土地價格理論

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　　西方土地價格理論的誕生可追溯到17世紀。根據研究側重點及範圍的差異，西方地價理論可分為總體地價理論和個體地價理論。其中，總體地價理論有古典學派和新古典學派之分，註重對地價概念、來源、實質及特點的描述，及有關地價計算的理論方法、經濟成長與地價之間關係問題的分析；個體地價理論則伴隨著地價的計量而逐步發展起來，突出地價的量化及與地價量化有關因素的分析。

　　目前有關西方地價理論，大體可分為以下幾個學派：

　　1、古典學派：古典學派又稱正統學派。其中以亞當·斯密、李嘉圖、屠能等為代表的古典學派，主要是對地價概念、來源、實質及特點方面的研究；以馬歇爾、密爾頓、阿隆索、伊利、巴洛維等為代表的新古典學派，則通過引入影子價格、區位平衡、邊際主義等概念、方法，構建城市地價模型、城市結構模型、影子價格模型等，來解決城市地租地價計算的理論方法問題；並將土地納入生產因素，認為經濟成長與地價有密切關係。

　　2、土地經濟學派：土地經濟學派特別強調運輸成本與地價間的互補性。其代表人物有海格(Heig)和銳特克利夫(Ratcliff)等人。海格認為，地價是運輸費用節省後的反應，而運輸費用是剋服“空間摩擦”所支付的費用。他指出，場地地租和運輸成本通過同空間摩擦的關係而有機地聯繫起來。運輸是以時間和金錢為代價來消除這一摩擦的手段。場地地租是對運費較低、易接近的場地能收到的費用。在運輸剋服摩擦的同時，場地地租和運輸剋服摩擦帶來的費用——這兩個組成部分，被視為是互補的，兩個結合起來被稱為“摩擦成本”。因此海格認為，城市中心的土地利用類型應該“用摩擦成本最小的原則來確定”。銳特克利夫認為，在自由土地市場條件下，整個社會地價之總和可達到最小，而最佳的土地利用與運輸規劃，可使整個社會總地價達到最高。

　　3、土地利用學派：土地利用學派主要從土地利用出發建立城市土地供需函數，認為城市土地供需函數是基於不同類型的城市土地使用者相互競標的結果。其代表人物有胡佛、阿隆索、溫哥等。

　　胡佛是第一個建立買價曲線理論的學者。早期的學者分析城市土地問題時，將住宅或商業等不同用途分開處理，而胡佛則提出買價曲線(bid pricecLirves)來說明不同使用者之間的關係。因此，他最大的貢獻在於城市土地市場理論中，能同時說明許多不同類型的土地使用競標者。買價曲線是需求曲線的一種，它告訴買地者在任何一區位願付出的代價。假設有一住戶，其買價曲線為B。，毫無疑問，若該居戶距離城市中心越遠的區位，願意付出的代價也越低，也就是B。的斜率越小(見圖2—1)。買價曲線斜率愈大，該區域愈接近市中心，商業區集中於此，買價曲線斜率愈小，該區域愈接近邊遠區。住宅竟價能力低於商業用途，因此住宅一般都處於城市外圍。經過買價曲線的設計和分析，胡佛認為，作為消費者，一般試圖定居在生活安全、開支少、生活過得慣的地方，作為生產者，他們試圖定居在掙錢多、收入有保障、工作條件好的地方。

　　如前所述，阿隆索則是在繼承胡佛的競標價格理論基礎上，引用效用函數理論，認為家庭在既定所得水準下，可及性與基地大小是可以互補的，並將基地規模加入地價分析。同時，他還認為不同的分區規制形態對地價會產生不同的影響。

　　溫哥的地價理論，保留了土地經濟學派的假設，也即城市居民願意花費在地租與交通兩方面的費用是相同的，但將運輸成本範圍擴大到時間價值。運輸成本產生於把不同距離的產品運至市場的需要。這些成本說明瞭接近市場的場地會獲得較高的地租，作為對地租的補償，運輸成本的需要確定了某種用途的能較有利地進行下去的邊界。因此，許多位置格局能夠簡單地用地租到市場距離的關係來解釋。他認為在一定運輸成本下，地租結構自然被決定，且經由消費者函數，也決定了個別基地的大小。

