土地收益理論

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　　土地收益理論認為,土地價格是土地收益即地租的資本化。

　　在這裡,地租是指經濟地租,即土地總收益扣除總成本的餘額。

　　土地收益是指:

　　(1)正常情況下的土地收益。所謂正常情況是指有較好的生產能力,正常的經營管理能力和正常的年份。

　　(2)處於最佳利用方向的土地收益。土地具有多項用途,評估土地價格時,一般用其處於最佳利用方向的土地收益。如城市中某宗閑置土地,可以有商業、居住和工業等多種用途,一般情況下,作為商業用地時其土地收益最大,因此評估該宗地價格時應在商業用途下進行。

　　(3)是指土地純收益。它是總收益扣除生產成本及一切賦稅後的剩餘值。如果土地的"總收入剛夠勞力和其他費用的開銷,而土地毫無收益;因此,我們說沒有地租可言。"

　　伊利認為:"土地的收益是確定它的價值的基礎。"土地具有不同於其他生產資料的特點之一是,土地的使用會不斷地、年復→年地產生收益,這也就是土地年收益系列,或稱為地租流。"把預期的土地年收益系列資本化而成為一筆價值基金,這在經濟學上就稱為土地的資本價值,在流行辭彙中則稱為土地的售價。"即土地價格就是土地收益的資本化。用公式表示為:

　　式中:V為土地價格;a為土地純收益;r為土地還原利率。

　　伊利認為,由於"未來的收益不如現在的收益那樣受到歡迎,並且,未來的期限越遠,就越不受重視……為了求現利,情願把將來的收益折扣出讓……這種折扣率……就是現行的利率。"關於土地收益和土地價格的關係,伊利認為,不是土地價格決定土地收益,而是土地收益決定土地價格。他說:"應當註意,並不是資本價值決定收益,而是收益決定資本價值。"在對土地的實際估價中,各種各樣的模型大都是以這一原理為依據的,都是的各種變化形式。