住房權益貸款

出自 MBA智库百科(https://wiki.mbalib.com/)

　　住房權益貸款是指以住房權益作為抵押的一種貸款，它是房屋所有人以其已經抵押的住房，再度向銀行抵押貸款。住房權益就是房屋的總價值減去抵押貸款總額。

　　與次級抵押貸款相比，住房權益貸款需要借款人具有良好的信用記錄，且大多屬於第二留置權貸款，而前者通常是第一留置權的貸款。

　　隨著住房價格的攀升，房主通過不斷增長的住房權益進行再貸款，用來購買新車、翻修房屋，甚至作為購買第二套住房的預付金。住房似乎成了很多人的自動取款機。到2007年底，美國人的住房權益貸款達1.1萬億美元之巨。

　　在房價快速上升的市場中，住房權益不斷增加，房主以此為抵押可以很快得到再貸款，用於償付第二次甚至第三次貸款。銀行也因此相信能夠收回貸款。但房價急劇下跌時，住房權益也會在瞬間蒸發掉。在借款人喪失抵押品贖回權時，擁有第一留置權的貸款人對抵押品擁有第一位的處置權，可以通過拍賣住房收回一些款項。而在賠付第一貸款人之後，留給第二留置權貸款人的資產已所剩無兒甚至一無所有了。

　　隨著房地產市場不斷惡化，繼次級抵押貸款之後，住房權益貸款正成為目前市場上最令人擔心的問題。2008年1月16口，JP摩根宣佈，在2007年的最後一個季度為陷入困境的住房權益貸款提了3.95億美元的撥備，而同期次貸的撥備僅為1.25億美元。儘管一些在次級貸款方面非常保守的貸款者成功地避免了次級抵押貸款的麻煩，他們卻在住房權益貸款上敗走麥城，富國銀行最近14億美元的減值準備中大部分就來自住房權益貸款。

　　比如原來房屋的市場售價是100000美元，且已經設立了70000美元的抵押貸款，由於通貨膨脹和對住房需求增長，目前房屋的市場價值上升到120000美元，那麼房屋的所有者就擁有50000美元的權益，房屋所有者可以以此為基礎再向銀行申請抵押貸款。為了控制風險，銀行不會按照住房權益的凈值發放貸款，而是要對住房的當前市價進行一定的打折，再來計算貸款限額，如下麵所示。

　　住房權益貸款可以用於任何合法的目的，而不僅僅限於與住房有關的支出，例如用來購買汽車，為子女接受教育提供資金等。另外，住房權益貸款的額度是可迴圈的，這意味著客戶可以在給定的時期內(一般在10年以內)和限額下隨意地使用額度。由於住房權益貸款一般周期較長，而且更安全，所以貸款的利率偏低，償還期限也長，這樣就使借款人分期支付的金額低於傳統消費者貸款需要支付的水平。