不動產貸款
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不動產貸款(Real Estate Loan)
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什麼是不動產貸款[1]
不動產貸款是指發放給借款人用於建造房屋、開發土地或者以土地和住宅等不動產作為抵押的貸款。
不動產貸款的特點[1]
- (1)受巨集觀經濟政策影響大。
房地產業往往被視為一國國民經濟的溫度計，當房地產投資高漲的時候，往往預示著一國國民經濟發展可能或者已經過熱了。為了給經濟發展降溫，國家往往採用各種相關的政策來限制房地產的發展，其中的措施之一可能就是限制銀行給房地產開發商融資。如果國家的巨集觀調控失敗，那麼房地產業就可能進一步形成泡沫，當泡沫破滅的時候，房地產價值急劇縮水，房地產商紛紛破產，銀行的貸款面臨著巨大的風險，這已被各國的歷史事實所證明。
- (2)規模大，期限長。
與其他貸款特別是消費者貸款和小型企業貸款相比，房地產貸款的平均規模要大得多，這與房地產價值較高緊密相關。另外，房地產貸款的期限通常較長，一些抵押貸款如個人住房抵押貸款的期限一般都在15年以上，甚至長達30年。在這麼長的時間內，許多情況如經濟環境、利率和借款人的財務狀況隨時可能給貸款帶來負面影響，因此，這類貸款的風險性相當大。
- (3)抵押物價值的波動性。
對於其他大多數貸款來說，借款人的預期資金流動或收入情況，是銀行決定批准或拒絕貸款申請的重要條件。但是在房地產貸款中，作為貸款用途的財產狀況和價值幾乎與借款人的收入同等重要，因為在房地產貸款中，房產或土地一般被設置為抵押物。而房產價值的波動性很大，因此，充分的財產評估對於銀行的貸款決策和貸後管理是非常重要的。
不動產貸款的種類[1]
如表1所示，在美國可以把不動產貸款劃分為1-4套家庭住房抵押貸款(one-four family residences)、商業抵押貸款、公寓住房和農業抵押貸款四種。其中前兩種是主要的形式。1-4套家庭住房抵押貸款債務占整個抵押債務餘額的76％，商業抵押貸款是第二大類的不動產抵押貸款，占抵押債務餘額的16％，其餘兩者合計僅為8％。下麵將以美國為例，重點介紹住房抵押貸款和商業不動產貸款。
- (1)住房抵押貸款
住房抵押貸款主要是個人借款者用來購買家庭住房的長期貸款。這種貸款都是分期付款的，每月支付的數額可以是固定的，也可以是不規則的。利率可以是固定的，也可以是變動的。下麵重點介紹可調整利率的住房抵押貸款。
①首期付款(down payment)。銀行通常不會按房價的100％貸給客戶，客戶必須自己在購房時支付一定比例的款項，這便是首期付款。在美國，首期付款比例一般在5％-20％。如果首期付款的比例較低，那麼銀行要求客戶購買保險。首期付款比例越低，貸款的總成本越高；反之，首期付款比例越高，貸款總成本越低。
②合格比率。合格比率是銀行在長期實踐中總結出來用於評估申請人償還能力和意願的比率，包括購房比率和債務比率。購房比率是指月收入中用於支付房款的比例。美國銀行界認為申請人的購房比率不能超過28％，否則認為借款人要麼是為了還款而影響了日常的生活，要麼是為了保證正常生活而無力償還房款。債務比率是指借款人月收入中用於該購房支付和其他長期債務的比例。長期債務包括所有期限較長的分期付款債務，如汽車貸款、游船貸款或類似債務。通常銀行可以接受的債務比率不超過36％。
③貸款數量。從銀行角度看，確定貸款數量不是基於借款人的需要，而是基於借款人的財務狀況或者說還款能力。銀行一般用“二步法”的方法來計算貸款額。首先算出借款人每月最大債務承受力，然後用還款因數估算出貸款上限，並根據借款人的其他情況再進行調整，如下麵所示。
在第一步中最重要的影響因素是債務比率，因為這一比率在很大程度上決定了申請人未來的還款能力。
