從而產生如何合理分配和處理各級地方政府之間的分配關係問題；

　　(3)國家土地管理部門和國有土地開發公司之間的土地收益分配關係，屬於國家與企業間的分配；

　　(4)土地收入用途上的較複雜的分配關係。即城市土地收益既要用於城市建設的土地資本折舊費補償和利息支付，也要用於重新投入城市開發和舊城改造。這些城市土地收益的多元性利益主體和多樣性用途需要，要求在土地收益分配中必須兼顧各方面的關係，充分調動各方面的積極性，合理分配土地收益，並促進國有土地資產的保值和增值。

　　第五，價格的多樣性。城市土地價格的形成要比一般商品複雜。由於土地是一種特殊商品，影響城市土地市場價格的因素眾多，既有經濟因素、物理因素和環境因素，也有政策因素、心理因素等。因而城市土地有特殊的價格形成機制，市場價格也呈現出多樣性，構成多層次、多形式的城市土地價格體系。如城市土地出讓市場就有協議價、招標價、拍賣價、租賃價、抵押價等形式；轉讓市場也有轉讓價、轉租價等多種形式。城市土地價格的多樣性，決定了政府對城市土地市場管理和監督要比一般商品市場複雜得多。

　　第六，地產交易與房產交易相交叉的特點。城市土地的使用往往與建築物的構建相結合，城市開發與房屋建設必須以城市土地開發為前提。因此，地產往往與房產結合在一起，地產交易常常和房產交易互相滲透，融為一體。然而，由於房屋所有權與土地所有權分屬於不同的產權主體，在產權關係沒有理順的場合，往往不是房產服從於地產，而是地產服從於房產，導致土地所有者利益的損失。房地產市場的隱形交易也造成大量國有土地收益的流失，成為中國城市土地市場的突出問題。可見，理順城市地產與房產的產權關係，建立合理的收益分配機制，以促進城市房地產市場健康發展，是需要認真研究和解決的重要課題。

　　城市土地市場是一個多層次的、開放的、運動著的市場體系，其內部各子市場既相對獨立，按照各自的特征、功能和運行方式，形成自我迴圈運動系統；又相互聯繫、相互依存，構成整個城市土地市場的大迴圈系統。研究城市土地市場結構，就是要揭示和說明城市土地市場體系內部結構組成狀況及相互關係，以促進對城市土地的有效利用。

　　我國城市土地市場結構體系究竟包含哪些類型，目前還存在著分歧。相當一部分人認為，我國城市土地市場只是土地使用權市場，不存在土地所有權市場。因為城市土地國家所有，土地所有權不得買賣，市場上允許流通的是土地使用權，因而土地的商品化實質上是土地使用權的商品化。但是，我國城市因建設的需要，要運用國家行政權力向農村集體經濟組織徵用土地，這裡就遇到了土地所有權的改變問題。一般來說，國家徵地除了用於國計民生的公共需要通過行政性徵地外，對於一般性的公益性用地，也要遵循經濟規律的要求，運用經濟杠桿調節徵地者與被徵地者的關係。因而事實上我國也存在著土地所有權的交易關係。可見，城市土地市場是一個包括農地徵購市場和土地使用權市場在內的完整的市場體系。

