房产税改革

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房产税改革(house property tax reform)

　　1.纳税人的范围扩大。现行房产税只对国内企业征收，改革后，纳税人将扩大到外资企业和外国企业。

　　2.征税范围扩大。现行房产税的征税范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，随着农村经济和乡镇企业的发展，农村的经济实力有了很大的提高，有了一定的负担能力。为了体现公平税负，平等竞争的原则，改革后，房产税的征税范围将扩大到农村。纳税人为所有在中华人民共和国境内拥有房屋产权的单位和个人。

　　3.改变了计税依据。现行房产税的计税依据是房产的价值和房租收入，采用租金为计税依据的，税负明显高于按房屋价值计算的税负，而且我国现行营业税已有对租金征税的规定，再按租金征税有可能造成重复征税。因此，改革后的房产税采用了房产的评估价值为计税依据。

　　4.调整了税率。改革后的房产税将采用幅度比例税率，税负与以前大体持平。实行幅度税率可以便于地方根据本地实际灵活确定适用税率。

　　5.扩大了地方的权力。房产税是一个地方税种，改革后将把房产税税率的具体确定权、实施细则的制定权和解释权下放给地方，体现合理分权、理顺分配关系的原则，使税收制度更能符合各地的实际情况，便于调动地方组织财政收入的积极性。

　　现行房产税是1986年恢复征收的一种税，它是以房屋为征税对象、依照房屋的评估价值而征收的一种财产税。当时，主要是针对第二步利改税和工商税制改革以后，原工商税取消，重新设置了产品税、增值税、营业税等税种，同时考虑国营企业和集体企业逐步变成相对独立的经济实体等具体情况，决定恢复征收原并入工商税的房产税，以发挥房产税特殊的调节功能。房产税实施10年来，对加强房屋的管理，提高房屋的使用效益，配合房产政策的改革，调节纳税人收入，起到了比较重要的作用。但是，随着我国建立社会主义市场经济目标的确立，经济环境和经济政策都发生了较大变化，同时，房产税本身也存在许多需要解决的问题，因此，房产税已不能适应现在的经济形势，有必要进行适当的调整和改革。

　　(一)随着经济体制改革和对外开放向纵深发展，我国的房产政策也发生了较大变化。

　　一是推行了住房商品化政策，房屋已作为特殊商品进入流通领域；

　　二是对居民住房制度进行了改革，鼓励居民购买商品房；

　　三是修改了法律规定，允许土地使用权与所有权相分离，并可以转让买卖。

　　近年来，房地产业作为新兴行业得到了迅速发展，改变了我国原有的房产业萎缩的状况，尤其是物业管理的悄悄增长，为我们开拓地方税源，提供了非常好的前景。但是，由于现有房产税调节的广度和力度都很不够，造成房产税收入仍然很少的局面，没有起到房产税应起的作用，因此，调整和改革房产税势

　　(二)现行房产税执行10年来，一直没有作适当调整，本身存在许多问题，已严重滞后于经济形势发展。主要问题：

　　一是征税范围过窄。现行房产税只对城市、县城、建制镇和工矿区征收，对农村中用于经营性的房产则免税，存在明显的税负不平问题；

　　二是计税依据陈旧而不合理。现行房产税的计税依据是房产原值及租金收入。与目前物价上涨水平相比较，房产原值已低得不成比例，特别是房产市场开放以后，许多房产的实际价值已成倍增长，因此，按房产原值征税已显得非常陈旧而不合理，而且，我国现行营业税对租金已有明确征税规定，房产税再以同一金额为计税依据征税有重复课税之嫌，所以应亟需改变；

　　三是内外资企事业单位分别执行两种不同的税法。内资企事业单位执行的是《房产税暂行条例》，而外资企事业单位执行的是《城市房地产税暂行条例》，造成内外企事业单位税收政策的不一致，造成不必要的影响；

　　四是税率制定缺少弹性。现行房产税规定单一税率为12％，没有考虑到各地区经济发展的差别，不利于地方政府根据本地区实际情况灵活调节。上述这些问题，都需要在调整改革中加以解决。