④點(points)。點是一種借款成本，需要在貸款到期把房屋所有權過渡到自己名下時支付給貸款人。一個點等於借款額的1％。利率和點之間有此增彼減的關係，也就是說，貸款的利率越高，點就越低；反之，貸款利率越低，點就越高，借款人可以根據自己的年齡與收入狀況來進行搭配選擇。
⑤利率。住房貸款的利率可以是固定的，也可以是可調整的。可調整利率抵押貸款定價一般以一個標準利率為基準，再加上一個利差。標準利率可以是財政部國庫券收益率或者銀行的資金成本。按照合同的規定，利率的調整期間可以是每月、每年或者其他的時間段。借款者為了防止利率急劇變化的風險，也可以與銀行商定每年或貸款期間利率或每月還款額可以變化的幅度。例如，利率每年變化不得超過2個百分點和整個貸款期間不得超過6個百分點，或者每個月還款額的增加額不得超過50元。銀行使用可調整利率抵押貸款的原意是把一部分利率風險轉移到借款人身上。但是貸款人在降低利率風險的同時卻可能增加違約的風險。據美國聯邦抵押貸款協會(FannieMae)的一項報告，1998年8月可調整利率抵押貸款以及以這類貸款抵押的證券的不良率是固定利率抵押貸款的兩倍。
- (2)住房權益貸款
住房權益是指住房的市場價值與抵押債務之間的差額，因此，住房權益貸款其實是住房的二次抵押貸款。比如原來房屋的市場售價是100000美元，且已經設立了70000美元的抵押貸款，由於通貨膨脹和對住房需求增長，目前房屋的市場價值上升到120000美元，那麼房屋的所有者就擁有50000美元的權益，房屋所有者可以以此為基礎再向銀行申請抵押貸款。為了控制風險，銀行不會按照住房權益的凈值發放貸款，而是要對住房的當前市價進行一定的打折，再來計算貸款限額，如下麵所示。
住房權益貸款可以用於任何合法的目的，而不僅僅限於與住房有關的支出，例如用來購買汽車，為子女接受教育提供資金等。另外，住房權益貸款的額度是可迴圈的，這意味著客戶可以在給定的時期內(一般在10年以內)和限額下隨意地使用額度。由於住房權益貸款一般周期較長，而且更安全，所以貸款的利率偏低，償還期限也長，這樣就使借款人分期支付的金額低於傳統消費者貸款需要支付的水平。
- (3)商業不動產貸款
商業不動產貸款用於土地建設、不動產開發以及購買商業性財產如購物中心、辦公樓或倉庫等。商業不動產貸款常常與商業貸款相聯繫。例如，假設一家汽車運輸公司為了擴張業務，準備購買卡車和建設一個倉庫。銀行在發放給該公司一筆普通貸款用於購買卡車時，往往需要同時發放給該公司一筆建設貸款用於建造倉庫，然後在貸款到期時用一筆抵押貸款進行再融資。
商業不動產貸款主要可以分為建設貸款和土地開發貸款。建設貸款是向建築商提供的貸款，用於建築材料、勞工費用等項目的支付。土地貸款是用於開發土地的基礎設施，如道路、通水通電等。建設貸款和土地開發貸款通常是屬於中短期的臨時性貸款，即這種貸款只是在不動產項目的開發和建設階段使用。但一般在銀行提供臨時性融資之前，雙方就協議當項目完工後，開發商可以獲得長期貸款。
不動產貸款的支付通常是不規則的。支付的一種方法是根據建設的階段完成情況。例如，當地基完成時可以支付30％，當工程封頂和管道鋪設完畢時，可以再支付30％，當工程完工和可以交付使用時，再支付餘下的款項。另一種方法是按照建設的進度，根據建設商提供的供應商和其他承包商的賬單進行支付。
商業不動產在很大的程度上受經濟周期的影響，風險有時很大，為了控制風險，許多銀行不僅謹慎地挑選貸款的申請者，而且還努力和借款者保持密切的聯繫，嚴密關註貸款項目的進展和可能出現的風險，同時要求有第三方對項目進行評估，以保證工程完工後的價值足以抵償貸款。
不動產貸款迅速發展的原因[2]
工商信貸一向是商業銀行最重要的資產業務，然而近年來，商業銀行發放的不動產貸款數量和比重增加也非常迅速。在西方發達國家不動產貸款與投資總額占整個社會投資與信貸總額的30％以上，有的竟高達70％以上。1987年，美國商業銀行的不動產抵押貸款未清償的餘額達到5630億美元。其中絕大部分是l—4戶住宅不動產抵押貸款和商業不動產抵押貸款。
商業銀行已廣泛地深入到不動產貸款領域，不動產貸款已成為商業銀行非常重要的資產之一，它使商業銀行資產多樣化並得以改善，從而有利於商業銀行走綜合經營的道路。不動產貸款迅速發展可以由以下幾個方面得以說明。
