土地价格理论

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　　西方土地价格理论的诞生可追溯到17世纪。根据研究侧重点及范围的差异，西方地价理论可分为总体地价理论和个体地价理论。其中，总体地价理论有古典学派和新古典学派之分，注重对地价概念、来源、实质及特点的描述，及有关地价计算的理论方法、经济成长与地价之间关系问题的分析；个体地价理论则伴随着地价的计量而逐步发展起来，突出地价的量化及与地价量化有关因素的分析。

　　目前有关西方地价理论，大体可分为以下几个学派：

　　1、古典学派：古典学派又称正统学派。其中以亚当·斯密、李嘉图、屠能等为代表的古典学派，主要是对地价概念、来源、实质及特点方面的研究；以马歇尔、密尔顿、阿隆索、伊利、巴洛维等为代表的新古典学派，则通过引入影子价格、区位平衡、边际主义等概念、方法，构建城市地价模型、城市结构模型、影子价格模型等，来解决城市地租地价计算的理论方法问题；并将土地纳入生产因素，认为经济成长与地价有密切关系。

　　2、土地经济学派：土地经济学派特别强调运输成本与地价间的互补性。其代表人物有海格(Heig)和锐特克利夫(Ratcliff)等人。海格认为，地价是运输费用节省后的反应，而运输费用是克服“空间摩擦”所支付的费用。他指出，场地地租和运输成本通过同空间摩擦的关系而有机地联系起来。运输是以时间和金钱为代价来消除这一摩擦的手段。场地地租是对运费较低、易接近的场地能收到的费用。在运输克服摩擦的同时，场地地租和运输克服摩擦带来的费用——这两个组成部分，被视为是互补的，两个结合起来被称为“摩擦成本”。因此海格认为，城市中心的土地利用类型应该“用摩擦成本最小的原则来确定”。锐特克利夫认为，在自由土地市场条件下，整个社会地价之总和可达到最小，而最佳的土地利用与运输规划，可使整个社会总地价达到最高。

　　3、土地利用学派：土地利用学派主要从土地利用出发建立城市土地供需函数，认为城市土地供需函数是基于不同类型的城市土地使用者相互竞标的结果。其代表人物有胡佛、阿隆索、温哥等。

　　胡佛是第一个建立买价曲线理论的学者。早期的学者分析城市土地问题时，将住宅或商业等不同用途分开处理，而胡佛则提出买价曲线(bid pricecLirves)来说明不同使用者之间的关系。因此，他最大的贡献在于城市土地市场理论中，能同时说明许多不同类型的土地使用竞标者。买价曲线是需求曲线的一种，它告诉买地者在任何一区位愿付出的代价。假设有一住户，其买价曲线为B。，毫无疑问，若该居户距离城市中心越远的区位，愿意付出的代价也越低，也就是B。的斜率越小(见图2—1)。买价曲线斜率愈大，该区域愈接近市中心，商业区集中于此，买价曲线斜率愈小，该区域愈接近边远区。住宅竟价能力低于商业用途，因此住宅一般都处于城市外围。经过买价曲线的设计和分析，胡佛认为，作为消费者，一般试图定居在生活安全、开支少、生活过得惯的地方，作为生产者，他们试图定居在挣钱多、收入有保障、工作条件好的地方。

　　如前所述，阿隆索则是在继承胡佛的竞标价格理论基础上，引用效用函数理论，认为家庭在既定所得水准下，可及性与基地大小是可以互补的，并将基地规模加入地价分析。同时，他还认为不同的分区规制形态对地价会产生不同的影响。

　　温哥的地价理论，保留了土地经济学派的假设，也即城市居民愿意花费在地租与交通两方面的费用是相同的，但将运输成本范围扩大到时间价值。运输成本产生于把不同距离的产品运至市场的需要。这些成本说明了接近市场的场地会获得较高的地租，作为对地租的补偿，运输成本的需要确定了某种用途的能较有利地进行下去的边界。因此，许多位置格局能够简单地用地租到市场距离的关系来解释。他认为在一定运输成本下，地租结构自然被决定，且经由消费者函数，也决定了个别基地的大小。

