房產稅改革

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房產稅改革(house property tax reform)

　　1.納稅人的範圍擴大。現行房產稅只對國內企業征收，改革後，納稅人將擴大到外資企業和外國企業。

　　2.徵稅範圍擴大。現行房產稅的徵稅範圍僅限於城市、縣城、建制鎮和工礦區，隨著農村經濟和鄉鎮企業的發展，農村的經濟實力有了很大的提高，有了一定的負擔能力。為了體現公平稅負，平等競爭的原則，改革後，房產稅的徵稅範圍將擴大到農村。納稅人為所有在中華人民共和國境內擁有房屋產權的單位和個人。

　　3.改變了計稅依據。現行房產稅的計稅依據是房產的價值和房租收入，採用租金為計稅依據的，稅負明顯高於按房屋價值計算的稅負，而且我國現行營業稅已有對租金徵稅的規定，再按租金徵稅有可能造成重覆徵稅。因此，改革後的房產稅採用了房產的評估價值為計稅依據。

　　4.調整了稅率。改革後的房產稅將採用幅度比例稅率，稅負與以前大體持平。實行幅度稅率可以便於地方根據本地實際靈活確定適用稅率。

　　5.擴大了地方的權力。房產稅是一個地方稅種，改革後將把房產稅稅率的具體確定權、實施細則的制定權和解釋權下放給地方，體現合理分權、理順分配關係的原則，使稅收制度更能符合各地的實際情況，便於調動地方組織財政收入的積極性。

　　現行房產稅是1986年恢復征收的一種稅，它是以房屋為徵稅對象、依照房屋的評估價值而征收的一種財產稅。當時，主要是針對第二步利改稅和工商稅制改革以後，原工商稅取消，重新設置了產品稅、增值稅、營業稅等稅種，同時考慮國營企業和集體企業逐步變成相對獨立的經濟實體等具體情況，決定恢復征收原併入工商稅的房產稅，以發揮房產稅特殊的調節功能。房產稅實施10年來，對加強房屋的管理，提高房屋的使用效益，配合房產政策的改革，調節納稅人收入，起到了比較重要的作用。但是，隨著我國建立社會主義市場經濟目標的確立，經濟環境和經濟政策都發生了較大變化，同時，房產稅本身也存在許多需要解決的問題，因此，房產稅已不能適應現在的經濟形勢，有必要進行適當的調整和改革。

　　(一)隨著經濟體制改革和對外開放向縱深發展，我國的房產政策也發生了較大變化。

　　一是推行了住房商品化政策，房屋已作為特殊商品進入流通領域；

　　二是對居民住房制度進行了改革，鼓勵居民購買商品房；

　　三是修改了法律規定，允許土地使用權與所有權相分離，並可以轉讓買賣。

　　近年來，房地產業作為新興行業得到了迅速發展，改變了我國原有的房產業萎縮的狀況，尤其是物業管理的悄悄增長，為我們開拓地方稅源，提供了非常好的前景。但是，由於現有房產稅調節的廣度和力度都很不夠，造成房產稅收入仍然很少的局面，沒有起到房產稅應起的作用，因此，調整和改革房產稅勢

　　(二)現行房產稅執行10年來，一直沒有作適當調整，本身存在許多問題，已嚴重滯後於經濟形勢發展。主要問題：

　　一是徵稅範圍過窄。現行房產稅只對城市、縣城、建制鎮和工礦區征收，對農村中用於經營性的房產則免稅，存在明顯的稅負不平問題；

　　二是計稅依據陳舊而不合理。現行房產稅的計稅依據是房產原值及租金收入。與目前物價上漲水平相比較，房產原值已低得不成比例，特別是房產市場開放以後，許多房產的實際價值已成倍增長，因此，按房產原值徵稅已顯得非常陳舊而不合理，而且，我國現行營業稅對租金已有明確徵稅規定，房產稅再以同一金額為計稅依據徵稅有重覆課稅之嫌，所以應亟需改變；

　　三是內外資企事業單位分別執行兩種不同的稅法。內資企事業單位執行的是《房產稅暫行條例》，而外資企事業單位執行的是《城市房地產稅暫行條例》，造成內外企事業單位稅收政策的不一致，造成不必要的影響；

　　四是稅率制定缺少彈性。現行房產稅規定單一稅率為12％，沒有考慮到各地區經濟發展的差別，不利於地方政府根據本地區實際情況靈活調節。上述這些問題，都需要在調整改革中加以解決。