不動產業的資金來源主要有：①自有資金；②發行股票和債券；③不動產信貸。自有資金顯然滿足不了不動產發展所需的巨額資金。也許個別企業、單位和個人可以憑藉自有資金從事不動產開發和經營，但從整體看，不動產業屬資金赤字部門，需要外來資金作補充，以滿足不動產業擴大再生產的要求，並且不少國家採取各種措施鼓勵和吸引社會資金投入不動產業。發行股票和債券來募集資金往往需成本大，從發行股票和債券到募集到資金，往往時間又很長，並且要和銀行、證券公司等打交道以便能順利發行出去，但未必能達到預期的效果。何況利用這種方式來籌集外來資金只限於一些效益好，資信高的企業，而不少其他企業則被排斥於外，所以發行股票和債券不可能成為最主要的融資方式。而從商業銀行等獲取不動產貸款則可以在滿足銀行貸款條件的情況下迅速獲得所需的資金，如果期限長而且數額大，一家銀行無力或者因風險太大而不願放款，則可由一二家銀行牽頭，聯合幾家銀行組成貸款銀團共同承擔這筆放款。
所以以上三種資金來源中，不動產貸款占有非常重要的地位。而不動產業作為社會生產和生活的基本物質要素，是各國的基礎產業。在各發達的市場經濟國家，不動產市場是整個市場體系的重要組成部分，與不動產金融市場相互促進，成為吸收資金最多的產業之一，又有力地促進不動產信貸的發展。
- 第二，不動產貸款的迅速發展與不動產信貸的安全性也密切相關。
商業銀行最初發放的不動產貸款主要採取不動產抵押貸款的形式。不動產由於空間上的固定性和價值上的增殖性以及經過長時間不易霉爛變質，最適宜作貸款的抵押品。而且貸款額又僅為不動產市價的60—70％左右，故在處理抵押品時對銀行來說相當安全，這也是商業銀行發放不動產抵押貸款的重要原因。再加上其他各專業銀行愈來愈成為競爭對手，商業銀行與其它專業銀行尤其是不動產抵押銀行無不對不動產貸款趨之若鶩，從而推動不動產信貸的迅速發展。
- 第三，發放不動產貸款本身的高盈利性也是不動產信貸迅速發展的原因之一。
土地乃稀缺資源，而由於經濟、社會、文明等的發展不斷增加的生產單位和個人對以土地為依托的不動產的需求的增長，使得不動產價格不斷趨於上漲。雖然各國現在普通存在通貨膨脹，然而通貨膨脹只是作為推動不動產價格進一步上漲的一個因素，所以一般來說不動產價格上漲率大於通貨膨脹率。由於不動產貸款期限長，在通貨膨脹情況下，一般採用浮動利率，這樣大於通貨膨脹率的不動產價格上漲率則降低了商業銀行發放不放產貸款的風險，也使得商業銀行盈利增多，併在此基礎上從事不動產投資活動，則會獲利更多。
- 第四，發放不動產貸款還有利於吸收存款。
商業銀行廣泛地參與各城市不動產的開發與經營的融資活動，擴大了該銀行的知名度，樹立起公眾的信心，從而把更多的存款存入商業銀行。另外商業銀行還可通過技術創新辦理與不動產貸款有關的儲蓄與存款，擴大了其資金來源。
- 最後，不動產貸款的迅速發展還與政府的態度和某些規定有關。
不少國家對不動產業和不動產融資業予以扶持。如美國1933年住宅所有者資產法規定了在資產負債表的資產方對非抵押貸款的數量限制。這個限制的制定包含兩個相互影響的意圖。一是用禁止持有風險過大的資產和從事這類業務來提高金融機構的健全性。另一個意圖是為不動產業提供資金。這些限制現在雖已放鬆了，但稅法又在資產方面設置了另一層數量限制。稅法允許持有82％以上的合格資產的金融機構可以免稅把利潤的一部分用於壞帳準備。這種優惠隨合格資產百分比的下降而減少；合格資產下降到60％以下後，優惠就完全消失(合格資產包括抵押貸款，以房地產抵押為保證的債券及政府債券)。稅法的這種規定使得不動產貸款的發展又得到了外部的支持，故其迅速發展是必然的。
目前，國外商業銀行不僅仍致力於開發許多新型的住宅抵押貸款，而且開始在二級抵押市場上買賣未清償的住宅抵押憑證。許多銀行還成立了抵押銀行公司和不動產信托投資部等，專門從事不動產融資。總之，不動產作為一種新興的產業，正在不斷的擴大，對國民經濟發展的影響也越來越明顯。