　　4、生态学派：生态学派也就是一般所说的社会学派，主要从社会角度分析城市地价问题，认为地价是需要者比价的结果。生态学派代表人物有派克(Park)、伯吉斯(Burgess)、麦肯齐(Mekenzie)等。生态学派坚持认为，每一个努力竞争的经济强力——优势即指人及其活动的位置，地价即与此相对应。在任何社会中占优势的区域，通常就是地价最高的区域，而决定整个社会发展模式的商业区往往代表一个都市的中心。同心圆、扇形、多核心等空间结构理论的市中心(CBD)便是此说的表征。若某项经营活动不能与享有更高经济利润的活动，相互竞争，则须另一活动位置，否则必须停止其活动。

　　5、行为学派：行为学派主要从政策和其他社会心理方面研究城市地价问题。其中代表人物有乌斯渥特(Uthwart)和戈得(Goodall)。乌斯渥特认为，计划(规划)对于地价的影响，完全表现在地价在空间上的重新分配或移位(shift)上，土地总价丝毫不受影响。对于土地使用的公共管制，不论是法律手段，还是行政手段等，仅发生地价移位，即地价有增有成，使总价不变。戈得经过分析后则认为地价受政府及预期投机因素的影响，远大于受土地市场竞争因素的影响。

　　6、现代西方经济学派：现代西方经济学派的地价理论，是从市场经济体系下市场价格理论的基础上发展而来，特别注重从土地收益、土地供求和从城市成长过程、趋势及区位空间结构等方面考察地价问题。他们以土地的效用，即土地具有满足人类的需要，进行各种生产和消费的能力为基础，从需求角度来分析指出地价最终取决于土地市场的供求状况，即地价既反映了土地的劳动消耗，又反映了土地的稀缺程度。现代西方经济学派的地价理论主要包括土地收益理论和土地供求理论。

　　(1)土地收益理论。土地收益理论认为，地价是土地收益即地租的资本化。这里的地租是指经济地租，即为土地总收益扣除总成本的余额。土地收益，首先是指正常情况下的土地收益。所谓正常情况下是指有较好的生产能力，正常的经营管理能力和正常的年份。其次，是指处于最佳利用方向的土地收益。土地具有多项用途，评估地价时，一般用其处于最佳利用方向的土地收益。如城市中某宗闲置土地，可以作商业、居住和工业等多种用途，评估时应综合分析其区位及规划限制条件，确定其最佳的利用用途及其开发强度下进行。再次，是指土地纯收益，即是总收益扣除生产成本及一切赋税后的剩余值。正如伊利在其《土地经济学原理》一书中所说：如果土地的“总收入仅够劳力和其他费用的开销，而土地则毫无收益；因此，我们说没有地租可言。”

　　伊利认为：“土地的收益是确定它的价值的基础。”土地具有不同于其他生产资料的特点之一是，土地的使用会不断地产生收益，这也是土地年收益系列，或称地租流。“把预期的土地年收益系列资本化而成为一笔价值基金，这在经济学上就称为土地的资本价值，在流行词汇中则称为土地的售价。”即土地价格就是土地收益的资本化。同时，伊利认为，由于“未来的收益不如现在的收益那样受到欢迎，并且，未来的期限越远，就越不受重视……为了求现利，情愿把将来的收益折扣出让……这种折扣率……就是现行的利率。”

　　关于土地收益和土地价格的关系，伊利认为，不是土地价格决定土地收益，而是土地收益决定土地价格。他说：“应当注意，并不是资本价值决定收益，而是收益决定资本价格。”在实际估价中，各种各样的收益评估模型大都是以这一原理为依据的。

　　(2)土地供求理论。土地供求理论认为，土地的供求关系是决定土地价格高低的主要因素。如台湾张德粹教授在论述土地价格时认为：“土地价格的决定因素是土地的供给和需求。”马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等人认为，土地这一生产要素的价格完全由其需求来决定。在市场经济中，土地与其他商品一样，其价格主要取决于本身的供给和需求。土地的供给增加，需求不变或减少，则地价下跌；土地供给减少，需求不变或增加，则地价上升。