　　对房屋征税的目的在于运用税收杠杆，加强对房屋管理，提高房屋使用效益，合理调节房屋所有人和经营人的收入。但从房产税的征收实践来看，暴露出房产税存在许多问题，这也正是要改革和完善的房产税的原因所在。

　　1.内外两套税制并存，导致纳税人税负不均。原房产税制，既有对内资企业和个人征收的房产税，又有对外资企业和外籍人员征收的城市房地产税。两套税制并存，征收对象相同，但由于历史原因计税依据和税率不同。，城市房地产税计税依据是房产原值，房产税计税依据是原值一次减除lo％至30％后的余值，对租金收入征收和税率，房产税是12％，城市房地产税是15％。为统一税法、公平税负，两税合一势在必行。

　　2.税收收入的增长缺乏弹性。不论是房产税还是城市房地产税，其计税依据和税率都是固定不变的。但从计税依据上看，房产原值在许多城市都与房产现行价值存在较大差距，这样就形成事实上的税基萎缩，税收收入的增长缺乏弹性。

　　3.税法本身规定不严密。以租金为计税依据，向房屋产权所有人征税的，实践中对房屋转租问题，较难确认纳税人。比如“二房东，转租现象，对“二房东”从中获得的收入，是否征收房产税，以及如何征税，缺乏法律依据。

　　4.税收调节目标过多，从征收实践看，很难做到。

　　房产税改革的目标是：取消城市房地产税，统一实行房产税，将其改造成为名副其实的财产税，公平税负，扩大征税范围，增加税收收入，方便征管。

　　房产税改革设想的主要内容是：

　　1.征收范围

　　房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区。过去没有对农村房产征税的主要原因是乡村经济在当时发展较缓慢，而今农村情况发生了较大变化，工副业有了一定程度上的发展，尤其是乡镇企业发展较快的地区，城乡差别日益缩小，因此，将房产税的征收范围扩大到农村是可行的。

　　2.计税依据

　　目前，世界上选择房产作为课税对象的国家，在计税依据的选择上主要有三类：

　　(1)按房屋的数量定额征收。

　　(2)按房屋的价值征收，又分为三种：

• 房产原值；

• 房产评估值；

• 房产的市值。

　　(3)按房屋的出租收益征收。

　　改革后将考虑选择房产的评估值或房产的原值为房产税的计税依据。

　　3.税率

　　房产税税率拟定为幅度税率，原因是：

　　(1)房产税是地方税，我国地域辽阔，各地经济发展差异较大，规定幅度税率有助于各地因地制宜确定适合当地情况的税率。

　　(2)可在一定程度上满足房产税稳定增长的需要。

　　4.减免税

　　改革后的房产税仍应当对下列房产免征：

　　(1)国家机关、人民团体、军队的房产；

　　(2)由国家财政部门全额拨付事业费的单位的房产；

　　(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹的房产；

　　(4)个人的房产。

　　但上述单位和个人用于生产经营和出租的房产除外。

　　房产税改革的指导思想：按照社会主义市场经济的原则，统一税法，规范税制、公平税负、简化征收，促进企业公平竞争。

　　房产税改革的基本思路：统一内外税法，合理调整税负，适当下放税权，有效增加地方财政收入。

　　具体设想：

　　一是统一纳税人。统一后的房产税的纳税人，应是在中华人民共和国境内拥有房屋产权的单位和个人；

　　二是改变计税依据。应参照国际上通行的作法，将房屋的评估值作为房产税的计税依据，此评估值，应由各省、自治区、直辖市人民政府认定的专门财产评估机构按照市场实际价格确定。对房产的评估要每三至五年进行一次；

　　三是适当扩大征税范围。为有利于企业公平竞争，征税范围应适当扩大到农村；

　　四是重新核定并调整税率水平，统一规定一个税率幅度，由地方根据不同地区实际情况灵活确定适用的税率。