　　對房屋徵稅的目的在於運用稅收杠桿，加強對房屋管理，提高房屋使用效益，合理調節房屋所有人和經營人的收入。但從房產稅的征收實踐來看，暴露出房產稅存在許多問題，這也正是要改革和完善的房產稅的原因所在。

　　1.內外兩套稅制並存，導致納稅人稅負不均。原房產稅制，既有對內資企業和個人征收的房產稅，又有對外資企業和外籍人員征收的城市房地產稅。兩套稅制並存，征收對象相同，但由於歷史原因計稅依據和稅率不同。，城市房地產稅計稅依據是房產原值，房產稅計稅依據是原值一次減除lo％至30％後的餘值，對租金收入征收和稅率，房產稅是12％，城市房地產稅是15％。為統一稅法、公平稅負，兩稅合一勢在必行。

　　2.稅收收入的增長缺乏彈性。不論是房產稅還是城市房地產稅，其計稅依據和稅率都是固定不變的。但從計稅依據上看，房產原值在許多城市都與房產現行價值存在較大差距，這樣就形成事實上的稅基萎縮，稅收收入的增長缺乏彈性。

　　3.稅法本身規定不嚴密。以租金為計稅依據，向房屋產權所有人徵稅的，實踐中對房屋轉租問題，較難確認納稅人。比如“二房東，轉租現象，對“二房東”從中獲得的收入，是否征收房產稅，以及如何徵稅，缺乏法律依據。

　　4.稅收調節目標過多，從征收實踐看，很難做到。

　　房產稅改革的目標是：取消城市房地產稅，統一實行房產稅，將其改造成為名副其實的財產稅，公平稅負，擴大徵稅範圍，增加稅收收入，方便徵管。

　　房產稅改革設想的主要內容是：

　　1.征收範圍

　　房產稅的徵稅範圍是城市、縣城、建制鎮和工礦區。過去沒有對農村房產徵稅的主要原因是鄉村經濟在當時發展較緩慢，而今農村情況發生了較大變化，工副業有了一定程度上的發展，尤其是鄉鎮企業發展較快的地區，城鄉差別日益縮小，因此，將房產稅的征收範圍擴大到農村是可行的。

　　2.計稅依據

　　目前，世界上選擇房產作為課稅對象的國家，在計稅依據的選擇上主要有三類：

　　(1)按房屋的數量定額征收。

　　(2)按房屋的價值征收，又分為三種：

• 房產原值；

• 房產評估值；

• 房產的市值。

　　(3)按房屋的出租收益征收。

　　改革後將考慮選擇房產的評估值或房產的原值為房產稅的計稅依據。

　　3.稅率

　　房產稅稅率擬定為幅度稅率，原因是：

　　(1)房產稅是地方稅，我國地域遼闊，各地經濟發展差異較大，規定幅度稅率有助於各地因地制宜確定適合當地情況的稅率。

　　(2)可在一定程度上滿足房產稅穩定增長的需要。

　　4.減免稅

　　改革後的房產稅仍應當對下列房產免徵：

　　(1)國家機關、人民團體、軍隊的房產；

　　(2)由國家財政部門全額撥付事業費的單位的房產；

　　(3)宗教寺廟、公園、名勝古跡的房產；

　　(4)個人的房產。

　　但上述單位和個人用於生產經營和出租的房產除外。

　　房產稅改革的指導思想：按照社會主義市場經濟的原則，統一稅法，規範稅制、公平稅負、簡化征收，促進企業公平競爭。

　　房產稅改革的基本思路：統一內外稅法，合理調整稅負，適當下放稅權，有效增加地方財政收入。

　　具體設想：

　　一是統一納稅人。統一後的房產稅的納稅人，應是在中華人民共和國境內擁有房屋產權的單位和個人；

　　二是改變計稅依據。應參照國際上通行的作法，將房屋的評估值作為房產稅的計稅依據，此評估值，應由各省、自治區、直轄市人民政府認定的專門財產評估機構按照市場實際價格確定。對房產的評估要每三至五年進行一次；

　　三是適當擴大徵稅範圍。為有利於企業公平競爭，徵稅範圍應適當擴大到農村；

　　四是重新核定並調整稅率水平，統一規定一個稅率幅度，由地方根據不同地區實際情況靈活確定適用的稅率。