　　l.農地徵購市場。土地徵用，是指國家為公共目的而強制取得原土地權利人的土地權利並給予合理補償的行為，土地徵用制度已構成我國土地制度的重要組成部分。徵地行為是否屬於市場行為，徵地補償費是否屬於土地價格?這是我國目前對城市土地利用問題爭論的焦點。有的同志認為，土地從集體所有轉為全民所有的過程，不是市場行為，其徵地補償費不屬於地價。其論據是，我國土地分為集體所有制和全民所有制，均屬公有，國家需要時，就可以依法徵用集體所有制的土地。徵用不是買賣，而是表現為國家的強制力。徵用時雙方不需納稅，僅需經濟補償和勞動力安排。但是，國家將農民集體所有的土地變為國有土地的前提條件，是依法對農民進行經濟補償，儘管徵地行為帶有強制性，但不是超經濟的強制，而是建立在有償基礎上的強制。就像國家向農民徵購商品糧一樣，也要符合經濟規律，即對農地的徵用也要遵循等價交換原則，通過相適應的補償，切實保護農村集體經濟和農民的利益。因此，我國對農地的徵購，既表現為國家的強制力，也表現為土地所有權的轉讓，農地徵購市場的存在，徵地補償標準的市場化，已是不容否認的事實。近年來我國城市政府在徵地實踐中所表現出來的成交徵地補償費隨城市土地使用權價格的浮動，並與之保持一定的價格比例關係的事實，已經明顯表現出農地徵購市場與城市土地出讓市場之間存在緊密聯繫和聯動關係。

　　隨著我國工業化和城市化進程的發展，必然有部分農村土地要轉為城市土地，以滿足城市經濟發展的需求。按照國務院批准的《1997～2010年全國土地利用總體規劃綱要》，到2010年全國非農建設占用耕地要控制在2950萬畝。1997—2000年的4年問，各項非農建設占用耕地達到1050萬畝左右，平均每年占用260萬畝左右。其中大部分必須通過徵購市場轉為城市用地。因而，農地徵購市場是城市增量土地的源頭，是城市土地出讓市場的上游，理應將其納人城市土地市場體系。因此，國家從社會公共利益需要出發，依照法律規定的程式和批准許可權，參考市場價值確定徵用農地補償水平，是有利於城鄉共贏發展的重要問題。而不承認徵地費是農地所有權的交易價格，將不利於改革現有的徵地制度，不利於徵地補償安置標準確定的合理化，不利於形成相互配套、相互銜接的城市土地市場結構。

　　2.城市土地一級市場(城市土地使用權出讓市場)。我國《憲法》和《土地管理法》都明文規定，城市土地屬於全民所有即國家所有，國有土地使用權可以依法轉讓。就是說，城市土地進人流通的只是城市土地使用權，從而奠定了城市土地使用權市場的法律基礎。按照我國現行的城市土地使用權交易方式，可將城市土地使用權市場劃分為兩個層次：城市土地使用權出讓市場和轉讓市場。城市土地使用權出讓市場，是城市土地使用權流通的一級市場。在這裡，國家通過城市政府把城市土地使用權有償、有期限地出讓給土地經營者或使用者，是城市土地使用權進入流通的第一個環節，故稱為城市土地使用權一級市場(簡稱為城市土地一級市場)。在一級市場上，國家通過城市政府的土地管理部門在服從城市規劃、用途管理的前提下，採取協議、招標、拍賣等方式，將一定期限的土地使用權有償出讓給土地需求者，這裡體現的是城市土地使用權的縱向流轉關係。

　　3.城市土地二級市場(城市土地使用權轉讓市場)。是獲得城市土地使用權的經濟主體，把城市土地使用權又讓渡出去所形成的市場關係。由於這裡是城市土地使用權的再次流通，故稱為二級市場。在二級市場上，不同的城市土地使用者就城市土地使用權進行交易活動包括對土地使用權的轉讓、轉租、交換、抵押等。這裡交易者眾多、交易頻率高，交易形式多種多樣。城市土地二級市場以土地使用權交易為基本內容，但隨著土地產權的分解和細化，還可以派生出其他形式的地權交易，進而形成城市土地二級市場內部的多重結構。與一級市場相比，而級市場所顯現的經濟關係要複雜得多。尤其是土地投機和隱形交易的大量存在，可能會妨礙了土地市場的公平競爭，造成國有土地收益的大量流失，也可能降低土地資源的巨集觀配置效率。在我國城市土地市場體系不完善的情況下，政府必須加強對土地轉讓市場的管理力度，逐步完善市場交易規則，規範市場主體的交易行為，引導土地轉讓市場的健康發展。