　　4、生態學派：生態學派也就是一般所說的社會學派，主要從社會角度分析城市地價問題，認為地價是需要者比價的結果。生態學派代表人物有派克(Park)、伯吉斯(Burgess)、麥肯齊(Mekenzie)等。生態學派堅持認為，每一個努力競爭的經濟強力——優勢即指人及其活動的位置，地價即與此相對應。在任何社會中占優勢的區域，通常就是地價最高的區域，而決定整個社會發展模式的商業區往往代表一個都市的中心。同心圓、扇形、多核心等空間結構理論的市中心(CBD)便是此說的表徵。若某項經營活動不能與享有更高經濟利潤的活動，相互競爭，則須另一活動位置，否則必須停止其活動。

　　5、行為學派：行為學派主要從政策和其他社會心理方面研究城市地價問題。其中代表人物有烏斯渥特(Uthwart)和戈得(Goodall)。烏斯渥特認為，計劃(規劃)對於地價的影響，完全表現在地價在空間上的重新分配或移位(shift)上，土地總價絲毫不受影響。對於土地使用的公共管制，不論是法律手段，還是行政手段等，僅發生地價移位，即地價有增有成，使總價不變。戈得經過分析後則認為地價受政府及預期投機因素的影響，遠大於受土地市場競爭因素的影響。

　　6、現代西方經濟學派：現代西方經濟學派的地價理論，是從市場經濟體系下市場價格理論的基礎上發展而來，特別註重從土地收益、土地供求和從城市成長過程、趨勢及區位空間結構等方面考察地價問題。他們以土地的效用，即土地具有滿足人類的需要，進行各種生產和消費的能力為基礎，從需求角度來分析指出地價最終取決於土地市場的供求狀況，即地價既反映了土地的勞動消耗，又反映了土地的稀缺程度。現代西方經濟學派的地價理論主要包括土地收益理論和土地供求理論。

　　(1)土地收益理論。土地收益理論認為，地價是土地收益即地租的資本化。這裡的地租是指經濟地租，即為土地總收益扣除總成本的餘額。土地收益，首先是指正常情況下的土地收益。所謂正常情況下是指有較好的生產能力，正常的經營管理能力和正常的年份。其次，是指處於最佳利用方向的土地收益。土地具有多項用途，評估地價時，一般用其處於最佳利用方向的土地收益。如城市中某宗閑置土地，可以作商業、居住和工業等多種用途，評估時應綜合分析其區位及規劃限制條件，確定其最佳的利用用途及其開發強度下進行。再次，是指土地純收益，即是總收益扣除生產成本及一切賦稅後的剩餘值。正如伊利在其《土地經濟學原理》一書中所說：如果土地的“總收入僅夠勞力和其他費用的開銷，而土地則毫無收益；因此，我們說沒有地租可言。”

　　伊利認為：“土地的收益是確定它的價值的基礎。”土地具有不同於其他生產資料的特點之一是，土地的使用會不斷地產生收益，這也是土地年收益系列，或稱地租流。“把預期的土地年收益系列資本化而成為一筆價值基金，這在經濟學上就稱為土地的資本價值，在流行辭彙中則稱為土地的售價。”即土地價格就是土地收益的資本化。同時，伊利認為，由於“未來的收益不如現在的收益那樣受到歡迎，並且，未來的期限越遠，就越不受重視……為了求現利，情願把將來的收益折扣出讓……這種折扣率……就是現行的利率。”

　　關於土地收益和土地價格的關係，伊利認為，不是土地價格決定土地收益，而是土地收益決定土地價格。他說：“應當註意，並不是資本價值決定收益，而是收益決定資本價格。”在實際估價中，各種各樣的收益評估模型大都是以這一原理為依據的。

　　(2)土地供求理論。土地供求理論認為，土地的供求關係是決定土地價格高低的主要因素。如臺灣張德粹教授在論述土地價格時認為：“土地價格的決定因素是土地的供給和需求。”馬爾薩斯、薩伊、馬歇爾、薩繆爾森等人認為，土地這一生產要素的價格完全由其需求來決定。在市場經濟中，土地與其他商品一樣，其價格主要取決於本身的供給和需求。土地的供給增加，需求不變或減少，則地價下跌；土地供給減少，需求不變或增加，則地價上升。